Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Б. Нагишевой, О.Ю. Киреевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Винник
при участии представителей:
от истца: не явился (извещен)
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное проектно-строительное предприятие "Зодчий" (N 07АП-7905/16) на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 07.07.2016 по делу N А02-618/2016 (судья Е.М. Гуткович) по иску Администрации муниципального образования "Чемальский район" (ОГРН 1030400668320, ИНН 0410004150) к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное проектно-строительное предприятие "Зодчий" (ОГРН 1100411008125, ИНН 0411152240) о взыскании 300 034 руб.,
установил:
Администрация муниципального образования "Чемальский район" (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное проектно-строительное предприятие "Зодчий" (далее - ООО НППСП "Зодчий") о взыскании убытков в сумме 300 034 руб.
Решением арбитражного суда от 07.07.2016 (резолютивная часть объявлена 06 июля 2016 года) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ООО НППСП "Зодчий" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что отступление от технической документации было сделано подрядчиком не только с согласия заказчика, а по его указанию, следовательно, ООО НППСП "Зодчий" не должно нести ответственность за отступление от технической документации и возмещать расходы Администрации Чемальского района, связанные с установлением вентиляции. Неправильная эксплуатация системы отопления привела к ее неисправности, поэтому ООО НППСП "Зодчий" не обязано нести ответственность за ее поломку. Исходя из того, что при ремонте системы отопления заменены два электрокотла на большую мощность, а это является улучшением, ООО НППСП "Зодчий" не обязано возмещать по ним расходы.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу - не подлежащей удовлетворению, в связи с отсутствием оснований для отмены судебного акта.
Дело рассмотрено на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что 26.11.2013 в целях реализации мероприятий, предусмотренных программой по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья по приобретению жилых помещений, за счет средств, выделенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" Администрацией Чемальского района (участник долевого строительства) по итогам открытого аукциона заключен муниципальный контракт N 037730000513000038 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО НППСП "Зодчий" (застройщик), по условиям которого:
- - застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешении на ввод его в эксплуатацию передать квартиры в этом доме участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Квартиры должны удовлетворить техническим характеристикам квартир, укатанным в технических условиях (п. п. 2.1, 2.2);
- - цена контракта - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства квартир и расходуемых на возмещение затрат на строительство квартир и на оплату услуг застройщика. Цена муниципального контракта составляет 16 889 550 руб. (п. п. 4.1, 4.2);
- - оплата осуществляется на основании счета, выставленного застройщиком, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в следующем порядке: 30% от цены контракта - в течение 5-ти банковских дней после подписания контракта; окончательный расчет - в течение 10 банковских дней с момента регистрации права муниципальной собственности на квартиры (на основании подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры участником долевого строительства, справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) (п. 5.1);
- - гарантийный срок на квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартир, составляет 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартир, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартир, заказчику. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемых квартир заказчику, составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче квартир (п. п. 6.2, 6.3).
- все обнаруженные в течение гарантийного срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре квартир и подписании передаточного акта, должны быть устранены застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в 30-дневный срок с момента уведомления его участником долевого строительства об этих недостатках (п. 6.4).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU-02508305-18 от 26.11.2014, выданному архитектором Чемальской сельской администрацией в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, застройщиком ООО НППСП "Зодчий" был сдан в эксплуатацию двухэтажный 22 квартирный жилой дом по адресу: с. Чемал, ул. Сельскохозяйственная, 1б.
На основании актов от 27.11.2014 застройщик во исполнение муниципального контракта от 26.11.2013 передал, а участник долевого строительства принял в собственность 22 квартиры в указанном доме, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права в ЕГРП от 02.12.2014.
В период эксплуатации были выявлены недостатки, о чем Администрация района уведомила ответчика, направив претензию исх. N 125 от 26.01.2015.
Силами ответчика был выполнен косметический ремонт (удаление плесени, сырой штукатурки, нанесение препарата "антигрибок") в жилых квартирах N N 3,4,9,14,15,18, после чего представителями администрации района с участием гендиректора общества Мартиросян Д.М. 01.03.2015 составлен акт.
13.11.2015 в адрес ответчика направлена претензия с требованием устранить причины повышенной влажности в квартирах.
17.11.2015 межведомственной комиссией по оценке жилых помещений муниципального жилого фонда с целью их признания пригодными (непригодными) для проживания проведено визуальное обследование многоквартирного дома по адресу: с. Чемал. ул. Сельскохозяйственная. д. 16, по результатам которого составлен акт, в нем отражены следующие недостатки: отсутствие пароизоляции, нарушение пароизоляционного слоя, отсутствие вентиляции на кухне во всех квартирах, сырость в квартирах, наличие плесени, недостатки кровли.
24.11.2015 ФБУ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Алтай" по поручению прокуратуры Чемальского района проведены замеры и гигиеническая оценка параметров микроклимата (температуры, влажности и скорости движения воздуха) в квартирах, согласно которого выдано экспертное заключения N 2304 от 26.11.2015 о несоответствии параметров температуры и относительной влажности воздуха в обследуемых квартирах требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".
В связи с уклонением ответчика от добровольного устранения выявленных недостатков квартир администрация района заключила муниципальные контракты на поставки товаров (котлов электроотопления, циркуляционного насоса, материалов для устройства вентиляции) и выполнение монтажных работ с предпринимателем Лютаевым Н.Г. на сумму 334 000 руб.
Полагая, что ООО НППСП "Зодчий" обязано возместить убытки, связанные с устранением недостатков переданных ей квартир, Администрация района обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Принимая судебный акт об удовлетворения иска, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом совокупности условий, необходимых для взыскания убытков с ответчика.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Представленный в дело муниципальный контракт правильно квалифицирован судом первой инстанции как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам, глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Поскольку предметом муниципального контракта от 26.11.2013 является приобретение заказчиком в собственность квартир, при отсутствии между сторонами данного договора подрядных правоотношений либо правоотношений, вытекающих из договора простого товарищества, спор, вытекающий из указанного контракта, подлежит разрешению в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Из ст. 557 ГК РФ следует, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара ненадлежащего качества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Согласно пункту 2 указанной нормы в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
С учетом указанных выше норм права и положений муниципального контракта условие об устранении продавцом недостатков в жилых помещениях в течение гарантийного срока без взимания дополнительной платы, является мерой ответственности продавца за продажу квартир ненадлежащего качества.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При предъявлении требований о возмещении убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и убытками, а также размер убытков.
В качестве убытков истцом заявлено требование о взыскании с застройщика по муниципальному контракту от 26.11.2013 расходов, произведенных участником долевого строительства на устранение недостатков приобретенного недвижимого имущества, выявленных в пределах гарантийного срока.
По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В качестве доказательств наличия выявленных недостатков в переданных квартирах, которые не были оговорены в контракте, Администрацией представлены:
- - акт осмотра от 01.03.2015, которым установлено, что застройщик устранил недостатки в квартирах 3, 4, 9, 14, 15, 18: удалил плесень, сырую штукатурку, нанес антигрибок, оштукатурил и покрасил стены и потолок;
- - акт визуального обследования МКД от 17.11.2015, согласно которому застройщику предлагалось провести реконструкцию системы вентиляции;
- - экспертное заключение Инспекции ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии Республики Алтай" от 26.11.2015, согласно которому установлено несоответствие параметров температуры воздуха и относительной влажности в жилых помещениях МКД.
Кроме того, в материалах дела имеется переписка сторон.
В связи с тем, что ответчик уклонился от безвозмездного устранения недостатков переданных по договору помещений в разумный срок, истец заключил договоры с третьим лицом на устранение недостатков, выплатив предпринимателю Лютаеву Н.Г. по муниципальным контрактам на поставку котлов электроотопления, циркуляционного насоса, материалов для устройства вентиляции и оплату монтажных работ 334 000 рублей.
Размер убытков подтвержден муниципальными контрактами от 17.12.2015, актами о приемке выполненных работ от 30.12.2015 и платежными поручениями на перечисление денежных средств Лютаеву Н.Г.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к правильному выводу о необходимости возмещения ответчиком убытков, понесенных Администрацией на устранение недостатков в квартирах, переданных ООО НППСП "Зодчий" по муниципальному контракту N 037730000513000038 от 26.11.2013.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что замена двух электрокотлов на большую мощность является улучшением, оценивался судом первой инстанции и правомерно им отклонен.
Как обоснованно отметил суд первой инстанции, ответчик не представил доказательств того, что установленные им 3 котла электроотопления ЭВПМ-15 должны были обеспечивать температурный режим в квартирах в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.22.2645-10. Наличие плесени и грибка в отдельных квартирах через год после ввода МКД в эксплуатацию подтверждены истцом, который устранил эти недостатки за свой счет.
Утверждение общества о том, что отступление от технической документации было сделано им, как подрядчиком, по указанию заказчика, а неправильная эксплуатация системы отопления привела к ее неисправности, документально не подтверждены.
Поскольку ответчик отказался исправлять недостатки, на которые указал ему истец, и Администрация произвела их устранение за свой счет путем заключения новых муниципальных контрактов, возмещение произведенных затрат обоснованно отнесено на ООО НППСП "Зодчий", в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковое требование о взыскании с общества 300 034 руб. убытков.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 07.07.2016 по делу N А02-618/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2016 N 07АП-7905/2016 ПО ДЕЛУ N А02-618/2016
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. по делу N А02-618/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Б. Нагишевой, О.Ю. Киреевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Винник
при участии представителей:
от истца: не явился (извещен)
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное проектно-строительное предприятие "Зодчий" (N 07АП-7905/16) на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 07.07.2016 по делу N А02-618/2016 (судья Е.М. Гуткович) по иску Администрации муниципального образования "Чемальский район" (ОГРН 1030400668320, ИНН 0410004150) к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное проектно-строительное предприятие "Зодчий" (ОГРН 1100411008125, ИНН 0411152240) о взыскании 300 034 руб.,
установил:
Администрация муниципального образования "Чемальский район" (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное проектно-строительное предприятие "Зодчий" (далее - ООО НППСП "Зодчий") о взыскании убытков в сумме 300 034 руб.
Решением арбитражного суда от 07.07.2016 (резолютивная часть объявлена 06 июля 2016 года) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ООО НППСП "Зодчий" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что отступление от технической документации было сделано подрядчиком не только с согласия заказчика, а по его указанию, следовательно, ООО НППСП "Зодчий" не должно нести ответственность за отступление от технической документации и возмещать расходы Администрации Чемальского района, связанные с установлением вентиляции. Неправильная эксплуатация системы отопления привела к ее неисправности, поэтому ООО НППСП "Зодчий" не обязано нести ответственность за ее поломку. Исходя из того, что при ремонте системы отопления заменены два электрокотла на большую мощность, а это является улучшением, ООО НППСП "Зодчий" не обязано возмещать по ним расходы.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу - не подлежащей удовлетворению, в связи с отсутствием оснований для отмены судебного акта.
Дело рассмотрено на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что 26.11.2013 в целях реализации мероприятий, предусмотренных программой по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья по приобретению жилых помещений, за счет средств, выделенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" Администрацией Чемальского района (участник долевого строительства) по итогам открытого аукциона заключен муниципальный контракт N 037730000513000038 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО НППСП "Зодчий" (застройщик), по условиям которого:
- - застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешении на ввод его в эксплуатацию передать квартиры в этом доме участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Квартиры должны удовлетворить техническим характеристикам квартир, укатанным в технических условиях (п. п. 2.1, 2.2);
- - цена контракта - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства квартир и расходуемых на возмещение затрат на строительство квартир и на оплату услуг застройщика. Цена муниципального контракта составляет 16 889 550 руб. (п. п. 4.1, 4.2);
- - оплата осуществляется на основании счета, выставленного застройщиком, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в следующем порядке: 30% от цены контракта - в течение 5-ти банковских дней после подписания контракта; окончательный расчет - в течение 10 банковских дней с момента регистрации права муниципальной собственности на квартиры (на основании подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры участником долевого строительства, справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) (п. 5.1);
- - гарантийный срок на квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартир, составляет 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартир, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартир, заказчику. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемых квартир заказчику, составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче квартир (п. п. 6.2, 6.3).
- все обнаруженные в течение гарантийного срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре квартир и подписании передаточного акта, должны быть устранены застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в 30-дневный срок с момента уведомления его участником долевого строительства об этих недостатках (п. 6.4).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU-02508305-18 от 26.11.2014, выданному архитектором Чемальской сельской администрацией в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, застройщиком ООО НППСП "Зодчий" был сдан в эксплуатацию двухэтажный 22 квартирный жилой дом по адресу: с. Чемал, ул. Сельскохозяйственная, 1б.
На основании актов от 27.11.2014 застройщик во исполнение муниципального контракта от 26.11.2013 передал, а участник долевого строительства принял в собственность 22 квартиры в указанном доме, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права в ЕГРП от 02.12.2014.
В период эксплуатации были выявлены недостатки, о чем Администрация района уведомила ответчика, направив претензию исх. N 125 от 26.01.2015.
Силами ответчика был выполнен косметический ремонт (удаление плесени, сырой штукатурки, нанесение препарата "антигрибок") в жилых квартирах N N 3,4,9,14,15,18, после чего представителями администрации района с участием гендиректора общества Мартиросян Д.М. 01.03.2015 составлен акт.
13.11.2015 в адрес ответчика направлена претензия с требованием устранить причины повышенной влажности в квартирах.
17.11.2015 межведомственной комиссией по оценке жилых помещений муниципального жилого фонда с целью их признания пригодными (непригодными) для проживания проведено визуальное обследование многоквартирного дома по адресу: с. Чемал. ул. Сельскохозяйственная. д. 16, по результатам которого составлен акт, в нем отражены следующие недостатки: отсутствие пароизоляции, нарушение пароизоляционного слоя, отсутствие вентиляции на кухне во всех квартирах, сырость в квартирах, наличие плесени, недостатки кровли.
24.11.2015 ФБУ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Алтай" по поручению прокуратуры Чемальского района проведены замеры и гигиеническая оценка параметров микроклимата (температуры, влажности и скорости движения воздуха) в квартирах, согласно которого выдано экспертное заключения N 2304 от 26.11.2015 о несоответствии параметров температуры и относительной влажности воздуха в обследуемых квартирах требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".
В связи с уклонением ответчика от добровольного устранения выявленных недостатков квартир администрация района заключила муниципальные контракты на поставки товаров (котлов электроотопления, циркуляционного насоса, материалов для устройства вентиляции) и выполнение монтажных работ с предпринимателем Лютаевым Н.Г. на сумму 334 000 руб.
Полагая, что ООО НППСП "Зодчий" обязано возместить убытки, связанные с устранением недостатков переданных ей квартир, Администрация района обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Принимая судебный акт об удовлетворения иска, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом совокупности условий, необходимых для взыскания убытков с ответчика.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Представленный в дело муниципальный контракт правильно квалифицирован судом первой инстанции как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам, глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Поскольку предметом муниципального контракта от 26.11.2013 является приобретение заказчиком в собственность квартир, при отсутствии между сторонами данного договора подрядных правоотношений либо правоотношений, вытекающих из договора простого товарищества, спор, вытекающий из указанного контракта, подлежит разрешению в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Из ст. 557 ГК РФ следует, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара ненадлежащего качества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Согласно пункту 2 указанной нормы в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
С учетом указанных выше норм права и положений муниципального контракта условие об устранении продавцом недостатков в жилых помещениях в течение гарантийного срока без взимания дополнительной платы, является мерой ответственности продавца за продажу квартир ненадлежащего качества.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При предъявлении требований о возмещении убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и убытками, а также размер убытков.
В качестве убытков истцом заявлено требование о взыскании с застройщика по муниципальному контракту от 26.11.2013 расходов, произведенных участником долевого строительства на устранение недостатков приобретенного недвижимого имущества, выявленных в пределах гарантийного срока.
По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В качестве доказательств наличия выявленных недостатков в переданных квартирах, которые не были оговорены в контракте, Администрацией представлены:
- - акт осмотра от 01.03.2015, которым установлено, что застройщик устранил недостатки в квартирах 3, 4, 9, 14, 15, 18: удалил плесень, сырую штукатурку, нанес антигрибок, оштукатурил и покрасил стены и потолок;
- - акт визуального обследования МКД от 17.11.2015, согласно которому застройщику предлагалось провести реконструкцию системы вентиляции;
- - экспертное заключение Инспекции ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии Республики Алтай" от 26.11.2015, согласно которому установлено несоответствие параметров температуры воздуха и относительной влажности в жилых помещениях МКД.
Кроме того, в материалах дела имеется переписка сторон.
В связи с тем, что ответчик уклонился от безвозмездного устранения недостатков переданных по договору помещений в разумный срок, истец заключил договоры с третьим лицом на устранение недостатков, выплатив предпринимателю Лютаеву Н.Г. по муниципальным контрактам на поставку котлов электроотопления, циркуляционного насоса, материалов для устройства вентиляции и оплату монтажных работ 334 000 рублей.
Размер убытков подтвержден муниципальными контрактами от 17.12.2015, актами о приемке выполненных работ от 30.12.2015 и платежными поручениями на перечисление денежных средств Лютаеву Н.Г.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к правильному выводу о необходимости возмещения ответчиком убытков, понесенных Администрацией на устранение недостатков в квартирах, переданных ООО НППСП "Зодчий" по муниципальному контракту N 037730000513000038 от 26.11.2013.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что замена двух электрокотлов на большую мощность является улучшением, оценивался судом первой инстанции и правомерно им отклонен.
Как обоснованно отметил суд первой инстанции, ответчик не представил доказательств того, что установленные им 3 котла электроотопления ЭВПМ-15 должны были обеспечивать температурный режим в квартирах в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.22.2645-10. Наличие плесени и грибка в отдельных квартирах через год после ввода МКД в эксплуатацию подтверждены истцом, который устранил эти недостатки за свой счет.
Утверждение общества о том, что отступление от технической документации было сделано им, как подрядчиком, по указанию заказчика, а неправильная эксплуатация системы отопления привела к ее неисправности, документально не подтверждены.
Поскольку ответчик отказался исправлять недостатки, на которые указал ему истец, и Администрация произвела их устранение за свой счет путем заключения новых муниципальных контрактов, возмещение произведенных затрат обоснованно отнесено на ООО НППСП "Зодчий", в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковое требование о взыскании с общества 300 034 руб. убытков.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 07.07.2016 по делу N А02-618/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
О.Ю.КИРЕЕВА
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
О.Ю.КИРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)