Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обстоятельства: Ответчик на принадлежащем ему земельном участке возвел объект капитального строительства. При этом выявлено, что у ответчика отсутствует разрешение на строительство, на земельном участке возведен объект капитального строительства, эксплуатирующийся как объект общественного питания, фактическая площадь земельного участка превышает площадь земельного участка, поставленного на кадастровый учет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Музраев З.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Олейниковой В.В.
судей Алябьева Д.Н., Чекуновой О.В.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Дзержинского района Волгограда к Я. о сносе самовольной постройки, встречному исковому заявлению Я. к администрации Дзержинского района Волгограда о признании права собственности на самовольную постройку,
по апелляционной жалобе администрации Дзержинского района Волгограда на решение Дзержинского районного суда города Волгограда от 23 марта 2017 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований администрации Дзержинского района г. Волгограда к Я. о сносе самовольной постройки.
Встречное исковое заявление Я. к администрации Дзержинского района г. Волгограда о признании права собственности на самовольную постройку - удовлетворено.
За Я. признано право собственности на самовольную постройку - здание общественного питания, площадью 972,4 кв. м, по адресу: <адрес>.
Признано отсутствующим право собственности Я. на нежилое помещение площадью 758,9 кв. м, по адресу: <адрес>.
Признано отсутствующим право собственности Я. на жилое помещение площадью 211,8 кв. м, по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Алябьева Д.Н., выслушав объяснения представителя администрации Дзержинского района Волгограда П.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Я., его представителя О.М., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
администрация Дзержинского района Волгограда обратилась в суд с исковыми требованиями к Я. о сносе самовольной постройки.
В обоснование заявленных требований указала, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1000 квадратных метров, по адресу: <адрес>.
Актом осмотра объекта самовольного строительства от 25 октября 2016 года установлено, что на земельном участке возведен капитальный объект размером 13,10 метров на 25,25 метров, высотой 3 этажа. Актом выявлены следующие нарушения: у застройщика отсутствует разрешение на строительство; на земельном участке возведен объект капитального строительства, эксплуатирующийся как объект общественного питания; фактическая площадь земельного участка превышает площадь земельного участка, поставленного на кадастровый учет.
Просила обязать ответчика за свой счет произвести снос объекта самовольного строительства - здание общественного питания, расположенное по адресу: <адрес>.
Я. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к администрации Дзержинского района Волгограда о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование заявленных требований указал, что на указанном земельном участке, принадлежащим Я. на праве собственности, ранее были расположены нежилое помещение площадью 758,9 кв. м и жилое помещение площадью 221,8 кв. м, которые в настоящее время фактически отсутствуют. В то же время им своими силами и за свой счет был возведен новый объект недвижимости - здание общественного питания площадью 972,4 кв. м. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение данного вида объекта, просил признать за ним право собственности на здание общественного питания площадью 972,4 кв. м, по адресу: <адрес>; признать отсутствующим право собственности на жилое помещение площадью 211,8 кв. м, право собственности на нежилое помещение площадью 758,9 кв. м.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация Дзержинского района Волгограда оспаривает постановленное судом решение, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывается на неправильное применение судом норм материального права, недоказанность Я. того обстоятельства, что он принимал меры к легализации самовольной постройки, не установление судом обстоятельства, касающегося нарушения прав и интересов иных лиц при строительстве ответчиком спорного объекта.
В возражениях на апелляционную жалобу Я. в лице представителя П.Н. выражает несогласие с доводами жалобы и просит решение суда оставить без изменения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствие со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом (часть 1).
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4).
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).
Как установлено судебной коллегией и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...> администрация Волгограда предоставила Л. в пользование сроком на 10 лет земельный участок площадью 1000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.
Из текста постановления администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, на основании которого был заключен вышеуказанный договор аренды, запрещается приступать к строительству на земельном участке без получения разрешения на строительство.
ДД.ММ.ГГГГ в данный договор аренды были внесены изменения в части адреса земельного участка: вместо слов "<адрес>" читать слова "<адрес>".
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки прав и обязанностей права арендатора по договору аренды перешли от Л. к Я.
ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в части наименования стороны в договоре: слова "Л." заменить словами "Я.".
ДД.ММ.ГГГГ Я. зарегистрировал за собой в ЕГРП право собственности на жилой дом, общей площадью 970,7 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между департаментом земельных ресурсов администрации Волгограда (продавец) и Я. (покупатель) заключен договор купли-продажи N <...>, на основании которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., общей площадью 1000 кв. м, с разрешенным видом использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома. Основанием для заключения договора купли-продажи явилась, в том числе, регистрация за Я. ДД.ММ.ГГГГ права собственности на жилой дом.
Как следует из кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, оно включает в себя нежилые помещения площадью 758,9 кв. м, расположенные в жилом доме, и жилое помещение площадью 211,8 кв. м, расположенное в жилом доме со встроенными нежилыми помещениями. При этом, в графе особые отметки указано, что процесс перевода жилого помещения в нежилое выполнен в соответствии с требованиями статьи 22 ЖК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ за Я. зарегистрировано в ЕГРП право собственности на нежилое помещение, общей площадью 758,9 кв. м, этаж: подвал, 1, 2, расположенное по адресу: <адрес>, и жилое помещение, площадью 211,8 кв. м, этаж: 1, по тому же адресу.
Как следует из ответа филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата), ДД.ММ.ГГГГ Я. обратился в Кадастровую палату с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, приложив декларацию о выборе разрешенного использования, письмо Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда от 15 марта 2016 года N ар-3316-16 об отнесении земельного участка по адресу: <адрес>, к зоне застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами до 4 этажей на территориях, планируемых к реорганизации (Ж2-2) и основных видах разрешенного использования. На основании данного заявления и приложенных к нему документов 14 июля 2016 года изменен вид разрешенного использования земельного участка с "Для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы" на "Для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы, для размещения объектов общественного питания".
Актом осмотра объекта самовольного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленного членами комиссии по вопросам самовольного строительства на территории <адрес> Волгограда, установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес>, возведен капитальный объект размером 13,10 метров на 25,25 метров, высотой 3 этажа. Актом выявлены следующие нарушения: у застройщика отсутствует разрешение на строительство; на земельном участке возведен объект капитального строительства, эксплуатирующийся как объект общественного питания; фактическая площадь земельного участка превышает площадь земельного участка, поставленного на кадастровый учет.
Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству представителя Я., судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Экспертиза и оценка собственности Юг", согласно заключению которого, здание по адресу: <адрес>, по техническим характеристикам, конфигурации и объемно-планировочной организации объекта, обладает признаками общественного здания - предназначенного для общественного питания - кафе. Объект исследования соответствует градостроительным, строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и правилам и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.
Принимая во внимание, что самовольная постройка соответствует градостроительным, строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и правилам и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, земельный участок по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования: для размещения объектов общественного питания, суд первой инстанции признал за Я. в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку - здание общественного питания, площадью 972,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований администрации <адрес> Волгограда о сносе самовольной постройки. Поскольку установлен факт размещения на земельном участке по адресу: <адрес>, здания общественного питания, суд признал отсутствующим право собственности Я. на нежилое помещение площадью 758,9 кв. м, а также право собственности на жилое помещение площадью 211,8 кв. м, по адресу: <адрес>.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, полагая, что они сделаны без учета обстоятельств дела и не основаны на нормах материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.
Из материалов дела усматривается, что Я. без получения разрешения на строительство и составления проектной документации и получения положительного заключения государственной экспертизы, на земельном участке по адресу: <адрес>, собственником которого он является, самовольно возведено трехэтажное здание общественного питания площадью 972,4 кв. м.
При этом, первоначально право собственности на данное здание было зарегистрировано как на жилой дом, что отвечало целевому назначению земельного участка.
Впоследствии право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано как на жилое помещение площадью 211,8 кв. м и нежилое помещение площадью 758,9 кв. м.
Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
На основании части 2 статьи 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Я. в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств перевода жилого помещения в нежилое, обращения в соответствующий орган с заявлением о переводе с приложением необходимых документов и получения соответствующего решения о переводе.
Следовательно, Я. не соблюден порядок перевода жилого помещения в нежилое.
В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Между тем, несмотря на запросы суда Я. не представлено суду доказательств его обращения в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства такого строительного объекта, как здание общественного питания, либо иных доказательств, свидетельствующих о том, что он предпринимал меры к легализации самовольной постройки, что подтверждает отсутствие попыток к легализации самовольного строения.
Представленные Я. технические условия на подключение объекта капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от ДД.ММ.ГГГГ, договор на проведение работ по сервисному обслуживанию внутридомового газоиспользующего оборудования от ДД.ММ.ГГГГ, договор поставки газа от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствуют о том, что он предпринимал меры к легализации самовольной постройки - объекта общественного питания, поскольку они касаются жилого дома по адресу: <адрес>.
При этом последующее внесение изменений в кадастровый паспорт земельного участка в упрощенном порядке путем добавления вида разрешенного использования: для размещения объектов общественного питания, не может свидетельствовать о соблюдении Я. целевого назначения земельного участка, предоставленного изначально для индивидуального жилищного строительства, а затем для эксплуатации индивидуального жилого дома без получения соответствующих разрешений и согласований.
Таким образом, оснований для признания за Я. права собственности на самовольную постройку не усматривается, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Я. и удовлетворении первоначальных исковых требований администрации о возложении на Я. обязанности снести самовольную постройку - здание, расположенное по адресу: <адрес>, поскольку его строительство осуществлено ответчиком без подготовки в установленном порядке градостроительного плана земельного участка, проектной документации на объект, при отсутствии разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
решение Дзержинского районного суда города Волгограда от 23 марта 2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования администрации Дзержинского района Волгограда к Я. о сносе самовольной постройки.
Обязать Я. за свой счет произвести снос объекта самовольного строительства - здания высотой 3 этажа, расположенного по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречных исковых требований Я. к администрации Дзержинского района Волгограда о признании права собственности на самовольную постройку, признании отсутствующим права собственности - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-10066/2017
Требование: О сносе самовольной постройки.Разделы:
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обстоятельства: Ответчик на принадлежащем ему земельном участке возвел объект капитального строительства. При этом выявлено, что у ответчика отсутствует разрешение на строительство, на земельном участке возведен объект капитального строительства, эксплуатирующийся как объект общественного питания, фактическая площадь земельного участка превышает площадь земельного участка, поставленного на кадастровый учет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. по делу N 33-10066/2017
Судья Музраев З.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Олейниковой В.В.
судей Алябьева Д.Н., Чекуновой О.В.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Дзержинского района Волгограда к Я. о сносе самовольной постройки, встречному исковому заявлению Я. к администрации Дзержинского района Волгограда о признании права собственности на самовольную постройку,
по апелляционной жалобе администрации Дзержинского района Волгограда на решение Дзержинского районного суда города Волгограда от 23 марта 2017 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований администрации Дзержинского района г. Волгограда к Я. о сносе самовольной постройки.
Встречное исковое заявление Я. к администрации Дзержинского района г. Волгограда о признании права собственности на самовольную постройку - удовлетворено.
За Я. признано право собственности на самовольную постройку - здание общественного питания, площадью 972,4 кв. м, по адресу: <адрес>.
Признано отсутствующим право собственности Я. на нежилое помещение площадью 758,9 кв. м, по адресу: <адрес>.
Признано отсутствующим право собственности Я. на жилое помещение площадью 211,8 кв. м, по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Алябьева Д.Н., выслушав объяснения представителя администрации Дзержинского района Волгограда П.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Я., его представителя О.М., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
администрация Дзержинского района Волгограда обратилась в суд с исковыми требованиями к Я. о сносе самовольной постройки.
В обоснование заявленных требований указала, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1000 квадратных метров, по адресу: <адрес>.
Актом осмотра объекта самовольного строительства от 25 октября 2016 года установлено, что на земельном участке возведен капитальный объект размером 13,10 метров на 25,25 метров, высотой 3 этажа. Актом выявлены следующие нарушения: у застройщика отсутствует разрешение на строительство; на земельном участке возведен объект капитального строительства, эксплуатирующийся как объект общественного питания; фактическая площадь земельного участка превышает площадь земельного участка, поставленного на кадастровый учет.
Просила обязать ответчика за свой счет произвести снос объекта самовольного строительства - здание общественного питания, расположенное по адресу: <адрес>.
Я. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к администрации Дзержинского района Волгограда о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование заявленных требований указал, что на указанном земельном участке, принадлежащим Я. на праве собственности, ранее были расположены нежилое помещение площадью 758,9 кв. м и жилое помещение площадью 221,8 кв. м, которые в настоящее время фактически отсутствуют. В то же время им своими силами и за свой счет был возведен новый объект недвижимости - здание общественного питания площадью 972,4 кв. м. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение данного вида объекта, просил признать за ним право собственности на здание общественного питания площадью 972,4 кв. м, по адресу: <адрес>; признать отсутствующим право собственности на жилое помещение площадью 211,8 кв. м, право собственности на нежилое помещение площадью 758,9 кв. м.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация Дзержинского района Волгограда оспаривает постановленное судом решение, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывается на неправильное применение судом норм материального права, недоказанность Я. того обстоятельства, что он принимал меры к легализации самовольной постройки, не установление судом обстоятельства, касающегося нарушения прав и интересов иных лиц при строительстве ответчиком спорного объекта.
В возражениях на апелляционную жалобу Я. в лице представителя П.Н. выражает несогласие с доводами жалобы и просит решение суда оставить без изменения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствие со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом (часть 1).
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4).
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).
Как установлено судебной коллегией и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...> администрация Волгограда предоставила Л. в пользование сроком на 10 лет земельный участок площадью 1000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.
Из текста постановления администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, на основании которого был заключен вышеуказанный договор аренды, запрещается приступать к строительству на земельном участке без получения разрешения на строительство.
ДД.ММ.ГГГГ в данный договор аренды были внесены изменения в части адреса земельного участка: вместо слов "<адрес>" читать слова "<адрес>".
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки прав и обязанностей права арендатора по договору аренды перешли от Л. к Я.
ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в части наименования стороны в договоре: слова "Л." заменить словами "Я.".
ДД.ММ.ГГГГ Я. зарегистрировал за собой в ЕГРП право собственности на жилой дом, общей площадью 970,7 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между департаментом земельных ресурсов администрации Волгограда (продавец) и Я. (покупатель) заключен договор купли-продажи N <...>, на основании которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., общей площадью 1000 кв. м, с разрешенным видом использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома. Основанием для заключения договора купли-продажи явилась, в том числе, регистрация за Я. ДД.ММ.ГГГГ права собственности на жилой дом.
Как следует из кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, оно включает в себя нежилые помещения площадью 758,9 кв. м, расположенные в жилом доме, и жилое помещение площадью 211,8 кв. м, расположенное в жилом доме со встроенными нежилыми помещениями. При этом, в графе особые отметки указано, что процесс перевода жилого помещения в нежилое выполнен в соответствии с требованиями статьи 22 ЖК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ за Я. зарегистрировано в ЕГРП право собственности на нежилое помещение, общей площадью 758,9 кв. м, этаж: подвал, 1, 2, расположенное по адресу: <адрес>, и жилое помещение, площадью 211,8 кв. м, этаж: 1, по тому же адресу.
Как следует из ответа филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата), ДД.ММ.ГГГГ Я. обратился в Кадастровую палату с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, приложив декларацию о выборе разрешенного использования, письмо Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда от 15 марта 2016 года N ар-3316-16 об отнесении земельного участка по адресу: <адрес>, к зоне застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами до 4 этажей на территориях, планируемых к реорганизации (Ж2-2) и основных видах разрешенного использования. На основании данного заявления и приложенных к нему документов 14 июля 2016 года изменен вид разрешенного использования земельного участка с "Для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы" на "Для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы, для размещения объектов общественного питания".
Актом осмотра объекта самовольного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленного членами комиссии по вопросам самовольного строительства на территории <адрес> Волгограда, установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес>, возведен капитальный объект размером 13,10 метров на 25,25 метров, высотой 3 этажа. Актом выявлены следующие нарушения: у застройщика отсутствует разрешение на строительство; на земельном участке возведен объект капитального строительства, эксплуатирующийся как объект общественного питания; фактическая площадь земельного участка превышает площадь земельного участка, поставленного на кадастровый учет.
Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству представителя Я., судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Экспертиза и оценка собственности Юг", согласно заключению которого, здание по адресу: <адрес>, по техническим характеристикам, конфигурации и объемно-планировочной организации объекта, обладает признаками общественного здания - предназначенного для общественного питания - кафе. Объект исследования соответствует градостроительным, строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и правилам и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.
Принимая во внимание, что самовольная постройка соответствует градостроительным, строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и правилам и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, земельный участок по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования: для размещения объектов общественного питания, суд первой инстанции признал за Я. в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку - здание общественного питания, площадью 972,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований администрации <адрес> Волгограда о сносе самовольной постройки. Поскольку установлен факт размещения на земельном участке по адресу: <адрес>, здания общественного питания, суд признал отсутствующим право собственности Я. на нежилое помещение площадью 758,9 кв. м, а также право собственности на жилое помещение площадью 211,8 кв. м, по адресу: <адрес>.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, полагая, что они сделаны без учета обстоятельств дела и не основаны на нормах материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.
Из материалов дела усматривается, что Я. без получения разрешения на строительство и составления проектной документации и получения положительного заключения государственной экспертизы, на земельном участке по адресу: <адрес>, собственником которого он является, самовольно возведено трехэтажное здание общественного питания площадью 972,4 кв. м.
При этом, первоначально право собственности на данное здание было зарегистрировано как на жилой дом, что отвечало целевому назначению земельного участка.
Впоследствии право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано как на жилое помещение площадью 211,8 кв. м и нежилое помещение площадью 758,9 кв. м.
Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
На основании части 2 статьи 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Я. в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств перевода жилого помещения в нежилое, обращения в соответствующий орган с заявлением о переводе с приложением необходимых документов и получения соответствующего решения о переводе.
Следовательно, Я. не соблюден порядок перевода жилого помещения в нежилое.
В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Между тем, несмотря на запросы суда Я. не представлено суду доказательств его обращения в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства такого строительного объекта, как здание общественного питания, либо иных доказательств, свидетельствующих о том, что он предпринимал меры к легализации самовольной постройки, что подтверждает отсутствие попыток к легализации самовольного строения.
Представленные Я. технические условия на подключение объекта капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от ДД.ММ.ГГГГ, договор на проведение работ по сервисному обслуживанию внутридомового газоиспользующего оборудования от ДД.ММ.ГГГГ, договор поставки газа от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствуют о том, что он предпринимал меры к легализации самовольной постройки - объекта общественного питания, поскольку они касаются жилого дома по адресу: <адрес>.
При этом последующее внесение изменений в кадастровый паспорт земельного участка в упрощенном порядке путем добавления вида разрешенного использования: для размещения объектов общественного питания, не может свидетельствовать о соблюдении Я. целевого назначения земельного участка, предоставленного изначально для индивидуального жилищного строительства, а затем для эксплуатации индивидуального жилого дома без получения соответствующих разрешений и согласований.
Таким образом, оснований для признания за Я. права собственности на самовольную постройку не усматривается, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Я. и удовлетворении первоначальных исковых требований администрации о возложении на Я. обязанности снести самовольную постройку - здание, расположенное по адресу: <адрес>, поскольку его строительство осуществлено ответчиком без подготовки в установленном порядке градостроительного плана земельного участка, проектной документации на объект, при отсутствии разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
решение Дзержинского районного суда города Волгограда от 23 марта 2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования администрации Дзержинского района Волгограда к Я. о сносе самовольной постройки.
Обязать Я. за свой счет произвести снос объекта самовольного строительства - здания высотой 3 этажа, расположенного по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречных исковых требований Я. к администрации Дзержинского района Волгограда о признании права собственности на самовольную постройку, признании отсутствующим права собственности - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)