Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Администрация указывала, что в связи с неисполнением обязанности по договору у общества возник долг, на который начислена неустойка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (ОГРН 1022302941605) - Беликовой А.М. (доверенность от 24.03.2015), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью "Артпроект", Цацхина Дмитрия Михайловича, Сухотериной Валентины Александровны, Медяниковой Елены Витальевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2015 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-41088/2013, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (далее - общество), в котором просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 551 818 рублей 28 копеек, неустойку в размере 69 612 рублей 23 копеек за просрочку внесения арендной платы в период с 11.03.2012 по 01.10.2013, а также расторгнуть заключенный администрацией и обществом договор от 08.12.2008 N 4900004928 (далее - договор аренды) аренды земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:30 (далее - земельный участок).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент; т. 1, л.д. 50).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014, требования администрации в части взыскания с общества долга и пени по договору аренды земельного участка удовлетворены, в части требований о расторжении договора аренды иск оставлен без рассмотрения. Судебные акты мотивированы тем, что согласно представленному истцом расчету за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 задолженность общества по договору аренды составила 551 818 рублей 28 копеек. Возражений относительно правильности произведенного истцом расчета ответчик не заявил, доказательства оплаты долга не представил. Расчет задолженности и неустойки судом проверен и признан арифметически верным. Договором аренды предусмотрена множественность лиц на стороне арендатора. Доказательства направления претензий либо предложений о расторжении договора аренды в адрес других арендаторов истец не предоставил. Соответствующие доказательства представлены только в отношении общества, в связи с чем, исковые требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора. Поскольку объект недвижимости, для эксплуатации которого предоставлен спорный земельный участок (медицинский центр с женской консультацией), не является многоквартирным жилым домом, доводы общества о принадлежности собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, судебные инстанции отклонили.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2014 решение от 22.05.2014 и постановление от 05.09.2014 в части оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды оставлены без изменения. В остальной части указанные судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Суд округа указал, что в обоснование возражений на иск общество представило в материалы дела разрешение от 28.12.2010 N RU 23309/570 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94 и 23:49:0203026:95 общей площадью 1 795 кв. м. Кроме того, в материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации прав на квартиры, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, дом N 2Б, часть из которых содержит указание на разрешение на ввод в эксплуатацию от 28.12.2010 N RU 23309/570. Названные документы не получили надлежащей оценки судебных инстанций, поэтому при новом рассмотрении судам предложено проверить доводы общества о прекращении договора аренды.
При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Артпроект" (далее - ООО "Артпроект"), Цацхин Дмитрий Михайлович, Сухотерина Валентина Александровна, Медяникова Елена Витальевна (т. 2, л.д. 122).
Решением от 18.06.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.09.2015, исковые требования администрации удовлетворены. С общества в пользу истца взыскано 551 818 рублей 28 копеек долга, 69 612 рублей 23 копейки неустойки, а также в доход федерального бюджета 15 428 рублей 61 копейка государственной пошлины. Судебные акты мотивированы наличием долга по арендной плате, а также установленными обстоятельствами просрочки внесения арендных платежей. Доводы ответчика о том, что на территории спорного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом, поэтому договор аренды, заключенный с публичным собственником, прекращен в силу норм статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды отклонили. Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях размещения медицинского центра с женской консультацией. До настоящего времени вид разрешенного использования земельного участка не изменен. Суды указали, что в силу статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) спорный участок в аренду в целях жилищного строительства мог быть предоставлен только по результатам торгов. Апелляционный суд также указал, что документы, подтверждающие формирование с учетом установленных нормативов земельного участка под многоквартирным домом, ответчик не представил. При этом необходимым условием возникновения права собственности собственников жилых помещений на земельный участок является его формирование именно для многоквартирного дома. Объект капитального строительства "Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)" расположен в границах нескольких земельных участков (кадастровые номера 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95). Из постановления главы города Сочи от 12.05.2008 N 538 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Юкрис+" земельного участка для благоустройства прилегающей территории к офисно-медицинскому центру с жилыми помещениями в районе жилого дома N 2 по ул. Чайковского в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление N 538) и заявления ответчика от 28.03.2011 N 004, следует, что остальные земельные участки, на котором расположен объект с жилыми помещениями, предоставлены в целях благоустройства прилегающей территории, без права застройки. В постановлении N 538 указаны площади земельных участков, подлежащих формированию для благоустройства прилегающей территории (655 кв. м, 237 кв. м и 103 кв. м) без права застройки, а в заявлении N 004 ответчик указывает, что на данных земельных участках расположен офисно-медицинский центр с жилыми помещениями.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 18.06.2015 и апелляционное постановление от 17.09.2015, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации. По мнению подателя жалобы, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Государственный орган (орган местного самоуправления) обязан провести формирование земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Суды не учли, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), а также правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им. После возникновения общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, заключение публичным собственником и застройщиком соглашения о расторжении договора аренды такого земельного участка, а также его передача застройщиком публичному собственнику по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами. Поскольку договор аренды прекращен, взыскание с общества арендной платы и неустойки противоречит требованиям закона.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В судебном заседании представитель ответчика на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 18.06.2015 и постановление от 17.09.2015 следует оставить без изменения.
Фактические обстоятельства, связанные с заключением администрацией (арендодатель), обществом, Цацхиным Д.М., Сухотериной В.А. и Медяниковой Е.В. (арендаторы) договора аренды от 08.12.2008 N 4900004928 земельного участка площадью 800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203026:30), для размещения медицинского центра с женской консультацией, на срок до 01.07.2054, зарегистрированного в установленном законом порядке 29.01.2009, а также выдачей обществу разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - "Офисно-медицинского центра с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95 общей площадью 1 795 кв. м, установлены судебными инстанциями и подтверждены представленными в дело доказательствами (т. 1, л.д. 8-26, 95-101).
Администрация указывая, что в период с 01.01.2012 по 30.09.2013 у общества возник долг по арендной плате, на который начислена неустойка (пункт 6.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, здесь и далее - Земельный кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203026:30), предназначен для размещения медицинского центра с женской консультацией (т. 1, л.д. 24-26). Данный земельный участок в аренду для жилищного строительства в порядке, установленном Земельным кодексом, не предоставлялся (т. 1, л.д. 100-101, 120-127). Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не сформирован, сведения о начале процедуры его формирования в названных целях в материалах дела отсутствуют. Объект капитального строительства, введенный в эксплуатацию в 2010 году, расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95, часть из которых предоставлена для благоустройства территории, прилегающей к офисно-медицинскому центру с жилыми помещениями (т. 1, л.д. 118, 119), вид разрешенного использования спорного земельного участка в установленном порядке не изменен (т. 2, л.д. 177).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии у ответчика долга по договору аренды, образовавшегося в период с 01.01.2012 по 30.09.2013. При этом земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов в установленном порядке не предоставлялся, на спорном земельном участке находятся помещения медицинского центра. Представленные ответчиком документы не свидетельствуют о прекращении договора аренды, поскольку необходимым условием возникновения права собственности собственников жилых помещений на земельный участок является формирование земельного участка именно для многоквартирного дома. Более того, ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, плату за использование которого требует истец, предоставлялся для жилищного строительства, либо сформирован (необходим) для эксплуатации многоквартирного дома.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы общества о прекращении договора аренды в связи с государственной регистрацией права собственности на жилые помещения рассматривались при производстве по делу в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую правовую оценку.
Факт нахождения на участке с кадастровым номером 23:49:0203026:30 здания медицинского центра ответчик в установленном порядке не опровергнул. Сведений о формировании земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, либо о нормативной площади такого участка, общество в нарушение требований статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса не представило.
Таким образом, публично-правовое образование в рассматриваемом случае не ограничено в своих правах по распоряжению земельным участком, предоставленным по договору аренды для размещения медицинского центра с женской консультацией, а ответчик в спорный период в силу статьи 606 Гражданского кодекса сохранил обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок, которым пользовался на основании договора аренды от 08.12.2008 N 4900004928.
При таких обстоятельствах основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют (пункт 1 части 1 статьи 287 Кодекса), поскольку они не опровергают правильность сделанных судами выводов по существу спора. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17328/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, основания для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу N А32-41088/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.12.2015 N Ф08-9123/2015 ПО ДЕЛУ N А32-41088/2013
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендной платы, расторжении заключенного договора аренды земельного участка.Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Администрация указывала, что в связи с неисполнением обязанности по договору у общества возник долг, на который начислена неустойка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. по делу N А32-41088/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (ОГРН 1022302941605) - Беликовой А.М. (доверенность от 24.03.2015), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью "Артпроект", Цацхина Дмитрия Михайловича, Сухотериной Валентины Александровны, Медяниковой Елены Витальевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2015 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-41088/2013, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (далее - общество), в котором просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 551 818 рублей 28 копеек, неустойку в размере 69 612 рублей 23 копеек за просрочку внесения арендной платы в период с 11.03.2012 по 01.10.2013, а также расторгнуть заключенный администрацией и обществом договор от 08.12.2008 N 4900004928 (далее - договор аренды) аренды земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:30 (далее - земельный участок).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент; т. 1, л.д. 50).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014, требования администрации в части взыскания с общества долга и пени по договору аренды земельного участка удовлетворены, в части требований о расторжении договора аренды иск оставлен без рассмотрения. Судебные акты мотивированы тем, что согласно представленному истцом расчету за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 задолженность общества по договору аренды составила 551 818 рублей 28 копеек. Возражений относительно правильности произведенного истцом расчета ответчик не заявил, доказательства оплаты долга не представил. Расчет задолженности и неустойки судом проверен и признан арифметически верным. Договором аренды предусмотрена множественность лиц на стороне арендатора. Доказательства направления претензий либо предложений о расторжении договора аренды в адрес других арендаторов истец не предоставил. Соответствующие доказательства представлены только в отношении общества, в связи с чем, исковые требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора. Поскольку объект недвижимости, для эксплуатации которого предоставлен спорный земельный участок (медицинский центр с женской консультацией), не является многоквартирным жилым домом, доводы общества о принадлежности собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, судебные инстанции отклонили.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2014 решение от 22.05.2014 и постановление от 05.09.2014 в части оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды оставлены без изменения. В остальной части указанные судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Суд округа указал, что в обоснование возражений на иск общество представило в материалы дела разрешение от 28.12.2010 N RU 23309/570 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94 и 23:49:0203026:95 общей площадью 1 795 кв. м. Кроме того, в материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации прав на квартиры, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, дом N 2Б, часть из которых содержит указание на разрешение на ввод в эксплуатацию от 28.12.2010 N RU 23309/570. Названные документы не получили надлежащей оценки судебных инстанций, поэтому при новом рассмотрении судам предложено проверить доводы общества о прекращении договора аренды.
При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Артпроект" (далее - ООО "Артпроект"), Цацхин Дмитрий Михайлович, Сухотерина Валентина Александровна, Медяникова Елена Витальевна (т. 2, л.д. 122).
Решением от 18.06.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.09.2015, исковые требования администрации удовлетворены. С общества в пользу истца взыскано 551 818 рублей 28 копеек долга, 69 612 рублей 23 копейки неустойки, а также в доход федерального бюджета 15 428 рублей 61 копейка государственной пошлины. Судебные акты мотивированы наличием долга по арендной плате, а также установленными обстоятельствами просрочки внесения арендных платежей. Доводы ответчика о том, что на территории спорного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом, поэтому договор аренды, заключенный с публичным собственником, прекращен в силу норм статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды отклонили. Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях размещения медицинского центра с женской консультацией. До настоящего времени вид разрешенного использования земельного участка не изменен. Суды указали, что в силу статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) спорный участок в аренду в целях жилищного строительства мог быть предоставлен только по результатам торгов. Апелляционный суд также указал, что документы, подтверждающие формирование с учетом установленных нормативов земельного участка под многоквартирным домом, ответчик не представил. При этом необходимым условием возникновения права собственности собственников жилых помещений на земельный участок является его формирование именно для многоквартирного дома. Объект капитального строительства "Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)" расположен в границах нескольких земельных участков (кадастровые номера 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95). Из постановления главы города Сочи от 12.05.2008 N 538 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Юкрис+" земельного участка для благоустройства прилегающей территории к офисно-медицинскому центру с жилыми помещениями в районе жилого дома N 2 по ул. Чайковского в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление N 538) и заявления ответчика от 28.03.2011 N 004, следует, что остальные земельные участки, на котором расположен объект с жилыми помещениями, предоставлены в целях благоустройства прилегающей территории, без права застройки. В постановлении N 538 указаны площади земельных участков, подлежащих формированию для благоустройства прилегающей территории (655 кв. м, 237 кв. м и 103 кв. м) без права застройки, а в заявлении N 004 ответчик указывает, что на данных земельных участках расположен офисно-медицинский центр с жилыми помещениями.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 18.06.2015 и апелляционное постановление от 17.09.2015, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации. По мнению подателя жалобы, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Государственный орган (орган местного самоуправления) обязан провести формирование земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Суды не учли, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), а также правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им. После возникновения общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, заключение публичным собственником и застройщиком соглашения о расторжении договора аренды такого земельного участка, а также его передача застройщиком публичному собственнику по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами. Поскольку договор аренды прекращен, взыскание с общества арендной платы и неустойки противоречит требованиям закона.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В судебном заседании представитель ответчика на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 18.06.2015 и постановление от 17.09.2015 следует оставить без изменения.
Фактические обстоятельства, связанные с заключением администрацией (арендодатель), обществом, Цацхиным Д.М., Сухотериной В.А. и Медяниковой Е.В. (арендаторы) договора аренды от 08.12.2008 N 4900004928 земельного участка площадью 800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203026:30), для размещения медицинского центра с женской консультацией, на срок до 01.07.2054, зарегистрированного в установленном законом порядке 29.01.2009, а также выдачей обществу разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - "Офисно-медицинского центра с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95 общей площадью 1 795 кв. м, установлены судебными инстанциями и подтверждены представленными в дело доказательствами (т. 1, л.д. 8-26, 95-101).
Администрация указывая, что в период с 01.01.2012 по 30.09.2013 у общества возник долг по арендной плате, на который начислена неустойка (пункт 6.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, здесь и далее - Земельный кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203026:30), предназначен для размещения медицинского центра с женской консультацией (т. 1, л.д. 24-26). Данный земельный участок в аренду для жилищного строительства в порядке, установленном Земельным кодексом, не предоставлялся (т. 1, л.д. 100-101, 120-127). Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не сформирован, сведения о начале процедуры его формирования в названных целях в материалах дела отсутствуют. Объект капитального строительства, введенный в эксплуатацию в 2010 году, расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95, часть из которых предоставлена для благоустройства территории, прилегающей к офисно-медицинскому центру с жилыми помещениями (т. 1, л.д. 118, 119), вид разрешенного использования спорного земельного участка в установленном порядке не изменен (т. 2, л.д. 177).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии у ответчика долга по договору аренды, образовавшегося в период с 01.01.2012 по 30.09.2013. При этом земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов в установленном порядке не предоставлялся, на спорном земельном участке находятся помещения медицинского центра. Представленные ответчиком документы не свидетельствуют о прекращении договора аренды, поскольку необходимым условием возникновения права собственности собственников жилых помещений на земельный участок является формирование земельного участка именно для многоквартирного дома. Более того, ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, плату за использование которого требует истец, предоставлялся для жилищного строительства, либо сформирован (необходим) для эксплуатации многоквартирного дома.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы общества о прекращении договора аренды в связи с государственной регистрацией права собственности на жилые помещения рассматривались при производстве по делу в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую правовую оценку.
Факт нахождения на участке с кадастровым номером 23:49:0203026:30 здания медицинского центра ответчик в установленном порядке не опровергнул. Сведений о формировании земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, либо о нормативной площади такого участка, общество в нарушение требований статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса не представило.
Таким образом, публично-правовое образование в рассматриваемом случае не ограничено в своих правах по распоряжению земельным участком, предоставленным по договору аренды для размещения медицинского центра с женской консультацией, а ответчик в спорный период в силу статьи 606 Гражданского кодекса сохранил обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок, которым пользовался на основании договора аренды от 08.12.2008 N 4900004928.
При таких обстоятельствах основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют (пункт 1 части 1 статьи 287 Кодекса), поскольку они не опровергают правильность сделанных судами выводов по существу спора. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17328/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, основания для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу N А32-41088/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)