Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 июля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Козловой С.В. и Писаревой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,
при участии индивидуального предпринимателя Маркиной Светланы Николаевны,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маркиной Светланы Николаевны на решение Арбитражного суда Новгородской области от 17 апреля 2015 года по делу N А44-395/2015 (судья Нестерова И.В.),
индивидуальный предприниматель Маркина Светлана Николаевна (ИНН 532100675130; ОГРН 312532121500021; далее - ИП Маркина С.Н., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 6" (ИНН 5321126300, ОГРН 1085321004570, место нахождения: 173014, г. Великий Новгород, ул. Студенческая, д. 33; далее - ООО "ЖЭУ N 6", Общество) о признании договора управления многоквартирным домом от 01.03.2012 недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода (далее - Комитет).
Решением суда от 17.04.2015 в удовлетворении иска отказано. С ИП Маркиной С.Н. в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.
Предприниматель с вынесенным решением не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что с 01.04.2008 на основании заключенных с Комитетом договоров арендовал с целью осуществления торговой деятельности нежилое встроенное помещение общей площадью 179,2 кв. м, расположенное по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, д. 5/10. При этом по требованию Комитета истцом и ответчиком 01.03.2012 заключен договор управления указанным многоквартирным домом. По мнению апеллянта, арендатор не должен нести бремя содержания общего имущества дома, в связи с чем договор на управление многоквартирным домом является недействительным. Считает необоснованным вывод суда о том, что спорный договор не является договором управления многоквартирным домом, поскольку расчет платы за содержание общего имущества многоквартирного дома производились ответчиком в одностороннем порядке.
В заседании суда Предприниматель поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней.
Ответчик и третье лицо в отзывах на апелляционную жалобу просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ЖЭУ N 6" осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: Великий Новгород, пр. Мира, д. 5/10 на основании договора управления от 01.08.2008 N 3, заключенным с собственниками помещений данного дома.
Согласно пункту 10.1 данного договора он действует до 31.12.2009. При этом в силу пункта 10.6 договора при отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора за 2 месяца до окончания срока его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях.
До 01.12.2014 в муниципальной собственности муниципального образования - городской округ Великий Новгород находилось нежилое помещение площадью 179,2 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Великий Новгород, пр. Мира, д. 5/10 (кадастровый номер 53:23:8100300:0025:07832:0134).
В соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 8275 спорное помещение предоставлено Предпринимателю в аренду на срок по 31.03.2013, в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 01.04.2013 N 17 - на срок до 28.02.2014.
ООО "ЖЭУ N 6" и Предприниматель 01.03.2012 заключили договор управления многоквартирным домом, целью которого согласно пункту 2.1 является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг надлежащего качества собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
При этом в силу пунктов 2.2 и 2.2.1 договора управляющая организация обязалась за плату оказывать собственнику услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность в соответствии с условиями договора и требованиями действующих нормативных правовых актов, а собственник обязался оплачивать данные услуги управляющей организации.
Предприниматель, ссылаясь на то, что на него как арендатора имущества не может быть возложена обязанность по несению расходов на содержание общего имущества дома, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции счел его необоснованным.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Проанализировав условия договора от 01.03.2012 и сложившиеся взаимоотношения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор по сути является договором об оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Так, пунктом 4.1 договора от 01.03.2012 и приложениями к нему предусмотрено внесение собственником или иным пользователем платы именно за содержание общего имущества, платы за капитальный ремонт. На оплату данных платежей ответчику выставлены счета.
В пункте 1.2 оспариваемого договора указано, что под термином "собственник" в нем понимается как титульный собственник жилого помещения, так и члены семьи собственника, наниматели и члены их семей, арендаторы и иные законные пользователи жилого помещения в многоквартирном доме.
Кроме того, в оспариваемом договоре от 01.03.2012 не указаны сведения, предусмотренные частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в качестве обязательных для договора управления.
Напротив, договор управления многоквартирным домом, отвечающий требованиям статьи 162 ЖК РФ, между собственниками помещений спорного дома и ООО "ЖЭУ N 6" заключен 01.08.2008.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В рассматриваемом случае на основании пункта 3 договора аренды Предприниматель принял спорное помещение в аренду на условиях заключения договора с организацией, уставной деятельностью которой является обслуживание жилого фонда.
Подписав указанный договор, истец согласился с несением такой обязанности как внесение платы за содержание общего имущества дома.
Данное условие договора не противоречит законодательству Российской Федерации, в частности статье 210 ГК РФ.
Достоверных доказательств того, что оспариваемый договор был заключен истцом под принуждением со стороны ответчика и третьего лица не подтвержден материалами дела.
Несогласие Предпринимателя с применяемым расчетом платежей по договору от 01.03.2012 также не является основанием для признания его недействительным.
Кроме того, с 01.12.2014 Предприниматель является собственником спорного помещения (л.д. 124), поэтому несет бремя его содержания по общим основаниям в силу положений статьи 210 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах суд не находит оснований для отмены состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новгородской области от 17 апреля 2015 года по делу N А44-395/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маркиной Светланы Николаевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2015 ПО ДЕЛУ N А44-395/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2015 г. по делу N А44-395/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 июля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Козловой С.В. и Писаревой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,
при участии индивидуального предпринимателя Маркиной Светланы Николаевны,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маркиной Светланы Николаевны на решение Арбитражного суда Новгородской области от 17 апреля 2015 года по делу N А44-395/2015 (судья Нестерова И.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Маркина Светлана Николаевна (ИНН 532100675130; ОГРН 312532121500021; далее - ИП Маркина С.Н., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 6" (ИНН 5321126300, ОГРН 1085321004570, место нахождения: 173014, г. Великий Новгород, ул. Студенческая, д. 33; далее - ООО "ЖЭУ N 6", Общество) о признании договора управления многоквартирным домом от 01.03.2012 недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода (далее - Комитет).
Решением суда от 17.04.2015 в удовлетворении иска отказано. С ИП Маркиной С.Н. в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.
Предприниматель с вынесенным решением не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что с 01.04.2008 на основании заключенных с Комитетом договоров арендовал с целью осуществления торговой деятельности нежилое встроенное помещение общей площадью 179,2 кв. м, расположенное по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, д. 5/10. При этом по требованию Комитета истцом и ответчиком 01.03.2012 заключен договор управления указанным многоквартирным домом. По мнению апеллянта, арендатор не должен нести бремя содержания общего имущества дома, в связи с чем договор на управление многоквартирным домом является недействительным. Считает необоснованным вывод суда о том, что спорный договор не является договором управления многоквартирным домом, поскольку расчет платы за содержание общего имущества многоквартирного дома производились ответчиком в одностороннем порядке.
В заседании суда Предприниматель поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней.
Ответчик и третье лицо в отзывах на апелляционную жалобу просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ЖЭУ N 6" осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: Великий Новгород, пр. Мира, д. 5/10 на основании договора управления от 01.08.2008 N 3, заключенным с собственниками помещений данного дома.
Согласно пункту 10.1 данного договора он действует до 31.12.2009. При этом в силу пункта 10.6 договора при отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора за 2 месяца до окончания срока его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях.
До 01.12.2014 в муниципальной собственности муниципального образования - городской округ Великий Новгород находилось нежилое помещение площадью 179,2 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Великий Новгород, пр. Мира, д. 5/10 (кадастровый номер 53:23:8100300:0025:07832:0134).
В соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 8275 спорное помещение предоставлено Предпринимателю в аренду на срок по 31.03.2013, в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 01.04.2013 N 17 - на срок до 28.02.2014.
ООО "ЖЭУ N 6" и Предприниматель 01.03.2012 заключили договор управления многоквартирным домом, целью которого согласно пункту 2.1 является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг надлежащего качества собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
При этом в силу пунктов 2.2 и 2.2.1 договора управляющая организация обязалась за плату оказывать собственнику услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность в соответствии с условиями договора и требованиями действующих нормативных правовых актов, а собственник обязался оплачивать данные услуги управляющей организации.
Предприниматель, ссылаясь на то, что на него как арендатора имущества не может быть возложена обязанность по несению расходов на содержание общего имущества дома, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции счел его необоснованным.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Проанализировав условия договора от 01.03.2012 и сложившиеся взаимоотношения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор по сути является договором об оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Так, пунктом 4.1 договора от 01.03.2012 и приложениями к нему предусмотрено внесение собственником или иным пользователем платы именно за содержание общего имущества, платы за капитальный ремонт. На оплату данных платежей ответчику выставлены счета.
В пункте 1.2 оспариваемого договора указано, что под термином "собственник" в нем понимается как титульный собственник жилого помещения, так и члены семьи собственника, наниматели и члены их семей, арендаторы и иные законные пользователи жилого помещения в многоквартирном доме.
Кроме того, в оспариваемом договоре от 01.03.2012 не указаны сведения, предусмотренные частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в качестве обязательных для договора управления.
Напротив, договор управления многоквартирным домом, отвечающий требованиям статьи 162 ЖК РФ, между собственниками помещений спорного дома и ООО "ЖЭУ N 6" заключен 01.08.2008.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В рассматриваемом случае на основании пункта 3 договора аренды Предприниматель принял спорное помещение в аренду на условиях заключения договора с организацией, уставной деятельностью которой является обслуживание жилого фонда.
Подписав указанный договор, истец согласился с несением такой обязанности как внесение платы за содержание общего имущества дома.
Данное условие договора не противоречит законодательству Российской Федерации, в частности статье 210 ГК РФ.
Достоверных доказательств того, что оспариваемый договор был заключен истцом под принуждением со стороны ответчика и третьего лица не подтвержден материалами дела.
Несогласие Предпринимателя с применяемым расчетом платежей по договору от 01.03.2012 также не является основанием для признания его недействительным.
Кроме того, с 01.12.2014 Предприниматель является собственником спорного помещения (л.д. 124), поэтому несет бремя его содержания по общим основаниям в силу положений статьи 210 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах суд не находит оснований для отмены состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 17 апреля 2015 года по делу N А44-395/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маркиной Светланы Николаевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Л.Ф.ШУМИЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
О.Г.ПИСАРЕВА
С.В.КОЗЛОВА
О.Г.ПИСАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)