Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" (далее - общество) и администрации г. Оренбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 по делу N А47-6760/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, состоявшемся 23.10.2012 в 10 ч. 45 мин., принял участие представитель общества - Корб Е.В. (доверенность от 16.01.2012 N 195).
В судебном заседании объявлен перерыв до 24.10.2012 15 ч. 00 мин.
После перерыва представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании участие не приняли.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2010 по 30.06.2011, а также пеней в сумме 88 179,11 руб. за период с 11.04.2010 по 27.07.2011.
Общество обратилось в суд со встречным иском к администрации о взыскании 1 237 201,19 руб. неосновательного обогащения и 150 489,04 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 (судья Штырник М.В.) в удовлетворении требований администрации отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С администрации в пользу общества взыскано 1 196 764,68 руб. неосновательного обогащения и 138 477,58 руб. процентов за пользование денежными средствами.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит изменить постановление суда апелляционной инстанции в части выводов о прекращении договора аренды земельного участка от 09.06.2006 N 6/л-155юр, ссылаясь на неприменение судом положений ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие данного вывода обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что в связи с введением в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, названный договор прекратился лишь в части земельного участка площадью 9735 кв. м, занятого этим домом, а в части земельного участка площадью 600 кв. м договор продолжает действовать в силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения названной нормы не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только ее частью. По мнению заявителя, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) у собственников помещений в жилом многоквартирном доме возникло право пользования только земельным участком, необходимым для эксплуатации данного дома.
В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 125, 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Вводного закона, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что поскольку разделение земельного участка, предоставленного обществу для строительства, не произведено и земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого многоквартирного дома, не сформирован, оснований для вывода о том, что в пользовании общества на праве аренды остался земельный участок площадью 600 кв. м, не имеется. Кроме того, заявитель считает, что встречные исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, так как полномочия по администрированию доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки возложены на Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга. По мнению заявителя, оснований для взыскания процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, не имеется, поскольку до обращения общества в суд иском администрация не знала о неправомерном получении денежных средств. О переходе права собственности на жилые квартиры администрации стало известно в феврале 2012 года.
Как установлено судами, по договору аренды земельного участка от 06.09.2006 N 6/л-156юр с учетом дополнительного соглашения от 31.10.2006 администрация (арендодатель) передала обществу (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м, с местоположением примерно в 170 м по направлению на юго-восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, по адресу: г. Оренбург, ул. Транспортная, д. 7, для строительства жилых домов N 10а, 10б, 10в, в 20-м микрорайоне северо-восточного жилого района.
В соответствии с п. 1.4 названного договора аренды земельный участок передается на срок до 01.05.2009.
Регистрация договора произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006.
Дополнительными соглашениями от 21.05.2007, 23.06.2008, 12.02.2009 стороны согласовали изменения расчета арендной платы. Кроме того, пунктом 1 соглашения от 12.02.2009 внесены изменения в п. 2.1 договора аренды, в соответствии с которыми земельный участок предоставлен, в том числе для строительства детско-юношеского клуба в 20-м микрорайоне северо-восточного жилого района.
Обществом 28.09.2007 получены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства - жилых домов N 10а, 10б, 10в с трансформаторными подстанциями и инженерными коммуникациями.
Согласно письму Управления Росреестра по Оренбургской области первая регистрация права собственности на квартиру N 158, расположенную в одном из указанных домов по адресу: г. Оренбург, ул. Есимова, д. 3/1, произведена 30.10.2007.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, обратилась в суд с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности за период 01.01.2010 по 30.06.2011.
Общество, полагая, что внесенные им арендные платежи в период после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов за ту часть земельного участка, которая необходима для их эксплуатации, является неосновательным обогащением администрации, обратилось в суд со встречным иском.
Суды, отказывая в удовлетворении первоначальных требований и частично удовлетворяя встречный иск, исходили из того, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме администрация утратила право на распоряжение земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Одним из оснований прекращения обязательства является его надлежащее исполнение (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.
В силу ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м сформирован в целях строительства трех жилых домов и детско-юношеского клуба. Указанные многоквартирные жилые дома построены и введены в эксплуатацию.
Согласно письму общества с ограниченной ответственностью "Геоид" от 14.10.2011 N 518 площадь земельного участка, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их использования, составляет 9735 кв. м. Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.
С учетом приведенных норм права суды пришли к верному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в одном из многоквартирных жилых домов - 30.10.2007, правомочия владения и пользования земельным участком площадью 9735 кв. м, необходимом для их эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этих домах и администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной площади и получение арендных платежей за пользование им.
При этом вывод суда апелляционной инстанции о прекращении с этого же момента у общества права аренды на земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м по договору аренды от 06.09.2006 N 6/л-156юр, не может быть признан правомерным и обоснованным.
Судами установлено, что земельный участок площадью 10 335 кв. м предоставлен обществу для строительства не только жилых домов, но и детско-юношеского клуба, для продолжения строительства которого необходим земельный участок площадью 600 кв. м (письмо общества с ограниченной ответственностью "Геоид" от 14.10.2011 N 518).
Поскольку земельный участок площадью 600 кв. м не предназначен для эксплуатации жилых домов, у собственников помещений права в отношении указанного земельного участка не возникли.
Таким образом, у общества после ввода в эксплуатацию жилых домов и первой государственной регистрации права собственности на квартиру в одном их этих домов сохранилось право пользования частью земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 06.09.2006 N 6/л-156юр, необходимой для строительства детско-юношеского клуба, что не противоречит положениям ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что в соответствии с условиями названного договора аренды в редакции дополнительных соглашений к нему земельный участок площадью 10 335 кв. м предоставлен, в том числе, для строительства детско-юношеского клуба, и доказательства ввода данного объекта в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, оснований считать договор аренды прекратившимся в отношении пользования обществом частью земельного участка, необходимой для завершения строительства клуба, не имеется. Цель, для которой обществу был предоставлен спорный земельный участок, в полном объеме не достигнута, в связи с чем обязательства по данному договору аренды не могут считаться прекращенными (ст. 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции подлежит исключению следующий вывод: "с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прав владения и пользования земельным участком, на котором расположены жилые дома, договор аренды земельного участка 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Ссылки суда апелляционной инстанции на соответствие указанного вывода правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, следует признать необоснованными, поскольку данная правовая позиция не применима к рассматриваемому спору с учетом его предмета, правовой ситуации и обстоятельств дела.
Судами установлено, что за период с 01.10.2007 по 30.06.2011 обществом внесена арендная плата в размере 1 336 531 руб. 26 коп. Поскольку в указанный период фактически обществом осуществлялось пользование земельным участком площадью 600 кв. м, суды при расчете арендной платы по договору аренды от 06.09.2006 N 6/л-156юр, подлежащей внесению в спорный период, правомерно исходили из данного обстоятельства.
Установив, что после 30.10.2007 право пользования земельным участком площадью 9735 кв. м перешло к собственникам помещений в жилых дома и обществом использование данного земельного участка не осуществлялось, суды верно признали, что с этого момента обязанность общества по внесению платежей за названный земельный участок прекратилась, и, руководствуясь ст. 1102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что излишне перечисленные обществом в период с 01.10.2007 по 30.06.2011 денежные средства в размере 1 237 201 руб. 19 коп. в качестве арендной платы являются неосновательным обогащением на стороне администрации.
В связи с пропуском срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.10.2007 по 23.10.2008, установленного на основании заявления администрации (ответчика по встречному иску), суды правомерно удовлетворили заявленные требования в части взыскания неосновательного обогащения за период с 24.10.2008 по 30.06.2011 в размере 1 196 764 руб. 68 коп., а также 138 477 руб. 58 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами (ст. 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод администрации, изложенный в кассационной жалобе, о неверном расчете процентов подлежит отклонению, так как установленный судами первой и апелляционной инстанции размер процентов администрацией при рассмотрении спора по существу не оспаривался.
Ссылки администрации на то, что администрация является ненадлежащим ответчиком, рассмотрены и правомерно отклонены судом первой инстанции. Требования общества основаны на обязательственных отношениях, участником которых является администрация. Последующее распределение денежных средств, поступивших об общества в муниципальный бюджет, регулируемое положениями Бюджетного кодекса Российской Федерации, не влияет на гражданско-правовую природу отношений, являющихся предметом данного спора.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит изменению путем исключения из мотивировочной части вывода о прекращении арендных отношений между обществом и администрацией, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения. В удовлетворении кассационной жалобы администрации надлежит отказать.
Поскольку кассационная жалоба общества удовлетворена, 2000 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе, понесенных обществом, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с администрации.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
удовлетворить кассационную жалобу открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой".
Изменить постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А47-6760/2011 Арбитражного суда Оренбургской области.
Исключить из текста постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда абзац следующего содержания: "С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прав владения и пользования земельным участком, на котором расположены жилые дома, договор аренды земельного участка 56:44:02 02 007:0172, площадью 10335 кв. м должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 по делу N А47-6760/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по тому же делу в остальной части оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Взыскать с администрации города Оренбурга в пользу открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 29.10.2012 N Ф09-9524/12 ПО ДЕЛУ N А47-6760/2011
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2012 г. N Ф09-9524/12
Дело N А47-6760/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" (далее - общество) и администрации г. Оренбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 по делу N А47-6760/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, состоявшемся 23.10.2012 в 10 ч. 45 мин., принял участие представитель общества - Корб Е.В. (доверенность от 16.01.2012 N 195).
В судебном заседании объявлен перерыв до 24.10.2012 15 ч. 00 мин.
После перерыва представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании участие не приняли.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2010 по 30.06.2011, а также пеней в сумме 88 179,11 руб. за период с 11.04.2010 по 27.07.2011.
Общество обратилось в суд со встречным иском к администрации о взыскании 1 237 201,19 руб. неосновательного обогащения и 150 489,04 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 (судья Штырник М.В.) в удовлетворении требований администрации отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С администрации в пользу общества взыскано 1 196 764,68 руб. неосновательного обогащения и 138 477,58 руб. процентов за пользование денежными средствами.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит изменить постановление суда апелляционной инстанции в части выводов о прекращении договора аренды земельного участка от 09.06.2006 N 6/л-155юр, ссылаясь на неприменение судом положений ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие данного вывода обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что в связи с введением в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, названный договор прекратился лишь в части земельного участка площадью 9735 кв. м, занятого этим домом, а в части земельного участка площадью 600 кв. м договор продолжает действовать в силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения названной нормы не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только ее частью. По мнению заявителя, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) у собственников помещений в жилом многоквартирном доме возникло право пользования только земельным участком, необходимым для эксплуатации данного дома.
В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 125, 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Вводного закона, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что поскольку разделение земельного участка, предоставленного обществу для строительства, не произведено и земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого многоквартирного дома, не сформирован, оснований для вывода о том, что в пользовании общества на праве аренды остался земельный участок площадью 600 кв. м, не имеется. Кроме того, заявитель считает, что встречные исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, так как полномочия по администрированию доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки возложены на Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга. По мнению заявителя, оснований для взыскания процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, не имеется, поскольку до обращения общества в суд иском администрация не знала о неправомерном получении денежных средств. О переходе права собственности на жилые квартиры администрации стало известно в феврале 2012 года.
Как установлено судами, по договору аренды земельного участка от 06.09.2006 N 6/л-156юр с учетом дополнительного соглашения от 31.10.2006 администрация (арендодатель) передала обществу (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м, с местоположением примерно в 170 м по направлению на юго-восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, по адресу: г. Оренбург, ул. Транспортная, д. 7, для строительства жилых домов N 10а, 10б, 10в, в 20-м микрорайоне северо-восточного жилого района.
В соответствии с п. 1.4 названного договора аренды земельный участок передается на срок до 01.05.2009.
Регистрация договора произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006.
Дополнительными соглашениями от 21.05.2007, 23.06.2008, 12.02.2009 стороны согласовали изменения расчета арендной платы. Кроме того, пунктом 1 соглашения от 12.02.2009 внесены изменения в п. 2.1 договора аренды, в соответствии с которыми земельный участок предоставлен, в том числе для строительства детско-юношеского клуба в 20-м микрорайоне северо-восточного жилого района.
Обществом 28.09.2007 получены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства - жилых домов N 10а, 10б, 10в с трансформаторными подстанциями и инженерными коммуникациями.
Согласно письму Управления Росреестра по Оренбургской области первая регистрация права собственности на квартиру N 158, расположенную в одном из указанных домов по адресу: г. Оренбург, ул. Есимова, д. 3/1, произведена 30.10.2007.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, обратилась в суд с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности за период 01.01.2010 по 30.06.2011.
Общество, полагая, что внесенные им арендные платежи в период после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов за ту часть земельного участка, которая необходима для их эксплуатации, является неосновательным обогащением администрации, обратилось в суд со встречным иском.
Суды, отказывая в удовлетворении первоначальных требований и частично удовлетворяя встречный иск, исходили из того, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме администрация утратила право на распоряжение земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Одним из оснований прекращения обязательства является его надлежащее исполнение (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.
В силу ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м сформирован в целях строительства трех жилых домов и детско-юношеского клуба. Указанные многоквартирные жилые дома построены и введены в эксплуатацию.
Согласно письму общества с ограниченной ответственностью "Геоид" от 14.10.2011 N 518 площадь земельного участка, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их использования, составляет 9735 кв. м. Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.
С учетом приведенных норм права суды пришли к верному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в одном из многоквартирных жилых домов - 30.10.2007, правомочия владения и пользования земельным участком площадью 9735 кв. м, необходимом для их эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этих домах и администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной площади и получение арендных платежей за пользование им.
При этом вывод суда апелляционной инстанции о прекращении с этого же момента у общества права аренды на земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м по договору аренды от 06.09.2006 N 6/л-156юр, не может быть признан правомерным и обоснованным.
Судами установлено, что земельный участок площадью 10 335 кв. м предоставлен обществу для строительства не только жилых домов, но и детско-юношеского клуба, для продолжения строительства которого необходим земельный участок площадью 600 кв. м (письмо общества с ограниченной ответственностью "Геоид" от 14.10.2011 N 518).
Поскольку земельный участок площадью 600 кв. м не предназначен для эксплуатации жилых домов, у собственников помещений права в отношении указанного земельного участка не возникли.
Таким образом, у общества после ввода в эксплуатацию жилых домов и первой государственной регистрации права собственности на квартиру в одном их этих домов сохранилось право пользования частью земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 06.09.2006 N 6/л-156юр, необходимой для строительства детско-юношеского клуба, что не противоречит положениям ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что в соответствии с условиями названного договора аренды в редакции дополнительных соглашений к нему земельный участок площадью 10 335 кв. м предоставлен, в том числе, для строительства детско-юношеского клуба, и доказательства ввода данного объекта в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, оснований считать договор аренды прекратившимся в отношении пользования обществом частью земельного участка, необходимой для завершения строительства клуба, не имеется. Цель, для которой обществу был предоставлен спорный земельный участок, в полном объеме не достигнута, в связи с чем обязательства по данному договору аренды не могут считаться прекращенными (ст. 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции подлежит исключению следующий вывод: "с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прав владения и пользования земельным участком, на котором расположены жилые дома, договор аренды земельного участка 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Ссылки суда апелляционной инстанции на соответствие указанного вывода правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, следует признать необоснованными, поскольку данная правовая позиция не применима к рассматриваемому спору с учетом его предмета, правовой ситуации и обстоятельств дела.
Судами установлено, что за период с 01.10.2007 по 30.06.2011 обществом внесена арендная плата в размере 1 336 531 руб. 26 коп. Поскольку в указанный период фактически обществом осуществлялось пользование земельным участком площадью 600 кв. м, суды при расчете арендной платы по договору аренды от 06.09.2006 N 6/л-156юр, подлежащей внесению в спорный период, правомерно исходили из данного обстоятельства.
Установив, что после 30.10.2007 право пользования земельным участком площадью 9735 кв. м перешло к собственникам помещений в жилых дома и обществом использование данного земельного участка не осуществлялось, суды верно признали, что с этого момента обязанность общества по внесению платежей за названный земельный участок прекратилась, и, руководствуясь ст. 1102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что излишне перечисленные обществом в период с 01.10.2007 по 30.06.2011 денежные средства в размере 1 237 201 руб. 19 коп. в качестве арендной платы являются неосновательным обогащением на стороне администрации.
В связи с пропуском срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.10.2007 по 23.10.2008, установленного на основании заявления администрации (ответчика по встречному иску), суды правомерно удовлетворили заявленные требования в части взыскания неосновательного обогащения за период с 24.10.2008 по 30.06.2011 в размере 1 196 764 руб. 68 коп., а также 138 477 руб. 58 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами (ст. 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод администрации, изложенный в кассационной жалобе, о неверном расчете процентов подлежит отклонению, так как установленный судами первой и апелляционной инстанции размер процентов администрацией при рассмотрении спора по существу не оспаривался.
Ссылки администрации на то, что администрация является ненадлежащим ответчиком, рассмотрены и правомерно отклонены судом первой инстанции. Требования общества основаны на обязательственных отношениях, участником которых является администрация. Последующее распределение денежных средств, поступивших об общества в муниципальный бюджет, регулируемое положениями Бюджетного кодекса Российской Федерации, не влияет на гражданско-правовую природу отношений, являющихся предметом данного спора.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит изменению путем исключения из мотивировочной части вывода о прекращении арендных отношений между обществом и администрацией, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения. В удовлетворении кассационной жалобы администрации надлежит отказать.
Поскольку кассационная жалоба общества удовлетворена, 2000 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе, понесенных обществом, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с администрации.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
удовлетворить кассационную жалобу открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой".
Изменить постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А47-6760/2011 Арбитражного суда Оренбургской области.
Исключить из текста постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда абзац следующего содержания: "С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прав владения и пользования земельным участком, на котором расположены жилые дома, договор аренды земельного участка 56:44:02 02 007:0172, площадью 10335 кв. м должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 по делу N А47-6760/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по тому же делу в остальной части оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Взыскать с администрации города Оренбурга в пользу открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)