Судебные решения, арбитраж
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Матусяк Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Рогачева И.А., Нюхтилиной А.В.
при секретаре ***
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 ноября 2012 года апелляционную жалобу С.Л. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 сентября 2012 года по делу N 2-2938/12 по заявлению С.Л. об оспаривании отказа АПР Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое.
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., мнение заявителя С.Л., ее представителей адвокатов И.М. и Ч.Е., поддержавших доводы жалобы, мнение представителя Администрации Приморского района - М.Л., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
<дата> С.Л. обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением об оспаривании отказа АПР Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое. В обоснование своего требования заявитель указала, что обратилась в АПР Санкт-Петербурга с заявлением о переводе жилого помещения, квартиры принадлежащей ей на праве собственности, из жилого помещения в нежилое с целью последующего размещения магазина промышленных товаров. Однако АПР было принято решение об отказе в переводе данного помещения из жилого в нежилое. Заявительница полагает, что данный отказ нарушает ее права и создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности. Учитывая изложенное, просила: признать незаконным отказ АПР в переводе жилого помещения по адресу: <адрес> в нежилое помещение; обязать АПР издать распоряжение о переводе жилого помещения по вышеуказанному адресу в нежилое.
Решением от 05 сентября 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
С данным решением С.Л. не согласилась, подала апелляционную жалобу, в которой указывает, что принятое решение является незаконным и необоснованным. Просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Согласно положениям части 1 статьи 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии со статьей 255 ГПК РФ, к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании свидетельства о государственной регистрации права, С.Л. является собственником квартиры <адрес>, которая была ею приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.
Для подготовки документов по переводу указанной квартиры в нежилой фонд, а именно для разработки проекта устройства отдельного входа в помещение, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (КГА).
<дата> и <дата> КГА, рассмотрев заявление собственника выдал разрешение на разработку проекта устройства отдельного входа со стороны торцового и лицевого фасадов и замены оконных заполнений на витринные со стороны лицевого и торцевого фасадов.
ООО 1, имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, по заказу С.Л. был разработан проект устройства двух отдельных входов данного объекта недвижимости.
Данным проектом предусматривается, что отдельные входы в квартире N <...> проектируются на месте существующих окон, путем разборки стены под устройство отдельных входов, а именно занижение нижней отметки оконного проема до уровня чистого пола первого этажа. При этом верхняя отметка проектируемых дверных проемов остается на прежнем уровне верхней отметки оконных проемов.
<дата> КГА согласовал указанный проект устройства двух отдельных входов.
ООО 2 разработан проект перепланировки спорной квартиры под магазин промышленных товаров, в котором определялось техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций спорной квартиры в связи с переводом ее в нежилой фонд. Согласно результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что перепланировка квартиры возможна.
ЗАО дано техническое заключение по рассмотрению проекта перепланировки, выполненного проектной организацией ООО 2. Целью заключения являлась оценка технического решения. Главный конструктор ЗАО пришел к выводу о том, что поскольку организация новых проемов относится к локальным разрушениям части панели не вызывающим качественного изменения напряженного состояния конструкции, а приводит лишь к увеличению напряжений и усилений в неповрежденных частях материала панельной структуры, которые ниже разрушающих, то указанная перепланировка не снижает безаварийной последующей эксплуатационной устойчивости и наружный вход, устраиваемый в существующем оконном проеме путем частичного демонтажа подоконной части панели производится без усиления (навесные наружные стены самонесущих).
С.Л., собрав все необходимые документы, обратилась в районную Межведомственную комиссию АПР Санкт-Петербурга (МВК) с заявлением о согласовании проекта перепланировки указанной квартиры.
<дата> МВК было принято решение N <...> о согласовании перепланировки помещения в соответствии с представленным проектом.
После указанного согласования заявительница обратилась в АПР с заявлением о переводе данного жилого помещения из жилого в нежилое.
Распоряжением N <...> от <дата> С.Л. отказано в переводе в связи с отсутствием согласования собственников помещения.
<дата> было проведено собрание собственников помещений многоквартирного дома N <...> <адрес>, согласно протоколу общего собрания, принято решение об устройстве отдельных входов в квартире заявительницы для дальнейшего перевода в нежилые помещения для размещения магазина промышленных товаров.
<дата> С.Л. повторно подала документы в СПб ГУ "Многофункциональный центр предоставления государственных услуг" для перевода жилого помещения.
<дата> АПР в адрес С.Л. направлено уведомление, согласно которому, АПР, рассмотрев представленные документы о переводе помещения, приняла решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку для того, чтобы перевести данное жилое помещение в нежилое, необходимо создание отдельного входа путем увеличения площади проема в стене крупнопанельного дома, что противоречит положениям Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", а именно п. 4.2.4.9, в соответствии с которым, не допускаются расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, то в связи с этим, отсутствует техническая возможность оборудовать доступ к данному помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, тем способом, который указан в представленном проекте перепланировки.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ч. 1 и ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
АПР, рассмотрев обращения С.Л. о переводе помещения их жилого в нежилое, приняла решение об отказе в переводе сославшись на п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
В соответствии с положениями ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Таким образом, законом предусмотрены определенные основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе жилого помещения в нежилое.
Отказывая заявителю в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что предусмотренная проектом перепланировка устройства дверного проема в наружной стене крупнопанельного дома не соответствует требованиям специальных нормативных правовых актов, регламентирующих отношения в сфере технической эксплуатации объектов жилищного фонда. При этом, суд сослался на положения п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", полагая, что в смысле указанных правил под расширением проема следует понимать любое увеличение площади проема, отличающееся от проектных (существующих) и таких как удлинение, и таких как расширение и любых других. По мнению суда первой инстанции, указанные правила не допускают изменения площади и конфигурации панелей (проемов в них) в построенном крупнопанельном доме.
Судебная коллегия находит данный вывод суда не соответствующим нормам права, а также Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
15.10.03 года зарегистрировано Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", определяющее правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и, указанные в нем правила являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Указанные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда содержат несколько разделов.
Суд принимая решение по делу, ссылается на раздел 4 - "Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержащий п. 4.2 - "Стены". В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности 4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), 4.2.2 - стены деревянные, 4.2.3 - отделка, 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры. В данном п. 4.2.4 содержится пп. 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. В данном пункте также указано о том, что не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки. Как следует из вышеуказанных норм, данный пункт содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданиях при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.
При этом, раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.
Так, п. 1.7.1 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В соответствии с п. 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Таким образом, вопросы перепланировки помещений регулируются специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.
Как следует из материалов дела, С.Л. собраны и представлены в АПР в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ все документы, необходимые для перевода жилого помещения по адресу: <адрес> в нежилое, в том числе и согласие всех собственников помещений данного многоквартирного дома. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Так, в материалы дела представлены проект перепланировки квартиры, который сделан организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ, а также заключение специализированной организации ЗАО, которые с учетом требований градостроительного законодательства, СНиПов, Правил и норм пожарной безопасности пришли к выводу о том, что перепланировка квартиры возможна.
Лицензированной организацией ООО 2 проведено техническое обследование состояния несущих конструктивных элементов здания и квартиры истицы, в ходе которого не было обнаружено дефектов и повреждений конструктивных элементов здания, позволяющих сомневаться в их недостаточной несущей способности. По результатам проведенного обследования специалисты пришли к выводу о том, что перепланировка квартиры возможна.
Из представленной проектной документации по устройству двух отдельных входов, подготовленной ООО 1 следует, что устройство дверных проемов предполагает разборку части подоконного пространства двух существующих оконных проемов без их расширения. При этом, верхняя отметка проектируемых дверных проемов остается на прежнем уровне верхней отметки оконных проемов, а нижняя отметка дверных проемов проектируется на отметке уровня чистого пола первого этажа над подвальным помещением. Данный проект устройства двух отдельных входов в квартире на первом этаже дома согласован с КГА.
Также, соответствие данной перепланировки градостроительным нормам и требованиям безопасности подтверждено, в том числе, и специалистами ЗАО, которые пришли к выводу о том, что указанная перепланировка не снижает безаварийной последующей эксплуатационной устойчивости.
Таким образом, учитывая представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие, что организация двух отдельных входов путем демонтажа подоконной части панели строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, то следовательно, переустройство квартиры в нежилое помещение по представленной проектной документации возможно, в связи с чем, требования С.Л. подлежат удовлетворению, поскольку отказ АПР в переводе жилого помещения по адресу: <адрес> в нежилое, при таких обстоятельствах, является незаконным.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 сентября 2012 года отменить.
Признать отказ АПР в переводе жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> в нежилое помещение незаконным.
Обязать АПР издать распоряжение о переводе жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> в нежилое помещение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.11.2012 N 33-15723/2012
Разделы:Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 ноября 2012 г. N 33-15723/2012
Судья: Матусяк Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Рогачева И.А., Нюхтилиной А.В.
при секретаре ***
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 ноября 2012 года апелляционную жалобу С.Л. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 сентября 2012 года по делу N 2-2938/12 по заявлению С.Л. об оспаривании отказа АПР Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое.
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., мнение заявителя С.Л., ее представителей адвокатов И.М. и Ч.Е., поддержавших доводы жалобы, мнение представителя Администрации Приморского района - М.Л., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
<дата> С.Л. обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением об оспаривании отказа АПР Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое. В обоснование своего требования заявитель указала, что обратилась в АПР Санкт-Петербурга с заявлением о переводе жилого помещения, квартиры принадлежащей ей на праве собственности, из жилого помещения в нежилое с целью последующего размещения магазина промышленных товаров. Однако АПР было принято решение об отказе в переводе данного помещения из жилого в нежилое. Заявительница полагает, что данный отказ нарушает ее права и создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности. Учитывая изложенное, просила: признать незаконным отказ АПР в переводе жилого помещения по адресу: <адрес> в нежилое помещение; обязать АПР издать распоряжение о переводе жилого помещения по вышеуказанному адресу в нежилое.
Решением от 05 сентября 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
С данным решением С.Л. не согласилась, подала апелляционную жалобу, в которой указывает, что принятое решение является незаконным и необоснованным. Просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Согласно положениям части 1 статьи 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии со статьей 255 ГПК РФ, к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании свидетельства о государственной регистрации права, С.Л. является собственником квартиры <адрес>, которая была ею приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.
Для подготовки документов по переводу указанной квартиры в нежилой фонд, а именно для разработки проекта устройства отдельного входа в помещение, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (КГА).
<дата> и <дата> КГА, рассмотрев заявление собственника выдал разрешение на разработку проекта устройства отдельного входа со стороны торцового и лицевого фасадов и замены оконных заполнений на витринные со стороны лицевого и торцевого фасадов.
ООО 1, имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, по заказу С.Л. был разработан проект устройства двух отдельных входов данного объекта недвижимости.
Данным проектом предусматривается, что отдельные входы в квартире N <...> проектируются на месте существующих окон, путем разборки стены под устройство отдельных входов, а именно занижение нижней отметки оконного проема до уровня чистого пола первого этажа. При этом верхняя отметка проектируемых дверных проемов остается на прежнем уровне верхней отметки оконных проемов.
<дата> КГА согласовал указанный проект устройства двух отдельных входов.
ООО 2 разработан проект перепланировки спорной квартиры под магазин промышленных товаров, в котором определялось техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций спорной квартиры в связи с переводом ее в нежилой фонд. Согласно результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что перепланировка квартиры возможна.
ЗАО дано техническое заключение по рассмотрению проекта перепланировки, выполненного проектной организацией ООО 2. Целью заключения являлась оценка технического решения. Главный конструктор ЗАО пришел к выводу о том, что поскольку организация новых проемов относится к локальным разрушениям части панели не вызывающим качественного изменения напряженного состояния конструкции, а приводит лишь к увеличению напряжений и усилений в неповрежденных частях материала панельной структуры, которые ниже разрушающих, то указанная перепланировка не снижает безаварийной последующей эксплуатационной устойчивости и наружный вход, устраиваемый в существующем оконном проеме путем частичного демонтажа подоконной части панели производится без усиления (навесные наружные стены самонесущих).
С.Л., собрав все необходимые документы, обратилась в районную Межведомственную комиссию АПР Санкт-Петербурга (МВК) с заявлением о согласовании проекта перепланировки указанной квартиры.
<дата> МВК было принято решение N <...> о согласовании перепланировки помещения в соответствии с представленным проектом.
После указанного согласования заявительница обратилась в АПР с заявлением о переводе данного жилого помещения из жилого в нежилое.
Распоряжением N <...> от <дата> С.Л. отказано в переводе в связи с отсутствием согласования собственников помещения.
<дата> было проведено собрание собственников помещений многоквартирного дома N <...> <адрес>, согласно протоколу общего собрания, принято решение об устройстве отдельных входов в квартире заявительницы для дальнейшего перевода в нежилые помещения для размещения магазина промышленных товаров.
<дата> С.Л. повторно подала документы в СПб ГУ "Многофункциональный центр предоставления государственных услуг" для перевода жилого помещения.
<дата> АПР в адрес С.Л. направлено уведомление, согласно которому, АПР, рассмотрев представленные документы о переводе помещения, приняла решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку для того, чтобы перевести данное жилое помещение в нежилое, необходимо создание отдельного входа путем увеличения площади проема в стене крупнопанельного дома, что противоречит положениям Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", а именно п. 4.2.4.9, в соответствии с которым, не допускаются расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, то в связи с этим, отсутствует техническая возможность оборудовать доступ к данному помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, тем способом, который указан в представленном проекте перепланировки.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ч. 1 и ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
АПР, рассмотрев обращения С.Л. о переводе помещения их жилого в нежилое, приняла решение об отказе в переводе сославшись на п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
В соответствии с положениями ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Таким образом, законом предусмотрены определенные основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе жилого помещения в нежилое.
Отказывая заявителю в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что предусмотренная проектом перепланировка устройства дверного проема в наружной стене крупнопанельного дома не соответствует требованиям специальных нормативных правовых актов, регламентирующих отношения в сфере технической эксплуатации объектов жилищного фонда. При этом, суд сослался на положения п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", полагая, что в смысле указанных правил под расширением проема следует понимать любое увеличение площади проема, отличающееся от проектных (существующих) и таких как удлинение, и таких как расширение и любых других. По мнению суда первой инстанции, указанные правила не допускают изменения площади и конфигурации панелей (проемов в них) в построенном крупнопанельном доме.
Судебная коллегия находит данный вывод суда не соответствующим нормам права, а также Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
15.10.03 года зарегистрировано Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", определяющее правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и, указанные в нем правила являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Указанные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда содержат несколько разделов.
Суд принимая решение по делу, ссылается на раздел 4 - "Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержащий п. 4.2 - "Стены". В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности 4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), 4.2.2 - стены деревянные, 4.2.3 - отделка, 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры. В данном п. 4.2.4 содержится пп. 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. В данном пункте также указано о том, что не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки. Как следует из вышеуказанных норм, данный пункт содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданиях при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.
При этом, раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.
Так, п. 1.7.1 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В соответствии с п. 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Таким образом, вопросы перепланировки помещений регулируются специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.
Как следует из материалов дела, С.Л. собраны и представлены в АПР в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ все документы, необходимые для перевода жилого помещения по адресу: <адрес> в нежилое, в том числе и согласие всех собственников помещений данного многоквартирного дома. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Так, в материалы дела представлены проект перепланировки квартиры, который сделан организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ, а также заключение специализированной организации ЗАО, которые с учетом требований градостроительного законодательства, СНиПов, Правил и норм пожарной безопасности пришли к выводу о том, что перепланировка квартиры возможна.
Лицензированной организацией ООО 2 проведено техническое обследование состояния несущих конструктивных элементов здания и квартиры истицы, в ходе которого не было обнаружено дефектов и повреждений конструктивных элементов здания, позволяющих сомневаться в их недостаточной несущей способности. По результатам проведенного обследования специалисты пришли к выводу о том, что перепланировка квартиры возможна.
Из представленной проектной документации по устройству двух отдельных входов, подготовленной ООО 1 следует, что устройство дверных проемов предполагает разборку части подоконного пространства двух существующих оконных проемов без их расширения. При этом, верхняя отметка проектируемых дверных проемов остается на прежнем уровне верхней отметки оконных проемов, а нижняя отметка дверных проемов проектируется на отметке уровня чистого пола первого этажа над подвальным помещением. Данный проект устройства двух отдельных входов в квартире на первом этаже дома согласован с КГА.
Также, соответствие данной перепланировки градостроительным нормам и требованиям безопасности подтверждено, в том числе, и специалистами ЗАО, которые пришли к выводу о том, что указанная перепланировка не снижает безаварийной последующей эксплуатационной устойчивости.
Таким образом, учитывая представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие, что организация двух отдельных входов путем демонтажа подоконной части панели строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, то следовательно, переустройство квартиры в нежилое помещение по представленной проектной документации возможно, в связи с чем, требования С.Л. подлежат удовлетворению, поскольку отказ АПР в переводе жилого помещения по адресу: <адрес> в нежилое, при таких обстоятельствах, является незаконным.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 сентября 2012 года отменить.
Признать отказ АПР в переводе жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> в нежилое помещение незаконным.
Обязать АПР издать распоряжение о переводе жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> в нежилое помещение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)