Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком арендные платежи в спорный период не вносились.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Комитет имущественных отношений муниципального образования "Ленский район" Республики Саха (Якутия)" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14 декабря 2015 года по делу N А58-3931/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Терских В.С., апелляционный суд: Ткаченко Э.В., Никифорюк Е.О., Рылов Д.Н.),
установил:
муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений муниципального образования "Ленский район" Республики Саха (Якутия)" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Капитал" (ОГРН 1101435006749, ИНН 1435230594, далее - общество) о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки в сумме 4 064 406 рублей 54 копеек.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2012 по 11.03.2014 в размере 394 208 рублей 84 копеек, неустойка за период с 26.01.2012 по 01.03.2015 в размере 129 652 рублей 23 копеек, всего 523 861 рубль 07 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 года данное решение оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил указанные судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ), пункты 66 и 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Так как материалами дела подтверждается только регистрация права собственности на квартиру, расположенную в жилом доме N 1, судами не был установлен момент возникновения права общей долевой собственности на часть арендованного земельного участка под иными находящимися на нем многоквартирными домами. В этой связи вывод судов о прекращении договора аренды является преждевременным.
Кроме того, заявитель, указывая на длительность неуплаты арендных платежей и неполучение денежных средств в муниципальное образование, не соглашается с уменьшением судами размера взыскиваемой неустойки.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Ленский район" в лице комитета (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 332 от 23.08.2010 (далее - договор N 332 от 23.08.2010), в соответствии с условиями которого арендодатель по акту приема-передачи от 23.08.2010 передал, а арендатор принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 14:14:050006:61, находящийся по адресу: г. Ленск, 70 м на северо-восток от юго-западного угла дома N 2 по пер. Логовой, общей площадью 12 553 кв. м.
Государственная регистрация договора аренды осуществлена 24.11.2010.
Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для проектирования и строительства объекта "Жилой микрорайон "Теплый стан". Первая очередь - 5 жилых домов".
Пункт 2.1 договора устанавливает срок действия договора с 23.08.2010 по 23.08.2015.
В силу пункта 3.3 договора арендные платежи по договору начинают исчисляться с даты, указанной в пункте 2.1 договора аренды земельного участка и вносятся ежеквартально равными долями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.
В пункте 3.2 договора указано, что ставки арендной платы за землю устанавливаются в порядке, определенном действующим законодательством. Арендная плата за земельные участки может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы, путем опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации, а также письменного уведомления Арендатора Арендодателем в одностороннем порядке.
Пунктом 3.4 договора установлено, что расчет арендной платы за использование земельного участка определен в приложении N 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора и устанавливает механизм расчета арендной платы.
Согласно пункту 3.5 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,7% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки расчетного периода.
Истец, указав, что ответчиком с 01.01.2012 арендные платежи не вносились, обратился в суд с настоящим иском, в котором просил взыскать с арендатора задолженность и соответствующую неустойку в размере, определенном условиями договора.
Статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статья 310 ГК РФ указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 614 ГК РФ указывает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ указывает, что размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка.
Статьи 330 и 332 ГК РФ устанавливают, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с указанными выше нормами, так как доказательства оплаты арендной платы с 01.01.2012 ответчиком не представлены, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате по договору N 332 от 23.08.2010 и неустойки за просрочку исполнения данной обязанности.
При этом суды, удовлетворяя заявленные требования в части, не учли следующее.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что материалами дела подтверждается регистрация 12.03.2014 права общей совместной собственности Барамыгина А.В. и Меняковой М.И. на квартиру, находящуюся в жилом доме N 1, расположенном на спорном земельном участке.
Таким образом, судами сделан вывод о том, что не позднее 12.03.2014 возникло право общей долевой собственности собственников квартир многоквартирных домов на земельный участок, на котором они расположены, в связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а договор аренды этого участка прекращается.
Между тем, судами не учтено, что земельный участок предоставлен застройщику в аренду по договору N 332 от 23.08.2010 для проектирования и строительства жилого микрорайона, состоящего из 5 жилых домов, а судами установлен факт регистрации 12.03.2014 права собственности граждан лишь на квартиру, находящуюся в жилом доме N 1, и, следовательно, в этом случае право общей долевой собственности собственников квартир могло возникнуть только на часть земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом.
Пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, судами не установлен факт наличия или отсутствия перехода права собственности на часть арендованного земельного участка, на которой расположены остальные 4 многоквартирных дома, и, поскольку предметом договора N 332 от 23.08.2010 обозначен единый земельный участок, вывод судов о том, что данный договор полностью прекращен 12.03.2014, является преждевременным.
Поскольку суды неправильно применили нормы материального права и не установили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, принятые по делу судебные акты следует отменить на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
При новом рассмотрении дела суду следует учесть данные в настоящем постановлении указания, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства и с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, в том числе возражений ответчика о явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства и его ходатайства о снижении размера неустойки, представленных сторонами доказательств принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов, в том числе расходов по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14 декабря 2015 года по делу N А58-3931/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 года по тому же делу отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО
Судьи
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 05.07.2016 N Ф02-3468/2016 ПО ДЕЛУ N А58-3931/2015
Требование: О взыскании долга и неустойки по договору аренды земельного участка.Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком арендные платежи в спорный период не вносились.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2016 г. по делу N А58-3931/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Комитет имущественных отношений муниципального образования "Ленский район" Республики Саха (Якутия)" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14 декабря 2015 года по делу N А58-3931/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Терских В.С., апелляционный суд: Ткаченко Э.В., Никифорюк Е.О., Рылов Д.Н.),
установил:
муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений муниципального образования "Ленский район" Республики Саха (Якутия)" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Капитал" (ОГРН 1101435006749, ИНН 1435230594, далее - общество) о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки в сумме 4 064 406 рублей 54 копеек.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2012 по 11.03.2014 в размере 394 208 рублей 84 копеек, неустойка за период с 26.01.2012 по 01.03.2015 в размере 129 652 рублей 23 копеек, всего 523 861 рубль 07 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 года данное решение оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил указанные судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ), пункты 66 и 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Так как материалами дела подтверждается только регистрация права собственности на квартиру, расположенную в жилом доме N 1, судами не был установлен момент возникновения права общей долевой собственности на часть арендованного земельного участка под иными находящимися на нем многоквартирными домами. В этой связи вывод судов о прекращении договора аренды является преждевременным.
Кроме того, заявитель, указывая на длительность неуплаты арендных платежей и неполучение денежных средств в муниципальное образование, не соглашается с уменьшением судами размера взыскиваемой неустойки.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Ленский район" в лице комитета (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 332 от 23.08.2010 (далее - договор N 332 от 23.08.2010), в соответствии с условиями которого арендодатель по акту приема-передачи от 23.08.2010 передал, а арендатор принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 14:14:050006:61, находящийся по адресу: г. Ленск, 70 м на северо-восток от юго-западного угла дома N 2 по пер. Логовой, общей площадью 12 553 кв. м.
Государственная регистрация договора аренды осуществлена 24.11.2010.
Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для проектирования и строительства объекта "Жилой микрорайон "Теплый стан". Первая очередь - 5 жилых домов".
Пункт 2.1 договора устанавливает срок действия договора с 23.08.2010 по 23.08.2015.
В силу пункта 3.3 договора арендные платежи по договору начинают исчисляться с даты, указанной в пункте 2.1 договора аренды земельного участка и вносятся ежеквартально равными долями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.
В пункте 3.2 договора указано, что ставки арендной платы за землю устанавливаются в порядке, определенном действующим законодательством. Арендная плата за земельные участки может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы, путем опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации, а также письменного уведомления Арендатора Арендодателем в одностороннем порядке.
Пунктом 3.4 договора установлено, что расчет арендной платы за использование земельного участка определен в приложении N 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора и устанавливает механизм расчета арендной платы.
Согласно пункту 3.5 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,7% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки расчетного периода.
Истец, указав, что ответчиком с 01.01.2012 арендные платежи не вносились, обратился в суд с настоящим иском, в котором просил взыскать с арендатора задолженность и соответствующую неустойку в размере, определенном условиями договора.
Статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статья 310 ГК РФ указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 614 ГК РФ указывает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ указывает, что размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка.
Статьи 330 и 332 ГК РФ устанавливают, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с указанными выше нормами, так как доказательства оплаты арендной платы с 01.01.2012 ответчиком не представлены, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате по договору N 332 от 23.08.2010 и неустойки за просрочку исполнения данной обязанности.
При этом суды, удовлетворяя заявленные требования в части, не учли следующее.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что материалами дела подтверждается регистрация 12.03.2014 права общей совместной собственности Барамыгина А.В. и Меняковой М.И. на квартиру, находящуюся в жилом доме N 1, расположенном на спорном земельном участке.
Таким образом, судами сделан вывод о том, что не позднее 12.03.2014 возникло право общей долевой собственности собственников квартир многоквартирных домов на земельный участок, на котором они расположены, в связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а договор аренды этого участка прекращается.
Между тем, судами не учтено, что земельный участок предоставлен застройщику в аренду по договору N 332 от 23.08.2010 для проектирования и строительства жилого микрорайона, состоящего из 5 жилых домов, а судами установлен факт регистрации 12.03.2014 права собственности граждан лишь на квартиру, находящуюся в жилом доме N 1, и, следовательно, в этом случае право общей долевой собственности собственников квартир могло возникнуть только на часть земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом.
Пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, судами не установлен факт наличия или отсутствия перехода права собственности на часть арендованного земельного участка, на которой расположены остальные 4 многоквартирных дома, и, поскольку предметом договора N 332 от 23.08.2010 обозначен единый земельный участок, вывод судов о том, что данный договор полностью прекращен 12.03.2014, является преждевременным.
Поскольку суды неправильно применили нормы материального права и не установили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, принятые по делу судебные акты следует отменить на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
При новом рассмотрении дела суду следует учесть данные в настоящем постановлении указания, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства и с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, в том числе возражений ответчика о явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства и его ходатайства о снижении размера неустойки, представленных сторонами доказательств принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов, в том числе расходов по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14 декабря 2015 года по делу N А58-3931/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 года по тому же делу отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО
Судьи
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)