Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца: Арефьевой Н.А., действующей на основании доверенности от 27.09.2016,
представителя ответчика: Мельниковой Ю.Ю., действующей на основании доверенности от 02.08.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 по делу N А17-795/2016, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску Администрации города Иванова
к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпстрой"
(ИНН: 3702540429, ОГРН: 1073702041555),
о взыскании 10 700 048,75 руб.,
установил:
Администрация города Иванова (далее - Истец, Администрация) обратилась с иском в Арбитражный суд Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ" (далее - Ответчик, ООО "ОЛИМПСТРОЙ", Общество) взыскании 9 399 750 руб. задолженности за период с 01.04.2015 до 01.01.2016 по договору аренды от 03.07.2012 N С-3/04-1455 земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:864 площадью 4006 кв. м, расположенного по адресу: город Иваново, переулок 1-й Рабфаковский, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и 1 300 298,75 руб. неустойки за период с 01.07.2015 до 01.02.2016.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 иск удовлетворен частично: в пользу Истца взыскано 5 687 529,89 руб. задолженности по арендной плате и 40 663 руб. государственной пошлины по делу.
Ответчик с принятым решением суда не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Общество настаивает, что судом первой инстанции не применена статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как Истец не оспаривал факт несвоевременного снятия с кадастрового учета ранее существовавших на участке жилых домов, что привело к невозможности прекращения спорного договора на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, установив, что арендатор выполнил все необходимые зависящие от него действия по прекращению договора аренды, а использование земельного участка ООО "ОЛИМПСТРОЙ" прекращено 23.03.2015, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания исковых требований о взыскании задолженности за период с 01.04.2015 по 13.09.2015 подлежащими удовлетворению.
Соответственно, заявитель апелляционной жалобы считает, что решение от 06.07.2016 подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.
В судебном заседании апелляционного суда 03.10.2016, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи через Арбитражный суд Ивановской области, представители сторон изложили свои позиции по рассматриваемому спору.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что у ООО "ОЛИМПСТРОЙ" образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.04.2015 до 01.01.2016, Администрация обратилась с иском в суд.
Арбитражный суд Ивановской области, руководствуясь статьями 307 - 310, 401, 406, 408, 420, 421, 432, 606, 607, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исковые требования удовлетворил частично.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Положениями статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Статьей 612 ГК РФ также установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ определены особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 22.06.2012 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N С-3/04-1455 от 03.07.2012 земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:864, площадью 4 006 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, переулок 1-й Рабфаковский, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.
Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован 25.09.2012.
В договоре аренды установлен размер арендной платы на 2012-2016, которая уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы - не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.
Построенный на земельном участке дом введен в эксплуатацию 23.03.2015.
Заявлением от 08.04.2015 Общество обращалось к Истцу с предложением расторгнуть договор аренды.
Решением филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 07.05.2015 приостановлено осуществление кадастрового учета вновь построенного на спорном земельном участке жилого дома, поскольку выявлены замечания, касающиеся технической и проектной документации дома, и сведения о наличии в государственном кадастровом учете данных в отношении иных многоквартирных домов на арендованном земельном участке.
В дальнейшем сторонами велась переписка в части совершения действий по исключению сведений о ранее существовавших жилых домах из сведений кадастрового учета.
14.09.2015 зарегистрировано право собственности на первую квартиру во вновь построенном жилом доме.
По расчету Истца у Ответчика образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 9 399 750 руб. за период с 01.04.2015 до 01.01.2016.
За несвоевременное перечисление арендной платы Истец в порядке пункта 5.2. договора начислил и предъявил к взысканию с Общества неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки, что составило 1 300 298,75 руб. за период с 01.07.2015 до 01.02.2016.
Между тем, апелляционный суд отклоняет доводы Общества, приведенные им в жалобе, и поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания долга в размере 5 687 529,89 руб., поскольку:
- При заключении договора аренды земельного участка N С-3/04-1455 от 03.07.2012 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия, а именно: размер и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке не оспорен. В договоре в соответствии с условиями аукциона определено также разрешенное использование.
- Сторонами договора подписан акт приема - передачи участка, в пункте 2 которого стороны подтвердили, что земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется. В дальнейшем земельный участок использовался Ответчиком в соответствии с разрешенным использованием для строительства жилого дома. Общество оплачивало арендную плату, что свидетельствует о достигнутом соглашении и исполнении сторонами условий договора.
- Доказательства невозможности использования земельного участка, а также наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния, препятствовавших пользованию участком в соответствии с видом его разрешенного использования, Ответчик в материалы дела не представил.
- Фактически договор аренды земельного участка прекратил свое действие 14.09.2015 на основании статьи 413 ГК РФ независимо от наличия записи о его регистрации. Исключение из ЕГРП записи о зарегистрированном праве носит заявительный характер.
- Предъявленная к взысканию задолженность по арендной плате рассчитана исходя из условий договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что несвоевременное снятие Администрацией ранее существовавших на земельном участке жилых домов с кадастрового учета и исключение записи о праве собственности на жилое помещение в указанных домах из ЕГРП (при сносе жилых домов в 2011 еще до проведения аукциона и заключения договора аренды) повлекло невозможность своевременной постановки на кадастровый учет жилого дома, построенного Ответчиком на земельном участке, а также невозможность своевременной регистрации первого права на квартиру в жилом доме, и, соответственно, прекращения договора аренды земельного участка в установленном порядке.
Однако заявителем апелляционной жалобы не представлено доказательств, что при заключении договора аренды им принимались меры по проверке сведений об отсутствии прав или каких-либо притязаний на него иных лиц, что подтвердил представитель ООО "ОЛИМПСТРОЙ" в суде апелляционной инстанции, пояснивший, что такие сведения им при заключении договора не запрашивались в регистрирующем органе.
При этом Администрация при выявлении препятствий к регистрации объекта недвижимости сразу же предприняла меры к устранению таких препятствий, о чем свидетельствует решение Фрунзенского районного суда города Иваново от 16 июля 2015 (полный текст решения от 20.07.215).
Таким образом, апелляционный суд считает, что неуплата арендной платы вызвана бездействием Истца в определенный промежуток времени, результатом которого явилась невозможность совершения Обществом действий по прекращению договора аренды земельного участка, что является основанием для правомерного отказа судом первой инстанции во взыскании пени, но не означает неиспользование Ответчиком спорного земельного участка и отсутствие у него обязанности внесения арендной платы в сумме 5 687 529,89 руб. за период с 01.04.2015 по 13.09.2015.
Доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю в порядке статьи 612 ГК РФ об уменьшения размера арендной платы за спорный период, заявителем апелляционной жалобы в материалы дела также не представлено.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ООО "ОЛИМПСТРОЙ" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 по делу N А17-795/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ" (ИНН: 3702540429, ОГРН: 1073702041555) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2016 N 02АП-8153/2016 ПО ДЕЛУ N А17-795/2016
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. по делу N А17-795/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца: Арефьевой Н.А., действующей на основании доверенности от 27.09.2016,
представителя ответчика: Мельниковой Ю.Ю., действующей на основании доверенности от 02.08.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 по делу N А17-795/2016, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску Администрации города Иванова
к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпстрой"
(ИНН: 3702540429, ОГРН: 1073702041555),
о взыскании 10 700 048,75 руб.,
установил:
Администрация города Иванова (далее - Истец, Администрация) обратилась с иском в Арбитражный суд Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ" (далее - Ответчик, ООО "ОЛИМПСТРОЙ", Общество) взыскании 9 399 750 руб. задолженности за период с 01.04.2015 до 01.01.2016 по договору аренды от 03.07.2012 N С-3/04-1455 земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:864 площадью 4006 кв. м, расположенного по адресу: город Иваново, переулок 1-й Рабфаковский, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и 1 300 298,75 руб. неустойки за период с 01.07.2015 до 01.02.2016.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 иск удовлетворен частично: в пользу Истца взыскано 5 687 529,89 руб. задолженности по арендной плате и 40 663 руб. государственной пошлины по делу.
Ответчик с принятым решением суда не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Общество настаивает, что судом первой инстанции не применена статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как Истец не оспаривал факт несвоевременного снятия с кадастрового учета ранее существовавших на участке жилых домов, что привело к невозможности прекращения спорного договора на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, установив, что арендатор выполнил все необходимые зависящие от него действия по прекращению договора аренды, а использование земельного участка ООО "ОЛИМПСТРОЙ" прекращено 23.03.2015, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания исковых требований о взыскании задолженности за период с 01.04.2015 по 13.09.2015 подлежащими удовлетворению.
Соответственно, заявитель апелляционной жалобы считает, что решение от 06.07.2016 подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.
В судебном заседании апелляционного суда 03.10.2016, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи через Арбитражный суд Ивановской области, представители сторон изложили свои позиции по рассматриваемому спору.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что у ООО "ОЛИМПСТРОЙ" образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.04.2015 до 01.01.2016, Администрация обратилась с иском в суд.
Арбитражный суд Ивановской области, руководствуясь статьями 307 - 310, 401, 406, 408, 420, 421, 432, 606, 607, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исковые требования удовлетворил частично.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Положениями статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Статьей 612 ГК РФ также установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ определены особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 22.06.2012 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N С-3/04-1455 от 03.07.2012 земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:864, площадью 4 006 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, переулок 1-й Рабфаковский, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.
Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован 25.09.2012.
В договоре аренды установлен размер арендной платы на 2012-2016, которая уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы - не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.
Построенный на земельном участке дом введен в эксплуатацию 23.03.2015.
Заявлением от 08.04.2015 Общество обращалось к Истцу с предложением расторгнуть договор аренды.
Решением филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 07.05.2015 приостановлено осуществление кадастрового учета вновь построенного на спорном земельном участке жилого дома, поскольку выявлены замечания, касающиеся технической и проектной документации дома, и сведения о наличии в государственном кадастровом учете данных в отношении иных многоквартирных домов на арендованном земельном участке.
В дальнейшем сторонами велась переписка в части совершения действий по исключению сведений о ранее существовавших жилых домах из сведений кадастрового учета.
14.09.2015 зарегистрировано право собственности на первую квартиру во вновь построенном жилом доме.
По расчету Истца у Ответчика образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 9 399 750 руб. за период с 01.04.2015 до 01.01.2016.
За несвоевременное перечисление арендной платы Истец в порядке пункта 5.2. договора начислил и предъявил к взысканию с Общества неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки, что составило 1 300 298,75 руб. за период с 01.07.2015 до 01.02.2016.
Между тем, апелляционный суд отклоняет доводы Общества, приведенные им в жалобе, и поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания долга в размере 5 687 529,89 руб., поскольку:
- При заключении договора аренды земельного участка N С-3/04-1455 от 03.07.2012 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия, а именно: размер и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке не оспорен. В договоре в соответствии с условиями аукциона определено также разрешенное использование.
- Сторонами договора подписан акт приема - передачи участка, в пункте 2 которого стороны подтвердили, что земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется. В дальнейшем земельный участок использовался Ответчиком в соответствии с разрешенным использованием для строительства жилого дома. Общество оплачивало арендную плату, что свидетельствует о достигнутом соглашении и исполнении сторонами условий договора.
- Доказательства невозможности использования земельного участка, а также наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния, препятствовавших пользованию участком в соответствии с видом его разрешенного использования, Ответчик в материалы дела не представил.
- Фактически договор аренды земельного участка прекратил свое действие 14.09.2015 на основании статьи 413 ГК РФ независимо от наличия записи о его регистрации. Исключение из ЕГРП записи о зарегистрированном праве носит заявительный характер.
- Предъявленная к взысканию задолженность по арендной плате рассчитана исходя из условий договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что несвоевременное снятие Администрацией ранее существовавших на земельном участке жилых домов с кадастрового учета и исключение записи о праве собственности на жилое помещение в указанных домах из ЕГРП (при сносе жилых домов в 2011 еще до проведения аукциона и заключения договора аренды) повлекло невозможность своевременной постановки на кадастровый учет жилого дома, построенного Ответчиком на земельном участке, а также невозможность своевременной регистрации первого права на квартиру в жилом доме, и, соответственно, прекращения договора аренды земельного участка в установленном порядке.
Однако заявителем апелляционной жалобы не представлено доказательств, что при заключении договора аренды им принимались меры по проверке сведений об отсутствии прав или каких-либо притязаний на него иных лиц, что подтвердил представитель ООО "ОЛИМПСТРОЙ" в суде апелляционной инстанции, пояснивший, что такие сведения им при заключении договора не запрашивались в регистрирующем органе.
При этом Администрация при выявлении препятствий к регистрации объекта недвижимости сразу же предприняла меры к устранению таких препятствий, о чем свидетельствует решение Фрунзенского районного суда города Иваново от 16 июля 2015 (полный текст решения от 20.07.215).
Таким образом, апелляционный суд считает, что неуплата арендной платы вызвана бездействием Истца в определенный промежуток времени, результатом которого явилась невозможность совершения Обществом действий по прекращению договора аренды земельного участка, что является основанием для правомерного отказа судом первой инстанции во взыскании пени, но не означает неиспользование Ответчиком спорного земельного участка и отсутствие у него обязанности внесения арендной платы в сумме 5 687 529,89 руб. за период с 01.04.2015 по 13.09.2015.
Доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю в порядке статьи 612 ГК РФ об уменьшения размера арендной платы за спорный период, заявителем апелляционной жалобы в материалы дела также не представлено.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ООО "ОЛИМПСТРОЙ" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 по делу N А17-795/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ" (ИНН: 3702540429, ОГРН: 1073702041555) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
М.В.НЕМЧАНИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)