Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей: Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Сахаровой С.С.,
при участии в заседании:
от истца Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Подольска (ИНН: 5036154780; ОГРН: 1155074010288) - Семичастнова А.В. по доверенности от 09 января 2017 года N 7,
от ответчика Закрытого акционерного общества "Подольский Домостроительный комбинат" (ИНН: 5036002280; ОГРН: 1025004710422) - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Подольский Домостроительный комбинат" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2017 года по делу N А41-84981/16, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Подольска к Закрытому акционерному обществу "Подольский Домостроительный комбинат" о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
установил:
Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Подольска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Подольский Домостроительный комбинат" (далее - ответчик) о взыскании 2 508 825 руб. 22 коп. задолженности по оплате арендной платы за период с 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 1135 от 28 марта 2005 года, а также 116 660 руб. 38 коп., неустойки за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды по ставке 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2017 года исковые требования администрации удовлетворены (л.д. 59 - 61).
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение решения суда первой инстанции подлежащим изменению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 28 марта 2005 года между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (арендодатель) и ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1135, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 12 513 кв. м, с кадастровым номером 50:55:0030303:0001, находящийся на землях городского поселения Муниципального образования "Город Подольск Московской области", расположенный по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной, для строительства многоэтажных жилых домов (в соответствии с постановлением Главы города Подольска N 642-п от 28 марта 2005 года).
Настоящий договор заключен на срок с 29 сентября 2005 года по 29 сентября 2007 года (пункт 2.1 договора).
Пунктом 3.2 договора аренды установлено, что размер арендной платы изменяется в случае изменения базовой ставки арендной платы (в т.ч. в связи с изменением ставки земельного налога), инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и т.д. В этом случае арендатор самостоятельно производит перерасчет арендной платы при получении от арендодателя соответствующего письменного уведомления.
В соответствии с пунктом 3.3 договора изменения, вносимые арендодателем по размеру арендной платы являются обязательными для арендатора и не требуют соглашения сторон.
В силу пункта 3.5 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца текущего квартала на расчетный счет.
Согласно пункту 4.2 договора арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
За просрочку срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по оплате арендной платы по спорному договору за период со 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года составила 2 508 825 руб. 22 коп.
С учетом допущенной просрочки истцом начислена неустойка в размере 116 660 руб. 38 коп., рассчитанная за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 31 октября 2016 года N 3/5459исх, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.
Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле:
- Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S;
- где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается Законом Московской области.
Значения Коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Из представленного комитетом расчета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка следует, что на момент обращения в суд у общества имеется задолженность за период со 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года составила 2 508 825 руб. 22 коп.
Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции признал его правильным.
При этом ЗАО "Подольский домостроительный комбинат", ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции от 25 января 2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указывает, что поскольку на арендуемом земельном участке построены многоквартирные жилые дома, сданы в эксплуатацию, площадь арендуемого по договору аренды земельного участка изменилась с 12 513 кв. м до 7 665,77 кв. м.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в декабре 2011 года ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" было построено и введено в эксплуатацию на данном земельном участке 2 жилых дом, а именно: жилой дом по ул. Барамзиной, д. 3, корп. 1 (дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2011 года); жилой дом по ул. Барамзиной, д. 3, корп. 2 (дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2011 года); строительство гаража временно заморожено.
Таким образом, площадь земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, значительно уменьшилась, так как земельный участок, на котором находится построенный и сданный в эксплуатацию жилой дом, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах.
Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В материалы рассматриваемого дела представлены копии свидетельств о регистрации прав собственности граждан на квартиры в вышеуказанных жилых домах, расположенных на спорном земельном участке.
Кроме того, апелляционным судом с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам Арбитражного суда Московской области N А41-54466/13, А41-62853/14, А41-33008/14, признаются обоснованными доводы ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о прекращении действия договора аренды земельного участка в части площади земельного участка 4 847,23 кв. м в период заявленный ко взысканию - с 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года.
С учетом площади арендуемого земельного участка 7 655,77 кв. м за период с 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года задолженность по арендной плате составляет 1 588 495 руб. 58 коп., что подтверждается представленным в материалы дела в суде апелляционной инстанции расчетом истца.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 116 660 руб. 38 коп. рассчитанной за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,5% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.
С учетом перерасчета арендной платы также подлежит перерасчету неустойка, подлежащая взысканию с ответчика за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года, которая составляет 73 865 руб. 04 коп.
Арбитражный апелляционный считает заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усматривает правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.
Документов, подтверждающих явную несоразмерность размера взысканной арбитражным судом первой инстанции неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено. Доказательств принятия мер к своевременной уплате долга ответчиком также не представлено.
При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.
При этом, апелляционный суд не может согласиться с представленным истцом расчетом, согласно которому неустойка составляет 214 446 руб. 90 коп., поскольку он произведен за период с 16 июня 2016 года по 27 апреля 2017 года.
В удовлетворении остальной части иска следует отказать.
В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).
В соответствии с абзацем 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 1 000 001 рубля до 2 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей.
С учетом абзаца 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины с цены иска 1 662 360 руб. 62 коп. составляет 29 624 руб.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку администрация была освобождена от уплаты госпошлины, государственная пошлина за подачу иска в размере 22 874 руб. 28 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы ответчика по уплате госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271, пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2017 года по делу N А41-84981/16 изменить.
Взыскать с Закрытого Акционерного общества "Подольский домостроительный комбинат" (ИНН: 5036002280; ОГРН: 1025004710422) в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН: 5036154780; ОГРН: 1155074010288) задолженность по арендной плате по договору аренды N 1135 от 28 марта 2005 года земельного участка общей площадью 7 665,77 кв. м за период со второго по третий квартал 2016 года в размере 1 588 495 руб. 58 коп., пени за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года в размере 73 865 руб. 04 коп. В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Взыскать с Закрытого Акционерного общества "Подольский домостроительный комбинат" (ИНН: 5036002280; ОГРН: 1025004710422) в доход Федерального бюджета госпошлину за подачу иска в размере 22 874 руб. 28 коп.
Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН: 5036154780; ОГРН: 1155074010288) в пользу Закрытого Акционерного общества "Подольский домостроительный комбинат" (ИНН: 5036002280; ОГРН: 1025004710422) расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2017 N 10АП-3870/2017 ПО ДЕЛУ N А41-84981/16
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. по делу N А41-84981/16
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей: Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Сахаровой С.С.,
при участии в заседании:
от истца Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Подольска (ИНН: 5036154780; ОГРН: 1155074010288) - Семичастнова А.В. по доверенности от 09 января 2017 года N 7,
от ответчика Закрытого акционерного общества "Подольский Домостроительный комбинат" (ИНН: 5036002280; ОГРН: 1025004710422) - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Подольский Домостроительный комбинат" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2017 года по делу N А41-84981/16, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Подольска к Закрытому акционерному обществу "Подольский Домостроительный комбинат" о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
установил:
Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Подольска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Подольский Домостроительный комбинат" (далее - ответчик) о взыскании 2 508 825 руб. 22 коп. задолженности по оплате арендной платы за период с 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 1135 от 28 марта 2005 года, а также 116 660 руб. 38 коп., неустойки за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды по ставке 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2017 года исковые требования администрации удовлетворены (л.д. 59 - 61).
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение решения суда первой инстанции подлежащим изменению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 28 марта 2005 года между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (арендодатель) и ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1135, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 12 513 кв. м, с кадастровым номером 50:55:0030303:0001, находящийся на землях городского поселения Муниципального образования "Город Подольск Московской области", расположенный по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной, для строительства многоэтажных жилых домов (в соответствии с постановлением Главы города Подольска N 642-п от 28 марта 2005 года).
Настоящий договор заключен на срок с 29 сентября 2005 года по 29 сентября 2007 года (пункт 2.1 договора).
Пунктом 3.2 договора аренды установлено, что размер арендной платы изменяется в случае изменения базовой ставки арендной платы (в т.ч. в связи с изменением ставки земельного налога), инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и т.д. В этом случае арендатор самостоятельно производит перерасчет арендной платы при получении от арендодателя соответствующего письменного уведомления.
В соответствии с пунктом 3.3 договора изменения, вносимые арендодателем по размеру арендной платы являются обязательными для арендатора и не требуют соглашения сторон.
В силу пункта 3.5 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца текущего квартала на расчетный счет.
Согласно пункту 4.2 договора арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
За просрочку срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по оплате арендной платы по спорному договору за период со 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года составила 2 508 825 руб. 22 коп.
С учетом допущенной просрочки истцом начислена неустойка в размере 116 660 руб. 38 коп., рассчитанная за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 31 октября 2016 года N 3/5459исх, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.
Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле:
- Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S;
- где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается Законом Московской области.
Значения Коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Из представленного комитетом расчета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка следует, что на момент обращения в суд у общества имеется задолженность за период со 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года составила 2 508 825 руб. 22 коп.
Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции признал его правильным.
При этом ЗАО "Подольский домостроительный комбинат", ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции от 25 января 2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указывает, что поскольку на арендуемом земельном участке построены многоквартирные жилые дома, сданы в эксплуатацию, площадь арендуемого по договору аренды земельного участка изменилась с 12 513 кв. м до 7 665,77 кв. м.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в декабре 2011 года ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" было построено и введено в эксплуатацию на данном земельном участке 2 жилых дом, а именно: жилой дом по ул. Барамзиной, д. 3, корп. 1 (дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2011 года); жилой дом по ул. Барамзиной, д. 3, корп. 2 (дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2011 года); строительство гаража временно заморожено.
Таким образом, площадь земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, значительно уменьшилась, так как земельный участок, на котором находится построенный и сданный в эксплуатацию жилой дом, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах.
Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В материалы рассматриваемого дела представлены копии свидетельств о регистрации прав собственности граждан на квартиры в вышеуказанных жилых домах, расположенных на спорном земельном участке.
Кроме того, апелляционным судом с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам Арбитражного суда Московской области N А41-54466/13, А41-62853/14, А41-33008/14, признаются обоснованными доводы ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о прекращении действия договора аренды земельного участка в части площади земельного участка 4 847,23 кв. м в период заявленный ко взысканию - с 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года.
С учетом площади арендуемого земельного участка 7 655,77 кв. м за период с 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2016 года задолженность по арендной плате составляет 1 588 495 руб. 58 коп., что подтверждается представленным в материалы дела в суде апелляционной инстанции расчетом истца.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 116 660 руб. 38 коп. рассчитанной за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,5% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.
С учетом перерасчета арендной платы также подлежит перерасчету неустойка, подлежащая взысканию с ответчика за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года, которая составляет 73 865 руб. 04 коп.
Арбитражный апелляционный считает заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усматривает правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.
Документов, подтверждающих явную несоразмерность размера взысканной арбитражным судом первой инстанции неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено. Доказательств принятия мер к своевременной уплате долга ответчиком также не представлено.
При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.
При этом, апелляционный суд не может согласиться с представленным истцом расчетом, согласно которому неустойка составляет 214 446 руб. 90 коп., поскольку он произведен за период с 16 июня 2016 года по 27 апреля 2017 года.
В удовлетворении остальной части иска следует отказать.
В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).
В соответствии с абзацем 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 1 000 001 рубля до 2 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей.
С учетом абзаца 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины с цены иска 1 662 360 руб. 62 коп. составляет 29 624 руб.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку администрация была освобождена от уплаты госпошлины, государственная пошлина за подачу иска в размере 22 874 руб. 28 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы ответчика по уплате госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271, пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2017 года по делу N А41-84981/16 изменить.
Взыскать с Закрытого Акционерного общества "Подольский домостроительный комбинат" (ИНН: 5036002280; ОГРН: 1025004710422) в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН: 5036154780; ОГРН: 1155074010288) задолженность по арендной плате по договору аренды N 1135 от 28 марта 2005 года земельного участка общей площадью 7 665,77 кв. м за период со второго по третий квартал 2016 года в размере 1 588 495 руб. 58 коп., пени за период с 16 июня 2016 года по 01 ноября 2016 года в размере 73 865 руб. 04 коп. В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Взыскать с Закрытого Акционерного общества "Подольский домостроительный комбинат" (ИНН: 5036002280; ОГРН: 1025004710422) в доход Федерального бюджета госпошлину за подачу иска в размере 22 874 руб. 28 коп.
Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН: 5036154780; ОГРН: 1155074010288) в пользу Закрытого Акционерного общества "Подольский домостроительный комбинат" (ИНН: 5036002280; ОГРН: 1025004710422) расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)