Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 1 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Голубовой Н.Н. (доверенность от 02.08.213), от ответчика - открытого акционерного общества "Областной центр жилищного финансирования" (ИНН 6164099920, ОГРН 1036164013379) - Золотухина А.И. (доверенность от 17.05.2013), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А53-8141/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Областной центр жилищного финансирования" (далее - общество) о взыскании 3 091 795 рублей 01 копейки задолженности и 96 052 рублей 81 копейки пеней. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды.
Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.12.2013, в иске отказано. Суды указали, что на земельном участке, предоставленном в аренду, возводится многоквартирный жилой дом, который вводится в эксплуатацию поэтапно. Суды отказали во взыскании задолженности за часть земельного участка, на котором расположена недвижимость первой и второй очереди, и рассчитали задолженность за часть земельного участка, на котором расположена недвижимость третей очереди, до момента регистрации права собственности первого жильца, за часть участка, на котором возводится четвертая очередь жилого дома - за весь отыскиваемый период. Поскольку общество представило документы, подтверждающие уплату суммы, превышающей размер расчета, произведенного судом, суды пришли к выводу о переплате со стороны общества.
В кассационной жалобе департамент просит судебные акты отменить и удовлетворить иск. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. На основании действующего законодательства раздел земельного участка не производился, поэтому арендатор должен платить арендную плату за весь земельный участок. Иной подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 73, согласно которому с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность. Департамент просит взыскать задолженность за период с 01.04.2012 по 31.03.2013. Суды исследовали даты ввода в эксплуатацию первой, второй и третей очередей строительства жилого дома, при этом в рамках дел N А53-346/2009 и А53-25199/2010 с общества взыскана задолженность за обозначенный период. Суд вышел за рамки исковых требований.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и установили суды, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.08.2004 N 26091 земельного участка площадью 9892 кв. м (кадастровый номер 61:44:01 04 18:0013), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, бул. Комарова (5-й мкр-н СЖР), для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта.
Договор заключен на период с 29.12.2003 по 29.12.2006 (пункт 2.1) и зарегистрирован в установленном законом порядке. По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком.
В пункте 3.1 договора аренды установлено, что на момент его заключения размер арендной платы в год за участок составил 2 648 тыс. рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.
Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Департамент, полагая, что общество не исполняет обязанность по внесению арендных платежей в полном объеме, обратился с иском в суд.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.
Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Материалами дела подтверждается и судебными инстанциями установлено, что право собственности на первую квартиру в первой и второй очередей жилого дома зарегистрировано 27.08.2008, право собственности на первую квартиру в третьей очереди жилого дома зарегистрировано 24.04.2012.
Поскольку департамент испрашивал задолженность за период с 01.04.2012 по 31.03.2013 суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за часть земельного участка, занимаемой первой и второй очередями жилого дома. В отношении периода с 01.04.2012 по 23.04.2012 суды рассчитали размер арендной платы за часть земельного участка занимаемого третьей и четвертой очередями жилого дома. За период с 24.04.2012 по 31.03.2013 при расчете задолженности учитывалась часть земельного участка, необходимая для эксплуатации четвертой очереди жилого дома.
Данный правовой вывод о начислении арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для завершения строительства жилого дома соответствует действующему законодательству и сложившейся судебной практике (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14).
Поскольку установлено, что общество уплатило за испрашиваемый период 1 696 956 рублей 39 копеек, а сумма, подлежащая уплате за ту часть земельного участка, которая необходима обществу для завершения строительства, составляет 1 007 842 рубля 92 копейки, суды указали на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных департаментом требований.
Доводы об отсутствии раздела земельного участка отклоняются, поскольку основаны на неправильном понимании департаментом норм гражданского и земельного законодательства (части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса), разъяснение о применении которых содержится в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73. Приведенное разъяснение касается именно земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов.
Ссылка департамента на дела N А53-346/2009 и А53-25199/2010, в рамках которых взыскана задолженность с общества за период с 01.01.2006 по 15.08.2008 и утверждено мировое соглашение, подтверждающее задолженность за период с 15.08.2008 по 30.09.20210, как имеющие преюдициальное значение, несостоятельна.
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Выводы об обоснованности заявленных требований за тот или иной период являются правовыми выводами суда.
Норма статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Такая правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 N 2045/04 и от 03.04.2007 N 13988/06.
Таким образом, арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений, силой преюдиции обладают установленные по другому делу обстоятельства.
Соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287 и 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2013 по делу N А53-8141/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.04.2014 ПО ДЕЛУ N А53-8141/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2014 г. по делу N А53-8141/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 1 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Голубовой Н.Н. (доверенность от 02.08.213), от ответчика - открытого акционерного общества "Областной центр жилищного финансирования" (ИНН 6164099920, ОГРН 1036164013379) - Золотухина А.И. (доверенность от 17.05.2013), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А53-8141/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Областной центр жилищного финансирования" (далее - общество) о взыскании 3 091 795 рублей 01 копейки задолженности и 96 052 рублей 81 копейки пеней. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды.
Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.12.2013, в иске отказано. Суды указали, что на земельном участке, предоставленном в аренду, возводится многоквартирный жилой дом, который вводится в эксплуатацию поэтапно. Суды отказали во взыскании задолженности за часть земельного участка, на котором расположена недвижимость первой и второй очереди, и рассчитали задолженность за часть земельного участка, на котором расположена недвижимость третей очереди, до момента регистрации права собственности первого жильца, за часть участка, на котором возводится четвертая очередь жилого дома - за весь отыскиваемый период. Поскольку общество представило документы, подтверждающие уплату суммы, превышающей размер расчета, произведенного судом, суды пришли к выводу о переплате со стороны общества.
В кассационной жалобе департамент просит судебные акты отменить и удовлетворить иск. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. На основании действующего законодательства раздел земельного участка не производился, поэтому арендатор должен платить арендную плату за весь земельный участок. Иной подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 73, согласно которому с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность. Департамент просит взыскать задолженность за период с 01.04.2012 по 31.03.2013. Суды исследовали даты ввода в эксплуатацию первой, второй и третей очередей строительства жилого дома, при этом в рамках дел N А53-346/2009 и А53-25199/2010 с общества взыскана задолженность за обозначенный период. Суд вышел за рамки исковых требований.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и установили суды, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.08.2004 N 26091 земельного участка площадью 9892 кв. м (кадастровый номер 61:44:01 04 18:0013), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, бул. Комарова (5-й мкр-н СЖР), для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта.
Договор заключен на период с 29.12.2003 по 29.12.2006 (пункт 2.1) и зарегистрирован в установленном законом порядке. По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком.
В пункте 3.1 договора аренды установлено, что на момент его заключения размер арендной платы в год за участок составил 2 648 тыс. рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.
Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Департамент, полагая, что общество не исполняет обязанность по внесению арендных платежей в полном объеме, обратился с иском в суд.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.
Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Материалами дела подтверждается и судебными инстанциями установлено, что право собственности на первую квартиру в первой и второй очередей жилого дома зарегистрировано 27.08.2008, право собственности на первую квартиру в третьей очереди жилого дома зарегистрировано 24.04.2012.
Поскольку департамент испрашивал задолженность за период с 01.04.2012 по 31.03.2013 суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за часть земельного участка, занимаемой первой и второй очередями жилого дома. В отношении периода с 01.04.2012 по 23.04.2012 суды рассчитали размер арендной платы за часть земельного участка занимаемого третьей и четвертой очередями жилого дома. За период с 24.04.2012 по 31.03.2013 при расчете задолженности учитывалась часть земельного участка, необходимая для эксплуатации четвертой очереди жилого дома.
Данный правовой вывод о начислении арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для завершения строительства жилого дома соответствует действующему законодательству и сложившейся судебной практике (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14).
Поскольку установлено, что общество уплатило за испрашиваемый период 1 696 956 рублей 39 копеек, а сумма, подлежащая уплате за ту часть земельного участка, которая необходима обществу для завершения строительства, составляет 1 007 842 рубля 92 копейки, суды указали на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных департаментом требований.
Доводы об отсутствии раздела земельного участка отклоняются, поскольку основаны на неправильном понимании департаментом норм гражданского и земельного законодательства (части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса), разъяснение о применении которых содержится в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73. Приведенное разъяснение касается именно земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов.
Ссылка департамента на дела N А53-346/2009 и А53-25199/2010, в рамках которых взыскана задолженность с общества за период с 01.01.2006 по 15.08.2008 и утверждено мировое соглашение, подтверждающее задолженность за период с 15.08.2008 по 30.09.20210, как имеющие преюдициальное значение, несостоятельна.
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Выводы об обоснованности заявленных требований за тот или иной период являются правовыми выводами суда.
Норма статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Такая правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 N 2045/04 и от 03.04.2007 N 13988/06.
Таким образом, арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений, силой преюдиции обладают установленные по другому делу обстоятельства.
Соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287 и 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2013 по делу N А53-8141/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)