Судебные решения, арбитраж
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Журба О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Будаева В.В.,
судей Фетинга Н.Н., Руденко Т.В.,
при секретаре П.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Будаева В.В. гражданское дело по исковому заявлению Б. к Администрации г. Волгодонска, Ш.М., Ш.С., Ш.Д., Ш.Д., третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании права собственности на нежилое помещение по кассационной жалобе представителя Администрации г. Волгодонска на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 5 декабря 2011 года
установила:
Б. обратился в Волгодонский районный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Волгодонска, Ш.М. о признании права собственности на самовольно реконструируемое нежилое помещение N III, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ссылаясь на следующие обстоятельства.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)4 приобрел у семьи (ФИО)6 квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 61,4 кв. м. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, однако, в установленном порядке зарегистрирован в БТИ не был. В мае 1994 г. истец, имеющий в тот момент статус индивидуального предпринимателя, произвел реконструкцию указанной квартиры в нежилое помещение - под магазин, с организацией входа в магазин посредством демонтажа части железобетонного ограждения балкона на ширину 0,9 м. План устройства входа и перепланировка квартиры под магазин был разработан Архитектурно-планировочным бюро АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в мае 1994 г., согласован с начальником оперативного отдела Администрации города, директором МП ПЭТ, главным врачом ГЦ ГСЭН, начальником 1-го отряда ВПО, председателем городского комитета охраны природы, начальником ЖЭК-6, представителем администрации МКР НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальником управления "Волгодонскмежрайгаз". С 1994 г. и до настоящего времени нежилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, используется под помещение магазина. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФГУП "РТИ-Федеральное БТИ" предоставил истцу технический паспорт на нежилое помещение, согласно которого помещению присвоен литер А N III, указаны площади: общая - 62,6 кв. м, основная 15,8 кв. м, подсобная - 46,8 кв. м, лоджия - 1,7 кв. м. Место жительства бывших собственников помещения ему не известно. Изменения объекта капитального строительства не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 5 декабря 2011 года удовлетворены исковые требования Б. к Администрации города Волгодонска, Ш.М., Ш.С., Ш.Д., Ш.Д., третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании права собственности на нежилое помещение; признано за Б. право собственности на нежилое помещение N III, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 62,6 кв. м.
На данное решение подана кассационная жалоба представителем Администрации г. Волгодонска, в которой ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на то, что согласно ст. 239 действовавшего на момент заключения договора Закона РСФСР от 11.1964 "Об утверждении ГК РСФСР" "Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского (ФИО)1 народных депутатов. Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора". Согласно абзацу 2 ст. 135 ГК РСФСР "Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации". Представляемый Истцом договор купли-продажи является недействительным, так как договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Выход из реконструированного нежилого помещения осуществляется с использованием земельного участка, который, в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Согласия собственников истцом получено не было. (ФИО)4 просил признать за ним право собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение руководствуясь статьей 222 ГК РФ. Несмотря на то, что истец сформировал свои исковые требования, которые заключались в признании за ним права собственности на самовольную постройку, суд вышел за пределы рассмотрения исковых требований и признал право собственности за (ФИО)4 в силу приобретательной давности, при этом ничем это не мотивировал. В решении от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА суд указал, что представитель Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, однако представителем Администрации было подано ходатайство не о рассмотрении дела в отсутствие, а о проведении одного судебного заседания, назначенного на 14 ч. 00 мин. на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в отсутствие в связи с невозможностью явки. Суд вынес определение о назначении строительно-технической экспертизы помещения в отсутствие Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Суд не направил Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключение эксперта. При принятии решения об удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности суд руководствовался статьей 234 ГК РФ и пунктом 15 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Таким образом, суд должен установить факт добросовестного, открытого и непрерывного пользования спорным имуществом как своим. Рассматривая вопрос о добросовестности, истец сам не отрицал, что в данном случае имеет место самовольная постройка. Однако, как оказывает судебная практика, наличие признаков самовольной постройки препятствует признанию права собственности в силу приобретательской давности, поскольку возведение самовольной постройки по определению является нарушением законодательства и не отвечает признаку добросовестности. Истцом не представлены документы, подтверждающие бремя содержания имущества, в течение всего срока, указанного в исковом заявлении, то есть, начиная с 1993 года. В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 14 ЖК РФ, п. 1 ст. 23 ЖК согласование переустройства и перепланировки, а также перевода жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Данная статья указывает на то, что нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, в том числе, требующих переустройства и (или) перепланировки. Порядок перевода жилого помещения в нежилое, и наоборот, а также порядок переустройства, перепланировки помещений в городе Волгодонске утверждены решением Волгодонской городской Думы от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования "Город Волгодонск". Истец, изначально требуя признания права собственности на спорное помещение в реконструированном состоянии, предпринимает попытки подменить судебным решением соответствующие действия и решения административных органов об изменении параметров и целевого назначения спорного объекта, что недопустимо.
В судебное заседание явился (ФИО)4, просил оставить решение суда без изменения, поддержав доводы, изложенные в решении суда.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Б., судебная коллегия полагает, что решение Волгодонского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.12.2011 года подлежит отмене по следующим основаниям.
Постановляя решение, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 209, 218, 222, 234 ГК РФ, п. 15 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между (ФИО)4 и (ФИО)8, (ФИО)7, (ФИО)6 (ФИО)6, и удостоверенного нотариально за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, (ФИО)4 приобрел квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, как и право собственности (ФИО)4 Вместе с тем, (ФИО)4 с указанного времени стал владеть данным имуществом как своим собственным.
Данный вывод суда неправомерен, поскольку в силу ст. 239 ГК РСФСР (действовавшего на момент заключения договора) "Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского (ФИО)1 народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора".
В соответствии со ст. 135 ГК РСФСР "Право собственности у приобретателя имущества по договору (а у государственных организаций - право оперативного управления имуществом) возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации".
Аналогичные нормы предусмотрены Гражданским кодексом РФ, действующим на настоящий момент.
В силу ст. 550 ГК РФ "Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность".
В соответствии со ст. 558 ГК РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
Исходя из изложенного, (ФИО)4 не приобрел права собственности на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, так как договор купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно является недействительным и не влечет юридических последствий.
Суд пришел к выводу о том, что поскольку проект перепланировки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, был согласован с начальником архитектуры и градостроительства, а также начальником оперативного отдела Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, данное обстоятельство следует расценивать как наличие согласования произведенной перепланировки и перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Вывод суда неправомерен, поскольку в силу ст. 9 ЖК РСФСР "Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 настоящего Кодекса. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций".
Согласно ст. 8 ЖК РСФСР "Периодически, в сроки, устанавливаемые (ФИО)1, производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению (ФИО)1 Министров автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного (ФИО)1 народных депутатов, (ФИО)1 народных депутатов автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и Ленинградского городских (ФИО)1 народных депутатов".
В соответствии со 23 ЖК РФ (действующего в настоящее время) "1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
На основании ст. 24 ЖК РФ "Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке".
Кроме того, решением Волгодонской городской Думы от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования "Город Волгодонск".
Из материалов дела следует, что установленный законом (действующим как на момент заключения договора, так и на настоящий момент) порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение истцом не соблюден.
Из материалов дела вообще не усматривается, что (ФИО)4 в установленном законом порядке обращался в компетентные органы с заявлением о переводе жилой квартиры в нежилое помещение. Имеющиеся в материалах дела схема генплана, план магазина, на которые ссылается суд, свидетельствуют лишь о разработке и согласовании плана магазина, но не о согласовании перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Суд пришел к выводу о том, что в результате перепланировки и перевода квартиры в нежилое помещение был создан новый объект - помещение литер А N III общей площадью 62,6 кв. м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, при этом сведений о зарегистрированных правах на данный объект в ЕГРП не имеется.
Вывод суда неправомерен, так как (ФИО)4 не был создан новый объект, им произведена самовольная перепланировка, переустройство жилой квартиры. В соответствии со справкой отделения ФБТИ по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН спорное помещение зарегистрировано на праве собственности за (ФИО)7, (ФИО)8, (ФИО)6, (ФИО)6 на основании договора на передачу квартиры в собственность от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Представленные истцом документы, а также заключение эксперта (ФИО)5 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА свидетельствуют лишь о произведении истцом перепланировки, переустройстве жилого помещения, а не о создании нового объекта.
Суд пришел к выводу, что приобретя по договору купли-продажи квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, (ФИО)4 стал добросовестно, открыто и непрерывно владеть им как своим собственным в течение 18 лет, не по договору, сославшись на то, что реконструкция помещения соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в результате реконструкции присоединение к части общего имущества не имелось.
Вывод суда неправомерен, поскольку (ФИО)4 в исковом заявлении и в своих пояснениях, основывал свои требования именно на том, что он приобрел спорное имущество и стал его собственником и соответственно владел им на основании договора купли-продажи. К такому же выводу пришел и суд первой инстанции ранее в мотивировочной части решения.
В силу 234 ГК РФ "1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации".
В п. 15 Постановления Пленума ВС РФ Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА разъяснено, что "В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)".
Кроме того, (ФИО)4 в своих исковых требованиях и пояснениях не ставил вопрос о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, а просил рассмотреть его требования в порядке ст. 222 ГК РФ. Суд в данном случае вышел за пределы исковых требований (ФИО)4
Суд сослался на то, что отсутствие своевременной регистрации права собственности за (ФИО)4 на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который ее впоследствии реконструировал и переоборудовал в нежилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, объективно не позволяет ему в настоящее время реализовать свои права как собственника объекта, без судебного решения.
Данные доводы суда необоснованны, поскольку у истца отсутствует право собственности на спорное недвижимое имущество, следовательно, он не может реализовать права собственника.
Судебная коллегия полагает возможным постановить новое решение, которым отказать (ФИО)4 в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
(ФИО)4 в своих исковых требованиях и пояснениях ставил вопрос о признании за ним права собственности на нежилое помещение в порядке ст. 222 ГК РФ.
В силу ст. 222 ГК РФ "Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".
В Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА разъяснено, что "Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ)".
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ "реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов".
Исходя из изложенного, требования (ФИО)4 не подлежат разрешению в порядке ст. 222 ГК РФ, поскольку им не создан новый объект, им произведена самовольная перепланировка, переустройство жилой квартиры. В соответствии со справкой отделения ФБТИ по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН спорное помещение зарегистрировано на праве собственности за (ФИО)7, (ФИО)8, (ФИО)6, (ФИО)6 на основании договора на передачу квартиры в собственность от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Представленные истцом документы, а также заключение эксперта (ФИО)5 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА свидетельствуют лишь о произведении истцом перепланировки, переустройстве жилого помещения, а не о создании нового объекта.
Из материалов дела усматривается, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен между (ФИО)4 и (ФИО)8, (ФИО)7, (ФИО)6 (ФИО)6, договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, как и право собственности (ФИО)4
В силу ст. 239 ГК РСФСР (действовавшего на момент заключения договора) "Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского (ФИО)1 народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора".
В соответствии со ст. 135 ГК РСФСР "Право собственности у приобретателя имущества по договору (а у государственных организаций - право оперативного управления имуществом) возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации".
Аналогичные нормы предусмотрены Гражданским кодексом РФ, действующим на настоящий момент.
В силу ст. 550 ГК РФ "Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность".
В соответствии со ст. 558 ГК РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
Исходя из изложенного, (ФИО)4 не приобрел права собственности на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, так как договор купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно данный договор является недействительным и не влечет юридических последствий.
В силу ст. 9 ЖК РСФСР "Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 настоящего Кодекса. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций".
Согласно ст. 8 ЖК РСФСР "Периодически, в сроки, устанавливаемые (ФИО)1, производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению (ФИО)1 Министров автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного (ФИО)1 народных депутатов, (ФИО)1 народных депутатов автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и Ленинградского городских (ФИО)1 народных депутатов".
В соответствии со 23 ЖК РФ (действующего в настоящее время) "1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
На основании ст. 24 ЖК РФ "Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке".
Кроме того, решением Волгодонской городской Думы от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования "Город Волгодонск".
Установленный законом (действующим как на момент заключения договора, так и на настоящий момент) порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение истцом не соблюден.
Из материалов дела вообще не усматривается, что (ФИО)4 в установленном законом порядке обращался в компетентные органы с заявлением о переводе жилой квартиры в нежилое помещение. Имеющиеся в материалах дела схема генплана, план магазина, на которые ссылается суд, свидетельствуют лишь о разработке и согласовании плана магазина, но не о согласовании перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Кроме того, заключением эксперта (ФИО)5 по результатам строительно-технической экспертизы помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА установлено, что (ФИО)4 организован отдельный самостоятельный вход/выход со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в связи с переоборудованием балкона в холодный коридор (тамбур). Из представленного истцом плана магазина явно видно, что выход из реконструированного нежилого помещения осуществляется с использованием земельного участка, который, в силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из материалов дела усматривается, что согласия собственников истцом получено не было, в связи с чем, признании за истцом права собственности на перепланированное, реконструированное нежилое помещение затрагивает права всех собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, положенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Доводы истца о том, что он не может признать право собственности на квартиру, так как данная квартира как объект прав не существует, не могут быть приняты, поскольку выше было указано на то, что новый объект истцом не был создан, доказательств же невозможности приведения данного недвижимого имущество в первоначальное положение не представлено.
Исходя из изложенного исковые требования (ФИО)4 не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры, что влечет недействительность данного договора, истцом не создан новый объект, право собственности на который может быть установлено в порядке ст. 222 ГК РФ, истцом не соблюден установленный законом порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ
определила:
Решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 5 декабря 2011 года отменить, вынести новое решение, которым отказать Б. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на нежилое помещение N III, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3557
Разделы:Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2012 г. по делу N 33-3557
Судья: Журба О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Будаева В.В.,
судей Фетинга Н.Н., Руденко Т.В.,
при секретаре П.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Будаева В.В. гражданское дело по исковому заявлению Б. к Администрации г. Волгодонска, Ш.М., Ш.С., Ш.Д., Ш.Д., третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании права собственности на нежилое помещение по кассационной жалобе представителя Администрации г. Волгодонска на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 5 декабря 2011 года
установила:
Б. обратился в Волгодонский районный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Волгодонска, Ш.М. о признании права собственности на самовольно реконструируемое нежилое помещение N III, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ссылаясь на следующие обстоятельства.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)4 приобрел у семьи (ФИО)6 квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 61,4 кв. м. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, однако, в установленном порядке зарегистрирован в БТИ не был. В мае 1994 г. истец, имеющий в тот момент статус индивидуального предпринимателя, произвел реконструкцию указанной квартиры в нежилое помещение - под магазин, с организацией входа в магазин посредством демонтажа части железобетонного ограждения балкона на ширину 0,9 м. План устройства входа и перепланировка квартиры под магазин был разработан Архитектурно-планировочным бюро АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в мае 1994 г., согласован с начальником оперативного отдела Администрации города, директором МП ПЭТ, главным врачом ГЦ ГСЭН, начальником 1-го отряда ВПО, председателем городского комитета охраны природы, начальником ЖЭК-6, представителем администрации МКР НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальником управления "Волгодонскмежрайгаз". С 1994 г. и до настоящего времени нежилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, используется под помещение магазина. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФГУП "РТИ-Федеральное БТИ" предоставил истцу технический паспорт на нежилое помещение, согласно которого помещению присвоен литер А N III, указаны площади: общая - 62,6 кв. м, основная 15,8 кв. м, подсобная - 46,8 кв. м, лоджия - 1,7 кв. м. Место жительства бывших собственников помещения ему не известно. Изменения объекта капитального строительства не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 5 декабря 2011 года удовлетворены исковые требования Б. к Администрации города Волгодонска, Ш.М., Ш.С., Ш.Д., Ш.Д., третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании права собственности на нежилое помещение; признано за Б. право собственности на нежилое помещение N III, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 62,6 кв. м.
На данное решение подана кассационная жалоба представителем Администрации г. Волгодонска, в которой ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на то, что согласно ст. 239 действовавшего на момент заключения договора Закона РСФСР от 11.1964 "Об утверждении ГК РСФСР" "Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского (ФИО)1 народных депутатов. Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора". Согласно абзацу 2 ст. 135 ГК РСФСР "Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации". Представляемый Истцом договор купли-продажи является недействительным, так как договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Выход из реконструированного нежилого помещения осуществляется с использованием земельного участка, который, в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Согласия собственников истцом получено не было. (ФИО)4 просил признать за ним право собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение руководствуясь статьей 222 ГК РФ. Несмотря на то, что истец сформировал свои исковые требования, которые заключались в признании за ним права собственности на самовольную постройку, суд вышел за пределы рассмотрения исковых требований и признал право собственности за (ФИО)4 в силу приобретательной давности, при этом ничем это не мотивировал. В решении от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА суд указал, что представитель Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, однако представителем Администрации было подано ходатайство не о рассмотрении дела в отсутствие, а о проведении одного судебного заседания, назначенного на 14 ч. 00 мин. на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в отсутствие в связи с невозможностью явки. Суд вынес определение о назначении строительно-технической экспертизы помещения в отсутствие Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Суд не направил Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключение эксперта. При принятии решения об удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности суд руководствовался статьей 234 ГК РФ и пунктом 15 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Таким образом, суд должен установить факт добросовестного, открытого и непрерывного пользования спорным имуществом как своим. Рассматривая вопрос о добросовестности, истец сам не отрицал, что в данном случае имеет место самовольная постройка. Однако, как оказывает судебная практика, наличие признаков самовольной постройки препятствует признанию права собственности в силу приобретательской давности, поскольку возведение самовольной постройки по определению является нарушением законодательства и не отвечает признаку добросовестности. Истцом не представлены документы, подтверждающие бремя содержания имущества, в течение всего срока, указанного в исковом заявлении, то есть, начиная с 1993 года. В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 14 ЖК РФ, п. 1 ст. 23 ЖК согласование переустройства и перепланировки, а также перевода жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Данная статья указывает на то, что нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, в том числе, требующих переустройства и (или) перепланировки. Порядок перевода жилого помещения в нежилое, и наоборот, а также порядок переустройства, перепланировки помещений в городе Волгодонске утверждены решением Волгодонской городской Думы от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования "Город Волгодонск". Истец, изначально требуя признания права собственности на спорное помещение в реконструированном состоянии, предпринимает попытки подменить судебным решением соответствующие действия и решения административных органов об изменении параметров и целевого назначения спорного объекта, что недопустимо.
В судебное заседание явился (ФИО)4, просил оставить решение суда без изменения, поддержав доводы, изложенные в решении суда.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Б., судебная коллегия полагает, что решение Волгодонского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.12.2011 года подлежит отмене по следующим основаниям.
Постановляя решение, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 209, 218, 222, 234 ГК РФ, п. 15 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между (ФИО)4 и (ФИО)8, (ФИО)7, (ФИО)6 (ФИО)6, и удостоверенного нотариально за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, (ФИО)4 приобрел квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, как и право собственности (ФИО)4 Вместе с тем, (ФИО)4 с указанного времени стал владеть данным имуществом как своим собственным.
Данный вывод суда неправомерен, поскольку в силу ст. 239 ГК РСФСР (действовавшего на момент заключения договора) "Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского (ФИО)1 народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора".
В соответствии со ст. 135 ГК РСФСР "Право собственности у приобретателя имущества по договору (а у государственных организаций - право оперативного управления имуществом) возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации".
Аналогичные нормы предусмотрены Гражданским кодексом РФ, действующим на настоящий момент.
В силу ст. 550 ГК РФ "Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность".
В соответствии со ст. 558 ГК РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
Исходя из изложенного, (ФИО)4 не приобрел права собственности на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, так как договор купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно является недействительным и не влечет юридических последствий.
Суд пришел к выводу о том, что поскольку проект перепланировки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, был согласован с начальником архитектуры и градостроительства, а также начальником оперативного отдела Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, данное обстоятельство следует расценивать как наличие согласования произведенной перепланировки и перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Вывод суда неправомерен, поскольку в силу ст. 9 ЖК РСФСР "Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 настоящего Кодекса. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций".
Согласно ст. 8 ЖК РСФСР "Периодически, в сроки, устанавливаемые (ФИО)1, производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению (ФИО)1 Министров автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного (ФИО)1 народных депутатов, (ФИО)1 народных депутатов автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и Ленинградского городских (ФИО)1 народных депутатов".
В соответствии со 23 ЖК РФ (действующего в настоящее время) "1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
На основании ст. 24 ЖК РФ "Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке".
Кроме того, решением Волгодонской городской Думы от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования "Город Волгодонск".
Из материалов дела следует, что установленный законом (действующим как на момент заключения договора, так и на настоящий момент) порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение истцом не соблюден.
Из материалов дела вообще не усматривается, что (ФИО)4 в установленном законом порядке обращался в компетентные органы с заявлением о переводе жилой квартиры в нежилое помещение. Имеющиеся в материалах дела схема генплана, план магазина, на которые ссылается суд, свидетельствуют лишь о разработке и согласовании плана магазина, но не о согласовании перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Суд пришел к выводу о том, что в результате перепланировки и перевода квартиры в нежилое помещение был создан новый объект - помещение литер А N III общей площадью 62,6 кв. м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, при этом сведений о зарегистрированных правах на данный объект в ЕГРП не имеется.
Вывод суда неправомерен, так как (ФИО)4 не был создан новый объект, им произведена самовольная перепланировка, переустройство жилой квартиры. В соответствии со справкой отделения ФБТИ по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН спорное помещение зарегистрировано на праве собственности за (ФИО)7, (ФИО)8, (ФИО)6, (ФИО)6 на основании договора на передачу квартиры в собственность от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Представленные истцом документы, а также заключение эксперта (ФИО)5 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА свидетельствуют лишь о произведении истцом перепланировки, переустройстве жилого помещения, а не о создании нового объекта.
Суд пришел к выводу, что приобретя по договору купли-продажи квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, (ФИО)4 стал добросовестно, открыто и непрерывно владеть им как своим собственным в течение 18 лет, не по договору, сославшись на то, что реконструкция помещения соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в результате реконструкции присоединение к части общего имущества не имелось.
Вывод суда неправомерен, поскольку (ФИО)4 в исковом заявлении и в своих пояснениях, основывал свои требования именно на том, что он приобрел спорное имущество и стал его собственником и соответственно владел им на основании договора купли-продажи. К такому же выводу пришел и суд первой инстанции ранее в мотивировочной части решения.
В силу 234 ГК РФ "1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации".
В п. 15 Постановления Пленума ВС РФ Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА разъяснено, что "В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)".
Кроме того, (ФИО)4 в своих исковых требованиях и пояснениях не ставил вопрос о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, а просил рассмотреть его требования в порядке ст. 222 ГК РФ. Суд в данном случае вышел за пределы исковых требований (ФИО)4
Суд сослался на то, что отсутствие своевременной регистрации права собственности за (ФИО)4 на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который ее впоследствии реконструировал и переоборудовал в нежилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, объективно не позволяет ему в настоящее время реализовать свои права как собственника объекта, без судебного решения.
Данные доводы суда необоснованны, поскольку у истца отсутствует право собственности на спорное недвижимое имущество, следовательно, он не может реализовать права собственника.
Судебная коллегия полагает возможным постановить новое решение, которым отказать (ФИО)4 в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
(ФИО)4 в своих исковых требованиях и пояснениях ставил вопрос о признании за ним права собственности на нежилое помещение в порядке ст. 222 ГК РФ.
В силу ст. 222 ГК РФ "Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".
В Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА разъяснено, что "Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ)".
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ "реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов".
Исходя из изложенного, требования (ФИО)4 не подлежат разрешению в порядке ст. 222 ГК РФ, поскольку им не создан новый объект, им произведена самовольная перепланировка, переустройство жилой квартиры. В соответствии со справкой отделения ФБТИ по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН спорное помещение зарегистрировано на праве собственности за (ФИО)7, (ФИО)8, (ФИО)6, (ФИО)6 на основании договора на передачу квартиры в собственность от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Представленные истцом документы, а также заключение эксперта (ФИО)5 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА свидетельствуют лишь о произведении истцом перепланировки, переустройстве жилого помещения, а не о создании нового объекта.
Из материалов дела усматривается, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен между (ФИО)4 и (ФИО)8, (ФИО)7, (ФИО)6 (ФИО)6, договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, как и право собственности (ФИО)4
В силу ст. 239 ГК РСФСР (действовавшего на момент заключения договора) "Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского (ФИО)1 народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора".
В соответствии со ст. 135 ГК РСФСР "Право собственности у приобретателя имущества по договору (а у государственных организаций - право оперативного управления имуществом) возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации".
Аналогичные нормы предусмотрены Гражданским кодексом РФ, действующим на настоящий момент.
В силу ст. 550 ГК РФ "Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность".
В соответствии со ст. 558 ГК РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
Исходя из изложенного, (ФИО)4 не приобрел права собственности на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, так как договор купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно данный договор является недействительным и не влечет юридических последствий.
В силу ст. 9 ЖК РСФСР "Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 настоящего Кодекса. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций".
Согласно ст. 8 ЖК РСФСР "Периодически, в сроки, устанавливаемые (ФИО)1, производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению (ФИО)1 Министров автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного (ФИО)1 народных депутатов, (ФИО)1 народных депутатов автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и Ленинградского городских (ФИО)1 народных депутатов".
В соответствии со 23 ЖК РФ (действующего в настоящее время) "1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
На основании ст. 24 ЖК РФ "Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке".
Кроме того, решением Волгодонской городской Думы от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования "Город Волгодонск".
Установленный законом (действующим как на момент заключения договора, так и на настоящий момент) порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение истцом не соблюден.
Из материалов дела вообще не усматривается, что (ФИО)4 в установленном законом порядке обращался в компетентные органы с заявлением о переводе жилой квартиры в нежилое помещение. Имеющиеся в материалах дела схема генплана, план магазина, на которые ссылается суд, свидетельствуют лишь о разработке и согласовании плана магазина, но не о согласовании перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Кроме того, заключением эксперта (ФИО)5 по результатам строительно-технической экспертизы помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА установлено, что (ФИО)4 организован отдельный самостоятельный вход/выход со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в связи с переоборудованием балкона в холодный коридор (тамбур). Из представленного истцом плана магазина явно видно, что выход из реконструированного нежилого помещения осуществляется с использованием земельного участка, который, в силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из материалов дела усматривается, что согласия собственников истцом получено не было, в связи с чем, признании за истцом права собственности на перепланированное, реконструированное нежилое помещение затрагивает права всех собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, положенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Доводы истца о том, что он не может признать право собственности на квартиру, так как данная квартира как объект прав не существует, не могут быть приняты, поскольку выше было указано на то, что новый объект истцом не был создан, доказательств же невозможности приведения данного недвижимого имущество в первоначальное положение не представлено.
Исходя из изложенного исковые требования (ФИО)4 не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры, что влечет недействительность данного договора, истцом не создан новый объект, право собственности на который может быть установлено в порядке ст. 222 ГК РФ, истцом не соблюден установленный законом порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ
определила:
Решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 5 декабря 2011 года отменить, вынести новое решение, которым отказать Б. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на нежилое помещение N III, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)