КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
(Письмо Роскомзема от 14.06.1996 N 1-16/1240. О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли)10.20. При получении различных по величине оценок стоимости земли оценочной микрозоны по результатам применения нескольких методов оценок для типичных земельных участков производится согласование полученных показателей стоимости и определение итоговой величины показателя стоимости земли оценочной микрозоны.
Согласование заключается в оценке доверительности единого из методов и принятия полученного результата с его применением в качестве итогового.
Степень достоверности полученных результатов устанавливается с точки зрения графического, статистического и причинно - следственного анализа.
После принятия более достоверными результатов, полученных по одному из примененных методов, итоговая величина кадастровой стоимости земли оценочной микрозоны принимается как среднее значение из полученных результатов по данному методу.
На основе графических и статистических методов анализа данных, полученных различными методами оценки каждой оценочной микрозоны, устанавливаются кадастровая стоимость земли как усредненная величина по виду использования или максимальная среди различных видов использования.
В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных использований выделяются дополнительные оценочные микрозоны.
10.21. Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны.
Одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.
Рекомендуется следующее количество оценочных зон земель поселений в зависимости от численности населения:
| Численность населения (тыс. чел.) | Количество оценочных зон |
| до 20 | менее 3 |
| 20 - 50 | 3 - 5 |
| 50 - 200 | 5 - 7 |
| 200 - 500 | 7 - 10 |
| свыше 500 | 10 и более |
10.22. Полученные данные о рыночной стоимости или наиболее вероятной цены продажи земли относительно общей единицы сравнения наносятся на кадастровую карту стоимости земли населенного пункта или иного административно - территориального образования.
сельскохозяйственного назначения
11.1. При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли - продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.
Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельхозкультур над уровнем общественно - необходимых затрат, присущих данной оценочной группе почв, сформированной из почвенных разновидностей и земель. Срок капитализации рассчитывается, как величина обратная дисконту в точке наименьшей эффективности (около 2,5% годовых).
11.2. Рекомендуются следующие основные этапы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:
- - анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно - сельскохозяйственному зонированию территории субъекта РФ и корректировки границ земельно - оценочных районов;
- - разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв в границах земельно - оценочных районов;
- - классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;
- - расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;
- - расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из рыночных цен всех каналов реализации сельскохозяйственной продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;
- - расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;
- - исчисление (установление) почвенных, технологических и иных признаков рабочих земельных участков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;
Страницы: 11 из 11 <-- предыдущая cодержание следующая -->