КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ, САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ И ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ВНЕ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ. ПРОДОЛЖЕНИЕ

Бюро технической инвентаризации является держателем информации по всем существующим в поселении строениям, включая балансовую стоимость зданий и сооружений, которая является нижней границей их рыночной стоимости. В ряде городов БТИ является органом регистрации сделок с объектами недвижимости.
Главной сложностью при сборе информации для оценки является выявление реальной цены, по которой совершена конкретная сделка купли - продажи, так как реальная цена сделки нигде не фиксируется. В документах в основной массе случаев фигурирует заниженная цена продажи, обычно совпадающая с оценочной стоимостью, установленной в БТИ. Эта цена ниже реальной в 5 - 50 раз. Продавец, покупатель и фирмы - посредники не заинтересованы в предоставлении данных о реальных ценах, поскольку это не только выявит реально получаемые ими доходы, но и вызовет интерес к их источникам, увеличит налогообложение.
Риэлторские фирмы, собственники (покупатели и продавцы), участвовавшие в сделке, должны быть уверены в абсолютной конфиденциальности их отношений с исполнителями оценочных работ. Они должны быть убеждены, что представленная ими информация попадет в базу данных только в обезличенном виде и полученные данные не будут переданы третьим лицам ни при каких условиях.
Помимо соблюдения конфиденциальности хорошие результаты дает личная заинтересованность источника информации в предоставлении данных. Одним из эффективных вариантов является взаимный обмен информацией.
При сборе информации о рынке недвижимости могут быть использованы следующие методы работы:
- - личная беседа;
- - коллективная беседа в присутствии представителей администрации или с предъявлением официальных писем от имени администрации о целях выполняемой работы и с просьбой оказания содействия;
- - организация совместных с риэлторскими фирмами научных, учебных семинаров для риэлторских фирм и оценщиков недвижимости;
- - оформление договоров о взаимном сотрудничестве и обмене информацией.
Инструментом сбора информации является специально подготовленная анкета - карточка учета данных сделки. Эта карточка разрабатывается для каждого сегмента рынка и предлагается для заполнения риэлторским фирмам, продавцам, покупателям недвижимости.
10.16. При анализе данные о рыночных ценах по совершенным сделкам с объектами недвижимости по сегментам рынка приводятся по фактору времени в сравнимое состояние по курсу доллара США или ЭКЮ, а также если объект недвижимости был продан значительное время назад, а на рынке с тех пор произошли существенные ценовые изменения, то его рыночную цену корректируют на влияние фактора времени по средней величине ценовых изменений, произошедших по данному сегменту рынка за время приведения.
10.17. Земли оценочных микрозон оцениваются с использованием всех трех методов для каждого вида из установленных наиболее эффективных использований.
Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются:
- - по незастроенным земельным участкам по рыночным ценам на аналогичные участки, приведенным по фактору времени;
- - по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа (физического, функционального, внешнего влияния) из общей рыночной цены объекта недвижимости;
- - по земельным участкам, застроенным многоэтажными жилыми домами с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены всех квартир жилого дома.
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и иные методы.
10.18. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения осуществляется с применением трех основных методов:
- - метод квадратных метров, при котором затраты на квадратный метр недавно построенного аналогичного здания умножают на аналогичный показатель оцениваемого объекта;
- - поэлементный метод, при котором строительные издержки на квадратный метр каждой составной части оцениваемого объекта недвижимости умножают на количество квадратных метров в каждой составной части оцениваемого объекта;
- - количественный метод, при котором складываются все издержки на возведение или установку составных частей нового здания, включая косвенные издержки и прямые расходы.
При расчетах восстановительной стоимости применяются ежеквартально издаваемые в настоящее время "Индексы цен в строительстве".
10.19. Износ определяется как снижение стоимости зданий и сооружений из-за изнашивания в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений технологии и действия других внешних факторов. Формально износ определяется как потеря пригодности и уменьшение стоимости объекта по любым причинам.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости во времени.
Функциональный износ возникает из-за устаревшей планировки здания, несоответствия современным требованиям к материалам или конструкции кровли, стен, фундамента и т.д.
Внешний износ возникает при изменении внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (строительство промышленного предприятия и иных объектов - источников шума, загрязнения и т.д.).


Страницы: 10 из 11  <-- предыдущая  cодержание   следующая -->