Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик отказал в государственной регистрации перевода квартиры в состав нежилого помещения с последующим преобразованием квартиры и нежилого помещения, расположенного по тому же адресу, в единое преобразованное нежилое помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волуйских И.И.
Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Зариповой Ю.С.,
судей Шигаповой С.В., Малковой С.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске "26" мая 2015 года в зале суда гражданское дело по заявлению М.С.А. о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации прав с апелляционной жалобой М.С.А. на решение Советского районного суда города Челябинска от 24 февраля 2015 года.
Заслушав доклад судьи Зариповой Ю.С. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя С., представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области К., судебная коллегия
установила:
М.С.А. обратился в суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее Управление Росреестр по Челябинской области) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенные в сообщениях от 12 декабря 2014 года за N 01/553/2014-105, 01/553/2014-104, 01/553/2014-107, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав.
В обоснование заявленных требований заявитель указал, что 30 октября 2014 года обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации перевода однокомнатной квартиры **** (далее - квартира N ****) в состав нежилого помещения с последующим преобразованием квартиры N **** и нежилого помещения N ****, расположенного по тому же адресу в единое преобразованное нежилое помещение N ****. В государственной регистрации прав было отказано, о чем вынесены соответствующие уведомления за N 01 /553/2014-105, 01/553/2014-104, 01/553/2014-107. В обоснование отказа Управление Росреестра по Челябинской области указало на запрет перевода жилого помещения в нежилое в случае обременения прав третьими лицами, установленный статьей 22 Жилищного кодекса РФ. Договором ипотеки от 28 января 2014 года предусмотрена возможность осуществлять перевод жилого помещения в нежилое без получения письменного согласия залогодержателя. Указанные положения договора и Федерального закона "Об ипотеке" являются специальными и имеют приоритет над положениями Жилищного кодекса РФ. Об указанной позиции было доведено до сведения Управления Росреестра по Челябинской области, однако это учтено не было, и были вынесены отказы в государственной регистрации прав. Данные отказы незаконны и нарушают права заявителя.
Заявитель М.С.А. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела.
Представитель заявителя С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в заявлении.
Представитель Управления Росреестра по Челябинской области У. возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
Суд постановил решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, М.С.А. обратился в Челябинский областной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что договором ипотеки от 28 января 2014 года предусмотрено, что залогодатель вправе без письменного согласия залогодержателя производить любые отделимые и неотделимые улучшения в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в залоге, а также производить работы по переустройству, перепланировке, реконструкции объекта недвижимого имущества, осуществлять перевод жилых помещений в нежилые. Поэтому оснований для подачи заявления о погашении записи о залоге при переводе жилого помещения в нежилой фонд не имелось. Указывает, что данный договор содержит ограничительный перечень оснований для освобождения квартиры по адресу: **** от прав залога, в связи с чем, заявитель лишен возможности осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение иным способом. Считает, что Федеральный закон "Об ипотеки" является специальным законом, позволяющим согласовывать залогодателю и залогодержателю отдельные условия осуществления залогодателем своих прав, залог как обременение при проведении государственной регистрации перевода жилого помещения в нежилое сохраняется за залогодержателем. Наличие залога не препятствует переводу жилого помещения в состав нежилого фонда, тем более при наличии соответствующего согласия залогодержателя. Считает, что отсутствуют основания и сомнения в проведении государственной регистрации права собственности, а требования Управления Росреестра по Челябинской области о погашении записи об ипотеки являются необоснованными, так как, осуществив действия по государственной регистрации в отношении преобразованного объекта, будут содержаться две или более записи об ипотеки. Указывает, что Управление Росреестра по Челябинской области, не имея на то законных оснований, принимает решение о незаконности принятого компетентным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое от 08 мая 2014 года N 1333, которое в установленном порядке никем не оспорено и не признано незаконным. Тогда как обязанностью регистрационного органа является государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. При этом указывает, что ранее регистрационный орган осуществлял регистрацию перевод жилого помещения в состав нежилого фонда обремененные правами третьих лиц, о чем свидетельствовали предоставленные суду документы, в приобщении которых к материалам настоящего дела было отказано.
В дополнительной апелляционной жалобе М.С.А. просит отменить решение суда, принять новое решение о признании незаконными отказов Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенные в сообщениях за исходящими номерами 01/553/2014-105, 01/553/2014-14, 01/553/2014-107 от 12 декабря 2014 года. Доводы дополнительной жалобы повторяют доводы, изложенные в первоначально поданной жалобе.
Заявитель М.С.А. в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежаще, направил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель М.С.А., действующая на основании доверенности, С. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области, действующая на основании доверенности, К. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 1 статьи 327, статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Исходя из положений ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установи!, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права, либо свободы гражданина не были нарушены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, М.С.А. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: ****, а также нежилое помещение N **** расположенное по адресу: ****, дом площадью **** кв. м, с кадастровым номером ****.
28 января 2014 года между М.С.А. (залогодатель) и М.Р.П. (залогодержатель) заключен договор ипотеки, предметом которого, в том числе, была вышеуказанная квартира N **** (пункт 1.1.23 договора)
В соответствии с пунктом 3.1.4 договора залогодатель вправе без получения письменного согласия залогодержателя производить работы по переустройству, перепланировке и реконструкции, осуществлять перевод жилых помещений в нежилые.
08 мая 2014 года администрация города Челябинска уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое N 1333 сообщила о принятии решения о переводе жилого помещения (квартиры ****) в нежилое, при условии проведения в установленном порядке следующих работ: переустройство и переоборудование помещения с объединением с существующим нежилым помещением N ****, в соответствии с проектом: Переустройство и перепланировка жилого помещения для размещения ювелирного магазина в жилом доме по улице **** (шифр: 74-2014).
15 сентября 2014 года приемочной комиссией был составлен акт N 651, подтверждающий завершение переустройства и (или перепланировки) для размещения ювелирного магазина (присоединение к нежилому помещению N ****) по адресу: улица ****, помещения N **** общей площадью **** кв. м.
Согласно кадастровому паспорту образованное помещение N **** было поставлено на государственный кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера ****. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, носят временный характер. При этом в пункте 10 кадастрового паспорта указано, что нежилое помещение образовано в результате объединения нежилого помещения **** (кадастровый номер ****) с жилым помещением квартиры **** (кадастровый номер (****), расположенных в многоквартирном доме ****. Правомерность выполненных работ подтверждена уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое N 1333 от 08 мая 2014 года и актом приемочной комиссии N 651 от 15 сентября 2014 года, выданных Администрацией г. Челябинска.
30 октября 2014 года М.С.А. обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями:
- - о государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение N ****, площадью **** кв. м, расположенное по адресу: **** с кадастровым номером ****;
- - о государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру N ****;
- - о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение ****, с кадастровым номером ****.
В качестве правоустанавливающих документов были представлены документы, подтверждающие завершение перепланировки образованного помещения и перевод квартиры N **** в нежилое помещение.
10 ноября 2014 года Управлением Росреестра по Челябинской области на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права была приостановлена.
В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации права может быть отказано, в том числе и в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Управлением Росреестра по Челябинской области уведомлениями N 01/553/2014-104, N 01/553/2014-107 от 11 декабря 2014 года и N 01/553/2014-105 от 12 декабря 2014 года отказано в государственной регистрации права собственности и прекращении права собственности на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В обоснование отказов указано, что квартира ****, расположенная в доме ****, из которой образовано нежилое помещение N ****, является предметом залога. В соответствии с ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ не допускается перевод жилого помещения в нежилое в случае, если право собственности на переводимое нежилое помещение обременено правами каких-либо третьих лиц. Документы для погашения регистрационной записи об ипотеки в порядке ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеки (залоге недвижимости)", а именно совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки, не представлены.
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции правильно применив положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", оценив в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства, пришел к обоснованному выводу о соответствии оспариваемых решений Управления Росреестра по Челябинской области об отказе в государственной регистрации права действующему законодательству, и об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя.
Принимая такое решение, суд первой инстанции исходил из того, что на спорное недвижимое имущество существует обременение (ипотека в силу закона), указанное условие свидетельствует о невозможности перевода жилого помещения в нежилое помещение, государственная регистрация не может быть осуществлена в отношении объекта недвижимости, права на который возникли с нарушением требований законодательства.
Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, в случае если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
По смыслу статьи 334 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог, являясь формой обеспечения исполнения обязательства, ограничивает (обременяет) права собственника в отношении принадлежащего ему имущества.
В силу буквального толкования положения ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. При этом согласие М.Р.П., предусмотренное договором ипотеки от 28 января 2014 года, на перевод жилого помещения в нежилое не снимает имеющиеся обременения имущества правами третьих лиц.
Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя у судебной коллегии не имеется, поскольку они сделаны на основании действующего законодательства, соответствуют обстоятельствам дела.
Судебная коллегия принимает во внимание, что рассмотрение заявления М.С.А. о государственной регистрации права осуществлено в полном соответствии с действующим законодательством с соблюдением установленных сроков; отказы Управления Росреестра в государственной регистрации права являются мотивированными, права и законные интересы заявителя не нарушены, соответственно необходимая совокупность условий для удовлетворения заявления, предусмотренная статьей 258 ГПК РФ отсутствует.
Доводы жалобы о том, что регистрирующий орган вышел за пределы предоставленных ему полномочий при проведении государственной регистрации права, поскольку решение о переводе жилого помещения в нежилое принято органом местного самоуправления, основаны на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Абзацем 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Такая правовая экспертиза в силу абз. 11 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В силу п. 1 ст. 18 вышеуказанного Закона правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01 июля 2002 года N 184 при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Регистрирующий орган, установив при проведении правовой экспертизы, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для отказа в государственной регистрации прав.
При этом, вынесение органом местного самоуправления уведомления о переводе жилого помещения в нежилое само по себе не свидетельствует о безусловной обязанности Управления Росреестра произвести государственную регистрацию прав заявителя на объекты недвижимости.
Довод жалобы о том, что Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является специальным законом, позволяющим согласовывать залогодателю и залогодержателю отдельные условия осуществления своих прав, не опровергает правильность выводов суда первой инстанции.
Довод жалобы о том, что регистрирующий орган ранее проводил регистрацию действий по государственной регистрации перевода жилого помещения в нежилое при наличии обременения правами третьих лиц, не имеет правового значения для разрешения настоящего дела.
Кроме того, как следовало из объяснений представителя заявителя в суде апелляционной инстанции, после повторного обращения заявителя в Управление Росреестра и предоставления им заявления залогодержателя о снятии обременения, в апреле 2015 года произведена государственная регистрация прав заявителя М.С.А. на вышеуказанные объекты недвижимости.
Таким образом, все доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению фактических обстоятельств по делу, аналогичны доводам, положенным в основу заявленных требований, повторяют правовую позицию представителя заявителя в суде первой инстанции и уже являлись предметом судебного рассмотрения, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и выводов суда, не опровергают их и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Принимая во внимание, что выводы суда первой инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного решения, не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного решения.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда города Челябинска от 24 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.05.2015 ПО ДЕЛУ N 11-5691/2015
Требование: Об оспаривании отказов в регистрации прав на недвижимое имущество, возложении обязанности осуществить регистрационные действия.Разделы:
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик отказал в государственной регистрации перевода квартиры в состав нежилого помещения с последующим преобразованием квартиры и нежилого помещения, расположенного по тому же адресу, в единое преобразованное нежилое помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. по делу N 11-5691/2015
Судья: Волуйских И.И.
Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Зариповой Ю.С.,
судей Шигаповой С.В., Малковой С.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске "26" мая 2015 года в зале суда гражданское дело по заявлению М.С.А. о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации прав с апелляционной жалобой М.С.А. на решение Советского районного суда города Челябинска от 24 февраля 2015 года.
Заслушав доклад судьи Зариповой Ю.С. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя С., представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области К., судебная коллегия
установила:
М.С.А. обратился в суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее Управление Росреестр по Челябинской области) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенные в сообщениях от 12 декабря 2014 года за N 01/553/2014-105, 01/553/2014-104, 01/553/2014-107, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав.
В обоснование заявленных требований заявитель указал, что 30 октября 2014 года обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации перевода однокомнатной квартиры **** (далее - квартира N ****) в состав нежилого помещения с последующим преобразованием квартиры N **** и нежилого помещения N ****, расположенного по тому же адресу в единое преобразованное нежилое помещение N ****. В государственной регистрации прав было отказано, о чем вынесены соответствующие уведомления за N 01 /553/2014-105, 01/553/2014-104, 01/553/2014-107. В обоснование отказа Управление Росреестра по Челябинской области указало на запрет перевода жилого помещения в нежилое в случае обременения прав третьими лицами, установленный статьей 22 Жилищного кодекса РФ. Договором ипотеки от 28 января 2014 года предусмотрена возможность осуществлять перевод жилого помещения в нежилое без получения письменного согласия залогодержателя. Указанные положения договора и Федерального закона "Об ипотеке" являются специальными и имеют приоритет над положениями Жилищного кодекса РФ. Об указанной позиции было доведено до сведения Управления Росреестра по Челябинской области, однако это учтено не было, и были вынесены отказы в государственной регистрации прав. Данные отказы незаконны и нарушают права заявителя.
Заявитель М.С.А. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела.
Представитель заявителя С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в заявлении.
Представитель Управления Росреестра по Челябинской области У. возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
Суд постановил решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, М.С.А. обратился в Челябинский областной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что договором ипотеки от 28 января 2014 года предусмотрено, что залогодатель вправе без письменного согласия залогодержателя производить любые отделимые и неотделимые улучшения в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в залоге, а также производить работы по переустройству, перепланировке, реконструкции объекта недвижимого имущества, осуществлять перевод жилых помещений в нежилые. Поэтому оснований для подачи заявления о погашении записи о залоге при переводе жилого помещения в нежилой фонд не имелось. Указывает, что данный договор содержит ограничительный перечень оснований для освобождения квартиры по адресу: **** от прав залога, в связи с чем, заявитель лишен возможности осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение иным способом. Считает, что Федеральный закон "Об ипотеки" является специальным законом, позволяющим согласовывать залогодателю и залогодержателю отдельные условия осуществления залогодателем своих прав, залог как обременение при проведении государственной регистрации перевода жилого помещения в нежилое сохраняется за залогодержателем. Наличие залога не препятствует переводу жилого помещения в состав нежилого фонда, тем более при наличии соответствующего согласия залогодержателя. Считает, что отсутствуют основания и сомнения в проведении государственной регистрации права собственности, а требования Управления Росреестра по Челябинской области о погашении записи об ипотеки являются необоснованными, так как, осуществив действия по государственной регистрации в отношении преобразованного объекта, будут содержаться две или более записи об ипотеки. Указывает, что Управление Росреестра по Челябинской области, не имея на то законных оснований, принимает решение о незаконности принятого компетентным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое от 08 мая 2014 года N 1333, которое в установленном порядке никем не оспорено и не признано незаконным. Тогда как обязанностью регистрационного органа является государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. При этом указывает, что ранее регистрационный орган осуществлял регистрацию перевод жилого помещения в состав нежилого фонда обремененные правами третьих лиц, о чем свидетельствовали предоставленные суду документы, в приобщении которых к материалам настоящего дела было отказано.
В дополнительной апелляционной жалобе М.С.А. просит отменить решение суда, принять новое решение о признании незаконными отказов Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенные в сообщениях за исходящими номерами 01/553/2014-105, 01/553/2014-14, 01/553/2014-107 от 12 декабря 2014 года. Доводы дополнительной жалобы повторяют доводы, изложенные в первоначально поданной жалобе.
Заявитель М.С.А. в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежаще, направил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель М.С.А., действующая на основании доверенности, С. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области, действующая на основании доверенности, К. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 1 статьи 327, статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Исходя из положений ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установи!, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права, либо свободы гражданина не были нарушены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, М.С.А. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: ****, а также нежилое помещение N **** расположенное по адресу: ****, дом площадью **** кв. м, с кадастровым номером ****.
28 января 2014 года между М.С.А. (залогодатель) и М.Р.П. (залогодержатель) заключен договор ипотеки, предметом которого, в том числе, была вышеуказанная квартира N **** (пункт 1.1.23 договора)
В соответствии с пунктом 3.1.4 договора залогодатель вправе без получения письменного согласия залогодержателя производить работы по переустройству, перепланировке и реконструкции, осуществлять перевод жилых помещений в нежилые.
08 мая 2014 года администрация города Челябинска уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое N 1333 сообщила о принятии решения о переводе жилого помещения (квартиры ****) в нежилое, при условии проведения в установленном порядке следующих работ: переустройство и переоборудование помещения с объединением с существующим нежилым помещением N ****, в соответствии с проектом: Переустройство и перепланировка жилого помещения для размещения ювелирного магазина в жилом доме по улице **** (шифр: 74-2014).
15 сентября 2014 года приемочной комиссией был составлен акт N 651, подтверждающий завершение переустройства и (или перепланировки) для размещения ювелирного магазина (присоединение к нежилому помещению N ****) по адресу: улица ****, помещения N **** общей площадью **** кв. м.
Согласно кадастровому паспорту образованное помещение N **** было поставлено на государственный кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера ****. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, носят временный характер. При этом в пункте 10 кадастрового паспорта указано, что нежилое помещение образовано в результате объединения нежилого помещения **** (кадастровый номер ****) с жилым помещением квартиры **** (кадастровый номер (****), расположенных в многоквартирном доме ****. Правомерность выполненных работ подтверждена уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое N 1333 от 08 мая 2014 года и актом приемочной комиссии N 651 от 15 сентября 2014 года, выданных Администрацией г. Челябинска.
30 октября 2014 года М.С.А. обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями:
- - о государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение N ****, площадью **** кв. м, расположенное по адресу: **** с кадастровым номером ****;
- - о государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру N ****;
- - о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение ****, с кадастровым номером ****.
В качестве правоустанавливающих документов были представлены документы, подтверждающие завершение перепланировки образованного помещения и перевод квартиры N **** в нежилое помещение.
10 ноября 2014 года Управлением Росреестра по Челябинской области на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права была приостановлена.
В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации права может быть отказано, в том числе и в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Управлением Росреестра по Челябинской области уведомлениями N 01/553/2014-104, N 01/553/2014-107 от 11 декабря 2014 года и N 01/553/2014-105 от 12 декабря 2014 года отказано в государственной регистрации права собственности и прекращении права собственности на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В обоснование отказов указано, что квартира ****, расположенная в доме ****, из которой образовано нежилое помещение N ****, является предметом залога. В соответствии с ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ не допускается перевод жилого помещения в нежилое в случае, если право собственности на переводимое нежилое помещение обременено правами каких-либо третьих лиц. Документы для погашения регистрационной записи об ипотеки в порядке ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеки (залоге недвижимости)", а именно совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки, не представлены.
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции правильно применив положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", оценив в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства, пришел к обоснованному выводу о соответствии оспариваемых решений Управления Росреестра по Челябинской области об отказе в государственной регистрации права действующему законодательству, и об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя.
Принимая такое решение, суд первой инстанции исходил из того, что на спорное недвижимое имущество существует обременение (ипотека в силу закона), указанное условие свидетельствует о невозможности перевода жилого помещения в нежилое помещение, государственная регистрация не может быть осуществлена в отношении объекта недвижимости, права на который возникли с нарушением требований законодательства.
Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, в случае если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
По смыслу статьи 334 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог, являясь формой обеспечения исполнения обязательства, ограничивает (обременяет) права собственника в отношении принадлежащего ему имущества.
В силу буквального толкования положения ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. При этом согласие М.Р.П., предусмотренное договором ипотеки от 28 января 2014 года, на перевод жилого помещения в нежилое не снимает имеющиеся обременения имущества правами третьих лиц.
Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя у судебной коллегии не имеется, поскольку они сделаны на основании действующего законодательства, соответствуют обстоятельствам дела.
Судебная коллегия принимает во внимание, что рассмотрение заявления М.С.А. о государственной регистрации права осуществлено в полном соответствии с действующим законодательством с соблюдением установленных сроков; отказы Управления Росреестра в государственной регистрации права являются мотивированными, права и законные интересы заявителя не нарушены, соответственно необходимая совокупность условий для удовлетворения заявления, предусмотренная статьей 258 ГПК РФ отсутствует.
Доводы жалобы о том, что регистрирующий орган вышел за пределы предоставленных ему полномочий при проведении государственной регистрации права, поскольку решение о переводе жилого помещения в нежилое принято органом местного самоуправления, основаны на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Абзацем 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Такая правовая экспертиза в силу абз. 11 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В силу п. 1 ст. 18 вышеуказанного Закона правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01 июля 2002 года N 184 при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Регистрирующий орган, установив при проведении правовой экспертизы, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для отказа в государственной регистрации прав.
При этом, вынесение органом местного самоуправления уведомления о переводе жилого помещения в нежилое само по себе не свидетельствует о безусловной обязанности Управления Росреестра произвести государственную регистрацию прав заявителя на объекты недвижимости.
Довод жалобы о том, что Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является специальным законом, позволяющим согласовывать залогодателю и залогодержателю отдельные условия осуществления своих прав, не опровергает правильность выводов суда первой инстанции.
Довод жалобы о том, что регистрирующий орган ранее проводил регистрацию действий по государственной регистрации перевода жилого помещения в нежилое при наличии обременения правами третьих лиц, не имеет правового значения для разрешения настоящего дела.
Кроме того, как следовало из объяснений представителя заявителя в суде апелляционной инстанции, после повторного обращения заявителя в Управление Росреестра и предоставления им заявления залогодержателя о снятии обременения, в апреле 2015 года произведена государственная регистрация прав заявителя М.С.А. на вышеуказанные объекты недвижимости.
Таким образом, все доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению фактических обстоятельств по делу, аналогичны доводам, положенным в основу заявленных требований, повторяют правовую позицию представителя заявителя в суде первой инстанции и уже являлись предметом судебного рассмотрения, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и выводов суда, не опровергают их и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Принимая во внимание, что выводы суда первой инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного решения, не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного решения.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда города Челябинска от 24 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)