Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Обобщение за период с 2014 года по первое полугодие 2015 года по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, проведено в соответствии с планом работы судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда на II полугодие 2015 года.
Проведение обобщения обусловлено необходимостью определения единых подходов в решении вопросов, возникающих в судебной практике при применении судами Пермского края жилищного законодательства, регулирующего обеспечение прав граждан в случае признания занимаемых ими жилых помещений непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также обеспечение прав собственников жилых помещений при их изъятии в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу.
При рассмотрении дел данной категории суды руководствовались нормативными актами федерального и регионального уровня, в том числе положениями Конституции Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, Постановления Администрации г. Перми от 23.01.2015 N 29 "Об утверждении Порядка ведения реестра жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и аварийных многоквартирных домов", Постановления администрации г. Перми от 16.05.2012 N 226 "Об утверждении Регламента взаимодействия департамента земельных отношений администрации города Перми и управления жилищных отношений администрации города Перми по изъятию земельных участков под многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции", Типового положения о территориальном органе администрации города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы 29.01.2013 N 7, а также учитывали правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" и от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", а также Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.
Для проведения обобщения из 45 районных и городских судов Пермского края истребованы дела данной категории, рассмотренные в период с 01.01.2014 по 30.06.2015.
Из Большесосновского, Очерского, Гайнского, Косинского, Кочевского, Юрлинского районных судов Пермского края запрашиваемая категория дел не поступила с указанием на то, что такие дела судами не рассматривались.
Государственной статистической отчетностью категория дел, связанных с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, не выделяется. Исходя из данных статистической отчетности всего за анализируемый период судами Пермского края рассмотрено 9812 дел, связанных с жилищными правоотношениями (строки 17-22 категории дел "О выселении", "Связанные с приватизацией жилой площади", "О взыскании платы за жилую площадь, коммунальные услуги, тепло и электроэнергию", "Другие жилищные споры"), из которых 1179 дел - по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (12% от общего числа жилищных споров). Из 1179 дел с вынесением решения рассмотрено 959 дел, производство прекращено по 140 делам (в том числе в связи с заключением мирового соглашения, в связи с отказом истца от иска по причине добровольного удовлетворения ответчиком требований после обращения в суд), оставлено без рассмотрения 78 заявлений, 2 дела передано по подсудности в другие суды. Из рассмотренных с вынесением решения дел удовлетворены исковые требования по 868 делам (73,6%), по 91 делу в удовлетворении требований отказано.
Свыше установленного Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации срока рассмотрено 4 дела в 2014 году (Ленинским районным судом города Перми), остальные дела, включая рассмотренные в первом полугодии 2015 года, разрешены судами в установленный законодателем срок.
На обобщение из городских и районных судов Пермского края всего поступило 1179 судебных актов, из которых в зависимости от предъявленных требований: 658 - по спорам, связанным с внеочередным предоставлением жилья; 156 - связанным с выселением из жилых помещений; 131 - связанным с обеспечением жилищных прав собственника жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка государственными органами; 18 - об оспаривании законности решений органов местного самоуправления, принятых в связи с признанием жилых помещений непригодными для проживания, а также аварийными и подлежащими сносу; 216 - иные споры.
Из судов города Перми наибольшее количество споров в области защиты жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции рассмотрено Ленинским, Кировским, Дзержинским районными судами г. Перми. Наибольшее количество дел данной категории в Пермском крае рассмотрено Березниковским, Гремячинским, Губахинским районными (городскими) судами.
В апелляционном порядке за исследуемый период 2014 - первое полугодие 2015 года всего обжаловано 191 решение, из них отменено (изменено) как полностью, так и в части, в том числе с вынесением нового решения, 14 судебных актов (7,3%). В суде кассационной инстанции в 2014 году обжаловано 2 решения, которые оставлены без изменения. В первом полугодии 2015 года в кассационном порядке дела рассматриваемой категории не обжаловались.
Приведенные сведения свидетельствуют о правильном в целом применении и толковании судами норм материального и процессуального права при рассмотрении гражданских дел, связанных с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Защита жилищных прав граждан осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.
Жилищные споры (о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением, об изъятии жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районными (городскими) судами.
Рассмотрение дел анализируемой категории к подсудности мировых судей не относится (статья 23 ГПК РФ).
Перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ). К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.
Согласно правовым разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации следует учитывать, что если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлекать к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (подпункт "е" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор.
Также при рассмотрении дел данной категории необходимо учитывать положения части 1 статьи 45 ГПК РФ, в силу которой прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Между тем судами допускаются ошибки, связанные с наличием у прокурора права на обращение в суд.
Так, отказывая в удовлетворении требований прокурора, выступающего в интересах неопределенного круга лиц, о возложении на администрацию г. Перми обязанности организовать проведение обследования жилого дома, суд исходил из отсутствия у прокурора необходимых полномочий, так как поводом для обращения в суд послужил акт жилищной инспекции, вынесенный в отношении управляющей компании. Факт обращения собственников жилых помещений в прокуратуру не был установлен.
Отменяя решение, судебная коллегия указала, что в соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с иском не только в интересах проживающих в жилых помещениях многоквартирного дома граждан, но и в интересах неопределенного круга лиц, к числу которых могут относиться лица, временно находящиеся в доме в силу различных жизненных обстоятельств, например, гости, временные жильцы, работники аварийных служб, сотрудники скорой помощи и полиции. С учетом изложенного судебная коллегия пришла к выводу о том, что в данном случае прокурор вправе обратиться в суд с вышеуказанными требованиями.
(определение от 23.06.2014 по делу N 33-5393).
При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
При разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав граждан (собственников и нанимателей жилых помещений), судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только жилищного, но и конституционного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).
При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
I. Вопросы, возникающие при рассмотрении дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления и межведомственных комиссий, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определением сроков расселения таких домов
Частью 4 статьи 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято Постановление от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее по тексту - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).
В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к исключительной компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.
Основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания является согласно пункту 33 Положения наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
Признание жилых домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а жилых помещений непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии, которая проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает одно из решений (в форме заключения), указанных в пункте 47 Положения.
В случае признания жилого дома (помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредоносного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья граждан, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления (в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду) принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещений, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
- Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Между тем судами допускаются ошибки, связанные с порядком рассмотрения дел данной категории.
Так, решением Березниковского городского суда Пермского края отказано в удовлетворении иска О. к администрации г. Березники о признании жилого помещения аварийным, непригодным для проживания. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что распоряжением главы г. Березники создана межведомственная комиссия, утвержден ее состав, Положение о работе комиссии. Решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующим законодательством отнесено к исключительной компетенции межведомственной комиссии, принятие такого решения производится в порядке, установленном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47. В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.
В апелляционном порядке судебный акт не оспорен. Между тем, не подвергая сомнению суждение суда о том, что в силу части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 7, 42, 51, 52 Положения решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания отнесено к исключительной компетенции межведомственной комиссии, суду первой инстанции на основании статьи 220, пункта 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ следовало обсудить вопрос о прекращении производства по делу, поскольку заявленные требования не входят в компетенцию судебных органов и не подлежат разрешению в судебном порядке. Вышеуказанное не исключает право заявителя в целях защиты своих законных интересов оспорить бездействие органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания, путем обращения в суд в порядке, предусмотренном статьей 254 ГПК РФ.
(решение от 08.08.2014 по делу N 2-1928/2014).
Решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию города Перми и администрацию Кировского района города Перми возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения суда в законную силу организовать деятельность межведомственной комиссии при администрации района по обследованию жилого дома в соответствии с порядком и требованиями, установленными Положением о признании помещения жилым помещением, жилого дома непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, на предмет признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в том числе с обследованием строительных конструкций дома специализированной организацией.
Руководствуясь требованиями пунктов 7, 47, 49 Положения, суд исходил из того, что межведомственной комиссией осуществлено обследование вышеупомянутого дома, по результатам которого составлено заключение, и дом признан непригодным для постоянного проживания, однако ни одного из решений, предусмотренных Положением, межведомственной комиссией не принято, что препятствует решению вопроса о дальнейшей судьбе дома и нарушает права граждан, поскольку создает неопределенность при разрешении вопросов о расселении жильцов дома, изъятии жилых помещений у собственников, обеспечении жилыми помещениями по договору социального найма нуждающихся в предоставлении жилых помещений лиц, то есть не влечет за собой требуемых в данной ситуации правовых последствий.
Судом на доводы представителя заинтересованного лица обоснованно отмечено, что вопросы признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции отнесены к компетенции межведомственной комиссии, создаваемой органами местного самоуправления, вне зависимости от наличия в них жилых помещений частного жилищного фонда. С учетом положений части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 2, 5, 8 Положения законодателем не предусмотрено иного порядка обследования таких домов. Поскольку признание межведомственной комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование, то привлечение данной организации является одним из необходимых элементов деятельности комиссии, которая должна обеспечиваться органами местного самоуправления (определение от 18.08.2014 по делу N 33-7048).
- Решение межведомственной комиссии, а также органа местного самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов по принятию соответствующих решений до 15.09.2015 подлежали рассмотрению в суде в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ). После 15.09.2015 данные споры подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном положениями главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) (пункт 2 части 2 статьи 1 КАС РФ).
При рассмотрении дела об оспаривании заключения межведомственной комиссии необходимо проверять как соблюдение порядка принятия такого заключения, так и соответствие выводов комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан.
Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством.
Следует учитывать, что обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10-11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) (пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
- Как показывает анализ судебной практики, чаще всего гражданами предъявляются требования о признании незаконными заключений межведомственной комиссии, возложении на орган местного самоуправления обязанности составить заключение в соответствии с установленными законом требованиями.
При рассмотрении данной категории дел судами, в частности, проверялось, вынесено ли заключение компетентным составом межведомственной комиссии, включались ли в ее состав представители уполномоченных органов согласно пункту 7 Положения, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты специализированных организаций. Кроме того, судами выяснялось, производилась ли оценка фактического состояния жилого помещения на предмет его соответствия требованиям, установленным Положением, для чего в необходимых случаях назначались строительно-технические экспертизы.
С учетом оснований заявляемых в суд требований, выявленных за анализируемый период, при рассмотрении дел данной категории следует обратить внимание на изменения, внесенные в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции Постановлением Правительства РФ от 25.03.2015 N 269 (начало действия документа - 04.04.2015), согласно которым, в частности, изложены в новой редакции пункты 7, 44 (абзацы 4, 6, 7), 47 Положения (относительно состава межведомственной комиссии, процедуры проведения оценки, перечня принимаемых комиссией решений).
В целом требования закона при оценке законности решений межведомственных комиссий судами применяются правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на основании заявления Ш., С., П. признаны незаконными акт межведомственной комиссии и заключение о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу. Судом установлено, что заключение вынесено на основании акта обследования многоквартирного дома, содержание которого отличается от содержания заключения ОАО "Проектный институт "Пермжилкоммунпроект" в части степени технического и санитарного состояния дома, обусловивших вывод о том, что жилой дом не подлежит капитальному ремонту. При рассмотрении дела также назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы", согласно заключению которой физический износ жилого дома составляет 50%; техническое состояние ненесущих конструкций дома указывает на ограниченно работоспособное состояние, что, однако, не свидетельствует об аварийности дома и невозможности приведения конструктивных элементов в работоспособное состояние при проведении капитального ремонта. Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии выводов об аварийности дома пунктам 33, 34 Положения, а также нарушении процедуры оценки соответствия помещения установленным в пункте 44 Положения требованиям.
(определение от 16.06.2014 по делу N 33-5295).
Решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на основании заявления Р. признано незаконным заключение межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Суд исходил из того, что заключение комиссии основано на техническом заключении ООО РСМП "Энергетик", которое не содержит конкретных выводов о наличии предусмотренных Положением оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу по причине исчерпания какими-либо конструктивными элементами здания своих технических возможностей. Суд указал, что выводы технического заключения ООО РСМП "Энергетик" опровергаются совокупностью собранных по делу доказательств, в том числе научно-техническими отчетами, выполненными ПНИПУ, рецензией специалиста на техническое заключение. Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии выводов об аварийности дома пунктам 33, 34 Положения.
(определение от 23.03.2015 по делу N 33-2192).
- Удовлетворяя заявление о признании решения межведомственной комиссии незаконным, суд вправе возложить на данный орган обязанность в определенный срок провести оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям, не предрешая ее существа.
Последствия вынесенного судом решения о признании заключения межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения. Иное влечет ограничение права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.
Как показало изучение судебной практики, при рассмотрении дел по заявлениям граждан об оспаривании заключений межведомственных комиссий суды Пермского края правильно применяли положения части 1 статьи 258 ГПК РФ и разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих". А именно: при принятии решения о признании незаконным заключения межведомственной комиссии о соответствии жилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности (непригодности) для проживания суды обоснованно возлагали на межведомственную комиссию обязанность провести обследование жилого помещения (жилого дома) на предмет соответствия требованиям, установленным Положением, а также, как правило, устанавливали определенный срок для такого обследования, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу.
- При разрешении дел данной категории следует учитывать, что решение государственного органа или органа местного самоуправления об изъятии жилых помещений может быть признано судом незаконным лишь в части, касающейся законных прав и интересов заявителей, учитывая, что способ защиты нарушенного права должен быть соразмерен допущенному нарушению.
Принимая решение, суды не вправе разрешать вопросы, связанные с правами иных лиц, не являющихся участниками спорных правоотношений.
Между тем, данные положения судами учитываются не всегда, что ведет к принятию неправильных решений.
Так, решением суда признано незаконным распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми об изъятии жилых помещений в доме. Удовлетворяя заявление К. и признавая незаконным оспариваемое распоряжение, суд первой инстанции не учел, что заявители являются собственниками лишь одной изымаемой квартиры, тогда как распоряжение касается также изъятия и других квартир многоквартирного жилого дома. Между тем собственники других изымаемых квартир это распоряжение не оспаривали, полномочий заявителям действовать от их имени в рамках данного дела не предоставляли. Тем самым предполагается, что собственники других квартир не считают свои права нарушенными в результате принятия оспариваемого заявителями распоряжения. Суд, постановляя решение в защиту прав заявителей, не учел вышеизложенные обстоятельства. Признав распоряжение незаконным, суд в отсутствие правовых оснований затронул права иных лиц на исполнение распоряжения путем выкупа принадлежащих им квартир. С учетом изложенного судебная коллегия изменила решение суда, признав незаконным распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми в части изъятия для муниципальных нужд квартиры, принадлежащей заявителям.
(определение от 10.08.2015 по делу N 33-8063).
II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу
- Общие положения. Правовые позиции высших судов РФ.
При применении положений статьи 32 ЖК РФ следует учитывать, что Федеральным законом N 499-ФЗ от 31.12.2014 в данную норму внесены изменения относительно процедуры при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данные изменения вступили в законную силу с 1 апреля 2015 года.
При разрешении спора представляется правильным исходить из той редакции статьи 32 ЖК РФ, которая действовала на момент принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом. При этом не имеет значения дата, когда орган местного самоуправления обратился в суд с заявлением о выплате возмещения за жилое помещение (до или после 01.04.2015).
За анализируемый период при разрешении дел данной категории суды Пермского края руководствовались положениями ЖК РФ, с учетом правовых разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.
Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом РФ, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", принятый в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, в том числе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, осуществляемого в соответствии с положениями жилищного законодательства.
В силу пункта 3 статьи 2 названного Федерального закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 ЖК РФ.
Финансовая поддержка за счет средств Фонда предоставляется при наличии региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 11 части 1 статьи 14, статья 16 Федерального закона).
Постановлениями Правительства Пермского края от 29.05.2013 N 579-п, от 14.03.2012 N 121-п утверждены региональная адресная Программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2013-2017 годы, объемы расходов по приоритетному региональному проекту "Достойное жилье" на 2013 год, региональная адресная Программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края, объемы расходов по приоритетному региональному проекту "Достойное жилье" в 2012-2014 годах. Также Постановлением администрации г. Перми от 26.06.2013 N 520 утверждена муниципальная адресная Программа по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы, действующая на анализируемый в справке период времени.
Аналогичные адресные программы приняты в ряде муниципальных образований Пермского края.
- Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения зависит от включения либо невключения жилого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа (возмещения за жилое помещение (с 01.04.2015)).
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (размер возмещения) (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, как указал Верховный Суд РФ, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 ЖК РФ) (после 01.04.2015 - право на получение возмещения за жилое помещение). Собственник жилого помещения имеет право выбора любого из вышеназванных способов обеспечения его жилищных прав.
Поскольку за анализируемый период не выявлено решений об изъятии земельных участков, принятых государственными органами и органами местного самоуправления Пермского края после 01.04.2015, то ниже приведен анализ судебной практики, исходя из редакции статьи 32 ЖК РФ до внесения в нее изменений Федеральным законом N 499-ФЗ от 31.12.2014.
Как показал анализ рассмотренных дел, судами не всегда принимаются во внимание правовые разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по вышеуказанному вопросу.
Так, решением суда на администрацию г. Перми возложена обязанность предоставить Г., Г., Г. по договору социального найма отдельное благоустроенное жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры в черте города Перми общей площадью не менее 56,4 кв. метра, в том числе жилой - не менее 35 кв. метров, отвечающее санитарно-техническим требованиям и степени благоустройства по г. Перми.
Обращаясь в суд, истцы основывали свои требования на положениях статьи 32 ЖК РФ, указывая, что принадлежащее Г. на праве собственности жилье признано непригодным для постоянного проживания граждан. До настоящего времени жилое помещение взамен непригодного для проживания не предоставлено. Поскольку в г. Перми предоставление жилья на условиях социального найма осуществляется администрацией г. Перми, следовательно, ответчик обязан предоставить на условиях социального найма равнозначное благоустроенное жилое помещение в черте г. Перми.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, признав доводы иска обоснованными, исходил из того, что жилое помещение, в котором проживают истцы и собственником которого является Г., признано непригодным для проживания, а ответчиком не представлены доказательства возможности приобретения Г. жилья за свой счет.
Отменяя решение, судебная коллегия указала, что в деле отсутствуют данные о том, что жилой дом, в котором находится квартира истцов, включен в муниципальную адресную Программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы. Соглашение с собственником о предоставлении другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ также не достигнуто. Указанное обстоятельство исключает возможность предоставления истцам жилого помещения в соответствии со статьей 32 ЖК РФ.
(определение от 30.07.2014 по делу N 33-6334).
В целом, вопросы обеспечения прав собственников жилых помещений в зависимости от включения жилого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда разрешаются судами края правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию Полазненского городского поселения Добрянского муниципального района Пермского края возложена обязанность предоставить в совместную собственность Л.А. и Л.Т. жилое помещение.
Судом установлено, что истцы являются собственниками и проживают в жилом помещении в виде двух комнат в четырехкомнатной квартире. Заключением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу. Решением Думы Полазненского городского поселения от 24.11.2011 N 399 утверждена адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Полазненского городского поселения", жилой дом включен в перечень домов, подлежащих расселению в 2011-2013 гг.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности предоставить истцам во внеочередном порядке взамен непригодного для постоянного проживания другое жилое помещение.
(определение от 17.08.2015 по делу N 33-8138).
- Несоблюдение установленной статьей 32 ЖК РФ процедуры, которая предшествует изъятию жилого помещения у собственника и выплате выкупной цены за жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, исключает возможность удовлетворения требований собственника такого жилого помещения к органу местного самоуправления об изъятии жилого помещения и взыскании выкупной цены за него.
Однако, судами края не всегда принимаются во внимание правовые разъяснения, которые даны по данному вопросу Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики, утвержденном 29.04.2014.
Так, решением суда удовлетворены требования Б. к администрации города о возложении обязанности принять решение об изъятии жилого помещения (принадлежащей истцу квартиры), взыскании выкупной цены за квартиру.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец, являясь собственником квартиры в многоквартирном доме, признанном заключением межведомственной комиссии аварийным и подлежащим сносу, вправе требовать от органа местного самоуправления изъятия жилого помещения и выплаты выкупной цены. При этом органом местного самоуправления в реализации жилищных прав истцу отказано.
Отменяя решение суда и отказывая Б. в иске, судебная коллегия указала следующее. Права собственников жилых помещений в случае признания жилого помещения непригодным для проживания, а также дома аварийным и подлежащим сносу определяются положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, из содержания которой следует, что обязанность органа местного самоуправления выкупить жилое помещение, находящееся в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, возникает при соблюдении установленного данной статьей порядка.
Требование о сносе многоквартирного дома в соответствии с частью 10 указанной статьи Кодекса органом местного самоуправления собственникам помещений в многоквартирном доме не выдвигалось. Также решение об изъятии земельного участка в связи с отказом собственников от сноса дома органом местного самоуправления не принималось. По вопросу об изъятии жилого помещения и выплате выкупной цены истец в орган местного самоуправления не обращался.
Таким образом, процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника и выплате выкупной цены за жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, не проведена.
При этом выкуп жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае производится в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поскольку обстоятельства, указывающие на совершение органом местного самоуправления действий, предшествующих принятию решения об изъятии жилого помещения путем выкупа, судом установлены не были, оснований для возложения на орган местного самоуправления обязанности изъять у истца жилое помещение и выплатить выкупную цену у суда не имелось.
Кроме того, в соответствии с частями 6 и 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить собственнику выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В соответствии с положениями части 9 указанной статьи вопрос о выкупной цене и условиях выкупа подлежит разрешению судом в случае, если между собственником и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение по этим вопросам.
Между тем, поскольку с требованием о выкупе жилого помещения истец в орган местного самоуправления не обращался, нельзя прийти к выводу о том, что какие-либо жилищные права истца нарушены и они подлежат судебной защите.
Более того, при рассмотрении дела не были установлены обстоятельства, указывающие на то, что пользование жилым помещением, находящимся в доме, признанном аварийным, создает реальную угрозу для жизни и здоровья истца как собственника жилого помещения. Квартиру истец приобрел по договору купли-продажи, заключенному после того, как заключением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу, доказательства того, что квартира является единственным помещением для проживания истца, суду также не представлены.
(Обзор апелляционной и кассационной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за второе полугодие 2014 г., утв. Президиумом Пермского краевого суда 27.02.2015).
- Между тем длительное бездействие органа местного самоуправления (государственного органа), установленное судом в конкретном случае, может рассматриваться в качестве обстоятельства, влекущего возможность удовлетворения требований собственника жилья о взыскании выкупной цены жилого помещения, находящегося в доме, признанном аварийным.
Обстоятельства допущенного органами местного самоуправления бездействия судами края не всегда учитываются, что влечет принятие неправильных решений.
Так, решением суда отказано в удовлетворении исковых требований Б.А. к администрации о выплате выкупной стоимости за признанное аварийным жилое помещение.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, сославшись на положения статьи 32 ЖК РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с администрации Чердынского городского поселения выкупной цены принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, поскольку процедура, предшествующая изъятию у собственника жилого помещения, являющаяся обязательной, не соблюдена (земельный участок для нужд муниципального образования не изымался), а указываемые истцом обстоятельства ветхости и аварийности дома для разрешения спора юридически значимыми не являются.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что совокупность установленных по делу обстоятельств в данной конкретной ситуации позволяет сделать вывод о том, что при решении вопроса в отношении юридической судьбы жилого дома имело место длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ. К данному выводу коллегия пришла на основании того, что факт аварийности дома и невозможности проживания в нем, необходимости расселения жильцов, наличие износа в размере 71% был установлен 05.07.2006, т.е. более 8 лет назад. Доказательств того, что в последующем фактические обстоятельства изменились, стороной ответчика не представлено. Напротив, актом и заключением от 2013 г. подтверждены ранее установленные обстоятельства. Более того, дом отключен от электроэнергии 29.10.2010, в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, постановленного 29.09.2011, уполномоченным должностным лицом, в качестве установленных обстоятельств указано, что практически все жители дома расселены; в июле 2011 г., как следует из пояснений начальника ГЖКХ г. Чердыни, принято решение о разборе кирпичей в доме. Таким образом, зная о факте аварийности дома, фактическом отключении дома от имеющихся коммуникаций, невозможности проживания в доме, ответчик каких-либо мер по соблюдению прав собственника помещений в доме не принял.
(определение от 28.02.2015 по делу N 33-509).
- Следует учитывать, что включение аварийного дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда является самостоятельным основанием для предоставления иного жилого помещения собственнику жилья при переселении из аварийного жилищного фонда. Бездействие органа местного самоуправления (государственного органа), при условии включения дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу и наличии согласия собственника получить другое жилье взамен изымаемого, может рассматриваться в качестве обстоятельства, влекущего возможность удовлетворения законных требований гражданина о предоставлении ему жилого помещения.
В данном случае требования собственника о предоставлении жилья могут быть удовлетворены независимо от того, осуществлена предусмотренная законом процедура или нет.
Вместе с тем в случае обращения органа местного самоуправления в суд с соответствующим иском соблюдение установленной статьей 32 ЖК РФ процедуры является обязательным.
- Порядок определения размера выкупной цены за жилое помещение (с 01.04.2015 - возмещения за жилое помещение).
Жилое помещение может быть изъято только на возмездной основе. Нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ в развитие положений статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
Выкуп жилого помещения (возмещение) осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и др.), предусматриваемых соглашением сторон (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Указания в части 7 статьи 32 ЖК РФ на то, что следует включать в выкупную цену (возмещение) в первую очередь, рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и вопрос стал предметом судебного разбирательства (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Одновременно с определением состава выкупной цены (часть 7 статьи 32 ЖК РФ) собственнику изымаемого жилого помещения указывается на то, на что он имеет право (что он может требовать). В том числе и при заключении соглашения во внесудебном порядке.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения (возмещение за жилое помещение) в силу части 7 статьи 32 ЖК РФ включает в себя:
- во-первых, рыночную стоимость самого жилого помещения. В случае спора стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 за N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- во-вторых, в состав выкупной цены (возмещения) входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
При этом отдельно эти составляющие могут быть и не выделены в заключении специалиста (эксперта), но подлежат соответствующей оценке и учету при определении общего размера выкупной цены (возмещения).
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.
Так, при рассмотрении иска администрации г. Перми к К., К., К. о выкупе жилого помещения и по встречному иску К., К., К. к администрации г. Перми об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходов собственников на переезд, поиск иного жилого помещения, услуги риэлтора, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.
(определение от 10.12.2014 по делу N 33-11272).
Независимо от того, какая редакция статьи 32 ЖК РФ подлежит применению, в выкупную цену жилого помещения (до 01.04.2015) или в размер возмещения за жилое помещение (с 01.04.2015) обязательному учету подлежит стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу многоквартирном жилом доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом.
При определении состава общего имущества, подлежащего оценке, следует руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Необходимо учитывать, что объектом оценки может быть земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ, поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Вопросы определения размера выкупной цены жилого помещения с учетом доли собственника в праве на общее имущество дома, включая земельный участок под многоквартирным домом, судами края в целом разрешаются правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, требования К.Е. к муниципальному образованию "Город Березники" о взыскании убытков (стоимости земельного участка в связи с изъятием жилого помещения) оставлены без удовлетворения.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца о том, что предложенная ответчиком в соглашении сумма выкупной цены включает в себя только стоимость изымаемого у истца жилого помещения, право истца на долю в земельном участке под многоквартирным домом не учтено, несмотря на то, что она (доля в праве) также является имуществом истца, при изъятии которого собственнику должен быть выплачен соответствующий денежный эквивалент, суд апелляционной инстанции указал следующее.
Земельный участок под многоквартирным домом в спорных правоотношениях не является объектом самостоятельных прав и предметом самостоятельной гражданско-правовой сделки. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке статьи 32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. При этом участники правоотношений на рынке продажи жилья действуют добросовестно, располагая необходимой информацией о предмете сделки, а на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. Таким образом, при изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.
Что касается вопроса о разнице в стоимости жилого помещения, определенного на основании изготовленного по заказу ответчика отчета об оценке, и в соответствии с представленным отчетом истца, то суд первой инстанции правильно исходил из того, что на момент подписания соглашения об изъятии жилого помещения путем выкупа истец не высказывал каких-либо возражений относительно размера выкупной цены, свои данные по вопросу о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения не представлял. В отчете об оценке рыночной стоимости, изготовленном на основании заявления истца, рыночная стоимость изымаемого жилого помещения определена с учетом цен, сложившихся на рынке жилья на декабрь 2013 г. Данных о том, что аналогичная рыночная стоимость жилья существовала и на сентябрь 2013 г. (на дату выплаты истцу выкупной цены), отчет не содержит. Таким образом, на момент подписания сторонами соглашения от 04.09.2013 актуальной, за отсутствием других объективных данных, являлась рыночная стоимость, установленная отчетом от 01.07.2013. Доказательств того, что указанная в этом отчете рыночная стоимость изымаемого у истца жилого помещения объективно не соответствовала сложившимся в этот период на рынке недвижимости ценам, в ходе судебного разбирательства не представлено.
(определение от 07.04.2014 по делу N 33-2829).
- К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения (возмещения), относятся суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
- Иные вопросы.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения (возмещении за жилое помещение) должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Право требовать принудительный выкуп у собственника жилого помещения в связи изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд предоставлено только органам государственной власти и органам местного самоуправления. Передача такого права частным лицам и коммерческим организациям законом не предусмотрена (статья 239 ГК РФ, статья 32 ЖК РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 20 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Следует учитывать, что члены семьи собственника не обладают самостоятельным правом требования выплаты выкупной цены (возмещения за жилое помещение) либо предоставления иного жилья взамен изымаемого. Обязанность по обеспечению членов семьи собственника другим жилым помещением лежит не на органе местного самоуправления, а на собственнике жилья.
Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
III. Обеспечение жилищных прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания
- Общие положения. Правовые позиции высших судов РФ.
По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение из жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, жилых домов аварийными и подлежащими сносу, по искам администраций муниципальных образований, а также при рассмотрении споров о возложении на орган местного самоуправления обязанности предоставить жилое помещение следует руководствоваться пунктом 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, в соответствии с которыми предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Поскольку при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются, а следовательно, не могут служить основанием для отказа в иске о выселении. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
Конституционный Суд РФ в определении от 3 ноября 2009 года N 1368-О-О отметил, что внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, носит исключительно компенсационный характер, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
При рассмотрении вышеуказанных исков суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан по сравнению с прежними.
При этом следует учитывать сложившуюся правоприменительную практику Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой при оценке равнозначности жилого помещения необходимо исходить из положений статей 85, 86, 89 ЖК РФ в их совокупности, предусматривающих, в частности, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к соответствующему населенному пункту и равнозначным, как по общей площади, так и по жилой площади, количеству комнат ранее занимаемому, месту расположения в границах того же населенного пункта.
Вопрос о степени благоустроенности жилого помещения должен решаться в каждом конкретном случае исходя из объема заявленных требований и возражений (статья 56 ГПК РФ), с учетом местных условий и характера жилищного фонда в данном населенном пункте.
Исходя из того, что статья 89 ЖК РФ лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения в связи с выселением, судам следует оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, учитывая при этом все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого жилья.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15 июля 2008 года N 554-О-О, от 25 января 2012 года N 15-О-О, положения статьи 89 ЖК РФ не ограничивают суды в возможности в ходе исследования и оценки того или иного варианта предоставления жилого помещения принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.
В целом критерии, которым должно соответствовать предоставляемое гражданам жилое помещение, исходя из принципа его равнозначности ранее занимаемому жилью, судами края определяется правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворены требования администрация г. Перми о выселении Р.Л., Р.Е., Р.Д., из занимаемого жилья в другое жилое помещение.
Судом установлено, что на основании договора социального найма ответчики занимают жилое помещение - двухкомнатную квартиру, общая площадь жилого помещения составляет 46,4 кв. метра, жилая - 27,7 кв. метра. Согласно выписке из Единого реестра муниципальной собственности жилое помещение включено в состав муниципальной собственности. Актом обследования жилого дома установлено аварийное состояние несущих и ненесущих конструкций дома, в связи с чем межведомственной комиссией дано заключение о признании дома аварийным и подлежащим сносу. Управлением жилищных отношений администрации г. Перми в адрес Р.Л., Р.Е., Р.Д. направлено предложение о переселении в другое жилое помещение взамен непригодного для проживания - двухкомнатную квартиру общей площадью 46,7 кв. метра, жилой - 32,6 кв. метра.
Установив фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные правоотношения регулируются положениями статьями 86-89 ЖК РФ, с учетом которых судом исследован вопрос о соответствии санитарным и техническим требованиям предлагаемого ответчикам жилого помещения, а также вопрос о соответствии его по площади ранее занимаемому. Суд правильно исходил из того, что поскольку ответчики не состоят на учете нуждающихся в жилом помещении, постольку при предоставлении другого жилого помещения взамен пришедшего в непригодность норма предоставления учету не подлежит. В соответствии с требованием закона указанное помещение предоставляется ответчикам не в порядке улучшения их жилищных условий, а взамен жилья, пришедшего в непригодное для проживания состояние.
(определение от 23 апреля 2014 г. по делу N 33-3503).
Следует иметь в виду, что при вынесении решений по данным спорам не учитывается состав семьи нанимателя и другие обстоятельства, которые обычно подлежат учету при предоставлении помещения по договору социального найма в общем порядке. Как указано выше, предоставление гражданам в связи со сносом занимаемого ими жилого помещения другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями, и не предполагает в том числе обязательное предоставление жилого помещения в новостройке и тем более нескольких квартир. В связи с чем определение ранее порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг между лицами, выселяемыми из жилого помещения в связи с признанием дома аварийным, не дает им права требовать предоставления отдельных квартир и в том случае, если в непригодном для проживания жилом помещении фактически проживает несколько семей. Независимо от того, стали ли выселяемые лица членами разных семей, указанное обстоятельство не влечет возникновение у органа местного самоуправления обязанности обеспечить их отдельными жилыми помещениями.
- Правовое значение при выселении граждан имеет равнозначность предоставляемого жилья и его соответствие санитарным и техническим правилам и нормам.
Данные вопросы разрешаются судами края в целом правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию города Лысьвы Пермского края возложена обязанность предоставить П., Я. благоустроенное жилое помещение по договору социального найма общей площадью не менее 19,4 кв. метра, отвечающее установленным требованиям и находящееся в черте г. Лысьвы Пермского края.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что помещение, занимаемое истцами на условиях социального найма, расположено в доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, в связи с этим им вне очереди подлежит предоставлению жилое помещение на условиях социального найма.
Доводы администрации о том, что истцы не признаны малоимущими и не состоят в очереди нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма, обоснованно судами первой и апелляционной инстанции отклонены с указанием на следующее.
В настоящем споре жилое помещение предоставляется не в порядке очередности в связи с улучшением жилищных условий, а по иному основанию - в связи с признанием дома, в котором проживает гражданин, непригодным для проживания. Поэтому факт наличия либо отсутствия нуждаемости в жилом помещении по иным критериям (статус малоимущего, постановка на учет в качестве нуждающегося) юридически значимым для рассмотрения спора не является.
Соответствующее разъяснение содержится в абзаце 4 пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Позиция ответчика направлена на лишение истцов права получения жилого помещения взамен ранее занимаемого в доме, признанном ветхим. Данная позиция не основана на законе и противоречит положениям пункта 1 статьи 40 Конституции РФ.
(определение от 28.04.2015 по делу N 33-3357).
Решением суда П. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации городского округа "Город Губаха", муниципальному казенному учреждению "Управление ЖКХ и инфраструктуры администрации городского округа "Город Губаха" о предоставлении вне очереди жилого помещения по договору социального найма.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что право на предоставление жилого помещения вне очереди по договору социального найма у П. отсутствует, поскольку не представлено решение уполномоченного органа о признании ее малоимущей.
С данным выводом не согласился суд апелляционной инстанции, указав следующее. Действующим законодательством предусмотрено, что внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, исключительно компенсационный характер такого обеспечения. В данном случае целью законодателя является не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
При этом законодательство (статья 87 ЖК РФ) возлагает именно на наймодателя обязанность предоставить нанимателю иное жилое помещение взамен ранее занимаемого, признанного непригодным для проживания или снесенного.
Выводы суда первой инстанции о том, что истец не признан малоимущим и не состоит в очереди нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма, а потому у ответчика отсутствует обязанность предоставить ему жилое помещение в связи со сносом дома, в котором находилась квартира истца, не могут быть признаны обоснованными. В настоящем споре истец просит предоставить жилое помещение не в порядке очередности в связи с улучшением жилищных условий, а по иному основанию - в связи с признанием дома, в котором проживает гражданин, непригодным для проживания и его сносом. Поэтому факт наличия либо отсутствия нуждаемости в жилом помещении по иным критериям (статус малоимущего, постановка на учет в качестве нуждающихся) не является юридически значимым для рассмотрения спора.
(определение от 29.06.2015 по делу N 33-62222).
- Понятие равнозначности жилых помещений исходя из правовых позиций, изложенных Верховным Судом Российской Федерации, включает в себя не только соответствие помещений по их площади (общей и жилой), но и по количеству комнат.
В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37, жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. То есть законодатель различает правовые понятия "общая площадь" и "жилая площадь" жилого помещения.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 21 сентября 2011 г. N 18-В11-37, предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними. Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (статья 18 Конституции Российской Федерации) предполагает обязанность судов при применении положений статьи 89 ЖК РФ, которая лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должно отвечать вновь предоставляемое жилое помещение, исследовать и оценивать все потребительские свойства жилого помещения, предлагаемого для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности предоставляемого жилого помещения. Поскольку жилищные условия граждан, переселяемых из жилых домов, подлежащих сносу, не могут быть ухудшены, потребительские свойства помещения определяются, в частности, размером жилой площади. Предоставление гражданам в порядке статьи 89 ЖК РФ равнозначного по общей площади жилого помещения не предполагает предоставление квартиры, размер жилой площади которой менее ранее занимаемой.
Указанная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 июня 2011 г. N 18-В11-29, определении Верховного Суда Российской Федерации от 9 февраля 2010 г. N 83-В09-11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2011 г. N 8-Впр11-4, определении Верховного Суда Российской Федерации от 5 октября 2010 г. N 8-В10-1.
Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, суду следует проверять, не будут ли ухудшены жилищные условия граждан, выселяемых в предоставляемое жилое помещение.
Данные вопросы разрешаются судами края в целом также правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию г. Перми возложена обязанность предоставить И. во внеочередном порядке в границах г. Перми по договору социального найма благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, в виде двухкомнатной квартиры жилой площадью не менее 31,7 кв. метра, общей площадью не менее 47,7 кв. метра.
Установив, что И. на условиях социального найма занимает жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 47,7 кв. метра, жилой - 31,7 кв. метра в доме, который заключением межведомственной комиссии признан аварийным и подлежащим сносу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у И. права на предоставление другого жилого помещения во внеочередном порядке. При этом суд исходил из того, что другое жилое помещение должно быть равнозначным, в том числе по количеству комнат и по размеру как общей (47,7 кв. метра), так и жилой (31,7 кв. метра) площади, ранее занимаемому.
Оценивая доводы ответчика, суд апелляционной инстанции указал следующее. При разрешении вопроса о равнозначности (неравнозначности) определенного жилого помещения необходимо оценивать все потребительские свойства жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам в связи с выселением из ветхого и непригодного жилья. С учетом этого предоставление гражданам в порядке статьи 89 ЖК РФ равнозначного жилого помещения означает сохранение в полном объеме жилищных прав к ранее имеющимся, т.е. жилое помещение должно быть равнозначным ранее занимаемому как по площади (общей и жилой), так и по количеству используемых для проживания помещений. Предоставление жилого помещения, отличного от ранее занимаемого, приведет к изменению потребительских качеств предлагаемого к переселению жилья, что повлечет ущемление жилищных прав граждан, которые не по своей воле лишаются возможности пользоваться прежним жилым помещением. Суд при разрешении спора данное обстоятельство учел, что свидетельствует о правильном применении норм материального права.
(определение от 04.06.2014 по делу N 33-5092).
- Действующее законодательство не исключает при рассмотрении споров данной категории возможность обеспечения граждан жилыми помещениями в соответствии с нормой предоставления.
В соответствии с частью 1 статьи 89 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 30.11.2010 за N 328-ФЗ) в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
Таким образом, Федеральный закон от 30 ноября 2010 г. N 328-ФЗ изменил правовое регулирование вопроса предоставления жилых помещений по статьям 86-89 ЖК РФ, предоставив гражданам, которые состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях (или имеют право состоять на данном учете), возможность быть обеспеченными жилым помещением по нормам предоставления.
То есть право на предоставление жилого помещения по норме предоставления зависит от факта состояния граждан на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (или наличие потенциальной возможности состоять на таком учете).
Следовательно, в данном случае необходимо руководствоваться положениями части 2 статьи 49 ЖК РФ, в соответствии с которыми малоимущим гражданам, признанным по установленным данным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном названным Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Указанные положения закона судами края учитываются не всегда, что ведет к принятию неправильных решений.
Так, решением суда на администрацию г. Перми возложена обязанность предоставить Х., Х. благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, благоустроенное применительно к условиям города Перми - комнату общей площадью не менее 24,3 кв. метра, в том числе жилой площадью 16,6 кв. метра в границах города Перми. В удовлетворении исковых требований прокурора Кировского района г. Перми в интересах Х., Х. к администрации Кировского района г. Перми о предоставлении жилого помещения отказано.
Принимая решение о возложении обязанности предоставить истцам комнату общей площадью 24,3 кв. метра, в том числе жилой - 16,6 кв. метра, суд исходил из того, что данное жилое помещение соответствует всем требованиям, перечисленным в части 1 статьи 89 ЖК РФ.
Изменяя решение в части размера общей площади подлежащего предоставлению жилого помещения, судебная коллегия, принимая во внимание положения части 2 статьи 49, части 1, 2 статьи 57 ЖК РФ, установив, что истцы являются нуждающимися в жилом помещении и в установленном законом порядке признаны малоимущими, сочла, что они имеют право на получение вне очереди благоустроенного применительно к условиям города Перми жилого помещения взамен аварийного, исходя из нормы предоставления площади жилого помещения, которая в г. Перми составляет 15 кв. метров.
(определение от 06.05.2015 по делу N 33-4300).
С учетом изложенного представляется правильной следующая позиция судов.
Решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию г. Перми возложена обязанность предоставить вне очереди К., К. на состав семьи из двух человек по договору социального найма в границах города Перми другое благоустроенное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 30 кв. метров.
Делая вывод о том, что требование истцов о предоставлении им во внеочередном порядке жилого помещения подлежит удовлетворению, суд исходил из того, что занимаемое ими по договору социального найма жилое помещение признано непригодным для проживания.
Отклоняя довод ответчика о несоответствии размера площади предоставляемого жилого помещения требованиям закона, судебная коллегия указала следующее. На основании положений части 2 статьи 49, частей 1, 2 статьи 52, частей 2, 5 статьи 57, части 1 статьи 89 ЖК РФ, с учетом того, что истцы являются нуждающимися в жилом помещении и в установленном законом порядке признаны малоимущими, они имеют право на получение вне очереди благоустроенного жилого помещения исходя из нормы предоставления площади жилого помещения, которая в г. Перми составляет 15 кв. метров. Признавая истцов малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, администрация г. Перми тем самым признала в установленном законом порядке их право на получение жилого помещения из муниципального жилого фонда на основании договора социального найма.
(определение от 14.01.2015 по делу N 33-344А).
- В случае принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.03.2005 им также может быть предоставлено жилое помещение в соответствии с нормой предоставления.
Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом.
В связи с этим судам при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.
Данные вопросы разрешаются судами края в целом правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию города Перми возложена обязанность предоставить М. на состав семьи из восьми человек вне очереди по договору социального найма в границах города Перми другое благоустроенное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 120 кв. метров и состоящее не менее чем из трех комнат.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 49, 52, 56, 57 ЖК РФ, обоснованно исходил из того, что истцы проживают в доме, признанном аварийным, не подлежащем ремонту или реконструкции, что является основанием к предоставлению семье М., состоящей из восьми человек, вне очереди по договору социального найма благоустроенного жилого помещения общей площадью не менее 120 кв. метров, состоящего не менее чем из трех комнат.
Суд, проанализировав правовой смысл статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пришел к верному выводу о том, что на истцов, как на граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.03.2005 (по ранее действовавшему законодательству), не распространяются требования нового Жилищного кодекса Российской Федерации о принятии на такой учет только тех граждан, которые могут быть признаны малоимущими. Следовательно, отсутствие у истцов статуса малоимущих не влечет отказ в предоставлении жилья в данном случае.
- При рассмотрении данных споров в обязательном порядке следует устанавливать обстоятельства возможности ремонта или реконструкции жилых домов при условии их включения в Региональную программу по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на 2014-2044 годы, утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2014 N 288-п.
Необходимо проверять, проводятся ли какие-либо мероприятия по выполнению указанной Программы по конкретному дому, в том числе - на какой год жилой дом включен в Программу, проведено ли его обследование, составлена ли смета на ремонт, выделены ли денежные средства на проведение ремонта, каков процент износа основных конструктивных элементов дома, является ли проведение капитального ремонта целесообразным с учетом степени изношенности основных конструктивных элементов дома и сетей.
В зависимости от установленных обстоятельств и представленных доказательств не исключается возможность удовлетворения исков граждан о предоставлении иных жилых помещений в связи с непригодностью для проживания спорного жилого помещения.
Данные вопросы разрешаются судами края в целом правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию города Перми возложена обязанность предоставить Ч. на состав семьи из пяти человек по договору социального найма благоустроенное жилое помещение общей площадью не менее 75 кв. метров, отвечающее санитарным и техническим требованиям, в пределах территории города Перми.
Удовлетворяя требования, суд руководствовался положениями статей 49, 51, 52, 57, 89 ЖК РФ и исходил из того, что истцы занимают на условиях договора социального найма жилое помещение в виде комнаты в трехкомнатной квартире, общей площадью 19,6 кв. метра, в доме, который заключением межведомственной комиссии признан непригодным для проживания в 2009 году. С 1984 года истцы состоят на учете для предоставления жилого помещения по договору социального найма. Согласно заключению специалиста техническое состояние основных несущих и вспомогательные конструкций жилого дома является аварийным, здание непригодно для дальнейшей эксплуатации, не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПиН 2.1.2.1002-00, СанПиН 3.52.13.76-03, СанПиН 42-128-4690-88. При этом проведение ремонта в доме экономически нецелесообразно.
Отклоняя доводы ответчика о том, что дом, в котором находится жилое помещение истцов, включен в региональную программу, предусматривающую капитальный ремонт на период до 2044 года, суд апелляционной инстанции указал следующее.
После признания в 2009 г. жилого дома и жилых помещений в нем непригодными для проживания какие-либо работы, связанные с приведением дома в нормативное состояние, не проводились. Согласно заключению специалиста дом к моменту его обследования в 2015 г. находится в аварийном состоянии, степень изношенности конструкций дома указывает на то, что проведение капитального ремонта в нем является экономически нецелесообразным. При этом в региональной программе капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, утвержденной Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2014, отсутствует указание на конкретный срок выполнения работ по ремонту данного дома.
Между тем в силу положений, содержащихся в частях 2-4 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
По смыслу статьи 60 ЖК РФ предметом договора социального найма может являться жилое помещение, которое, в свою очередь, должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
"СПРАВКА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ОБОБЩЕНИЯ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ПЕРМСКОГО КРАЯ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ОБЕСПЕЧЕНИЕМ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ, ЗА ПЕРИОД С 2014 ГОДА ПО ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2015 ГОДА"
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Утверждена
Постановлением президиума
Пермского краевого суда
27 ноября 2015 года
СПРАВКА
ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ОБОБЩЕНИЯ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ПЕРМСКОГО КРАЯ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ
С ОБЕСПЕЧЕНИЕМ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ
ЖИЛОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ,
ЗА ПЕРИОД С 2014 ГОДА ПО ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2015 ГОДА
ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ОБОБЩЕНИЯ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ПЕРМСКОГО КРАЯ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ
С ОБЕСПЕЧЕНИЕМ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ
ЖИЛОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ,
ЗА ПЕРИОД С 2014 ГОДА ПО ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2015 ГОДА
Обобщение за период с 2014 года по первое полугодие 2015 года по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, проведено в соответствии с планом работы судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда на II полугодие 2015 года.
Проведение обобщения обусловлено необходимостью определения единых подходов в решении вопросов, возникающих в судебной практике при применении судами Пермского края жилищного законодательства, регулирующего обеспечение прав граждан в случае признания занимаемых ими жилых помещений непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также обеспечение прав собственников жилых помещений при их изъятии в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу.
При рассмотрении дел данной категории суды руководствовались нормативными актами федерального и регионального уровня, в том числе положениями Конституции Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, Постановления Администрации г. Перми от 23.01.2015 N 29 "Об утверждении Порядка ведения реестра жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и аварийных многоквартирных домов", Постановления администрации г. Перми от 16.05.2012 N 226 "Об утверждении Регламента взаимодействия департамента земельных отношений администрации города Перми и управления жилищных отношений администрации города Перми по изъятию земельных участков под многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции", Типового положения о территориальном органе администрации города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы 29.01.2013 N 7, а также учитывали правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" и от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", а также Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.
Общая характеристика результатов рассмотрения дел
анализируемой категории
анализируемой категории
Для проведения обобщения из 45 районных и городских судов Пермского края истребованы дела данной категории, рассмотренные в период с 01.01.2014 по 30.06.2015.
Из Большесосновского, Очерского, Гайнского, Косинского, Кочевского, Юрлинского районных судов Пермского края запрашиваемая категория дел не поступила с указанием на то, что такие дела судами не рассматривались.
Государственной статистической отчетностью категория дел, связанных с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, не выделяется. Исходя из данных статистической отчетности всего за анализируемый период судами Пермского края рассмотрено 9812 дел, связанных с жилищными правоотношениями (строки 17-22 категории дел "О выселении", "Связанные с приватизацией жилой площади", "О взыскании платы за жилую площадь, коммунальные услуги, тепло и электроэнергию", "Другие жилищные споры"), из которых 1179 дел - по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (12% от общего числа жилищных споров). Из 1179 дел с вынесением решения рассмотрено 959 дел, производство прекращено по 140 делам (в том числе в связи с заключением мирового соглашения, в связи с отказом истца от иска по причине добровольного удовлетворения ответчиком требований после обращения в суд), оставлено без рассмотрения 78 заявлений, 2 дела передано по подсудности в другие суды. Из рассмотренных с вынесением решения дел удовлетворены исковые требования по 868 делам (73,6%), по 91 делу в удовлетворении требований отказано.
Свыше установленного Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации срока рассмотрено 4 дела в 2014 году (Ленинским районным судом города Перми), остальные дела, включая рассмотренные в первом полугодии 2015 года, разрешены судами в установленный законодателем срок.
На обобщение из городских и районных судов Пермского края всего поступило 1179 судебных актов, из которых в зависимости от предъявленных требований: 658 - по спорам, связанным с внеочередным предоставлением жилья; 156 - связанным с выселением из жилых помещений; 131 - связанным с обеспечением жилищных прав собственника жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка государственными органами; 18 - об оспаривании законности решений органов местного самоуправления, принятых в связи с признанием жилых помещений непригодными для проживания, а также аварийными и подлежащими сносу; 216 - иные споры.
Из судов города Перми наибольшее количество споров в области защиты жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции рассмотрено Ленинским, Кировским, Дзержинским районными судами г. Перми. Наибольшее количество дел данной категории в Пермском крае рассмотрено Березниковским, Гремячинским, Губахинским районными (городскими) судами.
В апелляционном порядке за исследуемый период 2014 - первое полугодие 2015 года всего обжаловано 191 решение, из них отменено (изменено) как полностью, так и в части, в том числе с вынесением нового решения, 14 судебных актов (7,3%). В суде кассационной инстанции в 2014 году обжаловано 2 решения, которые оставлены без изменения. В первом полугодии 2015 года в кассационном порядке дела рассматриваемой категории не обжаловались.
Приведенные сведения свидетельствуют о правильном в целом применении и толковании судами норм материального и процессуального права при рассмотрении гражданских дел, связанных с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Подведомственность. Подсудность
Защита жилищных прав граждан осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.
Жилищные споры (о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением, об изъятии жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районными (городскими) судами.
Рассмотрение дел анализируемой категории к подсудности мировых судей не относится (статья 23 ГПК РФ).
Особенности субъектного состава
Перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ). К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.
Согласно правовым разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации следует учитывать, что если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлекать к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (подпункт "е" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор.
Также при рассмотрении дел данной категории необходимо учитывать положения части 1 статьи 45 ГПК РФ, в силу которой прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Между тем судами допускаются ошибки, связанные с наличием у прокурора права на обращение в суд.
Так, отказывая в удовлетворении требований прокурора, выступающего в интересах неопределенного круга лиц, о возложении на администрацию г. Перми обязанности организовать проведение обследования жилого дома, суд исходил из отсутствия у прокурора необходимых полномочий, так как поводом для обращения в суд послужил акт жилищной инспекции, вынесенный в отношении управляющей компании. Факт обращения собственников жилых помещений в прокуратуру не был установлен.
Отменяя решение, судебная коллегия указала, что в соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с иском не только в интересах проживающих в жилых помещениях многоквартирного дома граждан, но и в интересах неопределенного круга лиц, к числу которых могут относиться лица, временно находящиеся в доме в силу различных жизненных обстоятельств, например, гости, временные жильцы, работники аварийных служб, сотрудники скорой помощи и полиции. С учетом изложенного судебная коллегия пришла к выводу о том, что в данном случае прокурор вправе обратиться в суд с вышеуказанными требованиями.
(определение от 23.06.2014 по делу N 33-5393).
Особенности принятия исковых заявлений
При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.
Конституционные принципы рассмотрения споров
данной категории
данной категории
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
При разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав граждан (собственников и нанимателей жилых помещений), судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только жилищного, но и конституционного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).
При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
I. Вопросы, возникающие при рассмотрении дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления и межведомственных комиссий, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определением сроков расселения таких домов
Частью 4 статьи 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято Постановление от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее по тексту - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).
В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к исключительной компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.
Основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания является согласно пункту 33 Положения наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
Признание жилых домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а жилых помещений непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии, которая проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает одно из решений (в форме заключения), указанных в пункте 47 Положения.
В случае признания жилого дома (помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредоносного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья граждан, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления (в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду) принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещений, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
- Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Между тем судами допускаются ошибки, связанные с порядком рассмотрения дел данной категории.
Так, решением Березниковского городского суда Пермского края отказано в удовлетворении иска О. к администрации г. Березники о признании жилого помещения аварийным, непригодным для проживания. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что распоряжением главы г. Березники создана межведомственная комиссия, утвержден ее состав, Положение о работе комиссии. Решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующим законодательством отнесено к исключительной компетенции межведомственной комиссии, принятие такого решения производится в порядке, установленном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47. В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.
В апелляционном порядке судебный акт не оспорен. Между тем, не подвергая сомнению суждение суда о том, что в силу части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 7, 42, 51, 52 Положения решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания отнесено к исключительной компетенции межведомственной комиссии, суду первой инстанции на основании статьи 220, пункта 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ следовало обсудить вопрос о прекращении производства по делу, поскольку заявленные требования не входят в компетенцию судебных органов и не подлежат разрешению в судебном порядке. Вышеуказанное не исключает право заявителя в целях защиты своих законных интересов оспорить бездействие органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания, путем обращения в суд в порядке, предусмотренном статьей 254 ГПК РФ.
(решение от 08.08.2014 по делу N 2-1928/2014).
Решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию города Перми и администрацию Кировского района города Перми возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения суда в законную силу организовать деятельность межведомственной комиссии при администрации района по обследованию жилого дома в соответствии с порядком и требованиями, установленными Положением о признании помещения жилым помещением, жилого дома непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, на предмет признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в том числе с обследованием строительных конструкций дома специализированной организацией.
Руководствуясь требованиями пунктов 7, 47, 49 Положения, суд исходил из того, что межведомственной комиссией осуществлено обследование вышеупомянутого дома, по результатам которого составлено заключение, и дом признан непригодным для постоянного проживания, однако ни одного из решений, предусмотренных Положением, межведомственной комиссией не принято, что препятствует решению вопроса о дальнейшей судьбе дома и нарушает права граждан, поскольку создает неопределенность при разрешении вопросов о расселении жильцов дома, изъятии жилых помещений у собственников, обеспечении жилыми помещениями по договору социального найма нуждающихся в предоставлении жилых помещений лиц, то есть не влечет за собой требуемых в данной ситуации правовых последствий.
Судом на доводы представителя заинтересованного лица обоснованно отмечено, что вопросы признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции отнесены к компетенции межведомственной комиссии, создаваемой органами местного самоуправления, вне зависимости от наличия в них жилых помещений частного жилищного фонда. С учетом положений части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 2, 5, 8 Положения законодателем не предусмотрено иного порядка обследования таких домов. Поскольку признание межведомственной комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование, то привлечение данной организации является одним из необходимых элементов деятельности комиссии, которая должна обеспечиваться органами местного самоуправления (определение от 18.08.2014 по делу N 33-7048).
- Решение межведомственной комиссии, а также органа местного самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов по принятию соответствующих решений до 15.09.2015 подлежали рассмотрению в суде в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ). После 15.09.2015 данные споры подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном положениями главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) (пункт 2 части 2 статьи 1 КАС РФ).
При рассмотрении дела об оспаривании заключения межведомственной комиссии необходимо проверять как соблюдение порядка принятия такого заключения, так и соответствие выводов комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан.
Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством.
Следует учитывать, что обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10-11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) (пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
- Как показывает анализ судебной практики, чаще всего гражданами предъявляются требования о признании незаконными заключений межведомственной комиссии, возложении на орган местного самоуправления обязанности составить заключение в соответствии с установленными законом требованиями.
При рассмотрении данной категории дел судами, в частности, проверялось, вынесено ли заключение компетентным составом межведомственной комиссии, включались ли в ее состав представители уполномоченных органов согласно пункту 7 Положения, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты специализированных организаций. Кроме того, судами выяснялось, производилась ли оценка фактического состояния жилого помещения на предмет его соответствия требованиям, установленным Положением, для чего в необходимых случаях назначались строительно-технические экспертизы.
С учетом оснований заявляемых в суд требований, выявленных за анализируемый период, при рассмотрении дел данной категории следует обратить внимание на изменения, внесенные в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции Постановлением Правительства РФ от 25.03.2015 N 269 (начало действия документа - 04.04.2015), согласно которым, в частности, изложены в новой редакции пункты 7, 44 (абзацы 4, 6, 7), 47 Положения (относительно состава межведомственной комиссии, процедуры проведения оценки, перечня принимаемых комиссией решений).
В целом требования закона при оценке законности решений межведомственных комиссий судами применяются правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на основании заявления Ш., С., П. признаны незаконными акт межведомственной комиссии и заключение о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу. Судом установлено, что заключение вынесено на основании акта обследования многоквартирного дома, содержание которого отличается от содержания заключения ОАО "Проектный институт "Пермжилкоммунпроект" в части степени технического и санитарного состояния дома, обусловивших вывод о том, что жилой дом не подлежит капитальному ремонту. При рассмотрении дела также назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы", согласно заключению которой физический износ жилого дома составляет 50%; техническое состояние ненесущих конструкций дома указывает на ограниченно работоспособное состояние, что, однако, не свидетельствует об аварийности дома и невозможности приведения конструктивных элементов в работоспособное состояние при проведении капитального ремонта. Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии выводов об аварийности дома пунктам 33, 34 Положения, а также нарушении процедуры оценки соответствия помещения установленным в пункте 44 Положения требованиям.
(определение от 16.06.2014 по делу N 33-5295).
Решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на основании заявления Р. признано незаконным заключение межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Суд исходил из того, что заключение комиссии основано на техническом заключении ООО РСМП "Энергетик", которое не содержит конкретных выводов о наличии предусмотренных Положением оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу по причине исчерпания какими-либо конструктивными элементами здания своих технических возможностей. Суд указал, что выводы технического заключения ООО РСМП "Энергетик" опровергаются совокупностью собранных по делу доказательств, в том числе научно-техническими отчетами, выполненными ПНИПУ, рецензией специалиста на техническое заключение. Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии выводов об аварийности дома пунктам 33, 34 Положения.
(определение от 23.03.2015 по делу N 33-2192).
- Удовлетворяя заявление о признании решения межведомственной комиссии незаконным, суд вправе возложить на данный орган обязанность в определенный срок провести оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям, не предрешая ее существа.
Последствия вынесенного судом решения о признании заключения межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения. Иное влечет ограничение права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.
Как показало изучение судебной практики, при рассмотрении дел по заявлениям граждан об оспаривании заключений межведомственных комиссий суды Пермского края правильно применяли положения части 1 статьи 258 ГПК РФ и разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих". А именно: при принятии решения о признании незаконным заключения межведомственной комиссии о соответствии жилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности (непригодности) для проживания суды обоснованно возлагали на межведомственную комиссию обязанность провести обследование жилого помещения (жилого дома) на предмет соответствия требованиям, установленным Положением, а также, как правило, устанавливали определенный срок для такого обследования, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу.
- При разрешении дел данной категории следует учитывать, что решение государственного органа или органа местного самоуправления об изъятии жилых помещений может быть признано судом незаконным лишь в части, касающейся законных прав и интересов заявителей, учитывая, что способ защиты нарушенного права должен быть соразмерен допущенному нарушению.
Принимая решение, суды не вправе разрешать вопросы, связанные с правами иных лиц, не являющихся участниками спорных правоотношений.
Между тем, данные положения судами учитываются не всегда, что ведет к принятию неправильных решений.
Так, решением суда признано незаконным распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми об изъятии жилых помещений в доме. Удовлетворяя заявление К. и признавая незаконным оспариваемое распоряжение, суд первой инстанции не учел, что заявители являются собственниками лишь одной изымаемой квартиры, тогда как распоряжение касается также изъятия и других квартир многоквартирного жилого дома. Между тем собственники других изымаемых квартир это распоряжение не оспаривали, полномочий заявителям действовать от их имени в рамках данного дела не предоставляли. Тем самым предполагается, что собственники других квартир не считают свои права нарушенными в результате принятия оспариваемого заявителями распоряжения. Суд, постановляя решение в защиту прав заявителей, не учел вышеизложенные обстоятельства. Признав распоряжение незаконным, суд в отсутствие правовых оснований затронул права иных лиц на исполнение распоряжения путем выкупа принадлежащих им квартир. С учетом изложенного судебная коллегия изменила решение суда, признав незаконным распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми в части изъятия для муниципальных нужд квартиры, принадлежащей заявителям.
(определение от 10.08.2015 по делу N 33-8063).
II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу
- Общие положения. Правовые позиции высших судов РФ.
При применении положений статьи 32 ЖК РФ следует учитывать, что Федеральным законом N 499-ФЗ от 31.12.2014 в данную норму внесены изменения относительно процедуры при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данные изменения вступили в законную силу с 1 апреля 2015 года.
При разрешении спора представляется правильным исходить из той редакции статьи 32 ЖК РФ, которая действовала на момент принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом. При этом не имеет значения дата, когда орган местного самоуправления обратился в суд с заявлением о выплате возмещения за жилое помещение (до или после 01.04.2015).
За анализируемый период при разрешении дел данной категории суды Пермского края руководствовались положениями ЖК РФ, с учетом правовых разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.
Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом РФ, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", принятый в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, в том числе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, осуществляемого в соответствии с положениями жилищного законодательства.
В силу пункта 3 статьи 2 названного Федерального закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 ЖК РФ.
Финансовая поддержка за счет средств Фонда предоставляется при наличии региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 11 части 1 статьи 14, статья 16 Федерального закона).
Постановлениями Правительства Пермского края от 29.05.2013 N 579-п, от 14.03.2012 N 121-п утверждены региональная адресная Программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2013-2017 годы, объемы расходов по приоритетному региональному проекту "Достойное жилье" на 2013 год, региональная адресная Программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края, объемы расходов по приоритетному региональному проекту "Достойное жилье" в 2012-2014 годах. Также Постановлением администрации г. Перми от 26.06.2013 N 520 утверждена муниципальная адресная Программа по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы, действующая на анализируемый в справке период времени.
Аналогичные адресные программы приняты в ряде муниципальных образований Пермского края.
- Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения зависит от включения либо невключения жилого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа (возмещения за жилое помещение (с 01.04.2015)).
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (размер возмещения) (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, как указал Верховный Суд РФ, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 ЖК РФ) (после 01.04.2015 - право на получение возмещения за жилое помещение). Собственник жилого помещения имеет право выбора любого из вышеназванных способов обеспечения его жилищных прав.
Поскольку за анализируемый период не выявлено решений об изъятии земельных участков, принятых государственными органами и органами местного самоуправления Пермского края после 01.04.2015, то ниже приведен анализ судебной практики, исходя из редакции статьи 32 ЖК РФ до внесения в нее изменений Федеральным законом N 499-ФЗ от 31.12.2014.
Как показал анализ рассмотренных дел, судами не всегда принимаются во внимание правовые разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по вышеуказанному вопросу.
Так, решением суда на администрацию г. Перми возложена обязанность предоставить Г., Г., Г. по договору социального найма отдельное благоустроенное жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры в черте города Перми общей площадью не менее 56,4 кв. метра, в том числе жилой - не менее 35 кв. метров, отвечающее санитарно-техническим требованиям и степени благоустройства по г. Перми.
Обращаясь в суд, истцы основывали свои требования на положениях статьи 32 ЖК РФ, указывая, что принадлежащее Г. на праве собственности жилье признано непригодным для постоянного проживания граждан. До настоящего времени жилое помещение взамен непригодного для проживания не предоставлено. Поскольку в г. Перми предоставление жилья на условиях социального найма осуществляется администрацией г. Перми, следовательно, ответчик обязан предоставить на условиях социального найма равнозначное благоустроенное жилое помещение в черте г. Перми.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, признав доводы иска обоснованными, исходил из того, что жилое помещение, в котором проживают истцы и собственником которого является Г., признано непригодным для проживания, а ответчиком не представлены доказательства возможности приобретения Г. жилья за свой счет.
Отменяя решение, судебная коллегия указала, что в деле отсутствуют данные о том, что жилой дом, в котором находится квартира истцов, включен в муниципальную адресную Программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы. Соглашение с собственником о предоставлении другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ также не достигнуто. Указанное обстоятельство исключает возможность предоставления истцам жилого помещения в соответствии со статьей 32 ЖК РФ.
(определение от 30.07.2014 по делу N 33-6334).
В целом, вопросы обеспечения прав собственников жилых помещений в зависимости от включения жилого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда разрешаются судами края правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию Полазненского городского поселения Добрянского муниципального района Пермского края возложена обязанность предоставить в совместную собственность Л.А. и Л.Т. жилое помещение.
Судом установлено, что истцы являются собственниками и проживают в жилом помещении в виде двух комнат в четырехкомнатной квартире. Заключением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу. Решением Думы Полазненского городского поселения от 24.11.2011 N 399 утверждена адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Полазненского городского поселения", жилой дом включен в перечень домов, подлежащих расселению в 2011-2013 гг.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности предоставить истцам во внеочередном порядке взамен непригодного для постоянного проживания другое жилое помещение.
(определение от 17.08.2015 по делу N 33-8138).
- Несоблюдение установленной статьей 32 ЖК РФ процедуры, которая предшествует изъятию жилого помещения у собственника и выплате выкупной цены за жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, исключает возможность удовлетворения требований собственника такого жилого помещения к органу местного самоуправления об изъятии жилого помещения и взыскании выкупной цены за него.
Однако, судами края не всегда принимаются во внимание правовые разъяснения, которые даны по данному вопросу Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики, утвержденном 29.04.2014.
Так, решением суда удовлетворены требования Б. к администрации города о возложении обязанности принять решение об изъятии жилого помещения (принадлежащей истцу квартиры), взыскании выкупной цены за квартиру.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец, являясь собственником квартиры в многоквартирном доме, признанном заключением межведомственной комиссии аварийным и подлежащим сносу, вправе требовать от органа местного самоуправления изъятия жилого помещения и выплаты выкупной цены. При этом органом местного самоуправления в реализации жилищных прав истцу отказано.
Отменяя решение суда и отказывая Б. в иске, судебная коллегия указала следующее. Права собственников жилых помещений в случае признания жилого помещения непригодным для проживания, а также дома аварийным и подлежащим сносу определяются положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, из содержания которой следует, что обязанность органа местного самоуправления выкупить жилое помещение, находящееся в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, возникает при соблюдении установленного данной статьей порядка.
Требование о сносе многоквартирного дома в соответствии с частью 10 указанной статьи Кодекса органом местного самоуправления собственникам помещений в многоквартирном доме не выдвигалось. Также решение об изъятии земельного участка в связи с отказом собственников от сноса дома органом местного самоуправления не принималось. По вопросу об изъятии жилого помещения и выплате выкупной цены истец в орган местного самоуправления не обращался.
Таким образом, процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника и выплате выкупной цены за жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, не проведена.
При этом выкуп жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае производится в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поскольку обстоятельства, указывающие на совершение органом местного самоуправления действий, предшествующих принятию решения об изъятии жилого помещения путем выкупа, судом установлены не были, оснований для возложения на орган местного самоуправления обязанности изъять у истца жилое помещение и выплатить выкупную цену у суда не имелось.
Кроме того, в соответствии с частями 6 и 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить собственнику выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В соответствии с положениями части 9 указанной статьи вопрос о выкупной цене и условиях выкупа подлежит разрешению судом в случае, если между собственником и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение по этим вопросам.
Между тем, поскольку с требованием о выкупе жилого помещения истец в орган местного самоуправления не обращался, нельзя прийти к выводу о том, что какие-либо жилищные права истца нарушены и они подлежат судебной защите.
Более того, при рассмотрении дела не были установлены обстоятельства, указывающие на то, что пользование жилым помещением, находящимся в доме, признанном аварийным, создает реальную угрозу для жизни и здоровья истца как собственника жилого помещения. Квартиру истец приобрел по договору купли-продажи, заключенному после того, как заключением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу, доказательства того, что квартира является единственным помещением для проживания истца, суду также не представлены.
(Обзор апелляционной и кассационной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за второе полугодие 2014 г., утв. Президиумом Пермского краевого суда 27.02.2015).
- Между тем длительное бездействие органа местного самоуправления (государственного органа), установленное судом в конкретном случае, может рассматриваться в качестве обстоятельства, влекущего возможность удовлетворения требований собственника жилья о взыскании выкупной цены жилого помещения, находящегося в доме, признанном аварийным.
Обстоятельства допущенного органами местного самоуправления бездействия судами края не всегда учитываются, что влечет принятие неправильных решений.
Так, решением суда отказано в удовлетворении исковых требований Б.А. к администрации о выплате выкупной стоимости за признанное аварийным жилое помещение.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, сославшись на положения статьи 32 ЖК РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с администрации Чердынского городского поселения выкупной цены принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, поскольку процедура, предшествующая изъятию у собственника жилого помещения, являющаяся обязательной, не соблюдена (земельный участок для нужд муниципального образования не изымался), а указываемые истцом обстоятельства ветхости и аварийности дома для разрешения спора юридически значимыми не являются.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что совокупность установленных по делу обстоятельств в данной конкретной ситуации позволяет сделать вывод о том, что при решении вопроса в отношении юридической судьбы жилого дома имело место длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ. К данному выводу коллегия пришла на основании того, что факт аварийности дома и невозможности проживания в нем, необходимости расселения жильцов, наличие износа в размере 71% был установлен 05.07.2006, т.е. более 8 лет назад. Доказательств того, что в последующем фактические обстоятельства изменились, стороной ответчика не представлено. Напротив, актом и заключением от 2013 г. подтверждены ранее установленные обстоятельства. Более того, дом отключен от электроэнергии 29.10.2010, в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, постановленного 29.09.2011, уполномоченным должностным лицом, в качестве установленных обстоятельств указано, что практически все жители дома расселены; в июле 2011 г., как следует из пояснений начальника ГЖКХ г. Чердыни, принято решение о разборе кирпичей в доме. Таким образом, зная о факте аварийности дома, фактическом отключении дома от имеющихся коммуникаций, невозможности проживания в доме, ответчик каких-либо мер по соблюдению прав собственника помещений в доме не принял.
(определение от 28.02.2015 по делу N 33-509).
- Следует учитывать, что включение аварийного дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда является самостоятельным основанием для предоставления иного жилого помещения собственнику жилья при переселении из аварийного жилищного фонда. Бездействие органа местного самоуправления (государственного органа), при условии включения дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу и наличии согласия собственника получить другое жилье взамен изымаемого, может рассматриваться в качестве обстоятельства, влекущего возможность удовлетворения законных требований гражданина о предоставлении ему жилого помещения.
В данном случае требования собственника о предоставлении жилья могут быть удовлетворены независимо от того, осуществлена предусмотренная законом процедура или нет.
Вместе с тем в случае обращения органа местного самоуправления в суд с соответствующим иском соблюдение установленной статьей 32 ЖК РФ процедуры является обязательным.
- Порядок определения размера выкупной цены за жилое помещение (с 01.04.2015 - возмещения за жилое помещение).
Жилое помещение может быть изъято только на возмездной основе. Нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ в развитие положений статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
Выкуп жилого помещения (возмещение) осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и др.), предусматриваемых соглашением сторон (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Указания в части 7 статьи 32 ЖК РФ на то, что следует включать в выкупную цену (возмещение) в первую очередь, рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и вопрос стал предметом судебного разбирательства (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Одновременно с определением состава выкупной цены (часть 7 статьи 32 ЖК РФ) собственнику изымаемого жилого помещения указывается на то, на что он имеет право (что он может требовать). В том числе и при заключении соглашения во внесудебном порядке.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения (возмещение за жилое помещение) в силу части 7 статьи 32 ЖК РФ включает в себя:
- во-первых, рыночную стоимость самого жилого помещения. В случае спора стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 за N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- во-вторых, в состав выкупной цены (возмещения) входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
При этом отдельно эти составляющие могут быть и не выделены в заключении специалиста (эксперта), но подлежат соответствующей оценке и учету при определении общего размера выкупной цены (возмещения).
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.
Так, при рассмотрении иска администрации г. Перми к К., К., К. о выкупе жилого помещения и по встречному иску К., К., К. к администрации г. Перми об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходов собственников на переезд, поиск иного жилого помещения, услуги риэлтора, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.
(определение от 10.12.2014 по делу N 33-11272).
Независимо от того, какая редакция статьи 32 ЖК РФ подлежит применению, в выкупную цену жилого помещения (до 01.04.2015) или в размер возмещения за жилое помещение (с 01.04.2015) обязательному учету подлежит стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу многоквартирном жилом доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом.
При определении состава общего имущества, подлежащего оценке, следует руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Необходимо учитывать, что объектом оценки может быть земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ, поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Вопросы определения размера выкупной цены жилого помещения с учетом доли собственника в праве на общее имущество дома, включая земельный участок под многоквартирным домом, судами края в целом разрешаются правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, требования К.Е. к муниципальному образованию "Город Березники" о взыскании убытков (стоимости земельного участка в связи с изъятием жилого помещения) оставлены без удовлетворения.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца о том, что предложенная ответчиком в соглашении сумма выкупной цены включает в себя только стоимость изымаемого у истца жилого помещения, право истца на долю в земельном участке под многоквартирным домом не учтено, несмотря на то, что она (доля в праве) также является имуществом истца, при изъятии которого собственнику должен быть выплачен соответствующий денежный эквивалент, суд апелляционной инстанции указал следующее.
Земельный участок под многоквартирным домом в спорных правоотношениях не является объектом самостоятельных прав и предметом самостоятельной гражданско-правовой сделки. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке статьи 32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. При этом участники правоотношений на рынке продажи жилья действуют добросовестно, располагая необходимой информацией о предмете сделки, а на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. Таким образом, при изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.
Что касается вопроса о разнице в стоимости жилого помещения, определенного на основании изготовленного по заказу ответчика отчета об оценке, и в соответствии с представленным отчетом истца, то суд первой инстанции правильно исходил из того, что на момент подписания соглашения об изъятии жилого помещения путем выкупа истец не высказывал каких-либо возражений относительно размера выкупной цены, свои данные по вопросу о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения не представлял. В отчете об оценке рыночной стоимости, изготовленном на основании заявления истца, рыночная стоимость изымаемого жилого помещения определена с учетом цен, сложившихся на рынке жилья на декабрь 2013 г. Данных о том, что аналогичная рыночная стоимость жилья существовала и на сентябрь 2013 г. (на дату выплаты истцу выкупной цены), отчет не содержит. Таким образом, на момент подписания сторонами соглашения от 04.09.2013 актуальной, за отсутствием других объективных данных, являлась рыночная стоимость, установленная отчетом от 01.07.2013. Доказательств того, что указанная в этом отчете рыночная стоимость изымаемого у истца жилого помещения объективно не соответствовала сложившимся в этот период на рынке недвижимости ценам, в ходе судебного разбирательства не представлено.
(определение от 07.04.2014 по делу N 33-2829).
- К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения (возмещения), относятся суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
- Иные вопросы.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения (возмещении за жилое помещение) должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Право требовать принудительный выкуп у собственника жилого помещения в связи изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд предоставлено только органам государственной власти и органам местного самоуправления. Передача такого права частным лицам и коммерческим организациям законом не предусмотрена (статья 239 ГК РФ, статья 32 ЖК РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 20 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Следует учитывать, что члены семьи собственника не обладают самостоятельным правом требования выплаты выкупной цены (возмещения за жилое помещение) либо предоставления иного жилья взамен изымаемого. Обязанность по обеспечению членов семьи собственника другим жилым помещением лежит не на органе местного самоуправления, а на собственнике жилья.
Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
III. Обеспечение жилищных прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания
- Общие положения. Правовые позиции высших судов РФ.
По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение из жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, жилых домов аварийными и подлежащими сносу, по искам администраций муниципальных образований, а также при рассмотрении споров о возложении на орган местного самоуправления обязанности предоставить жилое помещение следует руководствоваться пунктом 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, в соответствии с которыми предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Поскольку при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются, а следовательно, не могут служить основанием для отказа в иске о выселении. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
Конституционный Суд РФ в определении от 3 ноября 2009 года N 1368-О-О отметил, что внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, носит исключительно компенсационный характер, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
При рассмотрении вышеуказанных исков суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан по сравнению с прежними.
При этом следует учитывать сложившуюся правоприменительную практику Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой при оценке равнозначности жилого помещения необходимо исходить из положений статей 85, 86, 89 ЖК РФ в их совокупности, предусматривающих, в частности, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к соответствующему населенному пункту и равнозначным, как по общей площади, так и по жилой площади, количеству комнат ранее занимаемому, месту расположения в границах того же населенного пункта.
Вопрос о степени благоустроенности жилого помещения должен решаться в каждом конкретном случае исходя из объема заявленных требований и возражений (статья 56 ГПК РФ), с учетом местных условий и характера жилищного фонда в данном населенном пункте.
Исходя из того, что статья 89 ЖК РФ лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения в связи с выселением, судам следует оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, учитывая при этом все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого жилья.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15 июля 2008 года N 554-О-О, от 25 января 2012 года N 15-О-О, положения статьи 89 ЖК РФ не ограничивают суды в возможности в ходе исследования и оценки того или иного варианта предоставления жилого помещения принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.
В целом критерии, которым должно соответствовать предоставляемое гражданам жилое помещение, исходя из принципа его равнозначности ранее занимаемому жилью, судами края определяется правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворены требования администрация г. Перми о выселении Р.Л., Р.Е., Р.Д., из занимаемого жилья в другое жилое помещение.
Судом установлено, что на основании договора социального найма ответчики занимают жилое помещение - двухкомнатную квартиру, общая площадь жилого помещения составляет 46,4 кв. метра, жилая - 27,7 кв. метра. Согласно выписке из Единого реестра муниципальной собственности жилое помещение включено в состав муниципальной собственности. Актом обследования жилого дома установлено аварийное состояние несущих и ненесущих конструкций дома, в связи с чем межведомственной комиссией дано заключение о признании дома аварийным и подлежащим сносу. Управлением жилищных отношений администрации г. Перми в адрес Р.Л., Р.Е., Р.Д. направлено предложение о переселении в другое жилое помещение взамен непригодного для проживания - двухкомнатную квартиру общей площадью 46,7 кв. метра, жилой - 32,6 кв. метра.
Установив фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные правоотношения регулируются положениями статьями 86-89 ЖК РФ, с учетом которых судом исследован вопрос о соответствии санитарным и техническим требованиям предлагаемого ответчикам жилого помещения, а также вопрос о соответствии его по площади ранее занимаемому. Суд правильно исходил из того, что поскольку ответчики не состоят на учете нуждающихся в жилом помещении, постольку при предоставлении другого жилого помещения взамен пришедшего в непригодность норма предоставления учету не подлежит. В соответствии с требованием закона указанное помещение предоставляется ответчикам не в порядке улучшения их жилищных условий, а взамен жилья, пришедшего в непригодное для проживания состояние.
(определение от 23 апреля 2014 г. по делу N 33-3503).
Следует иметь в виду, что при вынесении решений по данным спорам не учитывается состав семьи нанимателя и другие обстоятельства, которые обычно подлежат учету при предоставлении помещения по договору социального найма в общем порядке. Как указано выше, предоставление гражданам в связи со сносом занимаемого ими жилого помещения другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями, и не предполагает в том числе обязательное предоставление жилого помещения в новостройке и тем более нескольких квартир. В связи с чем определение ранее порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг между лицами, выселяемыми из жилого помещения в связи с признанием дома аварийным, не дает им права требовать предоставления отдельных квартир и в том случае, если в непригодном для проживания жилом помещении фактически проживает несколько семей. Независимо от того, стали ли выселяемые лица членами разных семей, указанное обстоятельство не влечет возникновение у органа местного самоуправления обязанности обеспечить их отдельными жилыми помещениями.
- Правовое значение при выселении граждан имеет равнозначность предоставляемого жилья и его соответствие санитарным и техническим правилам и нормам.
Данные вопросы разрешаются судами края в целом правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию города Лысьвы Пермского края возложена обязанность предоставить П., Я. благоустроенное жилое помещение по договору социального найма общей площадью не менее 19,4 кв. метра, отвечающее установленным требованиям и находящееся в черте г. Лысьвы Пермского края.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что помещение, занимаемое истцами на условиях социального найма, расположено в доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, в связи с этим им вне очереди подлежит предоставлению жилое помещение на условиях социального найма.
Доводы администрации о том, что истцы не признаны малоимущими и не состоят в очереди нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма, обоснованно судами первой и апелляционной инстанции отклонены с указанием на следующее.
В настоящем споре жилое помещение предоставляется не в порядке очередности в связи с улучшением жилищных условий, а по иному основанию - в связи с признанием дома, в котором проживает гражданин, непригодным для проживания. Поэтому факт наличия либо отсутствия нуждаемости в жилом помещении по иным критериям (статус малоимущего, постановка на учет в качестве нуждающегося) юридически значимым для рассмотрения спора не является.
Соответствующее разъяснение содержится в абзаце 4 пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Позиция ответчика направлена на лишение истцов права получения жилого помещения взамен ранее занимаемого в доме, признанном ветхим. Данная позиция не основана на законе и противоречит положениям пункта 1 статьи 40 Конституции РФ.
(определение от 28.04.2015 по делу N 33-3357).
Решением суда П. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации городского округа "Город Губаха", муниципальному казенному учреждению "Управление ЖКХ и инфраструктуры администрации городского округа "Город Губаха" о предоставлении вне очереди жилого помещения по договору социального найма.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что право на предоставление жилого помещения вне очереди по договору социального найма у П. отсутствует, поскольку не представлено решение уполномоченного органа о признании ее малоимущей.
С данным выводом не согласился суд апелляционной инстанции, указав следующее. Действующим законодательством предусмотрено, что внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, исключительно компенсационный характер такого обеспечения. В данном случае целью законодателя является не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
При этом законодательство (статья 87 ЖК РФ) возлагает именно на наймодателя обязанность предоставить нанимателю иное жилое помещение взамен ранее занимаемого, признанного непригодным для проживания или снесенного.
Выводы суда первой инстанции о том, что истец не признан малоимущим и не состоит в очереди нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма, а потому у ответчика отсутствует обязанность предоставить ему жилое помещение в связи со сносом дома, в котором находилась квартира истца, не могут быть признаны обоснованными. В настоящем споре истец просит предоставить жилое помещение не в порядке очередности в связи с улучшением жилищных условий, а по иному основанию - в связи с признанием дома, в котором проживает гражданин, непригодным для проживания и его сносом. Поэтому факт наличия либо отсутствия нуждаемости в жилом помещении по иным критериям (статус малоимущего, постановка на учет в качестве нуждающихся) не является юридически значимым для рассмотрения спора.
(определение от 29.06.2015 по делу N 33-62222).
- Понятие равнозначности жилых помещений исходя из правовых позиций, изложенных Верховным Судом Российской Федерации, включает в себя не только соответствие помещений по их площади (общей и жилой), но и по количеству комнат.
В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37, жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. То есть законодатель различает правовые понятия "общая площадь" и "жилая площадь" жилого помещения.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 21 сентября 2011 г. N 18-В11-37, предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними. Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (статья 18 Конституции Российской Федерации) предполагает обязанность судов при применении положений статьи 89 ЖК РФ, которая лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должно отвечать вновь предоставляемое жилое помещение, исследовать и оценивать все потребительские свойства жилого помещения, предлагаемого для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности предоставляемого жилого помещения. Поскольку жилищные условия граждан, переселяемых из жилых домов, подлежащих сносу, не могут быть ухудшены, потребительские свойства помещения определяются, в частности, размером жилой площади. Предоставление гражданам в порядке статьи 89 ЖК РФ равнозначного по общей площади жилого помещения не предполагает предоставление квартиры, размер жилой площади которой менее ранее занимаемой.
Указанная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 июня 2011 г. N 18-В11-29, определении Верховного Суда Российской Федерации от 9 февраля 2010 г. N 83-В09-11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2011 г. N 8-Впр11-4, определении Верховного Суда Российской Федерации от 5 октября 2010 г. N 8-В10-1.
Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, суду следует проверять, не будут ли ухудшены жилищные условия граждан, выселяемых в предоставляемое жилое помещение.
Данные вопросы разрешаются судами края в целом также правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию г. Перми возложена обязанность предоставить И. во внеочередном порядке в границах г. Перми по договору социального найма благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, в виде двухкомнатной квартиры жилой площадью не менее 31,7 кв. метра, общей площадью не менее 47,7 кв. метра.
Установив, что И. на условиях социального найма занимает жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 47,7 кв. метра, жилой - 31,7 кв. метра в доме, который заключением межведомственной комиссии признан аварийным и подлежащим сносу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у И. права на предоставление другого жилого помещения во внеочередном порядке. При этом суд исходил из того, что другое жилое помещение должно быть равнозначным, в том числе по количеству комнат и по размеру как общей (47,7 кв. метра), так и жилой (31,7 кв. метра) площади, ранее занимаемому.
Оценивая доводы ответчика, суд апелляционной инстанции указал следующее. При разрешении вопроса о равнозначности (неравнозначности) определенного жилого помещения необходимо оценивать все потребительские свойства жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам в связи с выселением из ветхого и непригодного жилья. С учетом этого предоставление гражданам в порядке статьи 89 ЖК РФ равнозначного жилого помещения означает сохранение в полном объеме жилищных прав к ранее имеющимся, т.е. жилое помещение должно быть равнозначным ранее занимаемому как по площади (общей и жилой), так и по количеству используемых для проживания помещений. Предоставление жилого помещения, отличного от ранее занимаемого, приведет к изменению потребительских качеств предлагаемого к переселению жилья, что повлечет ущемление жилищных прав граждан, которые не по своей воле лишаются возможности пользоваться прежним жилым помещением. Суд при разрешении спора данное обстоятельство учел, что свидетельствует о правильном применении норм материального права.
(определение от 04.06.2014 по делу N 33-5092).
- Действующее законодательство не исключает при рассмотрении споров данной категории возможность обеспечения граждан жилыми помещениями в соответствии с нормой предоставления.
В соответствии с частью 1 статьи 89 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 30.11.2010 за N 328-ФЗ) в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
Таким образом, Федеральный закон от 30 ноября 2010 г. N 328-ФЗ изменил правовое регулирование вопроса предоставления жилых помещений по статьям 86-89 ЖК РФ, предоставив гражданам, которые состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях (или имеют право состоять на данном учете), возможность быть обеспеченными жилым помещением по нормам предоставления.
То есть право на предоставление жилого помещения по норме предоставления зависит от факта состояния граждан на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (или наличие потенциальной возможности состоять на таком учете).
Следовательно, в данном случае необходимо руководствоваться положениями части 2 статьи 49 ЖК РФ, в соответствии с которыми малоимущим гражданам, признанным по установленным данным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном названным Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Указанные положения закона судами края учитываются не всегда, что ведет к принятию неправильных решений.
Так, решением суда на администрацию г. Перми возложена обязанность предоставить Х., Х. благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, благоустроенное применительно к условиям города Перми - комнату общей площадью не менее 24,3 кв. метра, в том числе жилой площадью 16,6 кв. метра в границах города Перми. В удовлетворении исковых требований прокурора Кировского района г. Перми в интересах Х., Х. к администрации Кировского района г. Перми о предоставлении жилого помещения отказано.
Принимая решение о возложении обязанности предоставить истцам комнату общей площадью 24,3 кв. метра, в том числе жилой - 16,6 кв. метра, суд исходил из того, что данное жилое помещение соответствует всем требованиям, перечисленным в части 1 статьи 89 ЖК РФ.
Изменяя решение в части размера общей площади подлежащего предоставлению жилого помещения, судебная коллегия, принимая во внимание положения части 2 статьи 49, части 1, 2 статьи 57 ЖК РФ, установив, что истцы являются нуждающимися в жилом помещении и в установленном законом порядке признаны малоимущими, сочла, что они имеют право на получение вне очереди благоустроенного применительно к условиям города Перми жилого помещения взамен аварийного, исходя из нормы предоставления площади жилого помещения, которая в г. Перми составляет 15 кв. метров.
(определение от 06.05.2015 по делу N 33-4300).
С учетом изложенного представляется правильной следующая позиция судов.
Решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию г. Перми возложена обязанность предоставить вне очереди К., К. на состав семьи из двух человек по договору социального найма в границах города Перми другое благоустроенное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 30 кв. метров.
Делая вывод о том, что требование истцов о предоставлении им во внеочередном порядке жилого помещения подлежит удовлетворению, суд исходил из того, что занимаемое ими по договору социального найма жилое помещение признано непригодным для проживания.
Отклоняя довод ответчика о несоответствии размера площади предоставляемого жилого помещения требованиям закона, судебная коллегия указала следующее. На основании положений части 2 статьи 49, частей 1, 2 статьи 52, частей 2, 5 статьи 57, части 1 статьи 89 ЖК РФ, с учетом того, что истцы являются нуждающимися в жилом помещении и в установленном законом порядке признаны малоимущими, они имеют право на получение вне очереди благоустроенного жилого помещения исходя из нормы предоставления площади жилого помещения, которая в г. Перми составляет 15 кв. метров. Признавая истцов малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, администрация г. Перми тем самым признала в установленном законом порядке их право на получение жилого помещения из муниципального жилого фонда на основании договора социального найма.
(определение от 14.01.2015 по делу N 33-344А).
- В случае принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.03.2005 им также может быть предоставлено жилое помещение в соответствии с нормой предоставления.
Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом.
В связи с этим судам при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.
Данные вопросы разрешаются судами края в целом правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию города Перми возложена обязанность предоставить М. на состав семьи из восьми человек вне очереди по договору социального найма в границах города Перми другое благоустроенное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 120 кв. метров и состоящее не менее чем из трех комнат.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 49, 52, 56, 57 ЖК РФ, обоснованно исходил из того, что истцы проживают в доме, признанном аварийным, не подлежащем ремонту или реконструкции, что является основанием к предоставлению семье М., состоящей из восьми человек, вне очереди по договору социального найма благоустроенного жилого помещения общей площадью не менее 120 кв. метров, состоящего не менее чем из трех комнат.
Суд, проанализировав правовой смысл статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пришел к верному выводу о том, что на истцов, как на граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.03.2005 (по ранее действовавшему законодательству), не распространяются требования нового Жилищного кодекса Российской Федерации о принятии на такой учет только тех граждан, которые могут быть признаны малоимущими. Следовательно, отсутствие у истцов статуса малоимущих не влечет отказ в предоставлении жилья в данном случае.
- При рассмотрении данных споров в обязательном порядке следует устанавливать обстоятельства возможности ремонта или реконструкции жилых домов при условии их включения в Региональную программу по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на 2014-2044 годы, утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2014 N 288-п.
Необходимо проверять, проводятся ли какие-либо мероприятия по выполнению указанной Программы по конкретному дому, в том числе - на какой год жилой дом включен в Программу, проведено ли его обследование, составлена ли смета на ремонт, выделены ли денежные средства на проведение ремонта, каков процент износа основных конструктивных элементов дома, является ли проведение капитального ремонта целесообразным с учетом степени изношенности основных конструктивных элементов дома и сетей.
В зависимости от установленных обстоятельств и представленных доказательств не исключается возможность удовлетворения исков граждан о предоставлении иных жилых помещений в связи с непригодностью для проживания спорного жилого помещения.
Данные вопросы разрешаются судами края в целом правильно.
Так, решением суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции, на администрацию города Перми возложена обязанность предоставить Ч. на состав семьи из пяти человек по договору социального найма благоустроенное жилое помещение общей площадью не менее 75 кв. метров, отвечающее санитарным и техническим требованиям, в пределах территории города Перми.
Удовлетворяя требования, суд руководствовался положениями статей 49, 51, 52, 57, 89 ЖК РФ и исходил из того, что истцы занимают на условиях договора социального найма жилое помещение в виде комнаты в трехкомнатной квартире, общей площадью 19,6 кв. метра, в доме, который заключением межведомственной комиссии признан непригодным для проживания в 2009 году. С 1984 года истцы состоят на учете для предоставления жилого помещения по договору социального найма. Согласно заключению специалиста техническое состояние основных несущих и вспомогательные конструкций жилого дома является аварийным, здание непригодно для дальнейшей эксплуатации, не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПиН 2.1.2.1002-00, СанПиН 3.52.13.76-03, СанПиН 42-128-4690-88. При этом проведение ремонта в доме экономически нецелесообразно.
Отклоняя доводы ответчика о том, что дом, в котором находится жилое помещение истцов, включен в региональную программу, предусматривающую капитальный ремонт на период до 2044 года, суд апелляционной инстанции указал следующее.
После признания в 2009 г. жилого дома и жилых помещений в нем непригодными для проживания какие-либо работы, связанные с приведением дома в нормативное состояние, не проводились. Согласно заключению специалиста дом к моменту его обследования в 2015 г. находится в аварийном состоянии, степень изношенности конструкций дома указывает на то, что проведение капитального ремонта в нем является экономически нецелесообразным. При этом в региональной программе капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, утвержденной Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2014, отсутствует указание на конкретный срок выполнения работ по ремонту данного дома.
Между тем в силу положений, содержащихся в частях 2-4 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
По смыслу статьи 60 ЖК РФ предметом договора социального найма может являться жилое помещение, которое, в свою очередь, должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)