Для опосредования отношений по управлению многоквартирным домом Жилищный кодекс РФ предложил новую правовую форму - договор управления многоквартирным домом. Одной из особенностей данного договора является установленный законодательством режим его заключения, который можно обозначить как обязательный для кредитора, управомоченного требовать деятельности для целей управления.

Решение этого вопроса поставлено в зависимость от субъектного состава на стороне кредитора.
Закон позволяет выделить два их вида:
- товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в многоквартирном доме;
- собственники помещений в многоквартирном доме (физические, юридические лица, публичные образования).
В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом не составляет обязанность созданной собственниками некоммерческой специализированной организации. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Закон не относит вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (п. 2 ст. 145 ЖК РФ), оставляя его на усмотрение правления (ст. 148 ЖК РФ). Таким образом, если иное не предусмотрено уставом товарищества собственников жилья, договор управления многоквартирным домом заключает председатель с одобрения правления товарищества.
Нормы Жилищного кодекса РФ о жилищных и жилищно-строительных кооперативах не позволяют определить орган, уполномоченный принять решение о передаче функций по управлению многоквартирным домом и заключении договора управления многоквартирным домом, поскольку компетенция органов управления определяется уставом кооператива (п. 1 ст. 113, п. 2 ст. 116 ЖК РФ). Таким образом, в зависимости от содержания устава такое решение может быть принято общим собранием (конференцией) членов кооператива, правлением или председателем правления кооператива. Договор от имени кооператива подписывает председатель правления (п. 2 ст. 119 ЖК РФ).

Библиографический список и примечания:
1. См., напр.: Решение городского совета г. Новосибирска от 30 мая 2007 г. N 591 "О порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования города Новосибирска".
2. См., напр.: Решение Совета депутатов муниципального образования г. Бердска от 22 сентября 2005 г. N 390 "О положении "О порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности г. Бердска".
3. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Однако, учитывая необязательный характер государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, рассчитывать на данный документ в качестве источника сведений о размере долей собственников помещений в многоквартирном доме не приходится (п. п. 16, 5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. N 29)) (см.: Российская газета, 2007, N 29).
4. См., напр.: п. 3.2 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Кемерово (утв. Постановлением администрации г. Кемерово от 1 ноября 2007 г. N 154 "О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Кемерово"); п. 3.2 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Киселевске (утв. Постановлением администрации г. Киселевска от 29 декабря 2007 г. N 99 "О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Киселевске"); п. 3.2 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственникам жилья в городе Юрге (утв. Постановлением главы г. Юрги от 9 сентября 2008 г. N 1478 "О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья на территории муниципального образования Юргинский городской округ"); п. 3.2 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Осинники (утв. Постановлением главы г. Осинники от 3 декабря 2007 г. N 1006-п "О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Осинники").
5. При этом нормы Жилищного кодекса РФ не исключают возможности заключения одного договора с множественностью лиц на стороне собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод подтверждает судебная практика (см., напр., Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2007 г. N 17АП-7985/2007-ГК по делу N А50-7143/2007).
6. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июня 2007 г. по делу N А56-36199/2006.
7. Постановление от 5 июля 2007 г. по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.
8. Постановление от 14 июня 2007 г. по делу N А38-3865-16/320-2006(16/15-2007).
9. Подпункт 3 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75).
10. В юридической литературе высказывается мнение об обязательности заключения рассматриваемого договора для управляющей организации во всяком случае (см., напр., [3]) или при наличии возможности оказать запрашиваемую услугу по управлению многоквартирным домом (см., напр., [4]).
11. См., напр., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июня 2007 г. по делу N А56-36199/2006.
12. Элементы публичности в договоре управления многоквартирным домом усматривает Т.А. Борзенкова (см. [4]).