Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Щелокаевой Т.А.,
судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Замятиной Р.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Символ-2" (ОГРН: 1027600625580; ИНН 7603012986)
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2013 по делу N А82-14705/2012, принятое судом в составе судьи Лапочкиной И.М.,
по иску открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" (ОГРН: 1077602005216; ИНН: 7602063917)
к обществу с ограниченной ответственностью "Символ-2" (ОГРН: 1027600625580; ИНН 7603012986)
третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН: 1027600684100; ИНН: 7601000992)
о взыскании 1 017 436 рублей 90 копеек
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" (далее - истец, управляющая организация, ОАО "Управдом Дзержинского района") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением от 31.10.2012 N 02-01/1127 к обществу с ограниченной ответственностью Символ-2" (далее - заявитель, ответчик, общество, ООО "Символ-2") о взыскании 1 017 436 рублей 90 копеек, в том числе 757 785 рублей 05 копеек долга по оплате коммунальных услуг и услуг за содержание, текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома N 89 по Тутаевскому шоссе города Ярославля (далее также - многоквартирный жилой дом, жилой дом, МКД, дом N 89) за период с 01.08.2008 по 30.09.2012 и 259 651 рубля 85 копеек пени по состоянию на 25.10.2012.
После уточнения, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец просил взыскать с ответчика 527 869 рублей 83 копейки долга за период с 01.12.2009 по 30.09.2012, 99 422 рублей 64 копеек пени по состоянию на 25.10.2012.
Исковые требования основаны на положениях договора управления многоквартирным домом от 19.12.2007 (далее - договор, договор управления), статей 12, 210, 249, 309, 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 153, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и мотивированы неисполнением со стороны ответчика, являющегося собственником нежилых помещений в МКД площадью 670,5 кв. м, денежного обязательства по оплате оказанных в спорный период услуг.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - третье лицо, Комитет)
Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.07.2013 исковые требования ОАО "Управдом Дзержинского района" удовлетворены частично, с ООО "Символ-2" в пользу истца взыскан долг в размере 405 718 рублей 96 копеек за услуги по содержанию общего имущества, оказанные с 17.12.2010 по 30.09.2012 и за коммунальные услуги, оказанные с 01.12.2009 по 16.12.2010, пени в размере 73 783 рублей 53 копеек за, а также расходы по уплате государственной пошлины.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции согласился с позицией истца о наличии у ответчика обязанности оплатить оказанные управляющей организацией в спорный период услуги, при этом приняв во внимание довод ответчика о том, что в полном объеме расходы по содержанию имущества он должен нести с момента государственной регистрации права, а также не учтенные управляющей организацией при подаче иска платежи.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Символ-2" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт Арбитражного суда Ярославской области отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что при вынесении решения суд первой инстанции не учел тот факт, что часть помещений ответчика являются фактически отдельно стоящим зданием. Кроме этого ответчиком заявлялось об уплате 300 000 рублей 00 копеек истцу за 2010, 2011 годы, однако суд, не принял их во внимание, указав, что в платежных поручениях отсутствует назначение платежа.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил. Комитет в представленном отзыве считает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным.
Участники процесса явку представителей в суде не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ. На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
В порядке статьи 18 АПК РФ распоряжением председателя Второго Арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 произведена замена судьи Малых Е.Г. на судью Савельева А.Б., в связи с чем судебное разбирательство в процессе рассмотрения дела произведено с самого начала.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2013 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в период с 30.11.2007 по 10.12.2007 в доме N 89 по Тутаевскому шоссе города Ярославля проходило заочное голосование собственников жилых и нежилых помещений, правомочность которого подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования от 18.12.2007 N 127/02 (т. 1, л.д. 98-99). По результатам заочного голосования принято решение избрать ОАО "Управдом Дзержинского района" в качестве управляющей организации МКД и утвердить договор управления с последней.
19.12.2007 между управляющей организацией (исполнитель) и собственниками помещений МКД заключен договор управления (т. 1, л.д. 32-39, 92-97), целью которого является обеспечение надлежащего содержания общего долевого имущества в доме, предоставление собственникам коммунальных услуг и услуг по управлению МКД в соответствии с требованиями жилищного законодательства (раздел 2 договора).
Собственники передают, а исполнитель принимает на себя полномочия по управлению МКД, а именно: выбор обслуживающих, ресурсоснабжающих и прочих организацией, а также заключение с ними договоров от имени и за счет собственников; выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту, капитальному ремонту общего имущества в МКД, самостоятельно и в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени и за счет собственников договоров с обслуживающими организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту; контроль за исполнением договорных обязательств обслуживающими, ресурсоснабжающими и прочими организациями, в том числе объема, качества и сроков предоставлению собственникам жилищных, коммунальных и прочих услуг; приемку работ и услуг, выполненных и оказанных по заключенным договорам; начисление, сбор и перерасчет платежей собственников за содержание, текущий и капитальный ремонту, коммунальные и прочие услуги, с правом передачи этих полномочий по договору третьим лицам; реализацию мероприятий по ресурсоснабжению; распоряжение общим имуществом (размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т.д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели, устанавливаемые собственниками; составление перечня общего имущества; выполнение иных функций в соответствии с решениями общего собрания собственников; оказание прочих услуг собственникам (пункты 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.18, 3.1.19, 3.1.20, 3.1.22 договора).
Состав общего имущества и граница эксплуатационной ответственности в договоре определены приложением N 1 в соответствии с техническим паспортом на жилой дом и сведений государственного кадастрового учета. Состав общего имущества и граница эксплуатационной ответственности могут быть изменены на общем собрании собственников. Перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества определен в приложении N 2. Данный перечень может быть изменен на общем собрании собственников. Коммунальные и дополнительные услуги, указанные в приложении N 3, предоставляются собственникам соответствующими организациями. Данный перечень может быть изменен на общем собрании собственников (пункты 3.2, 3.3, 3.4 договора).
В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6 договора исполнитель обязуется принять полномочия по управлению МКД; исполнять обязательства, предусмотренные договором, в порядке, определенным законодательством, в пределах предоставленных полномочий и фактического объема финансирования собственниками; согласовывать с уполномоченными представителями собственников работы по выполнению договора; предоставлять годовой отчет об исполнении предмета договора на общих собраниях собственников (либо их представителей) помещений в МКД, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации; информировать собственников об изменении размеров платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о сроках и продолжительности отключений и ограничений для проведения ремонтных работ за 10 суток путем размещения соответствующей информации на досках объявлений дома.
Собственники обязуются, в частности, передать исполнителю полномочия по управлению МКД; вносить плату за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные и прочие услуги в порядке и сроки, предусмотренные договором; соблюдать права и законные интересы соседей, соблюдать Правила пользования помещениями, а также Правила пользования и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; не передавать полномочия по договору другим организациям (пункты 4.3.1, 4.3.2, 4.3.7, 4.3.15 договора).
Пунктами 4.2.5, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5, 4.4.7, 4.4.8 договора предусмотрено право исполнителя требовать внесения платы за потребленные жилищные и коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актам и договором, уплаты неустоек (штрафов, пеней). Собственники вправе требовать от исполнителя исполнения своих обязательств по договору в пределах предоставленных полномочий; получать в необходимых объемах услуги по содержанию и ремонту жилья, коммунальные услуги надлежащего качества; получать от исполнителя информацию об объемах и качестве услуг, условиях их предоставления, изменения размера и порядка их оплаты; получать от исполнителя информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ; получать от исполнителя сведения о состоянии расчетов по оплате жилья и коммунальных услуг (лично или через своего представителя); проверять объемы, качество и периодичность оказания услуги выполнения работ.
Согласно пунктам 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.8, 5.9, 5.10 договора плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в МКД включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Размер платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества принимается сроком не менее чем на один год в размере, установленном органом местного самоуправления для многоквартирных домов, не выбравших способ управления или не определившихся с размером платы. Размер платы за коммунальные услуги устанавливается по единым тарифам для всех собственников и пользователей помещений. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным на основании действующего законодательства Российской Федерации, и определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления. Плата вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата. При неполучении платежного документа, неправильном начислении платежей собственники обязаны срочно обратиться к исполнителю. Собственник обязаны оплатить оказанные услуги согласно извещению от исполнителя до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
В случае невнесения в установленный договором срок платы за услуги собственники уплачивают исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 ЖК РФ (пункт 6.2.1 договора).
В силу пунктов 7.1, 7.2 договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение одного года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за два месяца до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
На основании договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2004 N 10433-1 с Комитетом, действовавшим от имени города Ярославля (т. 2, л.д. 9-17), ответчик с 01.06.2004 являлся арендатором недвижимого имущества (части здания, состоящую из нежилых помещений 1-го этаж, инв. N 16806, лит. А, пом. 1-36) общей площадью 688,80 кв. м (полностью обустроенное), расположенного по адресу: Ярославская область, город Ярославль, Дзержинский район, Тутаевское шоссе, д. 89, для использования под торговый комплекс.
11.06.2010 году в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения ООО "Символ-2" заключило с Комитетом, действовавшим от имени города Ярославля, договор купли-продажи (т. 1, л.д. 120-122, т. 3, л.д. 57-59), согласно которому ответчик приобрел недвижимое имущество - нежилые помещения первого этажа NN 1-4, 6, 9-23, 25-32, 34, 35, 37, 38 общей площадью 670,5 кв. м (т. 2, л.д. 3), расположенные по адресу: Ярославская область, город Ярославль, Дзержинский район, Тутаевское шоссе, д. 89 (далее - помещения, объекты).
11.06.2010 стороны договора купли-продажи подписали передаточный акт (т. 1, л.д. 123, т. 3, л.д. 60).
17.12.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 76-76-18/030/2010-124 о государственной регистрации права собственности на помещения за ответчиком, ООО "Символ-2" выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2010 серии 76-АБ N 285259 (т. 1, л.д. 48-49).
В период 01.12.2009 по 30.09.2012, реализуя полномочия по управлению многоквартирным жилым домом, истец оказывал коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества дома N 89, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. За оказанные в спорный период услуги ОАО "Управдом Дзержинского района" начислило ООО "Символ-2" и предъявило к оплате ответчику счета-фактуры (т. 1, л.д. 75, 124-148, т. 2, л.д. 24-54, 72, 76, 78, 80, 83-96, 111-118, т. 3, л.д. 12-33).
В связи с неоплатой оказанных услуг в добровольном порядке, в частности, в сроки, установленные истцом в претензиях от 14.09.2010 N 02-01/4111, от 06.05.2011 N б/н, от 08.08.2011 N 01-23/1439, от 26.12.2011 N 01-23/2303 от 12.02.2013 N 573/13-01 (т. 1, л.д. 54, 56-59, 70-72), невыполнением ответчиком условий гарантийного письма от 10.03.2011 (т. 1, л.д. 55), отказом от предложений ОАО "Управдом Дзержинского района" заключить самостоятельный договор (т. 1,л.д.60-66, 103) не подписанием актов выполненных работ и актов сверок (т. 1, л.д. 69, 73-74, 76, 78-80) истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением о взыскании суммы долга и пеней.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Пункт 1 статьи 8 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в частности, собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По своей правовой конструкции договор управления является договором присоединения (пункт 1 статьи 428 ГК РФ), поскольку он действует на условиях, утвержденных общим собранием собственников, и ООО "Символ-2", став с 17.12.2010 собственником помещений в МКД, фактически присоединился к договору управления с принятием на себя всех прав и обязанностей в его рамках. Следовательно, по смыслу приведенных норм отношения между истцом, как управляющей организацией, и ответчиком, как собственником помещений в МКД, регулируются положениями договоров. Отсутствие самостоятельного договора между сторонами в рассматриваемом случае не освобождает заявителя нести обязанности в рамках договоров управления, что, исходя из доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, а также апелляционной жалобы, ответчиком не отрицается.
Вместе с тем заявитель настаивает, что должен нести обязанности, оплачивая оказанные истцом услуги за содержание и ремонт общего имущества МКД, только в части встроенных помещений дома N 89, кратной 151,1 кв. м (т. 1, л.д. 100, 114-115, т. 3, л.д. 40-41). Сослался на справку БТИ от 19.02.2013 (т. 1, л.д. 149), согласно которой площадь встроенных помещений в жилом доме составляет 151,1 кв. м, а площадь пристроенных помещений составляет 519,4 кв. м, при этом пристроенные помещения имеют отдельно от жилого дома фундамент, стены и крышу являются отдельным конструктивным элементом. Заявитель самостоятельно несет бремя содержания данной части помещения.
Проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ приведенный в жалобе довод ООО "Символ-2" о том, что пристроенные помещения площадью 519,4 кв. м являются самостоятельными объектами и обслуживаются отдельно от дома, отклоняется, как противоречащий материалам дела. Согласно плану первого этажа многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 51, т. 3, л.д. 17), его экспликации (т. 1, л.д. 52-53), письмам БТИ от 12.09.2007 N 3012, от 19.02.2013 (т. 1, л.д. 149, т. 2, л.д. 3) помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности являются частью дома N 89, спроектированного как единый комплекс. Площадь помещений ООО "Символ-2" включена в состав общей площади МКД.
Также в свидетельстве о государственной регистрации права ООО "Символ-2" на помещения последние поименованы как помещения, назначение нежилое, общая площадь 670,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-4, 6, 9-23, 25-32, 34, 35, 37, 38 адрес: Ярославская область, город Ярославль, Дзержинский район, Тутаевское шоссе, д. 89, с единым кадастровым (или условным) номером 76:23:010000:0000:000016806\\\\0001:2001. Следовательно, помещения ответчика в его пристроенной части не являются самостоятельными (отдельно стоящими) объектам, в связи с чем их обслуживание невозможно отдельно от обслуживания жилого дома.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение общества, принадлежащее ответчику, является частью многоквартирного жилого дома, конструктивно неотделимо от него, не является автономным, верен, а доводы апелляционной жалобы об обратном - несостоятельны.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244, 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Как следует из материалов дела начисление ОАО "Управдом Дзержинского района" производилось истцом, исходя из занимаемой ответчиком площади в многоквартирном жилом доме, с применением установленных в спорный период тарифов.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.
Доказательств оплаты в предъявленном размере долга ответчиком истцу за оказанные услуги в деле отсутствуют. Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества путем внесения платежей, установленных для всех собственников.
Аргумент общества, что платежи в размере 300 000 рублей 00 копеек перечисленные в 2010, 2011 годах, должны быть учтены в погашение текущей задолженности, суд апелляционной инстанции не принимает. В представленных платежных поручениях (т. 2, л.д. 131-136) в качестве назначения платежа указано "за коммунальные услуги", при этом период оплачиваемой задолженности не указан, а материалами дела подтверждается признание ответчиком перед истцом долга, образовавшегося до периода, указанного в исковом заявлении.
При таких обстоятельствах довод ответчика об уточнении назначения платежа путем указания периода может быть квалифицировано как злоупотребление правом.
Разногласий по объемам оказанных истцом услуг, по примененным тарифам, а также по расчету истца основного долга и пени ответчиком в апелляционной жалобе в порядке статей 9, 65 АПК РФ не заявлено.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции находит, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2013 по делу N А82-14705/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Символ-2" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.11.2013 ПО ДЕЛУ N А82-14705/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. по делу N А82-14705/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Щелокаевой Т.А.,
судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Замятиной Р.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Символ-2" (ОГРН: 1027600625580; ИНН 7603012986)
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2013 по делу N А82-14705/2012, принятое судом в составе судьи Лапочкиной И.М.,
по иску открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" (ОГРН: 1077602005216; ИНН: 7602063917)
к обществу с ограниченной ответственностью "Символ-2" (ОГРН: 1027600625580; ИНН 7603012986)
третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН: 1027600684100; ИНН: 7601000992)
о взыскании 1 017 436 рублей 90 копеек
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" (далее - истец, управляющая организация, ОАО "Управдом Дзержинского района") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением от 31.10.2012 N 02-01/1127 к обществу с ограниченной ответственностью Символ-2" (далее - заявитель, ответчик, общество, ООО "Символ-2") о взыскании 1 017 436 рублей 90 копеек, в том числе 757 785 рублей 05 копеек долга по оплате коммунальных услуг и услуг за содержание, текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома N 89 по Тутаевскому шоссе города Ярославля (далее также - многоквартирный жилой дом, жилой дом, МКД, дом N 89) за период с 01.08.2008 по 30.09.2012 и 259 651 рубля 85 копеек пени по состоянию на 25.10.2012.
После уточнения, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец просил взыскать с ответчика 527 869 рублей 83 копейки долга за период с 01.12.2009 по 30.09.2012, 99 422 рублей 64 копеек пени по состоянию на 25.10.2012.
Исковые требования основаны на положениях договора управления многоквартирным домом от 19.12.2007 (далее - договор, договор управления), статей 12, 210, 249, 309, 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 153, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и мотивированы неисполнением со стороны ответчика, являющегося собственником нежилых помещений в МКД площадью 670,5 кв. м, денежного обязательства по оплате оказанных в спорный период услуг.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - третье лицо, Комитет)
Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.07.2013 исковые требования ОАО "Управдом Дзержинского района" удовлетворены частично, с ООО "Символ-2" в пользу истца взыскан долг в размере 405 718 рублей 96 копеек за услуги по содержанию общего имущества, оказанные с 17.12.2010 по 30.09.2012 и за коммунальные услуги, оказанные с 01.12.2009 по 16.12.2010, пени в размере 73 783 рублей 53 копеек за, а также расходы по уплате государственной пошлины.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции согласился с позицией истца о наличии у ответчика обязанности оплатить оказанные управляющей организацией в спорный период услуги, при этом приняв во внимание довод ответчика о том, что в полном объеме расходы по содержанию имущества он должен нести с момента государственной регистрации права, а также не учтенные управляющей организацией при подаче иска платежи.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Символ-2" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт Арбитражного суда Ярославской области отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что при вынесении решения суд первой инстанции не учел тот факт, что часть помещений ответчика являются фактически отдельно стоящим зданием. Кроме этого ответчиком заявлялось об уплате 300 000 рублей 00 копеек истцу за 2010, 2011 годы, однако суд, не принял их во внимание, указав, что в платежных поручениях отсутствует назначение платежа.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил. Комитет в представленном отзыве считает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным.
Участники процесса явку представителей в суде не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ. На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
В порядке статьи 18 АПК РФ распоряжением председателя Второго Арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 произведена замена судьи Малых Е.Г. на судью Савельева А.Б., в связи с чем судебное разбирательство в процессе рассмотрения дела произведено с самого начала.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2013 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в период с 30.11.2007 по 10.12.2007 в доме N 89 по Тутаевскому шоссе города Ярославля проходило заочное голосование собственников жилых и нежилых помещений, правомочность которого подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования от 18.12.2007 N 127/02 (т. 1, л.д. 98-99). По результатам заочного голосования принято решение избрать ОАО "Управдом Дзержинского района" в качестве управляющей организации МКД и утвердить договор управления с последней.
19.12.2007 между управляющей организацией (исполнитель) и собственниками помещений МКД заключен договор управления (т. 1, л.д. 32-39, 92-97), целью которого является обеспечение надлежащего содержания общего долевого имущества в доме, предоставление собственникам коммунальных услуг и услуг по управлению МКД в соответствии с требованиями жилищного законодательства (раздел 2 договора).
Собственники передают, а исполнитель принимает на себя полномочия по управлению МКД, а именно: выбор обслуживающих, ресурсоснабжающих и прочих организацией, а также заключение с ними договоров от имени и за счет собственников; выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту, капитальному ремонту общего имущества в МКД, самостоятельно и в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени и за счет собственников договоров с обслуживающими организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту; контроль за исполнением договорных обязательств обслуживающими, ресурсоснабжающими и прочими организациями, в том числе объема, качества и сроков предоставлению собственникам жилищных, коммунальных и прочих услуг; приемку работ и услуг, выполненных и оказанных по заключенным договорам; начисление, сбор и перерасчет платежей собственников за содержание, текущий и капитальный ремонту, коммунальные и прочие услуги, с правом передачи этих полномочий по договору третьим лицам; реализацию мероприятий по ресурсоснабжению; распоряжение общим имуществом (размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т.д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели, устанавливаемые собственниками; составление перечня общего имущества; выполнение иных функций в соответствии с решениями общего собрания собственников; оказание прочих услуг собственникам (пункты 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.18, 3.1.19, 3.1.20, 3.1.22 договора).
Состав общего имущества и граница эксплуатационной ответственности в договоре определены приложением N 1 в соответствии с техническим паспортом на жилой дом и сведений государственного кадастрового учета. Состав общего имущества и граница эксплуатационной ответственности могут быть изменены на общем собрании собственников. Перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества определен в приложении N 2. Данный перечень может быть изменен на общем собрании собственников. Коммунальные и дополнительные услуги, указанные в приложении N 3, предоставляются собственникам соответствующими организациями. Данный перечень может быть изменен на общем собрании собственников (пункты 3.2, 3.3, 3.4 договора).
В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6 договора исполнитель обязуется принять полномочия по управлению МКД; исполнять обязательства, предусмотренные договором, в порядке, определенным законодательством, в пределах предоставленных полномочий и фактического объема финансирования собственниками; согласовывать с уполномоченными представителями собственников работы по выполнению договора; предоставлять годовой отчет об исполнении предмета договора на общих собраниях собственников (либо их представителей) помещений в МКД, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации; информировать собственников об изменении размеров платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о сроках и продолжительности отключений и ограничений для проведения ремонтных работ за 10 суток путем размещения соответствующей информации на досках объявлений дома.
Собственники обязуются, в частности, передать исполнителю полномочия по управлению МКД; вносить плату за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные и прочие услуги в порядке и сроки, предусмотренные договором; соблюдать права и законные интересы соседей, соблюдать Правила пользования помещениями, а также Правила пользования и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; не передавать полномочия по договору другим организациям (пункты 4.3.1, 4.3.2, 4.3.7, 4.3.15 договора).
Пунктами 4.2.5, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5, 4.4.7, 4.4.8 договора предусмотрено право исполнителя требовать внесения платы за потребленные жилищные и коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актам и договором, уплаты неустоек (штрафов, пеней). Собственники вправе требовать от исполнителя исполнения своих обязательств по договору в пределах предоставленных полномочий; получать в необходимых объемах услуги по содержанию и ремонту жилья, коммунальные услуги надлежащего качества; получать от исполнителя информацию об объемах и качестве услуг, условиях их предоставления, изменения размера и порядка их оплаты; получать от исполнителя информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ; получать от исполнителя сведения о состоянии расчетов по оплате жилья и коммунальных услуг (лично или через своего представителя); проверять объемы, качество и периодичность оказания услуги выполнения работ.
Согласно пунктам 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.8, 5.9, 5.10 договора плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в МКД включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Размер платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества принимается сроком не менее чем на один год в размере, установленном органом местного самоуправления для многоквартирных домов, не выбравших способ управления или не определившихся с размером платы. Размер платы за коммунальные услуги устанавливается по единым тарифам для всех собственников и пользователей помещений. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным на основании действующего законодательства Российской Федерации, и определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления. Плата вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата. При неполучении платежного документа, неправильном начислении платежей собственники обязаны срочно обратиться к исполнителю. Собственник обязаны оплатить оказанные услуги согласно извещению от исполнителя до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
В случае невнесения в установленный договором срок платы за услуги собственники уплачивают исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 ЖК РФ (пункт 6.2.1 договора).
В силу пунктов 7.1, 7.2 договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение одного года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за два месяца до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
На основании договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2004 N 10433-1 с Комитетом, действовавшим от имени города Ярославля (т. 2, л.д. 9-17), ответчик с 01.06.2004 являлся арендатором недвижимого имущества (части здания, состоящую из нежилых помещений 1-го этаж, инв. N 16806, лит. А, пом. 1-36) общей площадью 688,80 кв. м (полностью обустроенное), расположенного по адресу: Ярославская область, город Ярославль, Дзержинский район, Тутаевское шоссе, д. 89, для использования под торговый комплекс.
11.06.2010 году в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения ООО "Символ-2" заключило с Комитетом, действовавшим от имени города Ярославля, договор купли-продажи (т. 1, л.д. 120-122, т. 3, л.д. 57-59), согласно которому ответчик приобрел недвижимое имущество - нежилые помещения первого этажа NN 1-4, 6, 9-23, 25-32, 34, 35, 37, 38 общей площадью 670,5 кв. м (т. 2, л.д. 3), расположенные по адресу: Ярославская область, город Ярославль, Дзержинский район, Тутаевское шоссе, д. 89 (далее - помещения, объекты).
11.06.2010 стороны договора купли-продажи подписали передаточный акт (т. 1, л.д. 123, т. 3, л.д. 60).
17.12.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 76-76-18/030/2010-124 о государственной регистрации права собственности на помещения за ответчиком, ООО "Символ-2" выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2010 серии 76-АБ N 285259 (т. 1, л.д. 48-49).
В период 01.12.2009 по 30.09.2012, реализуя полномочия по управлению многоквартирным жилым домом, истец оказывал коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества дома N 89, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. За оказанные в спорный период услуги ОАО "Управдом Дзержинского района" начислило ООО "Символ-2" и предъявило к оплате ответчику счета-фактуры (т. 1, л.д. 75, 124-148, т. 2, л.д. 24-54, 72, 76, 78, 80, 83-96, 111-118, т. 3, л.д. 12-33).
В связи с неоплатой оказанных услуг в добровольном порядке, в частности, в сроки, установленные истцом в претензиях от 14.09.2010 N 02-01/4111, от 06.05.2011 N б/н, от 08.08.2011 N 01-23/1439, от 26.12.2011 N 01-23/2303 от 12.02.2013 N 573/13-01 (т. 1, л.д. 54, 56-59, 70-72), невыполнением ответчиком условий гарантийного письма от 10.03.2011 (т. 1, л.д. 55), отказом от предложений ОАО "Управдом Дзержинского района" заключить самостоятельный договор (т. 1,л.д.60-66, 103) не подписанием актов выполненных работ и актов сверок (т. 1, л.д. 69, 73-74, 76, 78-80) истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением о взыскании суммы долга и пеней.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Пункт 1 статьи 8 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в частности, собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По своей правовой конструкции договор управления является договором присоединения (пункт 1 статьи 428 ГК РФ), поскольку он действует на условиях, утвержденных общим собранием собственников, и ООО "Символ-2", став с 17.12.2010 собственником помещений в МКД, фактически присоединился к договору управления с принятием на себя всех прав и обязанностей в его рамках. Следовательно, по смыслу приведенных норм отношения между истцом, как управляющей организацией, и ответчиком, как собственником помещений в МКД, регулируются положениями договоров. Отсутствие самостоятельного договора между сторонами в рассматриваемом случае не освобождает заявителя нести обязанности в рамках договоров управления, что, исходя из доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, а также апелляционной жалобы, ответчиком не отрицается.
Вместе с тем заявитель настаивает, что должен нести обязанности, оплачивая оказанные истцом услуги за содержание и ремонт общего имущества МКД, только в части встроенных помещений дома N 89, кратной 151,1 кв. м (т. 1, л.д. 100, 114-115, т. 3, л.д. 40-41). Сослался на справку БТИ от 19.02.2013 (т. 1, л.д. 149), согласно которой площадь встроенных помещений в жилом доме составляет 151,1 кв. м, а площадь пристроенных помещений составляет 519,4 кв. м, при этом пристроенные помещения имеют отдельно от жилого дома фундамент, стены и крышу являются отдельным конструктивным элементом. Заявитель самостоятельно несет бремя содержания данной части помещения.
Проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ приведенный в жалобе довод ООО "Символ-2" о том, что пристроенные помещения площадью 519,4 кв. м являются самостоятельными объектами и обслуживаются отдельно от дома, отклоняется, как противоречащий материалам дела. Согласно плану первого этажа многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 51, т. 3, л.д. 17), его экспликации (т. 1, л.д. 52-53), письмам БТИ от 12.09.2007 N 3012, от 19.02.2013 (т. 1, л.д. 149, т. 2, л.д. 3) помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности являются частью дома N 89, спроектированного как единый комплекс. Площадь помещений ООО "Символ-2" включена в состав общей площади МКД.
Также в свидетельстве о государственной регистрации права ООО "Символ-2" на помещения последние поименованы как помещения, назначение нежилое, общая площадь 670,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-4, 6, 9-23, 25-32, 34, 35, 37, 38 адрес: Ярославская область, город Ярославль, Дзержинский район, Тутаевское шоссе, д. 89, с единым кадастровым (или условным) номером 76:23:010000:0000:000016806\\\\0001:2001. Следовательно, помещения ответчика в его пристроенной части не являются самостоятельными (отдельно стоящими) объектам, в связи с чем их обслуживание невозможно отдельно от обслуживания жилого дома.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение общества, принадлежащее ответчику, является частью многоквартирного жилого дома, конструктивно неотделимо от него, не является автономным, верен, а доводы апелляционной жалобы об обратном - несостоятельны.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244, 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Как следует из материалов дела начисление ОАО "Управдом Дзержинского района" производилось истцом, исходя из занимаемой ответчиком площади в многоквартирном жилом доме, с применением установленных в спорный период тарифов.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.
Доказательств оплаты в предъявленном размере долга ответчиком истцу за оказанные услуги в деле отсутствуют. Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества путем внесения платежей, установленных для всех собственников.
Аргумент общества, что платежи в размере 300 000 рублей 00 копеек перечисленные в 2010, 2011 годах, должны быть учтены в погашение текущей задолженности, суд апелляционной инстанции не принимает. В представленных платежных поручениях (т. 2, л.д. 131-136) в качестве назначения платежа указано "за коммунальные услуги", при этом период оплачиваемой задолженности не указан, а материалами дела подтверждается признание ответчиком перед истцом долга, образовавшегося до периода, указанного в исковом заявлении.
При таких обстоятельствах довод ответчика об уточнении назначения платежа путем указания периода может быть квалифицировано как злоупотребление правом.
Разногласий по объемам оказанных истцом услуг, по примененным тарифам, а также по расчету истца основного долга и пени ответчиком в апелляционной жалобе в порядке статей 9, 65 АПК РФ не заявлено.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции находит, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2013 по делу N А82-14705/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Символ-2" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)