Судебные решения, арбитраж
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от заявителя: представителя Луценко Сергея Викторовича - доверенность от 04.06.2009 N 40,
от заинтересованного лица: представителя Худомясовой Елены Николаевны - доверенность от 30.12.2008 N 285,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Фирма "Актис"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 15 апреля 2009 г. по делу N А53-3556/2009,
принятое судьей Грязевой В.В.,
по заявлению открытого акционерного общества Фирма "Актис"
к заинтересованному лицу Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области
о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
открытое акционерное общество Фирма "Актис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - Росрегистрация) о признании незаконным отказов от 03.02.2009 N 32/014/2008-142 и N 32/015/2008-141 в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Клубная, 3, и по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Мацоты С.В., 71 / ул. Горького, 2, от открытого акционерного общества "Новочеркасскнефтемаш" к открытому акционерному обществу Фирме "Актис", а также об обязании зарегистрировать переход права собственности.
Заявленные требования мотивированы тем, что по результатам торгов, проводимых в рамках процедуры конкурсного производства ОАО "Новочеркасскнефтемаш", Общество приобрело 2 общежития; 11.12.2008 года в Росрегистрацию были поданы документы для регистрации перехода права собственности на указанные объекты, однако в регистрации перехода права собственности отказано по мотиву недопустимости отчуждения специализированных помещений. Считая отказ в регистрации перехода права собственности незаконным, Общество обратилось с настоящим заявлением.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15 апреля 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что сделка по приватизации двух общежитий ничтожна и не могла быть основанием для приобретения права собственности отчуждателем; у ОАО "Новочеркасскнефтемаш" не имелось законных оснований для отчуждения указанных объектов; данные обстоятельства были установлены регистратором по результатам правовой экспертизы представленных документов, в связи с чем отказ в регистрации перехода права собственности является правомерным.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, открытое акционерное общество Фирма "Актис" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе повторены доводы заявления, а также указано, что на момент обращения в суд первой инстанции продавец уже был ликвидирован, в связи с чем суд первой инстанции не мог отказать в государственной регистрации перехода права собственности. По мнению Общества, суд первой инстанции самостоятельно рассмотрев вопрос о законности государственной регистрации спорных объектов, вышел за пределы рассмотрения спора, рассмотрел не заявленные вопросы.
В отзыве на апелляционную жалобу Росрегистрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Общества изложил содержание апелляционной жалобы, представитель Росрегистрации - отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 21 октября 2008 года между открытым акционерным обществом "Новочеркасскнефтемаш" (продавец) и открытым акционерным обществом Фирма "Актис" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 270 (т. 1 л.д. 20-23), предметом которого являлся объект недвижимого имущества - общежитие N 2, общей площадью 853,3 кв. м, инвентарный номер 9405, литер А, этажность 2, расположенное по адресу: г. Новочеркасск, ул. Клубная, 3, 1959 год постройки. Право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АД N 128329 от 28.07.2008 - т. 1 л.д. 36).
Между этими же лицами 21 октября 2008 года также был заключен договор купли-продажи N 271 (т. 1 л.д. 24-27), по условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объект недвижимого имущества - общежитие N 3, общей площадью 796,1 кв. м, инвентарный номер 8874, литер А, этажность 2, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, ул. Мацоты С.В., 71 / Горького, 2, 1952 год постройки. Право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АД N 128328 от 28.07.2008 - т. 1 л.д. 37).
Указанные договоры были заключены по результатам проведенных 20 октября 2008 года обществом с ограниченной ответственностью "Росторг" открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества открытого акционерного общества "Новочеркасскнефтемаш" (т. 2 л.д. 77-79).
Торги были проведены в соответствии с решением собрания кредиторов ОАО "Новочеркасскнефтемаш" на основании заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Новочеркасскнефтемаш" в лице конкурсного управляющего Горбатова А.А. договора поручения от 16.09.2008 (т. 2 л.д. 80-91).
Оплата за переданное по договорам купли-продажи от 21.10.2008 N 270 и 271 имущество была произведена заявителем в полном объеме платежными поручениями N 6163 от 24.11.2008 на сумму 1050689 рублей, N 6164 от 24.11.2008 на сумму 1053769 рублей (т. 2 л.д. 19, т. 1 л.д. 108).
Общежития, являющиеся предметом договора, были переданы заявителю по актам приема-передачи от 24.10.2008 (т. 1 л.д. 23, 27).
11 декабря 2008 года Общество и ОАО "Новочеркасскнефтемаш" обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности (расписка в получении документов от 11.12.2008 N 6155-47824-3, N 6155-47821-3 - т. 1 л.д. 28-29).
Уведомлениями от 21.12.2008 N 32-015/2008-142 и N 32/015/2008-141 Росрегистрация уведомила о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по причине непредставления документов указанных в уведомлении. В уведомлении также отмечено, что сделка по отчуждению общежитий в собственность Обществу не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 22 ЖК РФ специализированные помещения не подлежат отчуждению (т. 1 л.д. 30-31).
Уведомлениями от 03.02.2009 N 32-015/2008-142 и N 32/015/2008-141 Росрегистрация сообщила Обществу об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, мотивировав свой отказ тем, что сделка-основание перехода права собственности противоречит положениям п. 3 ст. 22 ЖК РФ (т. 1 л.д. 89-92). В уведомлениях также отмечено, что в Росрегисрацию поступили исковые заявления ряда граждан о признании незаконными торгов по продаже имущества ОАО "Новочеркасскнефтемаш".
Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что основаниями для отказа в государственной регистрации прав, в частности, является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ на предмет его соответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые были представлены заявителем на регистрацию, а также установить обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что объекты, указанные Обществом являются общежитиями. В указанных общежитиях как на момент приватизации завода, так и на момент заключения договоров от 21.10.2008 г. проживали лица, которым жилые помещения были предоставлены в соответствии с положениями жилищного законодательства.
Из Плана приватизации Новочеркасского завода "Нефтемаш", утвержденного председателем Комитета по управлению имуществом Ростовской области 26.11.1992 (т. 1 л.д. 65), писем Фонда имущества Администрации Ростовской области от 6.10.1997 N 10.6/570, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области от 05.04.2007 N 09-2695/01 (т. 1 л.д. 38-39) следует, что на момент приватизации Новочеркасского завода "Нефтемаш" заявленные объекты являлись общежитиями.
Однако в связи с включением указанных объектов в план приватизации постановлением мэра города Новочеркасска от 06.02.1998 N 222 муниципальному предприятию технической инвентаризации предписано зарегистрировать право собственности на указанные объекты за ОАО "Новочеркасскнефтемаш" (т. 1 л.д. 32-33). В связи с этим соответствующие записи внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности 61АД N 128329, 61АД N 128328 (т. 1 л.д. 36-37).
В постановлении мэра города Новочеркасска от 06.02.1998 N 222 отмечено, что заявленные общежития были переданы в пользование Новочеркасского завода "Нефтемаш" на основании акта передачи жилого фонда от 01.10.1976 г. (т. 1 л.д. 32).
Таким образом, материалами дела доказано, что на момент приватизации заявленные объекты недвижимости являлись общежитиями и относились к жилищному фонду.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.
При этом в силу ст. 1 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" приватизация жилых помещений допускалась только в собственность граждан, но не юридических лиц. Если граждане не приватизировали жилые помещения - жилой дом подлежал передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находился.
Только Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (принятый после утверждения плана приватизации от 26.11.1992 - т. 1 л.д. 48) допустил передачу жилищного фонда в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.
Таким образом, общежития, будучи объектами ограниченными в обороте, не могли быть переданы в собственность ОАО "Новочеркасскнефтемаш".
Согласно нормам действующего законодательства общежития также являются объектами ограниченными в обороте.
Так, статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено: объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению жилищного фонда и объектов его инфраструктуры; указанные объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.
В соответствии с п. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения, к которым относятся, в том числе, и общежития, не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным Жилищным кодексом РФ.
Из представленных в материалы дела технических паспортов, составленных по состоянию на 13.12.2005 г. (т. 1 л.д. 124-138, т. 2 л.д. 116-133) следует, что на момент заключения договоров от 21.10.2008 г. заявленные объекты сохраняли свое назначение в качестве общежития.
Поскольку заявленные объекты (общежития) ограничены в обороте и используются по назначению жилищного фонда - то они не могут быть предоставлены в собственность юридических лиц, а у Общества отсутствуют основания для возникновения права собственности на заявленные объекты.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества пояснил, что в общежитии проживают лица, которым жилые помещения были предоставлены в соответствии с жилищным законодательством. Данные обстоятельства также следуют из возражений на отзыв от 23.03.2009 (т. 3 л.д. 5).
В силу ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища. Регистрация права собственности на общежития за Обществом произвольно лишит граждан прав на жилище, воспрепятствует реализации права на приватизацию жилого помещения при наличии такового, а также может послужить основанием для выселения граждан из жилых помещений.
В соответствии с п. 6 ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" жилищный фонд социального использования передается в муниципальную собственность без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.
Поскольку в указанных общежития проживали граждане, которым жилые помещения были предоставлены по договорам социального найма в соответствии с положениями жилищного законодательства - указанные объекты не могли быть проданы с торгов, а подлежали передаче в собственность муниципалитету.
При этом судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы, согласно которым общежития не были отнесены к специализированному жилищному фонду в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений".
Из материалов дела следует, что на момент приватизации Новочеркасского завода "Нефтемаш" указанные объекты являлись общежитиями и относились к жилищному фонду. Установление в последующем иных правил отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду не означает, что общежития, которым соответствующий статус был предоставлен в соответствии с ранее установленным порядком, автоматически утрачивают его. Нарушение органами власти норм публичного права не должно приводить к лишению лица права на жилище, предоставленное в установленном законом порядке.
Не могут быть приняты в качестве обоснованных также доводы Общества о выходе суда за пределы заявленных требований.
Оценивая содержание сделки для целей государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет основание для перехода права собственности на соответствие закону. Установив ничтожность сделки или противоречие акта государственного органа или органа местного самоуправления требованиям закона - суд исходит из отсутствия правовых последствий, которые должны были породить соответствующие акты.
В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В связи с этим на орган возложена обязанность по правовой экспертизе документов и проверки законности сделки.
Суд, оценивая действия регистрирующего органа на соответствие закону, в полном объеме проверяет соответствие сделки или иного основания регистрации перехода права собственности, за исключением случаев, когда соответствующий акт может проверяться только по заявлению заинтересованных лиц.
Поскольку заявленное имущество ограничено в обороте и не может принадлежать на праве собственности Обществу или иному юридическому лицу, то независимо от сроков его незаконного обращения или иных обстоятельств право собственности на такое имущество не может возникнуть у субъекта, которому это имущество не может принадлежать в силу закона (ст. 129 ГК РФ). Соответственно государство не может подтвердить факт перехода права.
Судом апелляционной инстанции также отклоняются как необоснованные доводы о государственной регистрации права собственности на общежития за отчуждателем - ОАО "Новочеркасскнефтемаш".
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Однако указанное положение ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ создает презумпцию действительности права для всех участников гражданского оборота, но допускает оспаривание зарегистрированного права в суде. Поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, при рассмотрении дела в суде действуют общие правила оценки доказательств, установленные процессуальным законом. Согласно ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Поэтому, установив при рассмотрении гражданского спора отсутствие правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр, арбитражный суд не может считать существующим право как на объект недвижимого имущества. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре, установление неопровержимости записи без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела, создавало бы исключительное и неопровержимое значение записи в Едином реестре как ненормативного акта федерального органа исполнительной власти в качестве доказательства с заранее установленной силой.
Суд первой инстанции установил, что в силу указаний закона, заявленное имущество не могло принадлежать отчуждателю (ст. 129 ГК РФ). Следовательно государственная регистрация права собственности отчуждателя не могла привести к возникновению права собственности. Соответственно суд верно оценил запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одно из доказательств и пришел к выводу об отсутствии оснований для регистрации перехода права собственности.
Поскольку в общежитиях проживают лица, получившие помещения по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством - независимо от статуса помещений (специализированный жилищный фонд или жилищный фонд социального использования) заявленные объекты не могут принадлежать Обществу (ст. 129 ГК РФ). Соответственно основания для регистрации перехода права собственности отсутствуют. Следовательно Росрегистрация обоснованно отказала в регистрации перехода права собственности, а суд первой инстанции - в удовлетворении заявленных требований.
Иные доводы Общества, в том числе о ликвидации отчуждателя, не имеют правового значения, поскольку не опровергают факт отсутствия оснований для регистрации перехода права собственности.
Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания и установлены обстоятельства дела, верно применены нормы материального и процессуального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; основания для отмены или изменения судебного акта отсутствуют.
В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, возлагаются на Общество.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 апреля 2009 года по делу N А53-3556/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2009 N 15АП-3936/2009 ПО ДЕЛУ N А53-3556/2009
Разделы:Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2009 г. N 15АП-3936/2009
Дело N А53-3556/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от заявителя: представителя Луценко Сергея Викторовича - доверенность от 04.06.2009 N 40,
от заинтересованного лица: представителя Худомясовой Елены Николаевны - доверенность от 30.12.2008 N 285,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Фирма "Актис"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 15 апреля 2009 г. по делу N А53-3556/2009,
принятое судьей Грязевой В.В.,
по заявлению открытого акционерного общества Фирма "Актис"
к заинтересованному лицу Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области
о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
открытое акционерное общество Фирма "Актис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - Росрегистрация) о признании незаконным отказов от 03.02.2009 N 32/014/2008-142 и N 32/015/2008-141 в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Клубная, 3, и по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Мацоты С.В., 71 / ул. Горького, 2, от открытого акционерного общества "Новочеркасскнефтемаш" к открытому акционерному обществу Фирме "Актис", а также об обязании зарегистрировать переход права собственности.
Заявленные требования мотивированы тем, что по результатам торгов, проводимых в рамках процедуры конкурсного производства ОАО "Новочеркасскнефтемаш", Общество приобрело 2 общежития; 11.12.2008 года в Росрегистрацию были поданы документы для регистрации перехода права собственности на указанные объекты, однако в регистрации перехода права собственности отказано по мотиву недопустимости отчуждения специализированных помещений. Считая отказ в регистрации перехода права собственности незаконным, Общество обратилось с настоящим заявлением.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15 апреля 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что сделка по приватизации двух общежитий ничтожна и не могла быть основанием для приобретения права собственности отчуждателем; у ОАО "Новочеркасскнефтемаш" не имелось законных оснований для отчуждения указанных объектов; данные обстоятельства были установлены регистратором по результатам правовой экспертизы представленных документов, в связи с чем отказ в регистрации перехода права собственности является правомерным.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, открытое акционерное общество Фирма "Актис" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе повторены доводы заявления, а также указано, что на момент обращения в суд первой инстанции продавец уже был ликвидирован, в связи с чем суд первой инстанции не мог отказать в государственной регистрации перехода права собственности. По мнению Общества, суд первой инстанции самостоятельно рассмотрев вопрос о законности государственной регистрации спорных объектов, вышел за пределы рассмотрения спора, рассмотрел не заявленные вопросы.
В отзыве на апелляционную жалобу Росрегистрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Общества изложил содержание апелляционной жалобы, представитель Росрегистрации - отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 21 октября 2008 года между открытым акционерным обществом "Новочеркасскнефтемаш" (продавец) и открытым акционерным обществом Фирма "Актис" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 270 (т. 1 л.д. 20-23), предметом которого являлся объект недвижимого имущества - общежитие N 2, общей площадью 853,3 кв. м, инвентарный номер 9405, литер А, этажность 2, расположенное по адресу: г. Новочеркасск, ул. Клубная, 3, 1959 год постройки. Право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АД N 128329 от 28.07.2008 - т. 1 л.д. 36).
Между этими же лицами 21 октября 2008 года также был заключен договор купли-продажи N 271 (т. 1 л.д. 24-27), по условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объект недвижимого имущества - общежитие N 3, общей площадью 796,1 кв. м, инвентарный номер 8874, литер А, этажность 2, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, ул. Мацоты С.В., 71 / Горького, 2, 1952 год постройки. Право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АД N 128328 от 28.07.2008 - т. 1 л.д. 37).
Указанные договоры были заключены по результатам проведенных 20 октября 2008 года обществом с ограниченной ответственностью "Росторг" открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества открытого акционерного общества "Новочеркасскнефтемаш" (т. 2 л.д. 77-79).
Торги были проведены в соответствии с решением собрания кредиторов ОАО "Новочеркасскнефтемаш" на основании заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Новочеркасскнефтемаш" в лице конкурсного управляющего Горбатова А.А. договора поручения от 16.09.2008 (т. 2 л.д. 80-91).
Оплата за переданное по договорам купли-продажи от 21.10.2008 N 270 и 271 имущество была произведена заявителем в полном объеме платежными поручениями N 6163 от 24.11.2008 на сумму 1050689 рублей, N 6164 от 24.11.2008 на сумму 1053769 рублей (т. 2 л.д. 19, т. 1 л.д. 108).
Общежития, являющиеся предметом договора, были переданы заявителю по актам приема-передачи от 24.10.2008 (т. 1 л.д. 23, 27).
11 декабря 2008 года Общество и ОАО "Новочеркасскнефтемаш" обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности (расписка в получении документов от 11.12.2008 N 6155-47824-3, N 6155-47821-3 - т. 1 л.д. 28-29).
Уведомлениями от 21.12.2008 N 32-015/2008-142 и N 32/015/2008-141 Росрегистрация уведомила о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по причине непредставления документов указанных в уведомлении. В уведомлении также отмечено, что сделка по отчуждению общежитий в собственность Обществу не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 22 ЖК РФ специализированные помещения не подлежат отчуждению (т. 1 л.д. 30-31).
Уведомлениями от 03.02.2009 N 32-015/2008-142 и N 32/015/2008-141 Росрегистрация сообщила Обществу об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, мотивировав свой отказ тем, что сделка-основание перехода права собственности противоречит положениям п. 3 ст. 22 ЖК РФ (т. 1 л.д. 89-92). В уведомлениях также отмечено, что в Росрегисрацию поступили исковые заявления ряда граждан о признании незаконными торгов по продаже имущества ОАО "Новочеркасскнефтемаш".
Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что основаниями для отказа в государственной регистрации прав, в частности, является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ на предмет его соответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые были представлены заявителем на регистрацию, а также установить обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что объекты, указанные Обществом являются общежитиями. В указанных общежитиях как на момент приватизации завода, так и на момент заключения договоров от 21.10.2008 г. проживали лица, которым жилые помещения были предоставлены в соответствии с положениями жилищного законодательства.
Из Плана приватизации Новочеркасского завода "Нефтемаш", утвержденного председателем Комитета по управлению имуществом Ростовской области 26.11.1992 (т. 1 л.д. 65), писем Фонда имущества Администрации Ростовской области от 6.10.1997 N 10.6/570, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области от 05.04.2007 N 09-2695/01 (т. 1 л.д. 38-39) следует, что на момент приватизации Новочеркасского завода "Нефтемаш" заявленные объекты являлись общежитиями.
Однако в связи с включением указанных объектов в план приватизации постановлением мэра города Новочеркасска от 06.02.1998 N 222 муниципальному предприятию технической инвентаризации предписано зарегистрировать право собственности на указанные объекты за ОАО "Новочеркасскнефтемаш" (т. 1 л.д. 32-33). В связи с этим соответствующие записи внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности 61АД N 128329, 61АД N 128328 (т. 1 л.д. 36-37).
В постановлении мэра города Новочеркасска от 06.02.1998 N 222 отмечено, что заявленные общежития были переданы в пользование Новочеркасского завода "Нефтемаш" на основании акта передачи жилого фонда от 01.10.1976 г. (т. 1 л.д. 32).
Таким образом, материалами дела доказано, что на момент приватизации заявленные объекты недвижимости являлись общежитиями и относились к жилищному фонду.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.
При этом в силу ст. 1 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" приватизация жилых помещений допускалась только в собственность граждан, но не юридических лиц. Если граждане не приватизировали жилые помещения - жилой дом подлежал передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находился.
Только Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (принятый после утверждения плана приватизации от 26.11.1992 - т. 1 л.д. 48) допустил передачу жилищного фонда в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.
Таким образом, общежития, будучи объектами ограниченными в обороте, не могли быть переданы в собственность ОАО "Новочеркасскнефтемаш".
Согласно нормам действующего законодательства общежития также являются объектами ограниченными в обороте.
Так, статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено: объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению жилищного фонда и объектов его инфраструктуры; указанные объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.
В соответствии с п. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения, к которым относятся, в том числе, и общежития, не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным Жилищным кодексом РФ.
Из представленных в материалы дела технических паспортов, составленных по состоянию на 13.12.2005 г. (т. 1 л.д. 124-138, т. 2 л.д. 116-133) следует, что на момент заключения договоров от 21.10.2008 г. заявленные объекты сохраняли свое назначение в качестве общежития.
Поскольку заявленные объекты (общежития) ограничены в обороте и используются по назначению жилищного фонда - то они не могут быть предоставлены в собственность юридических лиц, а у Общества отсутствуют основания для возникновения права собственности на заявленные объекты.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества пояснил, что в общежитии проживают лица, которым жилые помещения были предоставлены в соответствии с жилищным законодательством. Данные обстоятельства также следуют из возражений на отзыв от 23.03.2009 (т. 3 л.д. 5).
В силу ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища. Регистрация права собственности на общежития за Обществом произвольно лишит граждан прав на жилище, воспрепятствует реализации права на приватизацию жилого помещения при наличии такового, а также может послужить основанием для выселения граждан из жилых помещений.
В соответствии с п. 6 ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" жилищный фонд социального использования передается в муниципальную собственность без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.
Поскольку в указанных общежития проживали граждане, которым жилые помещения были предоставлены по договорам социального найма в соответствии с положениями жилищного законодательства - указанные объекты не могли быть проданы с торгов, а подлежали передаче в собственность муниципалитету.
При этом судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы, согласно которым общежития не были отнесены к специализированному жилищному фонду в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений".
Из материалов дела следует, что на момент приватизации Новочеркасского завода "Нефтемаш" указанные объекты являлись общежитиями и относились к жилищному фонду. Установление в последующем иных правил отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду не означает, что общежития, которым соответствующий статус был предоставлен в соответствии с ранее установленным порядком, автоматически утрачивают его. Нарушение органами власти норм публичного права не должно приводить к лишению лица права на жилище, предоставленное в установленном законом порядке.
Не могут быть приняты в качестве обоснованных также доводы Общества о выходе суда за пределы заявленных требований.
Оценивая содержание сделки для целей государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет основание для перехода права собственности на соответствие закону. Установив ничтожность сделки или противоречие акта государственного органа или органа местного самоуправления требованиям закона - суд исходит из отсутствия правовых последствий, которые должны были породить соответствующие акты.
В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В связи с этим на орган возложена обязанность по правовой экспертизе документов и проверки законности сделки.
Суд, оценивая действия регистрирующего органа на соответствие закону, в полном объеме проверяет соответствие сделки или иного основания регистрации перехода права собственности, за исключением случаев, когда соответствующий акт может проверяться только по заявлению заинтересованных лиц.
Поскольку заявленное имущество ограничено в обороте и не может принадлежать на праве собственности Обществу или иному юридическому лицу, то независимо от сроков его незаконного обращения или иных обстоятельств право собственности на такое имущество не может возникнуть у субъекта, которому это имущество не может принадлежать в силу закона (ст. 129 ГК РФ). Соответственно государство не может подтвердить факт перехода права.
Судом апелляционной инстанции также отклоняются как необоснованные доводы о государственной регистрации права собственности на общежития за отчуждателем - ОАО "Новочеркасскнефтемаш".
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Однако указанное положение ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ создает презумпцию действительности права для всех участников гражданского оборота, но допускает оспаривание зарегистрированного права в суде. Поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, при рассмотрении дела в суде действуют общие правила оценки доказательств, установленные процессуальным законом. Согласно ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Поэтому, установив при рассмотрении гражданского спора отсутствие правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр, арбитражный суд не может считать существующим право как на объект недвижимого имущества. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре, установление неопровержимости записи без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела, создавало бы исключительное и неопровержимое значение записи в Едином реестре как ненормативного акта федерального органа исполнительной власти в качестве доказательства с заранее установленной силой.
Суд первой инстанции установил, что в силу указаний закона, заявленное имущество не могло принадлежать отчуждателю (ст. 129 ГК РФ). Следовательно государственная регистрация права собственности отчуждателя не могла привести к возникновению права собственности. Соответственно суд верно оценил запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одно из доказательств и пришел к выводу об отсутствии оснований для регистрации перехода права собственности.
Поскольку в общежитиях проживают лица, получившие помещения по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством - независимо от статуса помещений (специализированный жилищный фонд или жилищный фонд социального использования) заявленные объекты не могут принадлежать Обществу (ст. 129 ГК РФ). Соответственно основания для регистрации перехода права собственности отсутствуют. Следовательно Росрегистрация обоснованно отказала в регистрации перехода права собственности, а суд первой инстанции - в удовлетворении заявленных требований.
Иные доводы Общества, в том числе о ликвидации отчуждателя, не имеют правового значения, поскольку не опровергают факт отсутствия оснований для регистрации перехода права собственности.
Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания и установлены обстоятельства дела, верно применены нормы материального и процессуального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; основания для отмены или изменения судебного акта отсутствуют.
В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, возлагаются на Общество.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 апреля 2009 года по делу N А53-3556/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)