Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Власовой О.Г.,
судей Ивановой Н.А., Яринского С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Леконцевым Я.Ю.,
при участии:
представителя истца Пешовой Е.А. по доверенности от 03.04.2017,
иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Созвездие - Север"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 19 января 2017 года,
принятое судьей Бикмухаметовой Е.А.
по делу N А60-43233/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Созвездие - Север" (ОГРН 1146685036541, ИНН 6685076560)
к обществу с ограниченной ответственностью "Оргстрой-2006" (ОГРН 1069670131607, ИНН 6670132490)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Артек", общество с ограниченной ответственностью "Трианон", общество с ограниченной ответственностью "Новатор", общество с ограниченной ответственностью "Технология коммунального сервиса", общество с ограниченной ответственностью "СпецТранс", общество с ограниченной ответственностью Строительное управление "Астон"
о взыскании задолженности по оплате содержания паркинга,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Созвездие - Север" (далее - ООО УК "Созвездие-Север", истец) обратилось в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Оргстрой-2006" (далее - ООО "Оргстрой-2006", ответчик) о взыскании задолженности по оплате содержания паркинга, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Летчиков, 7, за период с 03.11.2015 по 31.08.2016 в сумме 1 391 099,56 руб. (с учетом ходатайства об увеличении размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Определением суда от 15.12.2016 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Артек", ООО "Трианон", ООО "Новатор", ООО "Технология коммунального сервиса", ООО "СпецТранс", ООО СУ "Астон".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2017 года (резолютивная часть решения оглашена 12 января 2017 года) в удовлетворении иска отказано, с ООО УК "Созвездие-Север" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 782 руб.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает, что выводы суда первой инстанции о том, что помещение автостоянки не передавалось ему в управление, опровергаются материалами дела (договором от 26.12.2014 и техническим паспортом на здание). Ни действующим законодательством, ни договором от 26.12.2014 не предусмотрено обязанности составлять акт приема-передачи имущества в управление. Факта оказания истцом услуг по содержанию недвижимого имущества, в том числе подземной автопарковки, доказан. Истец просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2017 отменить, требования удовлетворить в полном объеме.
От ответчик поступил отзыв на жалобу, в котором он указывает на то, что решение законно и обоснованно, жалоба удовлетворению не подлежит.
От третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу в суд не поступили.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик является застройщиком многоэтажного двухсекционного здания гостиницы со встроенными офисными помещениями на 1-ом этаже (N 1 по ГП), встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (N 2 по ГП), трансформаторной подстанцией на кровле подземной автостоянки (N 7 по ГП), по ул. Летчиков в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.
Между ООО УК "Созвездие-Север" и ООО "Оргстрой-2006" 26.12.2014 заключен договор на управление домом с нежилыми помещениями (апартаментами) N Л7/КВ/А.
Протоколом от 02.04.2015 внеочередного общего собрания собственников гостиницы со встроенными офисными помещениями на 1-ом этаже по адресу г. Екатеринбург, ул. Летчиков, д. 7, проведенного в заочной форме в период с 20.02.2015 по 31.03.2015, истец выбран в качестве управляющей организации.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту помещений и по охране здания, оказанных в отношении помещения автостоянки общей площадью 4539,5 кв. м в период с 01.01.2015 по 30.09.2015, послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом истец ссылается на то, что автопарковка является частью здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Летчиков, д. 7, следовательно, она также передана ему по договору управления от 26.12.2014, соответственно, ответчик обязан оплачивать услуги истца по содержанию данного помещения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств фактической передачи недвижимого имущества в управление истцу, поскольку акт приема-передачи отсутствует и между сторонами не составлялся, техническая документация на объект, как и ключи от объекта, не передавались, доступ в помещения не был обеспечен. Кроме того, 09.11.2015 ответчик заключил с ООО СУ "Астон" договор возмездного оказания услуг, по которому последний принял на себя обязательства по оказанию услуг по контролю за состоянием подземной встроенно-пристроенной автостоянки.
Также суд первой инстанции исходил из того, что технические характеристики спорного помещения свидетельствуют об использовании автопарковки как самостоятельного объекта прав, а также из того, что автопарковка не является вспомогательным помещением многоквартирного дома, многоквартирный дом и автопарковка введены в эксплуатацию не одновременно, а в различные периоды времени.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, согласно которым отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в связи с чем к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Применение к спорным правоотношениям жилищного законодательства не противоречит закону и возможно в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ, что также нашло свое отражение в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Как следует из пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений в доме (здании) принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Из совокупного толкования приведенных норм действующего законодательства следует, что на собственника возлагается бремя соразмерного несения расходов по содержанию общего имущества нежилого здания.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
Учитывая положения вышеперечисленных норм, обязанность по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объекта дольщику, лежит на застройщике.
03 ноября 2015 года ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - второго пускового комплекса вышеуказанного объекта недвижимости - встроенно-пристроенной подземной автостоянки (N 2 по ГП).
Материалами дела подтверждается, что автопарковка и здание гостиницы введены в эксплуатацию в разное время в качестве самостоятельных объектов (автопарковка введена в эксплуатацию на 9 месяцев позже гостиницы), следовательно, с учетом пункта 10 статьи 1, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанные объекты являются самостоятельными объектами капитального строительства.
Кроме того, из наименования протокола общего собрания собственников гостиницы со встроенными офисными помещениями от 02.04.2015 следует, что собрание проводилось собственниками гостиницы со встроенными офисными помещениями на 1 этаже, то есть без учета помещений еще не введенной в эксплуатацию автопарковки; размер платы установлен за нежилые помещения и офисы (четвертый вопрос повестки дня, отраженный в протоколе) (л.д. 28 т. 1).
Доказательств того, что собственники (застройщик) здания гостиницы и автопарковки принимали какое-либо решение по стоимости услуг истца в отношении спорного помещения - автостоянки в материалы дела не представлено.
Доказательств того, что помещение автостоянки предназначено для использования (обслуживания) всего здания, то есть то, что оно может быть признано общедомовым имуществом, в материалах дела также не имеется.
При этом суд отмечает, что пунктом 2.1 договора управления от 26.12.2014 ответчик поручил истцу оказание следующих услуг:
- - заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества;
- - заключение договоров об оказании услуг для нужд апартаментов надлежащего качества и прочих договоров на предоставление иных услуг с исполнителями и подрядными организациями в интересах собственника;
- - осуществление контроля за исполнением перечисленными организациями своих обязанностей и оплату их услуг.
Из содержания процитированного выше пункта договора следует, что истец принял на себя обязательства по управлению объектом и по содержанию общего имущества объекта, а также по оказанию услуг для нужд апартаментов.
В разделе 1 договора от 26.12.2014 дано понятие объекта - дом с нежилыми помещениями (апартаменты) номер 7 по ул. Летчиков в г. Екатеринбурге, перечислены помещения собственника (ООО "Оргстрой-2006"), нежилые помещения номер 3, 6, 7, 20, 32, 46, 58, 80, 82, 118, 130, 140, 152, 176, 190, 191, 196, 197, 198, 216, 237, 316, 337, 338, 346, подземная автостоянка, офис N 1, офис N 3, суммарная общая площадь помещений 5464,4 кв. м (п. 1.2); а также дано понятие общего имущества дома (пункт 1.8).
Анализ пунктов 1.8.1 - 1.8.10 договора от 26.12.2014, а также имеющийся в материалах дела технический паспорт здания свидетельствует о том, что рассматриваемая автопарковка не относится к общему имуществу здания. В связи с чем оснований для утверждения о том, что по договору управления от 26.12.2014 истец принял на себя обязательства по содержанию автопарковки как общего имущества дома, не имеется.
Как уже отмечалось, пунктом 2.1 договора управления от 26.12.2014 ответчик поручил истцу заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества, договоров об оказании услуг для нужд апартаментов. Вместе с тем автопарковка не относится ни к общему имуществу, ни к апартаментам. Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
При этом суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что отсутствие в договоре управления характеристик помещений не позволяет в должной мере определить, с учетом предмета договора, что фактически было передано в управление истцу на момент совершения сделки, а из понятия "Объект", используемого в договоре, не следует, что оно включает в себя понятие "Помещения собственника".
Кроме того судом первой инстанции указано, что истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о волеизъявлении ответчика на передачу в управление именно данного объекта, поскольку техническая документация на объект не передавалась, доступ в помещения обеспечен не был, ключи от объекта не передавались, эти же действия не предпринимались и истцом, в том числе он не уведомлял ответчика о том, что приступил к управлению вновь возведенным объектом.
При этом из материалов дела следует, что 09.11.2015 ООО "Оргстрой-2006" заключило с ООО СУ "Астон" договор N 102 на оказание услуг по контролю за состоянием подземной встроенно-пристроенной автостоянки, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Летчиков, д. 7 (литера А), по которому ООО СУ "Астон" обязано в том числе контролировать техническое состояние фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, перегородок, внутренней отделки, полов во встроено-пристроенной автостоянке; контролировать техническое состояние оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, находящихся в помещении встроенно-пристроенной подземной автостоянки; незамедлительно сообщать заказчику (ООО "Оргстрой-2006") о каждом случае выявления каких-либо повреждений и разрушений или иных недостатков, составлять план мероприятий по устранению выявленных нарушений.
Исполнение данного договора ООО СУ "Астон" подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции со ссылками на статьи 307, 309, 779, 781 ГК РФ пришел к правильному выводу о том, что оснований полагать, что у ответчика перед истцом возникло обязательство по оплате оказанных в отношении спорного объекта недвижимости услуг, не имеется.
Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, им в решении дана надлежащая правовая оценка, оснований для иных суждений и переоценки фактических обстоятельств дела апелляционный суд не усматривает.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2017 года является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2017 года по делу N А60-43233/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.05.2017 N 17АП-3163/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-43233/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. N 17АП-3163/2017-ГК
Дело N А60-43233/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Власовой О.Г.,
судей Ивановой Н.А., Яринского С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Леконцевым Я.Ю.,
при участии:
представителя истца Пешовой Е.А. по доверенности от 03.04.2017,
иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Созвездие - Север"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 19 января 2017 года,
принятое судьей Бикмухаметовой Е.А.
по делу N А60-43233/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Созвездие - Север" (ОГРН 1146685036541, ИНН 6685076560)
к обществу с ограниченной ответственностью "Оргстрой-2006" (ОГРН 1069670131607, ИНН 6670132490)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Артек", общество с ограниченной ответственностью "Трианон", общество с ограниченной ответственностью "Новатор", общество с ограниченной ответственностью "Технология коммунального сервиса", общество с ограниченной ответственностью "СпецТранс", общество с ограниченной ответственностью Строительное управление "Астон"
о взыскании задолженности по оплате содержания паркинга,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Созвездие - Север" (далее - ООО УК "Созвездие-Север", истец) обратилось в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Оргстрой-2006" (далее - ООО "Оргстрой-2006", ответчик) о взыскании задолженности по оплате содержания паркинга, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Летчиков, 7, за период с 03.11.2015 по 31.08.2016 в сумме 1 391 099,56 руб. (с учетом ходатайства об увеличении размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Определением суда от 15.12.2016 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Артек", ООО "Трианон", ООО "Новатор", ООО "Технология коммунального сервиса", ООО "СпецТранс", ООО СУ "Астон".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2017 года (резолютивная часть решения оглашена 12 января 2017 года) в удовлетворении иска отказано, с ООО УК "Созвездие-Север" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 782 руб.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает, что выводы суда первой инстанции о том, что помещение автостоянки не передавалось ему в управление, опровергаются материалами дела (договором от 26.12.2014 и техническим паспортом на здание). Ни действующим законодательством, ни договором от 26.12.2014 не предусмотрено обязанности составлять акт приема-передачи имущества в управление. Факта оказания истцом услуг по содержанию недвижимого имущества, в том числе подземной автопарковки, доказан. Истец просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2017 отменить, требования удовлетворить в полном объеме.
От ответчик поступил отзыв на жалобу, в котором он указывает на то, что решение законно и обоснованно, жалоба удовлетворению не подлежит.
От третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу в суд не поступили.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик является застройщиком многоэтажного двухсекционного здания гостиницы со встроенными офисными помещениями на 1-ом этаже (N 1 по ГП), встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (N 2 по ГП), трансформаторной подстанцией на кровле подземной автостоянки (N 7 по ГП), по ул. Летчиков в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.
Между ООО УК "Созвездие-Север" и ООО "Оргстрой-2006" 26.12.2014 заключен договор на управление домом с нежилыми помещениями (апартаментами) N Л7/КВ/А.
Протоколом от 02.04.2015 внеочередного общего собрания собственников гостиницы со встроенными офисными помещениями на 1-ом этаже по адресу г. Екатеринбург, ул. Летчиков, д. 7, проведенного в заочной форме в период с 20.02.2015 по 31.03.2015, истец выбран в качестве управляющей организации.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту помещений и по охране здания, оказанных в отношении помещения автостоянки общей площадью 4539,5 кв. м в период с 01.01.2015 по 30.09.2015, послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом истец ссылается на то, что автопарковка является частью здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Летчиков, д. 7, следовательно, она также передана ему по договору управления от 26.12.2014, соответственно, ответчик обязан оплачивать услуги истца по содержанию данного помещения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств фактической передачи недвижимого имущества в управление истцу, поскольку акт приема-передачи отсутствует и между сторонами не составлялся, техническая документация на объект, как и ключи от объекта, не передавались, доступ в помещения не был обеспечен. Кроме того, 09.11.2015 ответчик заключил с ООО СУ "Астон" договор возмездного оказания услуг, по которому последний принял на себя обязательства по оказанию услуг по контролю за состоянием подземной встроенно-пристроенной автостоянки.
Также суд первой инстанции исходил из того, что технические характеристики спорного помещения свидетельствуют об использовании автопарковки как самостоятельного объекта прав, а также из того, что автопарковка не является вспомогательным помещением многоквартирного дома, многоквартирный дом и автопарковка введены в эксплуатацию не одновременно, а в различные периоды времени.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, согласно которым отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в связи с чем к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Применение к спорным правоотношениям жилищного законодательства не противоречит закону и возможно в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ, что также нашло свое отражение в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Как следует из пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений в доме (здании) принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Из совокупного толкования приведенных норм действующего законодательства следует, что на собственника возлагается бремя соразмерного несения расходов по содержанию общего имущества нежилого здания.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
Учитывая положения вышеперечисленных норм, обязанность по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объекта дольщику, лежит на застройщике.
03 ноября 2015 года ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - второго пускового комплекса вышеуказанного объекта недвижимости - встроенно-пристроенной подземной автостоянки (N 2 по ГП).
Материалами дела подтверждается, что автопарковка и здание гостиницы введены в эксплуатацию в разное время в качестве самостоятельных объектов (автопарковка введена в эксплуатацию на 9 месяцев позже гостиницы), следовательно, с учетом пункта 10 статьи 1, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанные объекты являются самостоятельными объектами капитального строительства.
Кроме того, из наименования протокола общего собрания собственников гостиницы со встроенными офисными помещениями от 02.04.2015 следует, что собрание проводилось собственниками гостиницы со встроенными офисными помещениями на 1 этаже, то есть без учета помещений еще не введенной в эксплуатацию автопарковки; размер платы установлен за нежилые помещения и офисы (четвертый вопрос повестки дня, отраженный в протоколе) (л.д. 28 т. 1).
Доказательств того, что собственники (застройщик) здания гостиницы и автопарковки принимали какое-либо решение по стоимости услуг истца в отношении спорного помещения - автостоянки в материалы дела не представлено.
Доказательств того, что помещение автостоянки предназначено для использования (обслуживания) всего здания, то есть то, что оно может быть признано общедомовым имуществом, в материалах дела также не имеется.
При этом суд отмечает, что пунктом 2.1 договора управления от 26.12.2014 ответчик поручил истцу оказание следующих услуг:
- - заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества;
- - заключение договоров об оказании услуг для нужд апартаментов надлежащего качества и прочих договоров на предоставление иных услуг с исполнителями и подрядными организациями в интересах собственника;
- - осуществление контроля за исполнением перечисленными организациями своих обязанностей и оплату их услуг.
Из содержания процитированного выше пункта договора следует, что истец принял на себя обязательства по управлению объектом и по содержанию общего имущества объекта, а также по оказанию услуг для нужд апартаментов.
В разделе 1 договора от 26.12.2014 дано понятие объекта - дом с нежилыми помещениями (апартаменты) номер 7 по ул. Летчиков в г. Екатеринбурге, перечислены помещения собственника (ООО "Оргстрой-2006"), нежилые помещения номер 3, 6, 7, 20, 32, 46, 58, 80, 82, 118, 130, 140, 152, 176, 190, 191, 196, 197, 198, 216, 237, 316, 337, 338, 346, подземная автостоянка, офис N 1, офис N 3, суммарная общая площадь помещений 5464,4 кв. м (п. 1.2); а также дано понятие общего имущества дома (пункт 1.8).
Анализ пунктов 1.8.1 - 1.8.10 договора от 26.12.2014, а также имеющийся в материалах дела технический паспорт здания свидетельствует о том, что рассматриваемая автопарковка не относится к общему имуществу здания. В связи с чем оснований для утверждения о том, что по договору управления от 26.12.2014 истец принял на себя обязательства по содержанию автопарковки как общего имущества дома, не имеется.
Как уже отмечалось, пунктом 2.1 договора управления от 26.12.2014 ответчик поручил истцу заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества, договоров об оказании услуг для нужд апартаментов. Вместе с тем автопарковка не относится ни к общему имуществу, ни к апартаментам. Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
При этом суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что отсутствие в договоре управления характеристик помещений не позволяет в должной мере определить, с учетом предмета договора, что фактически было передано в управление истцу на момент совершения сделки, а из понятия "Объект", используемого в договоре, не следует, что оно включает в себя понятие "Помещения собственника".
Кроме того судом первой инстанции указано, что истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о волеизъявлении ответчика на передачу в управление именно данного объекта, поскольку техническая документация на объект не передавалась, доступ в помещения обеспечен не был, ключи от объекта не передавались, эти же действия не предпринимались и истцом, в том числе он не уведомлял ответчика о том, что приступил к управлению вновь возведенным объектом.
При этом из материалов дела следует, что 09.11.2015 ООО "Оргстрой-2006" заключило с ООО СУ "Астон" договор N 102 на оказание услуг по контролю за состоянием подземной встроенно-пристроенной автостоянки, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Летчиков, д. 7 (литера А), по которому ООО СУ "Астон" обязано в том числе контролировать техническое состояние фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, перегородок, внутренней отделки, полов во встроено-пристроенной автостоянке; контролировать техническое состояние оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, находящихся в помещении встроенно-пристроенной подземной автостоянки; незамедлительно сообщать заказчику (ООО "Оргстрой-2006") о каждом случае выявления каких-либо повреждений и разрушений или иных недостатков, составлять план мероприятий по устранению выявленных нарушений.
Исполнение данного договора ООО СУ "Астон" подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции со ссылками на статьи 307, 309, 779, 781 ГК РФ пришел к правильному выводу о том, что оснований полагать, что у ответчика перед истцом возникло обязательство по оплате оказанных в отношении спорного объекта недвижимости услуг, не имеется.
Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, им в решении дана надлежащая правовая оценка, оснований для иных суждений и переоценки фактических обстоятельств дела апелляционный суд не усматривает.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2017 года является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2017 года по делу N А60-43233/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Г.ВЛАСОВА
Судьи
Н.А.ИВАНОВА
С.А.ЯРИНСКИЙ
О.Г.ВЛАСОВА
Судьи
Н.А.ИВАНОВА
С.А.ЯРИНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)