КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
(Письмо Роскомзема от 14.06.1996 N 1-16/1240. О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли)- - расчет восстановительной стоимости возведения новых, аналогичных расположенным на земельном участке зданий и сооружений;
- - определение величины физического, функционального и внешнего износа оцениваемых зданий и сооружений;
- - уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму износа для получения их реальной стоимости;
- - получение рыночной стоимости приобретения собственно земельного участка вычитанием реальной стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями).
8.4. Модификацией затратного метода является метод соотнесения (переноса), в соответствии с которым существует взаимосвязь между факторами производства и рыночной стоимостью участка. В связи с этим стоимость земельного участка можно оценить посредством дифференциации (в процентах) общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя ее составными частями - земельным участком и застройкой.
8.5. В отдельных случаях при отсутствии информации по продажам освоенных участков, в качестве исходных величин для определения рыночной стоимости земельных участков могут использоваться экспертные оценки стоимости объектов недвижимости, выполненные квалифицированными оценщиками.
9.1. Определение кадастровой стоимости
9.1.1. Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.
Кадастровая оценка стоимости земли проводится одновременно по всем землям административно - территориального образования на начало года.
9.1.2. Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).
Оценку кадастровой стоимости земли рекомендуется выполнять периодически с интервалом в 3 - 5 лет или в иные сроки, устанавливаемые органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления. Первые два тура кадастровой оценки земли рекомендуется провести с интервалом в 1 - 2 года. В годы между турами оценки проводится индексация кадастровой стоимости в зависимости от соотношения спроса и предложения на земли различного качества и местоположения, уровня инфляции.
Выполнение земельно - оценочных работ одновременно по всей территории административно - территориального образования позволяет с минимальными затратами использовать массовые данные о сделках (купли - продажи, мены, аренды) со свободными и застроенными земельными участками, посредством которых проводится оценка всех земель.
9.1.3. Основное требование к организации работ по определению кадастровой стоимости земли заключается в том, что затраты на ее проведение могут составлять до трех процентов от ее величины.
для целей кадастровой оценки
9.2.1. Для целей кадастровой оценки стоимости земли территория субъекта Федерации дифференцируется на отдельные группы земель: земли городов, поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленных предприятий вне населенных пунктов, земли лесного и водного фондов.
9.2.2. При выполнении земельно - оценочных работ объекты недвижимости условно подразделяются на две основные группы.
Первая группа объектов (группа А), по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, имеются цены предложений и совершенных сделок и имеется соответствующая статистика по ним. Эта группа объектов подразделяется на подгруппы: земельные участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими сооружениями и другими подсобными сооружениями непроизводственного назначения, незастроенные земельные участки для жилищного, дачного, коттеджного, гаражного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и т.д.
Вторая группа объектов (группа Б), по которым рынок только формируется, включает: застроенные и незастроенные земельные участки объектов производственного назначения, участки сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и незастроенные земельные участки для промышленного строительства вне границ населенных пунктов.
9.2.3. В силу объективных различий в характере использования и в учете признаков земельных участков, влияющих на их стоимость, в методическом плане следует выделять: оценку земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, и оценку земель, используемых в качестве поселений, промплощадок и в иных целях.
Страницы: 6 из 11 <-- предыдущая cодержание следующая -->