Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22.10.2009.
Полный текст постановления изготовлен 23.10.2009.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Рогальского С.В. и Рыжкова Ю.В., при участии от истца - товарищества собственников жилья "Грааль" - Колычевой Н.Б. (председатель) и Мандрыкина С.П. (доверенность от 24.03.2009 N 24/3), в отсутствие ответчика - муниципального учреждения социальной защиты населения Советского района г. Ростова-на-Дону, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Грааль" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2009 (председательствующий Пипник Т.Д., арбитражные заседатели Бойко М.М., Кононов А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ехлакова С.В.) по делу N А53-11407/2008, установил следующее.
ТСЖ "Грааль" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к муниципальному учреждению социальной защиты населения Советского района г. Ростова-на-Дону (далее - учреждение) о понуждении ответчика заключить договор о совместном содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в редакции, согласованной на совещании от 04.10.2007.
Решением от 17.09.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.11.2008, иск удовлетворен: суд обязал ответчика заключить договор; условия договора изложены в резолютивной части решения суда.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2009 решение от 17.09.2008 и постановление апелляционного суда от 11.11.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предложено выяснить действительную волю каждой из сторон относительно передачи спора об урегулировании разногласий по договору на разрешение арбитражного суда и установить, имелось ли соглашение сторон на передачу данного спора в арбитражный суд.
Решением от 23.04.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.07.2009, пункт 3.2.3 договора принят в редакции ТСЖ "Грааль"; из названия договора исключены слова "и предоставления коммунальных услуг" и пункт 3.5; пункты 1.5 и 5.1 приняты в редакции учреждения; пункт 3.2.1 изложен в следующей редакции: "Оплата производится МУ СЗН на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на финансовый год в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, составленными сторонами актами выполненных работ. Стороны обязуются не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов". При рассмотрении дела суд установил, что обе стороны подтвердили согласие на рассмотрение спора об урегулировании разногласий арбитражным судом.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить судебные акты в части изменения наименования договора, исключения пункта 3.5, принятия пунктов 1.5 и 5.1 в редакции ответчика и утверждения судом редакции пункта 3.2.1. По мнению заявителя, суд необоснованно принял ряд пунктов договора в редакции, предложенной ответчиком, поскольку последний с соответствующим встречным иском не обращался. Спорный договор содержит обязательства ответчика об оплате коммунальных услуг, в связи с чем его наименование должно содержать указание на это. Принятая судом редакция спорных пунктов неправомерно ограничивает обязанности собственника помещений многоквартирного дома участвовать в издержках по содержанию общего имущества и противоречит закону.
Учреждение в отзыве просит оставить судебные акты без изменения, полагая, что они соответствуют закону.
В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы жалобы.
По делу объявлялся перерыв до 14 часов 00 минут 22.10.2009.
Изучив материалы дела и выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению в части.
Из материалов дела видно, что учреждение размещается в муниципальном нежилом помещении общей площадью 157,9 кв. м, находящемся в жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой дивизии, 15.
Собственники квартир в указанном жилом доме создали товарищество собственников жилья.
В связи с необходимостью содержания общего имущества дома стороны признали необходимым заключение соответствующего договора, однако в связи с наличием разногласий по условиям такого договора спор о согласовании этих условий на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передан ими в арбитражный суд. При новом рассмотрении суд установил наличие согласованной воли сторон на рассмотрение спора арбитражным судом.
Истец представил суду проект муниципального контракта (договора) от 27.09.2007 N 1 о совместном управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг (т. 1, л. д. 59 - 61).
В материалах дела имеется подписанный ответчиком протокол разногласий к муниципальному контракту (т. 1, л. д. 148 - 152), в котором изложена иная редакция спорных пунктов, а также исключены некоторые условия. При определении позиции учреждения по условиям договора суд правомерно руководствовался указанными документами. В связи с изложенным довод заявителя о том, что учреждение не обращалось со встречным иском к товариществу, не принимается.
Суд правомерно исключил из названия договора слова "и предоставлении коммунальных услуг", поскольку договор не регулирует вопросы предоставления коммунальных услуг. Кроме того, согласно предложенной товариществом и принятой судом редакции пункта 3.2.3 договора расчет величины оплаты за коммунальные услуги производится на основании отдельного договора.
Согласно пункту 1.5 договора в редакции истца: "Размер взносов МУ СЗН ежегодно определяется на основании финансового плана, утвержденного решением общего собрания собственников помещений в доме в пределах тарифа, утвержденного постановлением мэра города на текущий год, и долей МУ СЗН в праве на общее имущество в доме. В случае превышения утвержденного собранием размера взносов относительно величины тарифа оформляется дополнительное соглашение".
В редакции ответчика этот пункт изложен следующим образом: "Расчет оплаты за оказанные услуги или выполненные работы на содержание и техобслуживание части общего имущества и части коммуникаций общего пользования нежилого помещения рассчитываются в пределах тарифа, утвержденного постановлением мэра города Ростова-на-Дону - 12,86 рубля (многоэтажные капитальные дома, имеющие все виды благоустройства, с лифтами и мусоропроводом)".
Пункт 3.2.1 договора в редакции истца предусматривает, что "расчет величины оплаты производится на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на очередной финансовый год решением общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с планом конкретных работ с указанием их сметной стоимости по результатам проведения осмотров жилого дома, составленным ТСЖ согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда".
В редакции ответчика этот пункт изложен следующим образом: "Расчет величины оплаты производится на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на финансовый год, в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, счетом-фактурой, актами выполненных работ; производить сверку взаимных расчетов за выполненные услуги и работы (акты сверки)".
Суд принял пункт 1.5 в редакции ответчика, а пункт 3.2.1 изложил в следующей редакции: "Оплата производится МУ СЗН на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на финансовый год в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, составленными сторонами актами выполненных работ. Стороны обязуются не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов".
При этом суд сослался на статус ответчика как бюджетного учреждения, финансируемого из бюджета, а также на отсутствие доказательств фактической возможности оплаты расходов в размере, превышающем установленный постановлением мэра города Ростова-на-Дону тариф. В то же время суд не учел следующее.
Статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (статьи 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Часть 6 статьи 155 Кодекса устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Пунктом 33 указанных Правил закреплено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Из указанных правовых норм следует, что собственники нежилых помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья.
Таким образом, предложенная товариществом редакция пункта 1.5, а также пункта 3.2.1 (в части положений об определении стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на очередной финансовый год решением общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с планом конкретных работ с указанием их сметной стоимости по результатам проведения осмотров жилого дома, составленным ТСЖ согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда) соответствует действующему законодательству, в то время как принятая судом редакция данных пунктов ограничивает расходы ответчика по содержанию общего имущества по сравнению с сособственниками.
Вместе с тем определенные судом в пункте 3.2.1 договора положения об оплате в соответствии с выставленным товариществом счетом, составленными сторонами актами выполненных работ, а также об обязанности сторон не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов соответствует законодательству о бухгалтерском учете и по существу истцом не оспаривается.
С учетом изложенного, а также в связи с неправильным применением судом норм материального права, пункт 1.5 договора следует принять в редакции истца, а пункт 3.2.1 изложить в следующей редакции: "Оплата производится МУ СЗН на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на очередной финансовый год решением общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с планом конкретных работ с указанием их сметной стоимости по результатам проведения осмотров жилого дома, составленным ТСЖ согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, оформленными сторонами актами выполненных работ. Стороны обязуются не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов".
Истец предложил включить в договор условие о том, что просрочка платежей и взносов влечет за собой начисление пени согласно пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 3.5).
Поскольку условие о неустойке не относится к существенным условиям договора, а ответчик возражал против включения данного пункта в договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, суд обоснованно исключил его из договора со ссылкой на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пункт 5.1 договора в редакции истца определяет срок его действия и содержит условие о продлении договора на следующий финансовый год, если ни одна из сторон не заявит в письменном виде о его изменении или заключении на иных условиях.
Ответчик ограничил срок действия договора 31 декабря 2008 г.
Суд правомерно принял редакцию ответчика, поскольку истец не указал норму права, содержащую положения об автоматическом продлении договора на содержание общего имущества на следующий срок при отсутствии возражений сторон.
Таким образом, судебные акты подлежат частичной отмене принятием в этой части нового решения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 по делу N А53-11407/2008 в части пунктов 1.5 и 3.2.1 договора отменить, принять пункт 1.5 в редакции ТСЖ "Грааль", пункт 3.2.1 утвердить в следующей редакции: "Оплата производится МУ СЗН на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на очередной финансовый год решением общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с планом конкретных работ с указанием их сметной стоимости по результатам проведения осмотров жилого дома, составленным ТСЖ согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, оформленными сторонами актами выполненных работ. Стороны обязуются не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов". В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2009 ПО ДЕЛУ N А53-11407/2008
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2009 г. по делу N А53-11407/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 22.10.2009.
Полный текст постановления изготовлен 23.10.2009.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Рогальского С.В. и Рыжкова Ю.В., при участии от истца - товарищества собственников жилья "Грааль" - Колычевой Н.Б. (председатель) и Мандрыкина С.П. (доверенность от 24.03.2009 N 24/3), в отсутствие ответчика - муниципального учреждения социальной защиты населения Советского района г. Ростова-на-Дону, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Грааль" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2009 (председательствующий Пипник Т.Д., арбитражные заседатели Бойко М.М., Кононов А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ехлакова С.В.) по делу N А53-11407/2008, установил следующее.
ТСЖ "Грааль" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к муниципальному учреждению социальной защиты населения Советского района г. Ростова-на-Дону (далее - учреждение) о понуждении ответчика заключить договор о совместном содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в редакции, согласованной на совещании от 04.10.2007.
Решением от 17.09.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.11.2008, иск удовлетворен: суд обязал ответчика заключить договор; условия договора изложены в резолютивной части решения суда.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2009 решение от 17.09.2008 и постановление апелляционного суда от 11.11.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предложено выяснить действительную волю каждой из сторон относительно передачи спора об урегулировании разногласий по договору на разрешение арбитражного суда и установить, имелось ли соглашение сторон на передачу данного спора в арбитражный суд.
Решением от 23.04.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.07.2009, пункт 3.2.3 договора принят в редакции ТСЖ "Грааль"; из названия договора исключены слова "и предоставления коммунальных услуг" и пункт 3.5; пункты 1.5 и 5.1 приняты в редакции учреждения; пункт 3.2.1 изложен в следующей редакции: "Оплата производится МУ СЗН на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на финансовый год в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, составленными сторонами актами выполненных работ. Стороны обязуются не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов". При рассмотрении дела суд установил, что обе стороны подтвердили согласие на рассмотрение спора об урегулировании разногласий арбитражным судом.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить судебные акты в части изменения наименования договора, исключения пункта 3.5, принятия пунктов 1.5 и 5.1 в редакции ответчика и утверждения судом редакции пункта 3.2.1. По мнению заявителя, суд необоснованно принял ряд пунктов договора в редакции, предложенной ответчиком, поскольку последний с соответствующим встречным иском не обращался. Спорный договор содержит обязательства ответчика об оплате коммунальных услуг, в связи с чем его наименование должно содержать указание на это. Принятая судом редакция спорных пунктов неправомерно ограничивает обязанности собственника помещений многоквартирного дома участвовать в издержках по содержанию общего имущества и противоречит закону.
Учреждение в отзыве просит оставить судебные акты без изменения, полагая, что они соответствуют закону.
В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы жалобы.
По делу объявлялся перерыв до 14 часов 00 минут 22.10.2009.
Изучив материалы дела и выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению в части.
Из материалов дела видно, что учреждение размещается в муниципальном нежилом помещении общей площадью 157,9 кв. м, находящемся в жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой дивизии, 15.
Собственники квартир в указанном жилом доме создали товарищество собственников жилья.
В связи с необходимостью содержания общего имущества дома стороны признали необходимым заключение соответствующего договора, однако в связи с наличием разногласий по условиям такого договора спор о согласовании этих условий на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передан ими в арбитражный суд. При новом рассмотрении суд установил наличие согласованной воли сторон на рассмотрение спора арбитражным судом.
Истец представил суду проект муниципального контракта (договора) от 27.09.2007 N 1 о совместном управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг (т. 1, л. д. 59 - 61).
В материалах дела имеется подписанный ответчиком протокол разногласий к муниципальному контракту (т. 1, л. д. 148 - 152), в котором изложена иная редакция спорных пунктов, а также исключены некоторые условия. При определении позиции учреждения по условиям договора суд правомерно руководствовался указанными документами. В связи с изложенным довод заявителя о том, что учреждение не обращалось со встречным иском к товариществу, не принимается.
Суд правомерно исключил из названия договора слова "и предоставлении коммунальных услуг", поскольку договор не регулирует вопросы предоставления коммунальных услуг. Кроме того, согласно предложенной товариществом и принятой судом редакции пункта 3.2.3 договора расчет величины оплаты за коммунальные услуги производится на основании отдельного договора.
Согласно пункту 1.5 договора в редакции истца: "Размер взносов МУ СЗН ежегодно определяется на основании финансового плана, утвержденного решением общего собрания собственников помещений в доме в пределах тарифа, утвержденного постановлением мэра города на текущий год, и долей МУ СЗН в праве на общее имущество в доме. В случае превышения утвержденного собранием размера взносов относительно величины тарифа оформляется дополнительное соглашение".
В редакции ответчика этот пункт изложен следующим образом: "Расчет оплаты за оказанные услуги или выполненные работы на содержание и техобслуживание части общего имущества и части коммуникаций общего пользования нежилого помещения рассчитываются в пределах тарифа, утвержденного постановлением мэра города Ростова-на-Дону - 12,86 рубля (многоэтажные капитальные дома, имеющие все виды благоустройства, с лифтами и мусоропроводом)".
Пункт 3.2.1 договора в редакции истца предусматривает, что "расчет величины оплаты производится на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на очередной финансовый год решением общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с планом конкретных работ с указанием их сметной стоимости по результатам проведения осмотров жилого дома, составленным ТСЖ согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда".
В редакции ответчика этот пункт изложен следующим образом: "Расчет величины оплаты производится на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на финансовый год, в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, счетом-фактурой, актами выполненных работ; производить сверку взаимных расчетов за выполненные услуги и работы (акты сверки)".
Суд принял пункт 1.5 в редакции ответчика, а пункт 3.2.1 изложил в следующей редакции: "Оплата производится МУ СЗН на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на финансовый год в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, составленными сторонами актами выполненных работ. Стороны обязуются не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов".
При этом суд сослался на статус ответчика как бюджетного учреждения, финансируемого из бюджета, а также на отсутствие доказательств фактической возможности оплаты расходов в размере, превышающем установленный постановлением мэра города Ростова-на-Дону тариф. В то же время суд не учел следующее.
Статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (статьи 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Часть 6 статьи 155 Кодекса устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Пунктом 33 указанных Правил закреплено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Из указанных правовых норм следует, что собственники нежилых помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья.
Таким образом, предложенная товариществом редакция пункта 1.5, а также пункта 3.2.1 (в части положений об определении стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на очередной финансовый год решением общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с планом конкретных работ с указанием их сметной стоимости по результатам проведения осмотров жилого дома, составленным ТСЖ согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда) соответствует действующему законодательству, в то время как принятая судом редакция данных пунктов ограничивает расходы ответчика по содержанию общего имущества по сравнению с сособственниками.
Вместе с тем определенные судом в пункте 3.2.1 договора положения об оплате в соответствии с выставленным товариществом счетом, составленными сторонами актами выполненных работ, а также об обязанности сторон не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов соответствует законодательству о бухгалтерском учете и по существу истцом не оспаривается.
С учетом изложенного, а также в связи с неправильным применением судом норм материального права, пункт 1.5 договора следует принять в редакции истца, а пункт 3.2.1 изложить в следующей редакции: "Оплата производится МУ СЗН на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на очередной финансовый год решением общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с планом конкретных работ с указанием их сметной стоимости по результатам проведения осмотров жилого дома, составленным ТСЖ согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, оформленными сторонами актами выполненных работ. Стороны обязуются не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов".
Истец предложил включить в договор условие о том, что просрочка платежей и взносов влечет за собой начисление пени согласно пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 3.5).
Поскольку условие о неустойке не относится к существенным условиям договора, а ответчик возражал против включения данного пункта в договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, суд обоснованно исключил его из договора со ссылкой на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пункт 5.1 договора в редакции истца определяет срок его действия и содержит условие о продлении договора на следующий финансовый год, если ни одна из сторон не заявит в письменном виде о его изменении или заключении на иных условиях.
Ответчик ограничил срок действия договора 31 декабря 2008 г.
Суд правомерно принял редакцию ответчика, поскольку истец не указал норму права, содержащую положения об автоматическом продлении договора на содержание общего имущества на следующий срок при отсутствии возражений сторон.
Таким образом, судебные акты подлежат частичной отмене принятием в этой части нового решения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 по делу N А53-11407/2008 в части пунктов 1.5 и 3.2.1 договора отменить, принять пункт 1.5 в редакции ТСЖ "Грааль", пункт 3.2.1 утвердить в следующей редакции: "Оплата производится МУ СЗН на основании стоимости содержания 1 кв. м общей площади помещений, утвержденной на очередной финансовый год решением общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с планом конкретных работ с указанием их сметной стоимости по результатам проведения осмотров жилого дома, составленным ТСЖ согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, в соответствии с выставленным ТСЖ счетом, оформленными сторонами актами выполненных работ. Стороны обязуются не реже одного раза в квартал производить сверку взаимных расчетов и составлять акты сверки расчетов". В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Ю.В.РЫЖКОВ
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)