Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октябрь 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Белоножко Т.В.,
судей: Клепиковой М.А., Платова Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кайдаш Н.И.,
при выполнении судебного поручения об организации видеоконференц-связи судьей Арбитражного суда Красноярского края Сазонцева С.В.
и ведении протокола отдельного процессуального действия помощником судьи Гончаровой Т.Ю.,
с участием в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителя муниципального предприятия ЗАТО Железногорск Красноярского края "Городское жилищно-коммунальное управление" Щедриновой Натальи Геннадьевны (доверенность от 01.08.2013, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу муниципального предприятия ЗАТО Железногорск Красноярского края "Городское жилищно-коммунальное управление" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2013 года по делу N А33-6309/2012 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Кириллова Н.А., Белан Н.Н., Споткай Л.Е.),
установил:
муниципальное предприятие ЗАТО Железногорск Красноярского края "Городское жилищно-коммунальное управление" (далее - МП "ГЖКУ", истец; ОГРН 1022401406587, ИНН 2452011266) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию "Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России", ответчик; ОГРН 1022401421350, ИНН 2452026745) об обязании заключить договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. 60 лет ВЛКСМ, д. 48 "Б" в редакции, соответствующей условиям открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и предложенной истцом.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация ЗАТО город Железногорск Красноярского края, общество с ограниченной ответственностью "Креол ТЕК".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2013 года решение от 25 февраля 2013 года отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, МП "ГЖКУ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Из кассационной жалобы следует, что суд апелляционной инстанции, отказывая в иске, пришел к ошибочному выводу о том, что договор управления многоквартирным домом должен заключаться управляющей компанией с собственниками помещений в указанном доме, а не с застройщиком. При этом суд апелляционной инстанции не применил положения статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учел, что в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ участником спорных правоотношений является застройщик.
Заявитель жалобы полагает, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором, в связи с чем заключение такого договора является обязательным для истца, а не для ответчика.
В судебном заседании представитель МП "ГЖКУ" доводы жалобы поддержал.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 10.10.2013 до 14 часов 50 минут 17.10.2014.
После перерыва с учетом мнения представителя заявителя кассационной жалобы о возможности продолжения судебного заседания после перерыва без использования системы видеоконференц-связи, судебное заседание продолжено в общем режиме.
Лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание суда не направили, в связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России" осуществляло строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. 60 лет ВЛКСМ, д. 48 "Б".
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 01.12.2011 N RU 24315000-066 указанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.
Согласно протоколу конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 28.02.2012 N 1 МП "ГЖКУ" признано победителем конкурса на право управления данным многоквартирным домом.
В связи с этим истец с письмами от 14.03.2012 и 19.03.2012 направил ответчику для подписания проекты договора управления вышеназванным многоквартирным домом.
Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения договора управления многоквартирным домом, МП "ГЖКУ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что обязанность ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России" по заключению договора управления многоквартирным домом возникла в силу части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с избранием истца управляющей компанией по итогам соответствующего конкурса.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, исходил из того, что основания для понуждения ответчика к заключению договора управления многоквартирным домом в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при избрании управляющей организации по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией должны заключать собственники помещений в указанном доме.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Истец в обоснование обязанности ответчика заключить с ним договор сослался на положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией в случае, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.
В рассматриваемом случае управляющая организация была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления, и в соответствии с указанной выше нормой права договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией должны заключать собственники помещений в указанном доме.
В соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Вместе с тем, Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в часть 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации внесены изменения, согласно которым в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 1.1, устанавливающей, что в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
Таким образом, согласно закону до подведения итогов открытого конкурса в качестве сторон договора управления (если к управлению новостройкой была привлечена управляющая компания) выступают управляющая компания и застройщик, а после - управляющая компания, собственники помещений многоквартирного дома и лица, получившие от застройщика помещения.
Суд округа считает, что данный подход применим также к отношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Так, пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией, являющейся победителем проведенных органами местного самоуправления торгов.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на неприменение судом апелляционной инстанции положений статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются.
В соответствии с указанными нормами права, договор, заключаемый по результатам торгов, подписывается между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов.
Ответчик организатором торгов не являлся, в связи с чем у него отсутствует обязанность по заключению договора.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что для ответчика (застройщика) заключение договора управления многоквартирным домом, не является обязательным, так как такая обязанность после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не установлена для него ни действующим законодательством, ни добровольно принятым на себя обязательством.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, то есть не свидетельствуют о судебной ошибке и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При вынесении обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции с учетом требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены все представленные в материалы дела доказательства, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены судебного акта кассационной инстанцией не выявлено, в связи с чем исходя из положений пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2013 года по делу N А33-6309/2012 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.В.БЕЛОНОЖКО
Судьи
М.А.КЛЕПИКОВА
Н.В.ПЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2013 ПО ДЕЛУ N А33-6309/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. N А33-6309/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октябрь 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Белоножко Т.В.,
судей: Клепиковой М.А., Платова Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кайдаш Н.И.,
при выполнении судебного поручения об организации видеоконференц-связи судьей Арбитражного суда Красноярского края Сазонцева С.В.
и ведении протокола отдельного процессуального действия помощником судьи Гончаровой Т.Ю.,
с участием в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителя муниципального предприятия ЗАТО Железногорск Красноярского края "Городское жилищно-коммунальное управление" Щедриновой Натальи Геннадьевны (доверенность от 01.08.2013, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу муниципального предприятия ЗАТО Железногорск Красноярского края "Городское жилищно-коммунальное управление" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2013 года по делу N А33-6309/2012 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Кириллова Н.А., Белан Н.Н., Споткай Л.Е.),
установил:
муниципальное предприятие ЗАТО Железногорск Красноярского края "Городское жилищно-коммунальное управление" (далее - МП "ГЖКУ", истец; ОГРН 1022401406587, ИНН 2452011266) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию "Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России", ответчик; ОГРН 1022401421350, ИНН 2452026745) об обязании заключить договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. 60 лет ВЛКСМ, д. 48 "Б" в редакции, соответствующей условиям открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и предложенной истцом.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация ЗАТО город Железногорск Красноярского края, общество с ограниченной ответственностью "Креол ТЕК".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2013 года решение от 25 февраля 2013 года отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, МП "ГЖКУ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Из кассационной жалобы следует, что суд апелляционной инстанции, отказывая в иске, пришел к ошибочному выводу о том, что договор управления многоквартирным домом должен заключаться управляющей компанией с собственниками помещений в указанном доме, а не с застройщиком. При этом суд апелляционной инстанции не применил положения статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учел, что в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ участником спорных правоотношений является застройщик.
Заявитель жалобы полагает, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором, в связи с чем заключение такого договора является обязательным для истца, а не для ответчика.
В судебном заседании представитель МП "ГЖКУ" доводы жалобы поддержал.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 10.10.2013 до 14 часов 50 минут 17.10.2014.
После перерыва с учетом мнения представителя заявителя кассационной жалобы о возможности продолжения судебного заседания после перерыва без использования системы видеоконференц-связи, судебное заседание продолжено в общем режиме.
Лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание суда не направили, в связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России" осуществляло строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. 60 лет ВЛКСМ, д. 48 "Б".
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 01.12.2011 N RU 24315000-066 указанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.
Согласно протоколу конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 28.02.2012 N 1 МП "ГЖКУ" признано победителем конкурса на право управления данным многоквартирным домом.
В связи с этим истец с письмами от 14.03.2012 и 19.03.2012 направил ответчику для подписания проекты договора управления вышеназванным многоквартирным домом.
Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения договора управления многоквартирным домом, МП "ГЖКУ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что обязанность ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России" по заключению договора управления многоквартирным домом возникла в силу части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с избранием истца управляющей компанией по итогам соответствующего конкурса.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, исходил из того, что основания для понуждения ответчика к заключению договора управления многоквартирным домом в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при избрании управляющей организации по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией должны заключать собственники помещений в указанном доме.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Истец в обоснование обязанности ответчика заключить с ним договор сослался на положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией в случае, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.
В рассматриваемом случае управляющая организация была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления, и в соответствии с указанной выше нормой права договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией должны заключать собственники помещений в указанном доме.
В соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Вместе с тем, Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в часть 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации внесены изменения, согласно которым в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 1.1, устанавливающей, что в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
Таким образом, согласно закону до подведения итогов открытого конкурса в качестве сторон договора управления (если к управлению новостройкой была привлечена управляющая компания) выступают управляющая компания и застройщик, а после - управляющая компания, собственники помещений многоквартирного дома и лица, получившие от застройщика помещения.
Суд округа считает, что данный подход применим также к отношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Так, пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией, являющейся победителем проведенных органами местного самоуправления торгов.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на неприменение судом апелляционной инстанции положений статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются.
В соответствии с указанными нормами права, договор, заключаемый по результатам торгов, подписывается между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов.
Ответчик организатором торгов не являлся, в связи с чем у него отсутствует обязанность по заключению договора.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что для ответчика (застройщика) заключение договора управления многоквартирным домом, не является обязательным, так как такая обязанность после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не установлена для него ни действующим законодательством, ни добровольно принятым на себя обязательством.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, то есть не свидетельствуют о судебной ошибке и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При вынесении обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции с учетом требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены все представленные в материалы дела доказательства, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены судебного акта кассационной инстанцией не выявлено, в связи с чем исходя из положений пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2013 года по делу N А33-6309/2012 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.В.БЕЛОНОЖКО
Судьи
М.А.КЛЕПИКОВА
Н.В.ПЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)