Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - Управления муниципального имущества администрации города Пензы - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Т-Строй" - представители Усач П.В. (доверенность от 31.08.2016) и Шуварин А.Н. (доверенность от 31.08.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2016 года по делу N А49-6485/2015 (судья Аверьянов С.В.)
по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481)
к обществу с ограниченной ответственностью "Т-Строй" (ОГРН 1065836023880)
о взыскании,
Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ООО "Т-Строй" в бюджет муниципального образования города Пензы сумму 10975211 руб. 01 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с апреля 2014 года по май 2015 года в размере 10960649 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.03.2015 по 15.05.2015 в размере 14562 руб. 01 коп.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2016 года по делу N А49-6485/2015 исковые удовлетворены частично, расходы по госпошлине отнесены на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С общества с ограниченной ответственностью "Т-Строй" взыскано в бюджет муниципального образования города Пензы сумму 903244 руб. 36 коп., в том числе основной долг в размере 902394 руб. 88 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 849 руб. 48 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Т-Строй" взыскана в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 6409 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представители ООО "Т-Строй" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители истца не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ООО "Пензенская строительная компания" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 125/11 от 05.05.2011, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 58:29:02:009007:119 площадью 14372 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, мкр. N 4 "Среда" жилого района "Сосновка" (участок 6), для строительства многоэтажных жилых домов.
Договор аренды заключался на основании определения Арбитражного суда Пензенской области от 28.11.2010 по делу N А49-2811/2010 об утверждении мирового соглашения, по условиям которого истец обязался в счет оплаты суммы, указанной в п. 3 мирового соглашения, заключить с ООО "Пензенская строительная компания" договоры аренды на земельные участки для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе на вышеуказанный земельный участок.
Срок действия договора аренды был установлен с 01.04.2011 по 01.04.2014 и затем продлен до 21.04.2019.
По договору уступки прав и обязанностей от 05.08.2011 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ООО "Т-Строй".
Впоследствии земельный участок был разделен на три участка с кадастровыми номерами 58:29:02009007:551 площадью 14219 кв. м, 58:29:2009007:549 площадью 63 кв. м и 58:29:2009007:550 площадью 90 кв. м и в отношении последнего участка права и обязанности арендатора переданы ООО "Энергоаудитконсалтинг" по договору уступки от 18.06.2014.
Права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:02009007:551 площадью 14219 кв. м, 58:29:2009007:549 площадью 63 кв. м зарегистрированы за ответчиком в установленном порядке, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРП.
Первоначально арендная плата была установлена договором аренды на период с 01.04.2011 по 01.04.2014 в размере 9840000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 170/10 от 29.11.2010, что предусматривалось утвержденным судом мировым соглашением.
В дальнейшем по заказу истца в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:02009007:551 и 58:29:2009007:549 ООО "РЕАН" была проведена оценка рыночной стоимости размера арендной платы на последующий период - с 01.04.2014 по 01.04.2019.
Дополнительным соглашением от 23.03.2015 стороны согласовали, что в соответствии с отчетами об оценке N М-13-08-1 от 12.08.2014 и N М19-08-14 от 13.08.2014 размер арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:02009007:551 и 58:29:2009007:549 за указанный период составляет 46974210 руб. (9394842 руб. в год, 782903 руб. 50 коп. в месяц) и арендная плата должна вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится платеж.
Истец числит за ответчиком долг по договору аренды за период с апреля 2014 года по май 2015 года в сумме 10960649 руб., что отражено в карточке лицевого счета.
Кроме того, в связи с отсутствием оплаты истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Банка России 8,25% годовых за период с 23.03.2015 по 15.05.2015 в размере 14562 руб. 01 коп. Ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком послужило основанием для обращения истца в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 614, 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку в силу договорных обязательств истец вправе потребовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и уплаты процентов.
Кроме того, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства оплаты задолженности ответчиком в дело не представлены.
Вместе с тем при определении размера арендной платы и соответственно размера задолженности судом первой инстанции верно было учтено то, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, при этом размер арендной платы был определен не по результатам торгов, поэтому в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), п. 10. ст. 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), п. п. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015), а также разъяснений, содержащихся в п. п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в данном случае к договору аренды должна применяться регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
На территории Пензенской области порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, был установлен постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП.
На то, что размер арендной платы должен определяться в соответствии с указанным Порядком, а не из рыночной оценки стоимости аренды, указано в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 06.04.2016 по делу N А49-6482/2015, которое принято при аналогичных фактических обстоятельствах по спору с участием тех же лиц.
При этом суд первой инстанции верно отметил, то обстоятельство, что постановлением Правительства Пензенской области от 25.02.2015 действие постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП было приостановлено правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку в силу ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 2 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае договор аренды заключен до принятия постановления Правительства Пензенской области от 25.02.2015 N 84-пП и указанный нормативный акт не содержат оговорки о распространении его действия на отношения, возникшие до введения его действие.
Согласно п. 2.1.1 Порядка годовой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывался путем перемножения кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки земельного налога, коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора и коэффициента категории арендатора.
Суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованным довод ответчика о том, что при определении размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:02009007:551 с момента первой регистрации права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирным домом N 76 по ул. Измайлова (стр. N 5, корпус 1) из площади этого участка следует исключить площадь 5924 кв. м, необходимую для эксплуатации этого дома.
Как установлено судом, 30.12.2014 ответчику было выдано разрешение N RU58304000-105 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (стр. 5 корпус 1), расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Измайлова, 76.
В соответствии с определением суда об истребовании от Управления Росреестра по Пензенской области сведений о первой государственной регистрации права собственности на квартиру (нежилое помещение) в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пенза, ул. Измайлова, 76 (строительный номер 5 корпус 1) регистрирующим органом было представлено дело правоустанавливающих документов на квартиру N 57 в указанном доме, согласно которому регистрация права собственности была произведена 24.02.2015. Доказательств обратного истцом не представлено.
Пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
В силу частей 3 и 4 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Такие разъяснения даны в п. п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Сведения о сформированном земельном участке под сданным в эксплуатацию домом в деле отсутствуют, однако в силу приведенных нормативных положений и с учетом их разъяснений высшими судебными инстанциями суд первой инстанции верно посчитал, что истец утратил право распоряжения земельным участком, необходимым для эксплуатации этого дома, в том числе право сдачи его в аренду.
При определении площади, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, в отсутствие иных сведений, суд первой инстанции обоснованно исходил из площади 5924 кв. м по данным раздела 2.7.2 "Схема планировочной организации земельного участка".
Из представленного ответчиком положительного заключения негосударственной экспертизы N 4-1-1-0050-12 от 30.11.2012 следует, что данная площадь определена с учетом установленных нормативных требований, в том числе требований СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".
Кроме того, в силу ч. 4 ст. 16 Вводного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Довод истца о том, что из площади исходного участка следует исключить только площадь застройки (851,39 кв. м), суд первой инстанции правомерно посчитал необоснованным, поскольку земельный участок под многоквартирным домом должен включать в себя не только участок непосредственно под домом, но и площадь, необходимую для эксплуатации этого дома, в том числе с учетом нахождения на нем объектов, относящихся к общему имуществу собственников помещений (детских площадок, площадок для стоянки автомашин и т.п.).
Также суд первой инстанции правомерно согласился с доводом ответчика об отсутствии оснований для применения в расчете размера арендной платы двукратной налоговой ставки земельного налога исходя из следующего.
Налоговая ставка земельного налога за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена п. 2.2 решения Пензенской городской Думы от 25.11.2005 N 238-16/4 и составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно п. 1.6 Порядка в случаях, когда в течение 3 лет не введен в эксплуатацию объект жилищного строительства, минимальный размер арендной платы должен быть не менее двукратной ставки земельного налога.
Как установлено материалами дела, арендная плата, исчисленная по формуле, установленной п. 2.1.1 Порядка, как кадастровая стоимость, помноженная на налоговую ставку земельного налога 0,3% и одновременно на коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора 5 или 5,9 (в зависимости от периода), превышает минимальный размер арендной платы (двукратный земельный налог). (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2016 по делу N А49-6483/2015.).
Таким образом суд первой инстанции правомерно согласился с представленным ответчиком контррасчетом суммы арендной платы за спорный период с учетом вышеуказанных обстоятельств, что составляет 902394 руб. 88 коп., в том числе за земельный участок с кадастровым номером 58:29:02009007:551 - 899071 руб. 91 коп. и за земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009007:549 - 3322 руб. 97 коп., а общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами - 849 руб. 48 коп., всего - 903244 руб. 36 коп. Кроме того, в этой части ответчиком заявлено о признании иска.
Поскольку частичное признание иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд принимает его на основании ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 903244 руб. 36 коп.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2016 года по делу N А49-6485/2015, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2016 года по делу N А49-6485/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2016 N 11АП-12858/2016 ПО ДЕЛУ N А49-6485/2015
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2016 г. по делу N А49-6485/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - Управления муниципального имущества администрации города Пензы - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Т-Строй" - представители Усач П.В. (доверенность от 31.08.2016) и Шуварин А.Н. (доверенность от 31.08.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2016 года по делу N А49-6485/2015 (судья Аверьянов С.В.)
по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481)
к обществу с ограниченной ответственностью "Т-Строй" (ОГРН 1065836023880)
о взыскании,
установил:
Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ООО "Т-Строй" в бюджет муниципального образования города Пензы сумму 10975211 руб. 01 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с апреля 2014 года по май 2015 года в размере 10960649 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.03.2015 по 15.05.2015 в размере 14562 руб. 01 коп.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2016 года по делу N А49-6485/2015 исковые удовлетворены частично, расходы по госпошлине отнесены на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С общества с ограниченной ответственностью "Т-Строй" взыскано в бюджет муниципального образования города Пензы сумму 903244 руб. 36 коп., в том числе основной долг в размере 902394 руб. 88 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 849 руб. 48 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Т-Строй" взыскана в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 6409 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представители ООО "Т-Строй" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители истца не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ООО "Пензенская строительная компания" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 125/11 от 05.05.2011, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 58:29:02:009007:119 площадью 14372 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, мкр. N 4 "Среда" жилого района "Сосновка" (участок 6), для строительства многоэтажных жилых домов.
Договор аренды заключался на основании определения Арбитражного суда Пензенской области от 28.11.2010 по делу N А49-2811/2010 об утверждении мирового соглашения, по условиям которого истец обязался в счет оплаты суммы, указанной в п. 3 мирового соглашения, заключить с ООО "Пензенская строительная компания" договоры аренды на земельные участки для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе на вышеуказанный земельный участок.
Срок действия договора аренды был установлен с 01.04.2011 по 01.04.2014 и затем продлен до 21.04.2019.
По договору уступки прав и обязанностей от 05.08.2011 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ООО "Т-Строй".
Впоследствии земельный участок был разделен на три участка с кадастровыми номерами 58:29:02009007:551 площадью 14219 кв. м, 58:29:2009007:549 площадью 63 кв. м и 58:29:2009007:550 площадью 90 кв. м и в отношении последнего участка права и обязанности арендатора переданы ООО "Энергоаудитконсалтинг" по договору уступки от 18.06.2014.
Права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:02009007:551 площадью 14219 кв. м, 58:29:2009007:549 площадью 63 кв. м зарегистрированы за ответчиком в установленном порядке, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРП.
Первоначально арендная плата была установлена договором аренды на период с 01.04.2011 по 01.04.2014 в размере 9840000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 170/10 от 29.11.2010, что предусматривалось утвержденным судом мировым соглашением.
В дальнейшем по заказу истца в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:02009007:551 и 58:29:2009007:549 ООО "РЕАН" была проведена оценка рыночной стоимости размера арендной платы на последующий период - с 01.04.2014 по 01.04.2019.
Дополнительным соглашением от 23.03.2015 стороны согласовали, что в соответствии с отчетами об оценке N М-13-08-1 от 12.08.2014 и N М19-08-14 от 13.08.2014 размер арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:02009007:551 и 58:29:2009007:549 за указанный период составляет 46974210 руб. (9394842 руб. в год, 782903 руб. 50 коп. в месяц) и арендная плата должна вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится платеж.
Истец числит за ответчиком долг по договору аренды за период с апреля 2014 года по май 2015 года в сумме 10960649 руб., что отражено в карточке лицевого счета.
Кроме того, в связи с отсутствием оплаты истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Банка России 8,25% годовых за период с 23.03.2015 по 15.05.2015 в размере 14562 руб. 01 коп. Ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком послужило основанием для обращения истца в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 614, 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку в силу договорных обязательств истец вправе потребовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и уплаты процентов.
Кроме того, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства оплаты задолженности ответчиком в дело не представлены.
Вместе с тем при определении размера арендной платы и соответственно размера задолженности судом первой инстанции верно было учтено то, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, при этом размер арендной платы был определен не по результатам торгов, поэтому в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), п. 10. ст. 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), п. п. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015), а также разъяснений, содержащихся в п. п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в данном случае к договору аренды должна применяться регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
На территории Пензенской области порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, был установлен постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП.
На то, что размер арендной платы должен определяться в соответствии с указанным Порядком, а не из рыночной оценки стоимости аренды, указано в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 06.04.2016 по делу N А49-6482/2015, которое принято при аналогичных фактических обстоятельствах по спору с участием тех же лиц.
При этом суд первой инстанции верно отметил, то обстоятельство, что постановлением Правительства Пензенской области от 25.02.2015 действие постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП было приостановлено правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку в силу ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 2 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае договор аренды заключен до принятия постановления Правительства Пензенской области от 25.02.2015 N 84-пП и указанный нормативный акт не содержат оговорки о распространении его действия на отношения, возникшие до введения его действие.
Согласно п. 2.1.1 Порядка годовой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывался путем перемножения кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки земельного налога, коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора и коэффициента категории арендатора.
Суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованным довод ответчика о том, что при определении размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:02009007:551 с момента первой регистрации права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирным домом N 76 по ул. Измайлова (стр. N 5, корпус 1) из площади этого участка следует исключить площадь 5924 кв. м, необходимую для эксплуатации этого дома.
Как установлено судом, 30.12.2014 ответчику было выдано разрешение N RU58304000-105 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (стр. 5 корпус 1), расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Измайлова, 76.
В соответствии с определением суда об истребовании от Управления Росреестра по Пензенской области сведений о первой государственной регистрации права собственности на квартиру (нежилое помещение) в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пенза, ул. Измайлова, 76 (строительный номер 5 корпус 1) регистрирующим органом было представлено дело правоустанавливающих документов на квартиру N 57 в указанном доме, согласно которому регистрация права собственности была произведена 24.02.2015. Доказательств обратного истцом не представлено.
Пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
В силу частей 3 и 4 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Такие разъяснения даны в п. п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Сведения о сформированном земельном участке под сданным в эксплуатацию домом в деле отсутствуют, однако в силу приведенных нормативных положений и с учетом их разъяснений высшими судебными инстанциями суд первой инстанции верно посчитал, что истец утратил право распоряжения земельным участком, необходимым для эксплуатации этого дома, в том числе право сдачи его в аренду.
При определении площади, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, в отсутствие иных сведений, суд первой инстанции обоснованно исходил из площади 5924 кв. м по данным раздела 2.7.2 "Схема планировочной организации земельного участка".
Из представленного ответчиком положительного заключения негосударственной экспертизы N 4-1-1-0050-12 от 30.11.2012 следует, что данная площадь определена с учетом установленных нормативных требований, в том числе требований СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".
Кроме того, в силу ч. 4 ст. 16 Вводного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Довод истца о том, что из площади исходного участка следует исключить только площадь застройки (851,39 кв. м), суд первой инстанции правомерно посчитал необоснованным, поскольку земельный участок под многоквартирным домом должен включать в себя не только участок непосредственно под домом, но и площадь, необходимую для эксплуатации этого дома, в том числе с учетом нахождения на нем объектов, относящихся к общему имуществу собственников помещений (детских площадок, площадок для стоянки автомашин и т.п.).
Также суд первой инстанции правомерно согласился с доводом ответчика об отсутствии оснований для применения в расчете размера арендной платы двукратной налоговой ставки земельного налога исходя из следующего.
Налоговая ставка земельного налога за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена п. 2.2 решения Пензенской городской Думы от 25.11.2005 N 238-16/4 и составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно п. 1.6 Порядка в случаях, когда в течение 3 лет не введен в эксплуатацию объект жилищного строительства, минимальный размер арендной платы должен быть не менее двукратной ставки земельного налога.
Как установлено материалами дела, арендная плата, исчисленная по формуле, установленной п. 2.1.1 Порядка, как кадастровая стоимость, помноженная на налоговую ставку земельного налога 0,3% и одновременно на коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора 5 или 5,9 (в зависимости от периода), превышает минимальный размер арендной платы (двукратный земельный налог). (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2016 по делу N А49-6483/2015.).
Таким образом суд первой инстанции правомерно согласился с представленным ответчиком контррасчетом суммы арендной платы за спорный период с учетом вышеуказанных обстоятельств, что составляет 902394 руб. 88 коп., в том числе за земельный участок с кадастровым номером 58:29:02009007:551 - 899071 руб. 91 коп. и за земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009007:549 - 3322 руб. 97 коп., а общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами - 849 руб. 48 коп., всего - 903244 руб. 36 коп. Кроме того, в этой части ответчиком заявлено о признании иска.
Поскольку частичное признание иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд принимает его на основании ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 903244 руб. 36 коп.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2016 года по делу N А49-6485/2015, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2016 года по делу N А49-6485/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)