Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1066165010185) - Марыняко Н.С. (доверенность от 20.02.2013), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн", извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А53-7209/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - общество, застройщик) о взыскании задолженности по неосновательному обогащению за использование земельного участка в размере 405 499 рублей 82 копеек за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 875 рублей 76 копеек, начисленных за период с 31.12.2011 по 31.12.2012 (уточненные требования, т. 1, л.д. 206-207, 221-222).
Определением суда от 17.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ноктюрн" (далее - ООО "Ноктюрн").
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013, иск департамента частично удовлетворен, с учетом произведенного судом перерасчета процентов за пользование чужими денежными средствами, сумма которых уменьшена до 22 444 рублей 97 копеек. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик после расторжения договора аренды земельного участка до регистрации прав дольщиков на помещения в построенном на участке торговом комплексе не вносил плату за указанный участок. Суд признал, что поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) не установлен иной момент возникновения права собственности, дольщики стали собственниками помещений и приобрели право на землю с момента государственной регистрации права каждого из них, а не с даты ввода торгового центра в эксплуатацию. Формами платы за землю в Российской Федерации являются земельный налог и арендная плата. В отсутствие правовых оснований для уплаты земельного налога, ответчик обязан был внести в спорный период арендную плату за земельный участок. Представленный истцом расчет обоснованно осуществлен с учетом последовательной регистрации дольщиками права собственности на помещения в находящемся на земельном участке здании. Необходимость перерасчета процентов за пользование чужими денежными средствами обусловлена разъяснениями, содержащимися в пункте 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", далее - постановление Пленума N 13/14). Апелляционный суд принял во внимание отсутствие в деле доказательств возврата земельного участка арендодателю, как это предусмотрено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), констатировав невозможность его освобождения от объекта недвижимости, для строительства которого участок предоставлялся обществу. Передача обществом нежилых помещений дольщикам, равно как и передача по решению дольщиков управляющей компании (ООО "Ноктюрн") мест общего пользования в торговом центре, расценена апелляционным судом как свидетельство исполнения обязательств застройщика по конкретным договорам, а не прекращения арендных отношений. Затраты застройщика на оформление прав на земельный участок для строительства должны учитываться в составе платежей, вносимых участниками долевого строительства по договору. Вступая в правоотношения с дольщиками, застройщик мог и должен был учесть необходимость внесения платы за землю при установлении размера платежей по договорам долевого участия в строительстве.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 05.08.2013 и апелляционное постановление от 04.10.2013, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 35 885 рублей 94 копеек, во взыскании неустойки отказать. По мнению подателя жалобы, после ввода построенного на спорном земельном участке объекта недвижимости в эксплуатацию, застройщик не мог и не пользовался этим участком. Ответчик не уклонялся от передачи земельного участка арендодателю по факту расторжения договора его аренды. Соглашение о расторжении договора аренды с департаментом (с 30.11.2011) подписано в установленном законом порядке, арендодатель убедился в прекращении строительства на нем, освобождении участка от строительной техники и механизмов. В силу положений Закона об участии в долевом строительстве бремя содержания переданного имущества (мест общего пользования и объектов долевого строительства) и риск его утраты несут дольщики с момента передачи им этого имущества. В период с 30.11.2011 (ввода торгового центра в эксплуатацию) фактическое пользование земельным участком осуществляли дольщики, а не застройщик. Суд апелляционной инстанции, применив статью 210 Гражданского кодекса, не учел, что фактический владелец объекта недвижимости осуществляет правомочия владения и пользования и в отношении земельного участка, на котором такой объект находится. В отсутствие доказательств использования застройщиком земельного участка после ввода в эксплуатацию возведенного на участке объекта, не подлежала применению статья 622 Гражданского кодекса. Ответчик был лишен возможности представить контррасчет по уточненным требованиям истца. Момент возникновения права собственности на помещения торгового центра у дольщиков суд установил на основании ненадлежащих доказательств, допустил при этом ошибки. Права владения и пользования объектом долевого строительства переходят к дольщику с момента ввода объекта в эксплуатацию и фактической передачи объекта долевого строительства. Приемка управляющей компанией к обслуживанию мест общего пользования в торговом центре осуществлена 15.12.2011 на основании решения общего собрания дольщиков. В основу принятых судебных актов положена ошибочная методика расчета платы за землю.
Департаментом представлен письменный отзыв с возражениями на кассационную жалобу.
В судебном заседании представитель ответчика на удовлетворении жалобы настаивал.
В соответствии со статьями 163, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) в заседании, состоявшемся 15.01.2014, объявлен перерыв до 21.01.2014, 14 часов 00 минут, информация о котором размещения в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. После окончания перерыва разбирательство по жалобе общества продолжилось в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение от 05.08.2013 и апелляционное постановление от 04.10.2013 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 26 августа 2010 года департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 32502 аренды земельного участка, по условиям которого ответчику был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2 696 кв. м, расположенный по адресу: Ростовая область, г. Ростов-на-Дону, просп. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", с кадастровым номером 61:44:01 03 03:0048 (далее - земельный участок), для использования в целях завершения строительства торгового комплекса. Участок фактически передан арендатору с 12.04.2010 (пункт 2.1 договора, акт приема-передачи, т. 1, л.д. 8-14). Срок действия договора определен с 12.04.2010 по 12.04.2013 (пункт 2.1).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 2.2 договора аренды от 26.08.2010 N 32502 закреплено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 25.09.2010, о чем свидетельствует отметка на договоре (т. 1, л.д. 8).
18.04.2012 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.2010 N 32502 с 30 ноября 2011 года, в связи с вводом объекта в эксплуатацию. Названное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.02.2013 в соответствии с требованиями статьи 452 Гражданского кодекса, о чем департамент уведомил общество письмом от 05.03.2013 (т. 1, л.д. 40).
Указывая на факт использования обществом спорного земельного участка для эксплуатации торгового комплекса, департамент претензией от 30.10.2012 уведомил застройщика о необходимости оформить документы на право пользования земельным участком/освободить земельный участок (в срок до 28.11.2012), оплатить сумму неосновательного обогащения за указанный участок и проценты за пользование чужими денежными средствами (в срок до 31.12.2012, т. 1, л.д. 21).
Полагая, что за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 у общества образовалась задолженность по неосновательному обогащению за использование земельного участка в сумме 405 499 рублей 82 копейки, имеются основания для начисления ответчику процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2011 по 31.12.2012, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).
В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции, установили, что ответчиком не исполнено обязательство по своевременному и полному внесению арендной платы за спорный земельный участок в период с 31.11.2011 по 31.12.2012, и удовлетворили иск.
Указанные выводы суд кассационной инстанции находит не основанными на имеющихся в деле доказательствах.
Департамент и общество пришли к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.2010 N 32502 с конкретной даты - 30 ноября 2011 года, в связи с завершением строительства на участке и вводом объекта в эксплуатацию. Спор о возврате земельного участка между арендодателем и арендатором отсутствует, что подтверждается содержанием заявленных истцом требований (неосновательное обогащение, а не арендная плата). Судебные инстанции констатировали невозможность возврата участка застройщиком в порядке статьи 622 Гражданского кодекса в том же состоянии, в котором он его получил при заключении договора аренды.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, с момента подписания которых обязательства застройщика считаются исполненными (статьи 8, 12 Закона об участии в долевом строительстве).
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу для завершения строительства торгового комплекса, которое осуществлено 30.11.2011. Доказательства осуществления ответчиком строительных работ после названной даты суду не представлены.
По сведениям ООО "Ноктюрн", данная организация управляет торгово-офисным центром "Северный", возведенном ответчиком на спорном участке, на основании протокола общего собрания собственников помещений от 21.11.2011 N 1, все названные лица оплачивают коммунальные услуги с февраля 2012 года (т. 1, л.д. 83, т. 2, л.д. 38). Судебными актами установлен факт передачи застройщиком управляющей организации для обслуживания по решению собственников помещений в торговом центре мест общего пользования по акту от 15.12.2011.
Вместе с тем, названные акт от 15.12.2011 и протокол от 21.11.2011 N 1 в материалах дела отсутствуют, довод ответчика об эксплуатации торгового центра и использовании земельного участка, на котором он находится, иными лицами (после передачи объекта управляющей организации), законность и период их владения объектом недвижимости и земельным участком, судами в установленном процессуальным законодательством порядке не проверены, вопрос о привлечении фактических пользователей к участию в настоящем деле судом не обсуждался.
При таких обстоятельствах решение от 05.08.2013 и апелляционное постановление от 04.10.2013 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 по делу N А53-7209/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.01.2014 ПО ДЕЛУ N А53-7209/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2014 г. по делу N А53-7209/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1066165010185) - Марыняко Н.С. (доверенность от 20.02.2013), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн", извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А53-7209/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - общество, застройщик) о взыскании задолженности по неосновательному обогащению за использование земельного участка в размере 405 499 рублей 82 копеек за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 875 рублей 76 копеек, начисленных за период с 31.12.2011 по 31.12.2012 (уточненные требования, т. 1, л.д. 206-207, 221-222).
Определением суда от 17.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ноктюрн" (далее - ООО "Ноктюрн").
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013, иск департамента частично удовлетворен, с учетом произведенного судом перерасчета процентов за пользование чужими денежными средствами, сумма которых уменьшена до 22 444 рублей 97 копеек. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик после расторжения договора аренды земельного участка до регистрации прав дольщиков на помещения в построенном на участке торговом комплексе не вносил плату за указанный участок. Суд признал, что поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) не установлен иной момент возникновения права собственности, дольщики стали собственниками помещений и приобрели право на землю с момента государственной регистрации права каждого из них, а не с даты ввода торгового центра в эксплуатацию. Формами платы за землю в Российской Федерации являются земельный налог и арендная плата. В отсутствие правовых оснований для уплаты земельного налога, ответчик обязан был внести в спорный период арендную плату за земельный участок. Представленный истцом расчет обоснованно осуществлен с учетом последовательной регистрации дольщиками права собственности на помещения в находящемся на земельном участке здании. Необходимость перерасчета процентов за пользование чужими денежными средствами обусловлена разъяснениями, содержащимися в пункте 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", далее - постановление Пленума N 13/14). Апелляционный суд принял во внимание отсутствие в деле доказательств возврата земельного участка арендодателю, как это предусмотрено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), констатировав невозможность его освобождения от объекта недвижимости, для строительства которого участок предоставлялся обществу. Передача обществом нежилых помещений дольщикам, равно как и передача по решению дольщиков управляющей компании (ООО "Ноктюрн") мест общего пользования в торговом центре, расценена апелляционным судом как свидетельство исполнения обязательств застройщика по конкретным договорам, а не прекращения арендных отношений. Затраты застройщика на оформление прав на земельный участок для строительства должны учитываться в составе платежей, вносимых участниками долевого строительства по договору. Вступая в правоотношения с дольщиками, застройщик мог и должен был учесть необходимость внесения платы за землю при установлении размера платежей по договорам долевого участия в строительстве.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 05.08.2013 и апелляционное постановление от 04.10.2013, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 35 885 рублей 94 копеек, во взыскании неустойки отказать. По мнению подателя жалобы, после ввода построенного на спорном земельном участке объекта недвижимости в эксплуатацию, застройщик не мог и не пользовался этим участком. Ответчик не уклонялся от передачи земельного участка арендодателю по факту расторжения договора его аренды. Соглашение о расторжении договора аренды с департаментом (с 30.11.2011) подписано в установленном законом порядке, арендодатель убедился в прекращении строительства на нем, освобождении участка от строительной техники и механизмов. В силу положений Закона об участии в долевом строительстве бремя содержания переданного имущества (мест общего пользования и объектов долевого строительства) и риск его утраты несут дольщики с момента передачи им этого имущества. В период с 30.11.2011 (ввода торгового центра в эксплуатацию) фактическое пользование земельным участком осуществляли дольщики, а не застройщик. Суд апелляционной инстанции, применив статью 210 Гражданского кодекса, не учел, что фактический владелец объекта недвижимости осуществляет правомочия владения и пользования и в отношении земельного участка, на котором такой объект находится. В отсутствие доказательств использования застройщиком земельного участка после ввода в эксплуатацию возведенного на участке объекта, не подлежала применению статья 622 Гражданского кодекса. Ответчик был лишен возможности представить контррасчет по уточненным требованиям истца. Момент возникновения права собственности на помещения торгового центра у дольщиков суд установил на основании ненадлежащих доказательств, допустил при этом ошибки. Права владения и пользования объектом долевого строительства переходят к дольщику с момента ввода объекта в эксплуатацию и фактической передачи объекта долевого строительства. Приемка управляющей компанией к обслуживанию мест общего пользования в торговом центре осуществлена 15.12.2011 на основании решения общего собрания дольщиков. В основу принятых судебных актов положена ошибочная методика расчета платы за землю.
Департаментом представлен письменный отзыв с возражениями на кассационную жалобу.
В судебном заседании представитель ответчика на удовлетворении жалобы настаивал.
В соответствии со статьями 163, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) в заседании, состоявшемся 15.01.2014, объявлен перерыв до 21.01.2014, 14 часов 00 минут, информация о котором размещения в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. После окончания перерыва разбирательство по жалобе общества продолжилось в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение от 05.08.2013 и апелляционное постановление от 04.10.2013 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 26 августа 2010 года департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 32502 аренды земельного участка, по условиям которого ответчику был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2 696 кв. м, расположенный по адресу: Ростовая область, г. Ростов-на-Дону, просп. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", с кадастровым номером 61:44:01 03 03:0048 (далее - земельный участок), для использования в целях завершения строительства торгового комплекса. Участок фактически передан арендатору с 12.04.2010 (пункт 2.1 договора, акт приема-передачи, т. 1, л.д. 8-14). Срок действия договора определен с 12.04.2010 по 12.04.2013 (пункт 2.1).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 2.2 договора аренды от 26.08.2010 N 32502 закреплено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 25.09.2010, о чем свидетельствует отметка на договоре (т. 1, л.д. 8).
18.04.2012 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.2010 N 32502 с 30 ноября 2011 года, в связи с вводом объекта в эксплуатацию. Названное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.02.2013 в соответствии с требованиями статьи 452 Гражданского кодекса, о чем департамент уведомил общество письмом от 05.03.2013 (т. 1, л.д. 40).
Указывая на факт использования обществом спорного земельного участка для эксплуатации торгового комплекса, департамент претензией от 30.10.2012 уведомил застройщика о необходимости оформить документы на право пользования земельным участком/освободить земельный участок (в срок до 28.11.2012), оплатить сумму неосновательного обогащения за указанный участок и проценты за пользование чужими денежными средствами (в срок до 31.12.2012, т. 1, л.д. 21).
Полагая, что за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 у общества образовалась задолженность по неосновательному обогащению за использование земельного участка в сумме 405 499 рублей 82 копейки, имеются основания для начисления ответчику процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2011 по 31.12.2012, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).
В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции, установили, что ответчиком не исполнено обязательство по своевременному и полному внесению арендной платы за спорный земельный участок в период с 31.11.2011 по 31.12.2012, и удовлетворили иск.
Указанные выводы суд кассационной инстанции находит не основанными на имеющихся в деле доказательствах.
Департамент и общество пришли к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.2010 N 32502 с конкретной даты - 30 ноября 2011 года, в связи с завершением строительства на участке и вводом объекта в эксплуатацию. Спор о возврате земельного участка между арендодателем и арендатором отсутствует, что подтверждается содержанием заявленных истцом требований (неосновательное обогащение, а не арендная плата). Судебные инстанции констатировали невозможность возврата участка застройщиком в порядке статьи 622 Гражданского кодекса в том же состоянии, в котором он его получил при заключении договора аренды.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, с момента подписания которых обязательства застройщика считаются исполненными (статьи 8, 12 Закона об участии в долевом строительстве).
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу для завершения строительства торгового комплекса, которое осуществлено 30.11.2011. Доказательства осуществления ответчиком строительных работ после названной даты суду не представлены.
По сведениям ООО "Ноктюрн", данная организация управляет торгово-офисным центром "Северный", возведенном ответчиком на спорном участке, на основании протокола общего собрания собственников помещений от 21.11.2011 N 1, все названные лица оплачивают коммунальные услуги с февраля 2012 года (т. 1, л.д. 83, т. 2, л.д. 38). Судебными актами установлен факт передачи застройщиком управляющей организации для обслуживания по решению собственников помещений в торговом центре мест общего пользования по акту от 15.12.2011.
Вместе с тем, названные акт от 15.12.2011 и протокол от 21.11.2011 N 1 в материалах дела отсутствуют, довод ответчика об эксплуатации торгового центра и использовании земельного участка, на котором он находится, иными лицами (после передачи объекта управляющей организации), законность и период их владения объектом недвижимости и земельным участком, судами в установленном процессуальным законодательством порядке не проверены, вопрос о привлечении фактических пользователей к участию в настоящем деле судом не обсуждался.
При таких обстоятельствах решение от 05.08.2013 и апелляционное постановление от 04.10.2013 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 по делу N А53-7209/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)