Судебные решения, арбитраж
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 29 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 29 июля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова В.В.,
судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,
с участием:
от заявителя - извещен, не явился,
от ответчика - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 мая 2013 г. по делу N А49-2141/2013 (судья Учаева Н.И.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РемТрансСервис" (ИНН 5803020236, ОГРН 1095803001997), г. Кузнецк, Пензенская обл.,
к администрации города Пензы, г. Пенза,
о признании недействительным приказа,
Общество с ограниченной ответственностью "РемТрансСервис" (далее заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к администрации г. Пензы (далее ответчик) о признании недействительным приказа от 28.12.2012 г. N 881 п. "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения" и обязании администрации г. Пензы принять решение о переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения в соответствии с представленной документацией.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20 мая 2013 г. по делу N А49-2141/2013 заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным приказ исполняющего обязанности первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 28.12.2012 г. N 881п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения" на администрацию города Пензы возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела и просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель в отзыве указывает на то, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
В обоснование заявленных требований заявитель сослался на представление в администрацию г. Пензы всех предусмотренных статьей 23 Жилищного кодекса РФ документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Заявитель полагает, что возможность перевода жилой квартиры в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве офисного помещения подтверждается не только представленными в администрацию документами, но и корректировкой проекта перепланировки квартиры под нежилые цели с реконструктивными работами по фасаду и обустройством отдельного входа, выполненной ООО "Вектор УГиА", и актом экспертного исследования Автономной коммерческой организацией "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз".
Ответчик в письменном отзыве на заявление просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемый приказ является законным и обоснованным. При этом ответчик указал, что Обществу правомерно отказано в переводе жилого помещения в нежилое на основании статьи 22 ЖК РФ, поскольку согласно пункту 4.2., 4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003, расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).
Согласно части 3 статьи 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме установленных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Согласно статьям 19, 29, пункту 1.26 статьи 33 Устава города Пензы, принятого Решением Пензенской городской Думы N 130-12/4 от 30.06.2005 администрация города Пензы является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит осуществление перевода жилых помещений в нежилые.
Как следует из материалов дела, 16.11.2012 г. Общество, являясь собственником квартиры N 49 в жилом доме N 45 по ул. Карпинского, обратилось в администрацию г. Пензы с заявлением о переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения. К заявлению были приложены свидетельство о государственной регистрации права от 30.03.2012 г., технический паспорт на квартиру, выкопировка поэтажного плана с экспликацией на жилой дом 45 по ул. Карпинского, проект перепланировки квартиры N 49 дома N 45 по ул. Карпинского под нежилые цели, протокол общего собрания собственников квартир, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2012 г. N 38/004/2012-560 об отсутствии ограничений на квартиру N 49, справка об отсутствии зарегистрированных в квартире граждан, выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на все жилые и нежилые помещения в жилом доме N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе, копии учредительных документов Общества, доверенность на представителя Общества.
В соответствии с Уставом города Пензы (подпункт 1 пункта 2 статьи 32.1) и Положением о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы, утвержденного постановлением Администрации N 214 от 09.03.2010 г., решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или об отказе в переводе принимается в виде приказа первого заместителя главы администрации по земельным и градостроительным вопросам.
28.12.2012 г. исполняющим обязанности первого заместителя Главы администрации города по земельным и градостроительным вопросам был издан приказ N 881п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения". Основаниями для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд в приказе указано несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения: ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса РФ несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (п. 4.2., 4.9. правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170).
В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как было указано выше, в силу статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований указанного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно статье 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, основанием для отказа Обществу в переводе жилого помещения в нежилое послужило несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения, а именно тот факт, что согласно проектной документации доступ к переводимому помещению обеспечивается путем возведения дверного проема вместо имеющегося оконного в стене крупнопанельного дома.
Как видно из технического паспорта, спорная квартира располагается на первом этаже девятиэтажного жилого дома 1981 года постройки, физический износ жилого дома составляет 19%; фундамент - железобетонные сваи и блоки; наружные стены - ячеистый железобетон, перегородки - гипсолитовые; перекрытия - железобетонные плиты. Дом оборудован всеми видами инженерного оборудования и благоустройства: водопроводом, канализацией, центральным отоплением, газом, электроосвещением, горячим водоснабжением, имеется ванная, мусоропровод.
Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки предполагаются следующие работы: демонтаж ненесущих перегородок, монтаж новых легковозводимых перегородок, обустройство обособленного входа в помещение на месте окна путем демонтажа подоконной зоны (в наружной стене в осях А/1-2) и ограждения лоджии с установкой дверного блока размером 1800 x 2200 п мм, состоящего из двухстворчатой двери, обустройство входной площадки с лестницей, демонтаж существующего сан-тех оборудования, обустройства санузла в помещении N 4 с установкой нового сан-тех оборудования с подключением к существующим стоякам, закладка дверного проема выхода на общую лестничную клетку глухой противопожарной перегородкой 1 типа с пределом огнестойкости не менее 0,75 часа, отделяющее нежилое помещение от жилой части здания с последующим ремонтом общей лестничной площадки, звукоизоляция потолка и стен, демонтаж газоприемного оборудования, устройство тепловой завесы над входной дверью.
Как отражено в проектной документации, работы, указанные в проектной документации, не ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимого имущества.
Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27.09.2003 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 4.2.4.9 указанных Правил, на нарушение которых ссылается ответчик в обоснование оспариваемого приказа, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Однако, как следует из рабочего проекта, обособленный вход в помещение обустраивается путем демонтажа оконного проема без расширения существующих размеров.
После получения отказа в переводе жилого помещения в нежилое Общество выполнило корректировку проекта перепланировки квартиры под нежилые цели с реконструктивными работами по фасаду и обустройством отдельного входа. Как отражено в корректировке проекта, технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных чертежами мероприятий. В корректировке проекта более подробно расписано, что обустройство обособленного входа в помещение производить строго в габаритах существующего оконного проема, без его расширения, путем выпиливания (без ударных нагрузок) подоконной части. Ширина образующегося дверного проема не превысит ширину существующего оконного проема с балконной дверью. Также указано, что дополнительного укрепления дверного проема, образованного на месте оконного проема, не требуется.
Дополнительно Обществом был заключен договор с АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз", согласно которому АНО "НИЛСЭ" обязалось провести экспертное исследование для решения следующих вопросов:
- соответствует ли рабочий проект перепланировки квартиры N 49 в жилом доме N 45 по ул. Карпинского в городе Пенза требованиям действующих строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм?
- обеспечивает ли рабочий проект перепланировки квартиры N 49 в жилом доме N 45 по ул. Карпинского в городе Пенза сохранность существующих строительных конструкций, не окажут ли предусмотренные проектом работы отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, не создадут ли они угрозу жизни и здоровью граждан?
- предполагает ли рабочий проект перепланировки квартиры N 49 в жилом доме N 45 по улице Карпинского в городе Пенза изменение несущих и ненесущих конструкций жилого дома?
По результатам экспертного исследования было установлено, что рабочий проект перепланировки квартиры N 49 в жилом доме N 45 по ул. Карпинского в г. Пенза соответствует требованиям действующих строительных, санитарно-гигиенических и противопожарных норм и правил, обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций, предусмотренные проектом работы не окажут отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома и не создадут угрозу жизни и здоровью граждан. В экспертном исследовании также указано, что рабочий проект предполагает изменение ненесущих и несущих конструкций жилого дома (демонтаж части стеновой панели в подоконной зоне строго в габаритах существующего оконного проема с балконной дверью, без пробивки и расширения, путем выпиливания (без ударных нагрузок) подоконного простенка, и демонтаж перегородок).
Указанные выводы подтверждены экспертом Фатуевым А.В. в судебном заседании 29 апреля 2013 года.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что условия проекта переустройства переводимой квартиры не противоречат требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а у администрации города Пензы отсутствовали основания для отказа Обществу в переводе жилого помещения в нежилое по указанному мотиву.
В соответствии со статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как следует из материалов дела, Обществом в порядке, установленном статьями 44, 45, 46, 47 Жилищного кодекса РФ было получено согласие собственников помещений в доме N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе на реконструкцию квартиры N 49 для эксплуатации в качестве офисного помещения и данный факт не оспаривается администрацией.
Все остальные документы, подтверждающие соблюдение Обществом требований статей 22 - 23 ЖК РФ, были предметом рассмотрения Администрацией и не вызвали претензий.
Таким образом, из представленных суду документов следует, что Обществом полностью соблюдены требования Жилищного кодекса РФ, необходимые для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Заявленные требования являются обоснованными
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 мая 2013 г. по делу N А49-2141/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N А49-2141/2013
Разделы:Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N А49-2141/2013
Резолютивная часть постановления объявлена: 29 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 29 июля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова В.В.,
судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,
с участием:
от заявителя - извещен, не явился,
от ответчика - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 мая 2013 г. по делу N А49-2141/2013 (судья Учаева Н.И.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РемТрансСервис" (ИНН 5803020236, ОГРН 1095803001997), г. Кузнецк, Пензенская обл.,
к администрации города Пензы, г. Пенза,
о признании недействительным приказа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РемТрансСервис" (далее заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к администрации г. Пензы (далее ответчик) о признании недействительным приказа от 28.12.2012 г. N 881 п. "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения" и обязании администрации г. Пензы принять решение о переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения в соответствии с представленной документацией.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20 мая 2013 г. по делу N А49-2141/2013 заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным приказ исполняющего обязанности первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 28.12.2012 г. N 881п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения" на администрацию города Пензы возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела и просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель в отзыве указывает на то, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
В обоснование заявленных требований заявитель сослался на представление в администрацию г. Пензы всех предусмотренных статьей 23 Жилищного кодекса РФ документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Заявитель полагает, что возможность перевода жилой квартиры в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве офисного помещения подтверждается не только представленными в администрацию документами, но и корректировкой проекта перепланировки квартиры под нежилые цели с реконструктивными работами по фасаду и обустройством отдельного входа, выполненной ООО "Вектор УГиА", и актом экспертного исследования Автономной коммерческой организацией "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз".
Ответчик в письменном отзыве на заявление просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемый приказ является законным и обоснованным. При этом ответчик указал, что Обществу правомерно отказано в переводе жилого помещения в нежилое на основании статьи 22 ЖК РФ, поскольку согласно пункту 4.2., 4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003, расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).
Согласно части 3 статьи 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме установленных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Согласно статьям 19, 29, пункту 1.26 статьи 33 Устава города Пензы, принятого Решением Пензенской городской Думы N 130-12/4 от 30.06.2005 администрация города Пензы является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит осуществление перевода жилых помещений в нежилые.
Как следует из материалов дела, 16.11.2012 г. Общество, являясь собственником квартиры N 49 в жилом доме N 45 по ул. Карпинского, обратилось в администрацию г. Пензы с заявлением о переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения. К заявлению были приложены свидетельство о государственной регистрации права от 30.03.2012 г., технический паспорт на квартиру, выкопировка поэтажного плана с экспликацией на жилой дом 45 по ул. Карпинского, проект перепланировки квартиры N 49 дома N 45 по ул. Карпинского под нежилые цели, протокол общего собрания собственников квартир, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2012 г. N 38/004/2012-560 об отсутствии ограничений на квартиру N 49, справка об отсутствии зарегистрированных в квартире граждан, выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на все жилые и нежилые помещения в жилом доме N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе, копии учредительных документов Общества, доверенность на представителя Общества.
В соответствии с Уставом города Пензы (подпункт 1 пункта 2 статьи 32.1) и Положением о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы, утвержденного постановлением Администрации N 214 от 09.03.2010 г., решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или об отказе в переводе принимается в виде приказа первого заместителя главы администрации по земельным и градостроительным вопросам.
28.12.2012 г. исполняющим обязанности первого заместителя Главы администрации города по земельным и градостроительным вопросам был издан приказ N 881п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 8 в квартире N 49 жилого дома N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения". Основаниями для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд в приказе указано несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения: ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса РФ несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (п. 4.2., 4.9. правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170).
В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как было указано выше, в силу статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований указанного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно статье 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, основанием для отказа Обществу в переводе жилого помещения в нежилое послужило несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения, а именно тот факт, что согласно проектной документации доступ к переводимому помещению обеспечивается путем возведения дверного проема вместо имеющегося оконного в стене крупнопанельного дома.
Как видно из технического паспорта, спорная квартира располагается на первом этаже девятиэтажного жилого дома 1981 года постройки, физический износ жилого дома составляет 19%; фундамент - железобетонные сваи и блоки; наружные стены - ячеистый железобетон, перегородки - гипсолитовые; перекрытия - железобетонные плиты. Дом оборудован всеми видами инженерного оборудования и благоустройства: водопроводом, канализацией, центральным отоплением, газом, электроосвещением, горячим водоснабжением, имеется ванная, мусоропровод.
Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки предполагаются следующие работы: демонтаж ненесущих перегородок, монтаж новых легковозводимых перегородок, обустройство обособленного входа в помещение на месте окна путем демонтажа подоконной зоны (в наружной стене в осях А/1-2) и ограждения лоджии с установкой дверного блока размером 1800 x 2200 п мм, состоящего из двухстворчатой двери, обустройство входной площадки с лестницей, демонтаж существующего сан-тех оборудования, обустройства санузла в помещении N 4 с установкой нового сан-тех оборудования с подключением к существующим стоякам, закладка дверного проема выхода на общую лестничную клетку глухой противопожарной перегородкой 1 типа с пределом огнестойкости не менее 0,75 часа, отделяющее нежилое помещение от жилой части здания с последующим ремонтом общей лестничной площадки, звукоизоляция потолка и стен, демонтаж газоприемного оборудования, устройство тепловой завесы над входной дверью.
Как отражено в проектной документации, работы, указанные в проектной документации, не ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимого имущества.
Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27.09.2003 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 4.2.4.9 указанных Правил, на нарушение которых ссылается ответчик в обоснование оспариваемого приказа, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Однако, как следует из рабочего проекта, обособленный вход в помещение обустраивается путем демонтажа оконного проема без расширения существующих размеров.
После получения отказа в переводе жилого помещения в нежилое Общество выполнило корректировку проекта перепланировки квартиры под нежилые цели с реконструктивными работами по фасаду и обустройством отдельного входа. Как отражено в корректировке проекта, технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных чертежами мероприятий. В корректировке проекта более подробно расписано, что обустройство обособленного входа в помещение производить строго в габаритах существующего оконного проема, без его расширения, путем выпиливания (без ударных нагрузок) подоконной части. Ширина образующегося дверного проема не превысит ширину существующего оконного проема с балконной дверью. Также указано, что дополнительного укрепления дверного проема, образованного на месте оконного проема, не требуется.
Дополнительно Обществом был заключен договор с АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз", согласно которому АНО "НИЛСЭ" обязалось провести экспертное исследование для решения следующих вопросов:
- соответствует ли рабочий проект перепланировки квартиры N 49 в жилом доме N 45 по ул. Карпинского в городе Пенза требованиям действующих строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм?
- обеспечивает ли рабочий проект перепланировки квартиры N 49 в жилом доме N 45 по ул. Карпинского в городе Пенза сохранность существующих строительных конструкций, не окажут ли предусмотренные проектом работы отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, не создадут ли они угрозу жизни и здоровью граждан?
- предполагает ли рабочий проект перепланировки квартиры N 49 в жилом доме N 45 по улице Карпинского в городе Пенза изменение несущих и ненесущих конструкций жилого дома?
По результатам экспертного исследования было установлено, что рабочий проект перепланировки квартиры N 49 в жилом доме N 45 по ул. Карпинского в г. Пенза соответствует требованиям действующих строительных, санитарно-гигиенических и противопожарных норм и правил, обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций, предусмотренные проектом работы не окажут отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома и не создадут угрозу жизни и здоровью граждан. В экспертном исследовании также указано, что рабочий проект предполагает изменение ненесущих и несущих конструкций жилого дома (демонтаж части стеновой панели в подоконной зоне строго в габаритах существующего оконного проема с балконной дверью, без пробивки и расширения, путем выпиливания (без ударных нагрузок) подоконного простенка, и демонтаж перегородок).
Указанные выводы подтверждены экспертом Фатуевым А.В. в судебном заседании 29 апреля 2013 года.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что условия проекта переустройства переводимой квартиры не противоречат требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а у администрации города Пензы отсутствовали основания для отказа Обществу в переводе жилого помещения в нежилое по указанному мотиву.
В соответствии со статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как следует из материалов дела, Обществом в порядке, установленном статьями 44, 45, 46, 47 Жилищного кодекса РФ было получено согласие собственников помещений в доме N 45 по ул. Карпинского в г. Пензе на реконструкцию квартиры N 49 для эксплуатации в качестве офисного помещения и данный факт не оспаривается администрацией.
Все остальные документы, подтверждающие соблюдение Обществом требований статей 22 - 23 ЖК РФ, были предметом рассмотрения Администрацией и не вызвали претензий.
Таким образом, из представленных суду документов следует, что Обществом полностью соблюдены требования Жилищного кодекса РФ, необходимые для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Заявленные требования являются обоснованными
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 мая 2013 г. по делу N А49-2141/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Т.С.ЗАСЫПКИНА
Н.Ю.МАРЧИК
Т.С.ЗАСЫПКИНА
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)