Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.06.2017 по делу N А43-4549/2017, принятое судьей Игнатьевой О.В.,
по иску открытого акционерного общества "Теплоэнерго", ИНН 5257087027, ОГРН 1065257065500, город Нижний Новгород, к администрации города Нижнего Новгорода, ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579, город Нижний Новгород,
о взыскании 1 179 294 рублей 06 копеек,
- при участии: от истца - Чубаревой А.С. по доверенности N 113 от 12.09.2016 (сроком до 31.08.2018);
- от ответчика (заявителя) - не явился, извещен,
Открытое акционерное общество "Теплоэнерго" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением о взыскании с администрации города Нижнего Новгорода 1 201 132 рублей 84 копеек неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с излишне перечисленной арендной платой по договору N 06210/07 аренды от 24.06.2004 за период с 12.03.2011 по 1-ый квартал 2016 года.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил сумму иска до 1 179 294 рублей 06 копеек неосновательного обогащения за период с 12.03.2011 по 31.03.2016. Уточнение судом принято.
Решением от 06.06.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с администрации города Нижнего Новгорода в пользу открытого акционерного общества "Теплоэнерго" 572 939 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, а также 12 045 рублей расходов по государственной пошлине, в остальной части иск оставил без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.
Заявитель указывает, что о регистрации права собственности на квартиру N 35 он не был уведомлен.
Представитель ОАО "Теплоэнерго" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заявитель, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя заявителя по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.06.2004 администрация города Нижнего Новгорода и муниципальное предприятие города Нижнего Новгорода "Теплоэнерго" (в настоящее время ОАО "Теплоэнерго") заключили договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта N 06210/07.
Согласно пункту 1.1 названного договора стороны обязались совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели - строительство трансформаторной подстанции и 10-этажного жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазином на земельном участке площадью 6160 кв. м в границах стройплощадки по адресу: город Нижний Новгород, Высоковский проезд (около гостиницы "Колос").
Пунктом 3 договора от 24.06.2004 определены формы участия сторон в совместной деятельности: администрация города Нижнего Новгорода предоставляет муниципальному предприятию города Нижнего Новгорода "Теплоэнерго" право аренды земельного участка на время строительства, оказывает содействие последнему в выдаче условий присоединения к инженерным сетям, а также в обеспечении необходимых мощностей энергоносителей в городских сетях, к которым произведено подключение объекта; в свою очередь, предприятие осуществляет строительство трансформаторной подстанции и 10-этажного жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазином, выполняя функции заказчика за свой счет или с привлечением инвесторов.
Предприятие своевременно, ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-ый квартал не позднее 15 ноября перечисляет арендную плату (пункт 5.3 договора).
Срок действия договора N 06210/07 установлен до 31.12.2005.
В дальнейшем дополнительными соглашениями срок действия договора неоднократно продлевался.
Дополнительным соглашением от 31.05.2010 срок действия договора установлен до 30.06.2010.
Договор N 06210/07 от 24.06.2004 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним.
29.04.2010 трансформаторная подстанция и 10-этажный жилой дом со встроенными конторскими помещениями и магазином были введены в эксплуатацию.
ОАО "Теплоэнерго" зарегистрировало право собственности на квартиру в построенном доме (свидетельство о государственной регистрации права Серия 52 АГ 801292 от 11.03.2011, л. д. 72), а также право собственности на здание трансформаторной подстанции общей площадью 53,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права Серия 52 АД 100884, л. д. 126).
Несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на названные объекты, ОАО "Теплоэнерго" в период с 12.03.2011 по 31.03.2016 продолжало перечисление арендной платы по договору N 06210/07 от 24.06.2004.
Полагая, что действие названного договора прекратилось 11.03.2011, после первой государственной регистрации права собственности на квартиру в построенном доме, ОАО "Теплоэнерго" обратилось к администрации города Нижнего Новгорода с претензией от 10.01.2017 N 081-0032, содержащей требование о возврате излишне перечисленной арендной платы в сумме 1 201 132 рубля 84 копейки.
Поскольку упомянутую претензию администрация города Нижнего Новгорода оставила без удовлетворения, ОАО "Теплоэнерго" предъявило в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика 1 179 294 рублей 06 копеек неосновательного обогащения за период с 12.03.2011 по 31.03.2016.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Указанное правило, применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из приведенных норм следует, что неосновательное обогащение возможно тогда, когда отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания или которые отпали впоследствии.
В предмет доказывания по настоящему спору входят: факты возрастания или сбережения имущества на стороне приобретателя; убытки на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствие правового основания для наступления указанных имущественных последствий.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении действия договора аренды с 11.03.2011 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду невозможности исполнения.
Суд апелляционной инстанции согласен с данной позицией суда.
Согласно статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, исходя названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика (ответчика по делу) и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом установлено, что на земельном участке, предоставленном в аренду истцу, завершено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: город Нижний Новгород, Советский район, пр. Высоковский, д. 24, а также здания трансформаторной подстанции по этому же адресу.
11.03.2011 ОАО "Теплоэнерго" зарегистрировало права собственности на квартиру в построенном доме.
Следовательно, в силу вышеизложенных норм права право собственности на земельный участок прекратилось.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о прекращении действия договора аренды с 11.03.2011 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду невозможности исполнения.
Между тем требование удовлетворено за период с 22.01.2014 по 31.03.2016 в сумме 572 939 рублей 13 копеек, перечисленных арендатором платежными поручениями N 3582 от 25.03.2014, N 9601 от 30.06.2014, N 17166 от 24.09.2014, N 22552 от 14.11.2014, N 6300 от 25.03.2015, N 12173 от 23.06.2015, N 20005 от 25.09.2015, N 24436 от 13.11.2015, N 5375 от 24.03.2016 (л. д. 85 - 93).
До принятия решения по делу ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушен.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно пункту 3 статьи 202 Кодекса течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным.
По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
ОАО "Теплоэнерго" обращалось к администрации города Нижнего Новгорода с претензией от 10.01.2017 N 081-0032, содержащей требование о возврате излишне перечисленной арендной платы в сумме 1 201 132 рубля 84 копейки.
Учитывая, что в соответствии с переходными положениями (пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ) новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013, пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 100-ФЗ) подлежит применению в рассматриваемом деле.
Таким образом, требования за период до 22.01.2014 заявлены за пределами срока исковой давности.
На основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в случае пропуска стороной срока исковой давности и отсутствия уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Таким образом, судом правомерно отказано в удовлетворении требований истца о взыскании за период до 22.01.2014 в связи с пропуском срока исковой давности.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не влияющие на законность принятого судебного акта.
При этом из материалов дела следует, что администрация обладала информацией о завершении строительства, вводе объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности на вновь построенный объект.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.06.2017 по делу N А43-4549/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2017 ПО ДЕЛУ N А43-4549/2017
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2017 г. по делу N А43-4549/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.06.2017 по делу N А43-4549/2017, принятое судьей Игнатьевой О.В.,
по иску открытого акционерного общества "Теплоэнерго", ИНН 5257087027, ОГРН 1065257065500, город Нижний Новгород, к администрации города Нижнего Новгорода, ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579, город Нижний Новгород,
о взыскании 1 179 294 рублей 06 копеек,
- при участии: от истца - Чубаревой А.С. по доверенности N 113 от 12.09.2016 (сроком до 31.08.2018);
- от ответчика (заявителя) - не явился, извещен,
установил:
Открытое акционерное общество "Теплоэнерго" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением о взыскании с администрации города Нижнего Новгорода 1 201 132 рублей 84 копеек неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с излишне перечисленной арендной платой по договору N 06210/07 аренды от 24.06.2004 за период с 12.03.2011 по 1-ый квартал 2016 года.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил сумму иска до 1 179 294 рублей 06 копеек неосновательного обогащения за период с 12.03.2011 по 31.03.2016. Уточнение судом принято.
Решением от 06.06.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с администрации города Нижнего Новгорода в пользу открытого акционерного общества "Теплоэнерго" 572 939 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, а также 12 045 рублей расходов по государственной пошлине, в остальной части иск оставил без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.
Заявитель указывает, что о регистрации права собственности на квартиру N 35 он не был уведомлен.
Представитель ОАО "Теплоэнерго" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заявитель, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя заявителя по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.06.2004 администрация города Нижнего Новгорода и муниципальное предприятие города Нижнего Новгорода "Теплоэнерго" (в настоящее время ОАО "Теплоэнерго") заключили договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта N 06210/07.
Согласно пункту 1.1 названного договора стороны обязались совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели - строительство трансформаторной подстанции и 10-этажного жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазином на земельном участке площадью 6160 кв. м в границах стройплощадки по адресу: город Нижний Новгород, Высоковский проезд (около гостиницы "Колос").
Пунктом 3 договора от 24.06.2004 определены формы участия сторон в совместной деятельности: администрация города Нижнего Новгорода предоставляет муниципальному предприятию города Нижнего Новгорода "Теплоэнерго" право аренды земельного участка на время строительства, оказывает содействие последнему в выдаче условий присоединения к инженерным сетям, а также в обеспечении необходимых мощностей энергоносителей в городских сетях, к которым произведено подключение объекта; в свою очередь, предприятие осуществляет строительство трансформаторной подстанции и 10-этажного жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазином, выполняя функции заказчика за свой счет или с привлечением инвесторов.
Предприятие своевременно, ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-ый квартал не позднее 15 ноября перечисляет арендную плату (пункт 5.3 договора).
Срок действия договора N 06210/07 установлен до 31.12.2005.
В дальнейшем дополнительными соглашениями срок действия договора неоднократно продлевался.
Дополнительным соглашением от 31.05.2010 срок действия договора установлен до 30.06.2010.
Договор N 06210/07 от 24.06.2004 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним.
29.04.2010 трансформаторная подстанция и 10-этажный жилой дом со встроенными конторскими помещениями и магазином были введены в эксплуатацию.
ОАО "Теплоэнерго" зарегистрировало право собственности на квартиру в построенном доме (свидетельство о государственной регистрации права Серия 52 АГ 801292 от 11.03.2011, л. д. 72), а также право собственности на здание трансформаторной подстанции общей площадью 53,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права Серия 52 АД 100884, л. д. 126).
Несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на названные объекты, ОАО "Теплоэнерго" в период с 12.03.2011 по 31.03.2016 продолжало перечисление арендной платы по договору N 06210/07 от 24.06.2004.
Полагая, что действие названного договора прекратилось 11.03.2011, после первой государственной регистрации права собственности на квартиру в построенном доме, ОАО "Теплоэнерго" обратилось к администрации города Нижнего Новгорода с претензией от 10.01.2017 N 081-0032, содержащей требование о возврате излишне перечисленной арендной платы в сумме 1 201 132 рубля 84 копейки.
Поскольку упомянутую претензию администрация города Нижнего Новгорода оставила без удовлетворения, ОАО "Теплоэнерго" предъявило в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика 1 179 294 рублей 06 копеек неосновательного обогащения за период с 12.03.2011 по 31.03.2016.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Указанное правило, применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из приведенных норм следует, что неосновательное обогащение возможно тогда, когда отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания или которые отпали впоследствии.
В предмет доказывания по настоящему спору входят: факты возрастания или сбережения имущества на стороне приобретателя; убытки на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствие правового основания для наступления указанных имущественных последствий.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении действия договора аренды с 11.03.2011 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду невозможности исполнения.
Суд апелляционной инстанции согласен с данной позицией суда.
Согласно статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, исходя названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика (ответчика по делу) и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом установлено, что на земельном участке, предоставленном в аренду истцу, завершено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: город Нижний Новгород, Советский район, пр. Высоковский, д. 24, а также здания трансформаторной подстанции по этому же адресу.
11.03.2011 ОАО "Теплоэнерго" зарегистрировало права собственности на квартиру в построенном доме.
Следовательно, в силу вышеизложенных норм права право собственности на земельный участок прекратилось.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о прекращении действия договора аренды с 11.03.2011 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду невозможности исполнения.
Между тем требование удовлетворено за период с 22.01.2014 по 31.03.2016 в сумме 572 939 рублей 13 копеек, перечисленных арендатором платежными поручениями N 3582 от 25.03.2014, N 9601 от 30.06.2014, N 17166 от 24.09.2014, N 22552 от 14.11.2014, N 6300 от 25.03.2015, N 12173 от 23.06.2015, N 20005 от 25.09.2015, N 24436 от 13.11.2015, N 5375 от 24.03.2016 (л. д. 85 - 93).
До принятия решения по делу ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушен.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно пункту 3 статьи 202 Кодекса течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным.
По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
ОАО "Теплоэнерго" обращалось к администрации города Нижнего Новгорода с претензией от 10.01.2017 N 081-0032, содержащей требование о возврате излишне перечисленной арендной платы в сумме 1 201 132 рубля 84 копейки.
Учитывая, что в соответствии с переходными положениями (пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ) новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013, пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 100-ФЗ) подлежит применению в рассматриваемом деле.
Таким образом, требования за период до 22.01.2014 заявлены за пределами срока исковой давности.
На основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в случае пропуска стороной срока исковой давности и отсутствия уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Таким образом, судом правомерно отказано в удовлетворении требований истца о взыскании за период до 22.01.2014 в связи с пропуском срока исковой давности.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не влияющие на законность принятого судебного акта.
При этом из материалов дела следует, что администрация обладала информацией о завершении строительства, вводе объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности на вновь построенный объект.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.06.2017 по делу N А43-4549/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)