ДОХОДНЫЙ МЕТОД. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД
(Письмо Роскомзема от 14.06.1996 N 1-16/1240. О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли)При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом как бы дается ответ на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?"
6.3. Основные этапы процедуры оценки при методе прямого сравнительного анализа продаж следующие:
- - исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, спросе и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
- - отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
- - подбор подходящих единиц сравнения (гектар, кв. метр, базовый или типичный участок) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения;
- - сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения проданных и продающихся объектов, на рынке по отдельным элементам, корректировка рыночных цен объектов, выбранных для сравнения;
- - установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
7.1. Метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. При этом рыночная стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.
Применение доходного метода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
7.2. Основные этапы процедуры оценки при использовании метода капитализации доходов следующие:
- - определение валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;
- - оценки вероятных потерь и убытков от неполной загрузки объекта недвижимости или невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (периодов) применительно к оцениваемой недвижимости. Исчисленная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;
- - расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления (если участок имеет улучшения). Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода;
- - полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации.
7.3. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
7.4. Доходный метод может быть реализован и при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.
8.1. Затратный метод оценки рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период.
Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Ограниченность затратного метода заключается в том, что он зачастую дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Вместе с тем затратный метод является единственным методом определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.
8.2. Затратный метод показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
8.3. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:
- - расчет рыночной стоимости земельного участка с его улучшениями;
Страницы: 5 из 11 <-- предыдущая cодержание следующая -->