Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,
секретарь судебного заседания Коновалова Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 августа 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Елагиной Елены Викторовны на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2014 года по делу N А55-56/2014 (судья Рысаева С.Г.)
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,
к индивидуальному предпринимателю Елагиной Елене Викторовне (ОГРНИП 304631128900053 ИНН 631100323203), г. Самара,
с участием в деле Министерства строительства Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,
о взыскании 67 196 руб. 87 коп.,
с участием в судебном заседании:
от ответчитка - представитель Шумилин Ю.А. по доверенности от 17.03.2014,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Елагиной Елене Викторовне (далее - ответчик, ИП Елагина Е.В.) о взыскании 67 196 руб. 87 коп., из них: 37 497 руб. 17 коп. долг по договору N 010690з от 12.02.2002 за период с 02.04.2012 по 30.09.2013, 29 699 руб. 70 коп. пени за период с 13.01.2004 по 30.09.2013.
Определением арбитражного суда от 02.04.2014 к участию в деле привлечено Министерство строительства Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2014 года исковые требования удовлетворены.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что согласно заключению кадастрового инженера Левиной Н.А. границы земельного участка с кадастровым номером 63:01:0505008:513 по адресу: г. Самара, ул. Молодогвардейская 149/5-7, угловая ул. Студенческий переулок, площадью 27,4 кв. м пересекаются с границами земельного участка с кадастровым номером 63:01:0505007:2, на котором расположен многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Ответчик полагает, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в указанном доме и постановки земельного участка на кадастровый учет (07.12.2005) соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а истец утратил правовые основания для взимания арендной платы.
Также ответчик указывает, что суд первой инстанции не рассмотрел его заявление о применении срока исковой давности по требованию о взыскании пени за нарушение сроков оплаты арендной платы. При этом размер пени несоразмерен последствиям нарушенного обязательства по оплате, поскольку значительно выше ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
Представитель ответчитка в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
Между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ИП Елагиной Е.В. (арендатор) 12.02.2002 заключен договор N 010690з аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, 149/5-7, угловая ул. Студенческий пер., с кадастровым номером 63:01:0505008:513, площадью 27,40 кв. м, для использования под нежилое помещение (литера Б) - салон красоты, площадью 23,60 кв. м, вход в здание - 3,80 кв. м.
Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что его условия применяются к отношениям, существовавшими между сторонами с 09.06.2001. Согласно пункту 3.2. договора, его срок действия истекает 08.05.2002.
Поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор N 010690з аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в том числе спорным земельным участком), с 01 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
Согласно пунктам 4.2., 4.4. договора, арендатор обязуется оплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3), за каждый месяц не позднее десятого числа отчетного месяца.
Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Истец указывает, что в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договор N 010690з аренды земельного участка ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы, в связи с этим за ним образовалась задолженность в сумме 37 497 руб. 77 коп. за период с 02.04.2012 по 30.09.2013. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 7.2 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, в сумме 29 699 руб. 70 коп. за период с 13.01.2004 по 30.09.2013.
Письмом от 01.07.2013 N 12/8808 истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности по арендной плате и предложил прибыть в Министерство для сверки взаиморасчетов по договору.
Поскольку задолженность по арендной плате и пеням ответчиком оплачена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
Доводы ответчика о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме, расположенном на арендуемом земельном участке, и постановки земельного участка на кадастровый учет (07.12.2005) соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем истец утратил правовые основания для взимания арендной платы, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 14.04.2003 серии 63-АА N 830189 нежилое помещение, литера Б, 1 этаж: комнаты NN 17-24,24,18, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, д. 149, угол ул. Студенческий пер., д. 5,-д.7, принадлежит ответчику на праве собственности.
Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0505008:513, площадью 27,40 кв. м, арендуемый ответчиком, поставлен на кадастровый учет 07.12.2005. Ответчик действия органа кадастрового учета по установлению границ данного земельного участка не оспаривал.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Исходя из смысла частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П признал не противоречащими Конституции Российской Федерации положения частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.
При этом в данном Постановлении указано, что в силу принципа платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ) переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (статьи 15, 387 и 388 Налогового кодекса РФ).
В этой связи значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом и его кадастровый учет, поскольку именно с этим фактом законодатель связывает переход права собственности от соответствующего публично-правового образования к собственникам помещений в многоквартирном доме.
В материалах дела отсутствуют доказательства обращения собственников в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, 149/5-7, угловая ул. Студенческий пер., в органы местного самоуправления, органы государственной власти за формированием указанного земельного участка, ответчик плательщиком земельного налога не является. Как утверждает истец, указанный земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, арендуемый ответчиком, не перешел в общую долевую собственность, является обоснованным.
Доводы ответчика о наложении границ земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, 149/5-7, угловая ул. Студенческий пер., с границами земельного участка с кадастровым номером 63:01:0505007:2, со ссылкой на заключение кадастрового инженера, не имеют в данном случае правового значения, поскольку не влияют на предмет рассматриваемого спора.
Из материалов дела следует, что расчет арендной платы в спорный период за использование арендуемого ответчиком земельного участка Министерством правомерно произведен на основании постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Таким образом, требования Министерства о взыскании задолженности по арендной плате за период с 02.04.2012 по 30.09.2013 в сумме 37 497 руб. 17 коп. являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Также истец просит взыскать с ответчика пени на основании пункта 7.2 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, в размере 29 699 руб. 70 коп. за период с 13.01.2004 по 30.09.2013.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка подтвержден материалами дела, требования истца в указанной части также являются обоснованными.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности в части требования о взыскании пени.
Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года. Согласно ч. 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку истец в арбитражный суд с настоящим иском обратился 09.01.2014, срок исковой данности по требованию о взыскании неустойки за период с 13.01.2004 по 09.01.2011 пропущен, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в указанной части необходимо отказать.
Размер пени за период с 10.01.2011 по 30.09.2013, согласно представленному в материалы дела истцом расчету, составляет 21 221 руб. 01 коп.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, ИП Елагина Е.В., подписав с Министерством договор аренды земельного участка, выразила свое согласие со всеми его условиями, в том числе с предусмотренным пунктом 7.2. договора размером неустойки.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства.
При этом в соответствии с разъяснениями абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, оснований для применения статьи 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции в данном случае не усматривает.
Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции в силу части 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо изменить в части размера взысканной неустойки в связи с неправильным применением норм материального права и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 10.01.2011 по 30.09.2013, с учетом применения срока исковой давности, в сумме 21 221 руб. 01 коп., а в остальной части решение суда оставить без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску и за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2014 года по делу N А55-56/2014 изменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Елагиной Елены Викторовны (ОГРНИП 304631128900053 ИНН 631100323203), г. Самара, в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара, пени в сумме 21 221 руб. 01 коп., а также в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2 348 руб. 70 коп.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2014 ПО ДЕЛУ N А55-56/2014
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. по делу N А55-56/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,
секретарь судебного заседания Коновалова Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 августа 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Елагиной Елены Викторовны на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2014 года по делу N А55-56/2014 (судья Рысаева С.Г.)
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,
к индивидуальному предпринимателю Елагиной Елене Викторовне (ОГРНИП 304631128900053 ИНН 631100323203), г. Самара,
с участием в деле Министерства строительства Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,
о взыскании 67 196 руб. 87 коп.,
с участием в судебном заседании:
от ответчитка - представитель Шумилин Ю.А. по доверенности от 17.03.2014,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Елагиной Елене Викторовне (далее - ответчик, ИП Елагина Е.В.) о взыскании 67 196 руб. 87 коп., из них: 37 497 руб. 17 коп. долг по договору N 010690з от 12.02.2002 за период с 02.04.2012 по 30.09.2013, 29 699 руб. 70 коп. пени за период с 13.01.2004 по 30.09.2013.
Определением арбитражного суда от 02.04.2014 к участию в деле привлечено Министерство строительства Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2014 года исковые требования удовлетворены.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что согласно заключению кадастрового инженера Левиной Н.А. границы земельного участка с кадастровым номером 63:01:0505008:513 по адресу: г. Самара, ул. Молодогвардейская 149/5-7, угловая ул. Студенческий переулок, площадью 27,4 кв. м пересекаются с границами земельного участка с кадастровым номером 63:01:0505007:2, на котором расположен многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Ответчик полагает, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в указанном доме и постановки земельного участка на кадастровый учет (07.12.2005) соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а истец утратил правовые основания для взимания арендной платы.
Также ответчик указывает, что суд первой инстанции не рассмотрел его заявление о применении срока исковой давности по требованию о взыскании пени за нарушение сроков оплаты арендной платы. При этом размер пени несоразмерен последствиям нарушенного обязательства по оплате, поскольку значительно выше ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
Представитель ответчитка в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
Между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ИП Елагиной Е.В. (арендатор) 12.02.2002 заключен договор N 010690з аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, 149/5-7, угловая ул. Студенческий пер., с кадастровым номером 63:01:0505008:513, площадью 27,40 кв. м, для использования под нежилое помещение (литера Б) - салон красоты, площадью 23,60 кв. м, вход в здание - 3,80 кв. м.
Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что его условия применяются к отношениям, существовавшими между сторонами с 09.06.2001. Согласно пункту 3.2. договора, его срок действия истекает 08.05.2002.
Поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор N 010690з аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в том числе спорным земельным участком), с 01 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
Согласно пунктам 4.2., 4.4. договора, арендатор обязуется оплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3), за каждый месяц не позднее десятого числа отчетного месяца.
Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Истец указывает, что в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договор N 010690з аренды земельного участка ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы, в связи с этим за ним образовалась задолженность в сумме 37 497 руб. 77 коп. за период с 02.04.2012 по 30.09.2013. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 7.2 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, в сумме 29 699 руб. 70 коп. за период с 13.01.2004 по 30.09.2013.
Письмом от 01.07.2013 N 12/8808 истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности по арендной плате и предложил прибыть в Министерство для сверки взаиморасчетов по договору.
Поскольку задолженность по арендной плате и пеням ответчиком оплачена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
Доводы ответчика о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме, расположенном на арендуемом земельном участке, и постановки земельного участка на кадастровый учет (07.12.2005) соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем истец утратил правовые основания для взимания арендной платы, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 14.04.2003 серии 63-АА N 830189 нежилое помещение, литера Б, 1 этаж: комнаты NN 17-24,24,18, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, д. 149, угол ул. Студенческий пер., д. 5,-д.7, принадлежит ответчику на праве собственности.
Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0505008:513, площадью 27,40 кв. м, арендуемый ответчиком, поставлен на кадастровый учет 07.12.2005. Ответчик действия органа кадастрового учета по установлению границ данного земельного участка не оспаривал.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Исходя из смысла частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П признал не противоречащими Конституции Российской Федерации положения частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.
При этом в данном Постановлении указано, что в силу принципа платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ) переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (статьи 15, 387 и 388 Налогового кодекса РФ).
В этой связи значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом и его кадастровый учет, поскольку именно с этим фактом законодатель связывает переход права собственности от соответствующего публично-правового образования к собственникам помещений в многоквартирном доме.
В материалах дела отсутствуют доказательства обращения собственников в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, 149/5-7, угловая ул. Студенческий пер., в органы местного самоуправления, органы государственной власти за формированием указанного земельного участка, ответчик плательщиком земельного налога не является. Как утверждает истец, указанный земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, арендуемый ответчиком, не перешел в общую долевую собственность, является обоснованным.
Доводы ответчика о наложении границ земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, 149/5-7, угловая ул. Студенческий пер., с границами земельного участка с кадастровым номером 63:01:0505007:2, со ссылкой на заключение кадастрового инженера, не имеют в данном случае правового значения, поскольку не влияют на предмет рассматриваемого спора.
Из материалов дела следует, что расчет арендной платы в спорный период за использование арендуемого ответчиком земельного участка Министерством правомерно произведен на основании постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Таким образом, требования Министерства о взыскании задолженности по арендной плате за период с 02.04.2012 по 30.09.2013 в сумме 37 497 руб. 17 коп. являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Также истец просит взыскать с ответчика пени на основании пункта 7.2 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, в размере 29 699 руб. 70 коп. за период с 13.01.2004 по 30.09.2013.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка подтвержден материалами дела, требования истца в указанной части также являются обоснованными.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности в части требования о взыскании пени.
Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года. Согласно ч. 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку истец в арбитражный суд с настоящим иском обратился 09.01.2014, срок исковой данности по требованию о взыскании неустойки за период с 13.01.2004 по 09.01.2011 пропущен, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в указанной части необходимо отказать.
Размер пени за период с 10.01.2011 по 30.09.2013, согласно представленному в материалы дела истцом расчету, составляет 21 221 руб. 01 коп.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, ИП Елагина Е.В., подписав с Министерством договор аренды земельного участка, выразила свое согласие со всеми его условиями, в том числе с предусмотренным пунктом 7.2. договора размером неустойки.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства.
При этом в соответствии с разъяснениями абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, оснований для применения статьи 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции в данном случае не усматривает.
Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции в силу части 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо изменить в части размера взысканной неустойки в связи с неправильным применением норм материального права и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 10.01.2011 по 30.09.2013, с учетом применения срока исковой давности, в сумме 21 221 руб. 01 коп., а в остальной части решение суда оставить без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску и за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2014 года по делу N А55-56/2014 изменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Елагиной Елены Викторовны (ОГРНИП 304631128900053 ИНН 631100323203), г. Самара, в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара, пени в сумме 21 221 руб. 01 коп., а также в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2 348 руб. 70 коп.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)