Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2012 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вечкановой В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 по делу N А47-6760/2011 (судья Штырник М.В).
В судебном заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" - Корб Е.В. (доверенность от 16.01.2012 N 195).
Администрация города Оренбурга (далее также - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к открытому акционерному обществу "Оренбурггражданстрой" (далее - ОАО "Оренбурггражданстрой", ответчик) с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2010 по 30.06.2011, а также пени в сумме 88 179, 11 руб. за период с 11.04.2010 по 27.07.2011.
ОАО "Оренбурггражданстрой" обратилось в суд со встречным иском к администрации г. Оренбурга о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1237201,19 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 150 489, 04 руб.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.03.2012 (резолютивная часть оглашена 27.03.2012) в удовлетворении требований администрации отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с администрации в пользу ОАО "Оренбурггражданстрой" 1335242,26 руб. неосновательного обогащения и 138477,58 руб. процентов за пользование денежными средствами (т. 4, л.д. 16-20).
Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 4, л.д. 27-28).
Как полагает администрация судом не учтена правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П согласно которой признание земельного участка не имеющего, как правило, естественных границ объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения, невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 11.1 Земельного кодекса РФ. Поскольку переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен формированием данного земельного участка по правилам земельного законодательства, апеллянт полагает, что до момента выдела из земельного участка N 56:44:0202007:172 земельных участков под введенными в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами, не может быть определена площадь земельного участка, оставшаяся на праве аренды у ОАО "Оренбурггражданстрой". В силу изложенного апеллянт полагает, что судом необоснованно принята за основу определения размера неосновательного обогащения площадь оставшегося в пользовании ответчика земельного участка в размере 600 кв. м, определенная в ведомости вычисления площадей, составленной ООО "Геоид".
Кроме того, ссылаясь на положения ст. 6, ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, администрация считает, что является ненадлежащим ответчиком по иску о взыскании неосновательного обогащения из бюджета муниципального образования. В качестве ответчика по мнению истца, должен привлекаться администратор доходов бюджета, которым в соответствии с Решением Оренбургского городского совета от 26.12.2008 является Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Администрация явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору аренды земельного участка N 6/л-156юр от 06.09.2006 с учетом дополнительного соглашения от 31.10.2006 администрация города Оренбурга (арендодатель) передала ОАО "Оренбурггражданстрой" (арендатор) принял земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172 площадью 10335 кв. м, местоположением: примерно в 170 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Транспортная,7 для строительства жилых домов N 10а, 10б, 10в, в 20 микрорайоне северо-восточного жилого района (л.д. 9-13, т. 1).
В соответствии с п. 1.4 договора аренды земельный участок передается до 01.05.2009.
Регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 04.12.2006 (л.д. 15 т. 1).
Дополнительными соглашениями от 21.05.2007, 23.06.2008, 12.02.2009 сторонами согласованы изменения расчета арендной платы. Кроме того, пунктом 1 соглашения от 12.02.2009 внесены изменения в п. 2.1 договора аренды, в соответствии с которыми земельный участок предоставлен, в том числе, для строительства детско-юношеского клуба в 20 микрорайоне Северо-восточного жилого района (л.д. 19 т. 1).
28 сентября 2007 г. обществом "Оренбурггражданстрой" получены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства - жилых домов N 10а, 10б, 10в с трансформаторными подстанциями и инженерными коммуникациями (л.д. 69-74 т. 1).
Дата первой регистрации права собственности на квартиру N 158 по адресу ул. Есимова, 3/1 согласно письму Управления Росреестра по Оренбургской области - 30.10.2007.
Указывая, что ОАО "Оренбурггражданстрой" ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, в результате чего образовалась задолженность за период 01.01.2010 по 30.06.2011 в сумме 1428169,89 руб., истец обратился в суд с настоящим иском.
Полагая, что внесенные им арендные платежи за период после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов за ту часть земельного участка, которая необходима для их эксплуатации, является неосновательным обогащением истца, ответчик обратился в суд со встречным иском.
Удовлетворяя встречные исковые требования и отказывая в первоначальном иске, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме администрация г. Оренбурга была не вправе распоряжаться земельным участком, занятым такими домами и необходимым для их использования. Установив, что ответчиком внесена плата за пользование, в том числе, площадью участка в размере 9735 кв. м, которая необходима для эксплуатации многоквартирного жилого дома, суд пришел к выводу о наличии на стороне администрации неосновательного обогащения и с учетом сделанного истцом заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности удовлетворил заявленные ОАО "Оренбурггражданстрой" требования частично.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для изменения обжалуемого судебного акта.
В силу п. 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Из материалов дела следует, что земельный участок номером 56:44:02 02 007:0172 сформирован в целях строительства трех жилых домов и детско-юношеского клуба (л.д. 21-23 т. 1).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, до момента формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, необходимых для использования и эксплуатации многоквартирных жилых домов право общей долевой собственности собственников помещений на расположенные под домами земельные участки в силу положения части 5 статьи 16 Вводного закона не возникает.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум 10/22) - если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая, что первая регистрация права собственности на помещение в жилом доме была произведена 30.10.2007 с указанного момента право владения и пользования необходимым для использования жилых домов земельным участком, площадь которого согласно справке ООО "Геоид" составляет 9735 кв. м получили иные лица, не являющиеся сторонами договора аренды.
Возникновение у иных лиц, не являющихся сторонами договора аренды, прав на владение и пользование частью переданного в аренду для строительства земельного участка, свидетельствует о невозможности осуществления этих же полномочий арендатором по договору аренды.
С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прав владения и пользования земельным участком, на котором расположены жилые дома, договор аренды земельного участка 56:44:02 02 007:0172 площадью 10335 кв. м должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11.
Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы и соответственно правомочий арендодателя на ее взыскание. В силу изложенного вывод суда об отсутствии оснований удовлетворения заявленных администрацией требований о взыскании задолженности арендных платежей является правильным.
Установленное судом обстоятельство фактического пользования обществом "Оренбурггражданстрой" частью земельного участка, не являющегося занятым и необходимым для эксплуатации жилых домов, свидетельствует о наличии у собственника такого участка прав на получение оплаты за такое пользование на основании нормы части 2 статьи 1105 ГК РФ, согласно которой лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Вместе с тем судом установлено, что ОАО "Оренбурггражданстрой" производило оплату по договору аренды за земельный участок 56:44:02 02 007:0172, в том числе после прекращения договора.
В соответствии с частью 1 статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
При названных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии на стороне администрации неосновательного обогащения в размере суммы арендных платежей, внесенных ответчиком за период после прекращения договора аренды.
Из материалов дела следует, что требования о взыскании с администрации неосновательного обогащения заявлены ответчиком за вычетом суммы платежей за земельный участок площадью 600 кв. м, необходимый для продолжения строительства детско-юношеского клуба.
Доказательств нахождения в пользовании ответчика земельного участка иных размеров администрацией в суд не представлено.
Проверив представленный ответчиком расчет размера неосновательного обогащения и пересчитав размер подлежащей взысканию суммы с учетом срока исковой давности, о применении последствий пропуска которого заявлено администрацией, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных ОАО "Оренбурггражданстрой" требований.
Согласно ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения.
Расчет процентов судом проверен, администрацией не оспорен, в силу чего обоснованно взыскан судом в пользу ОАО "Оренбурггражданстрой".
Доводы подателя жалобы о том, что до момента выдела из земельного участка N 56:44:0202007:172 земельных участков под введенными в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами не может быть определена площадь участка, оставшаяся на праве аренды у ОАО "Оренбурггражданстрой", а также о том, что указанная в справке ООО "Геоид" площадь земельного участка в размере 600 кв. м не может быть принята за основу определения размера подлежащего взысканию с администрации неосновательного обогащения, подлежат отклонению.
Как указано выше последствием прекращения договора аренды земельного участка N 6/л-156юр от 06.09.2006 является отсутствие у администрации материально-правовых оснований для получения арендных платежей и, соответственно, наличие у денежных сумм, выплаченных во исполнение прекращенных обязательств, статуса неосновательного обогащения.
Обязанность доказывания размера встречного обязательства, вытекающего из обстоятельств фактического пользования земельным участком, необходимым для строительства детско-юношеского клуба, лежит на истце. Учитывая, что в опровержение представленных ответчиком доказательств размера используемого ОАО "Оренбурггражданстрой" земельного участка администрацией иных сведений не представлено, правовых оснований для критической оценки представленных ответчиком доказательств у суда не имелось.
Доводы о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком по иску, несостоятельны.
Указанные доводы были предметом оценки судом первой инстанции. Данная им оценка является правильной, в силу чего не требует дополнительного освещения.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба администрации г. Оренбурга - удовлетворению, не подлежат.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 по делу N А47-6760/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2012 N 18АП-4873/2012 ПО ДЕЛУ N А47-6760/2011
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2012 г. N 18АП-4873/2012
Дело N А47-6760/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2012 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вечкановой В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 по делу N А47-6760/2011 (судья Штырник М.В).
В судебном заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" - Корб Е.В. (доверенность от 16.01.2012 N 195).
Администрация города Оренбурга (далее также - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к открытому акционерному обществу "Оренбурггражданстрой" (далее - ОАО "Оренбурггражданстрой", ответчик) с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2010 по 30.06.2011, а также пени в сумме 88 179, 11 руб. за период с 11.04.2010 по 27.07.2011.
ОАО "Оренбурггражданстрой" обратилось в суд со встречным иском к администрации г. Оренбурга о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1237201,19 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 150 489, 04 руб.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.03.2012 (резолютивная часть оглашена 27.03.2012) в удовлетворении требований администрации отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с администрации в пользу ОАО "Оренбурггражданстрой" 1335242,26 руб. неосновательного обогащения и 138477,58 руб. процентов за пользование денежными средствами (т. 4, л.д. 16-20).
Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 4, л.д. 27-28).
Как полагает администрация судом не учтена правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П согласно которой признание земельного участка не имеющего, как правило, естественных границ объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения, невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 11.1 Земельного кодекса РФ. Поскольку переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен формированием данного земельного участка по правилам земельного законодательства, апеллянт полагает, что до момента выдела из земельного участка N 56:44:0202007:172 земельных участков под введенными в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами, не может быть определена площадь земельного участка, оставшаяся на праве аренды у ОАО "Оренбурггражданстрой". В силу изложенного апеллянт полагает, что судом необоснованно принята за основу определения размера неосновательного обогащения площадь оставшегося в пользовании ответчика земельного участка в размере 600 кв. м, определенная в ведомости вычисления площадей, составленной ООО "Геоид".
Кроме того, ссылаясь на положения ст. 6, ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, администрация считает, что является ненадлежащим ответчиком по иску о взыскании неосновательного обогащения из бюджета муниципального образования. В качестве ответчика по мнению истца, должен привлекаться администратор доходов бюджета, которым в соответствии с Решением Оренбургского городского совета от 26.12.2008 является Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Администрация явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору аренды земельного участка N 6/л-156юр от 06.09.2006 с учетом дополнительного соглашения от 31.10.2006 администрация города Оренбурга (арендодатель) передала ОАО "Оренбурггражданстрой" (арендатор) принял земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172 площадью 10335 кв. м, местоположением: примерно в 170 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Транспортная,7 для строительства жилых домов N 10а, 10б, 10в, в 20 микрорайоне северо-восточного жилого района (л.д. 9-13, т. 1).
В соответствии с п. 1.4 договора аренды земельный участок передается до 01.05.2009.
Регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 04.12.2006 (л.д. 15 т. 1).
Дополнительными соглашениями от 21.05.2007, 23.06.2008, 12.02.2009 сторонами согласованы изменения расчета арендной платы. Кроме того, пунктом 1 соглашения от 12.02.2009 внесены изменения в п. 2.1 договора аренды, в соответствии с которыми земельный участок предоставлен, в том числе, для строительства детско-юношеского клуба в 20 микрорайоне Северо-восточного жилого района (л.д. 19 т. 1).
28 сентября 2007 г. обществом "Оренбурггражданстрой" получены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства - жилых домов N 10а, 10б, 10в с трансформаторными подстанциями и инженерными коммуникациями (л.д. 69-74 т. 1).
Дата первой регистрации права собственности на квартиру N 158 по адресу ул. Есимова, 3/1 согласно письму Управления Росреестра по Оренбургской области - 30.10.2007.
Указывая, что ОАО "Оренбурггражданстрой" ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, в результате чего образовалась задолженность за период 01.01.2010 по 30.06.2011 в сумме 1428169,89 руб., истец обратился в суд с настоящим иском.
Полагая, что внесенные им арендные платежи за период после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов за ту часть земельного участка, которая необходима для их эксплуатации, является неосновательным обогащением истца, ответчик обратился в суд со встречным иском.
Удовлетворяя встречные исковые требования и отказывая в первоначальном иске, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме администрация г. Оренбурга была не вправе распоряжаться земельным участком, занятым такими домами и необходимым для их использования. Установив, что ответчиком внесена плата за пользование, в том числе, площадью участка в размере 9735 кв. м, которая необходима для эксплуатации многоквартирного жилого дома, суд пришел к выводу о наличии на стороне администрации неосновательного обогащения и с учетом сделанного истцом заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности удовлетворил заявленные ОАО "Оренбурггражданстрой" требования частично.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для изменения обжалуемого судебного акта.
В силу п. 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Из материалов дела следует, что земельный участок номером 56:44:02 02 007:0172 сформирован в целях строительства трех жилых домов и детско-юношеского клуба (л.д. 21-23 т. 1).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, до момента формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, необходимых для использования и эксплуатации многоквартирных жилых домов право общей долевой собственности собственников помещений на расположенные под домами земельные участки в силу положения части 5 статьи 16 Вводного закона не возникает.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум 10/22) - если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая, что первая регистрация права собственности на помещение в жилом доме была произведена 30.10.2007 с указанного момента право владения и пользования необходимым для использования жилых домов земельным участком, площадь которого согласно справке ООО "Геоид" составляет 9735 кв. м получили иные лица, не являющиеся сторонами договора аренды.
Возникновение у иных лиц, не являющихся сторонами договора аренды, прав на владение и пользование частью переданного в аренду для строительства земельного участка, свидетельствует о невозможности осуществления этих же полномочий арендатором по договору аренды.
С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прав владения и пользования земельным участком, на котором расположены жилые дома, договор аренды земельного участка 56:44:02 02 007:0172 площадью 10335 кв. м должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11.
Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы и соответственно правомочий арендодателя на ее взыскание. В силу изложенного вывод суда об отсутствии оснований удовлетворения заявленных администрацией требований о взыскании задолженности арендных платежей является правильным.
Установленное судом обстоятельство фактического пользования обществом "Оренбурггражданстрой" частью земельного участка, не являющегося занятым и необходимым для эксплуатации жилых домов, свидетельствует о наличии у собственника такого участка прав на получение оплаты за такое пользование на основании нормы части 2 статьи 1105 ГК РФ, согласно которой лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Вместе с тем судом установлено, что ОАО "Оренбурггражданстрой" производило оплату по договору аренды за земельный участок 56:44:02 02 007:0172, в том числе после прекращения договора.
В соответствии с частью 1 статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
При названных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии на стороне администрации неосновательного обогащения в размере суммы арендных платежей, внесенных ответчиком за период после прекращения договора аренды.
Из материалов дела следует, что требования о взыскании с администрации неосновательного обогащения заявлены ответчиком за вычетом суммы платежей за земельный участок площадью 600 кв. м, необходимый для продолжения строительства детско-юношеского клуба.
Доказательств нахождения в пользовании ответчика земельного участка иных размеров администрацией в суд не представлено.
Проверив представленный ответчиком расчет размера неосновательного обогащения и пересчитав размер подлежащей взысканию суммы с учетом срока исковой давности, о применении последствий пропуска которого заявлено администрацией, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных ОАО "Оренбурггражданстрой" требований.
Согласно ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения.
Расчет процентов судом проверен, администрацией не оспорен, в силу чего обоснованно взыскан судом в пользу ОАО "Оренбурггражданстрой".
Доводы подателя жалобы о том, что до момента выдела из земельного участка N 56:44:0202007:172 земельных участков под введенными в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами не может быть определена площадь участка, оставшаяся на праве аренды у ОАО "Оренбурггражданстрой", а также о том, что указанная в справке ООО "Геоид" площадь земельного участка в размере 600 кв. м не может быть принята за основу определения размера подлежащего взысканию с администрации неосновательного обогащения, подлежат отклонению.
Как указано выше последствием прекращения договора аренды земельного участка N 6/л-156юр от 06.09.2006 является отсутствие у администрации материально-правовых оснований для получения арендных платежей и, соответственно, наличие у денежных сумм, выплаченных во исполнение прекращенных обязательств, статуса неосновательного обогащения.
Обязанность доказывания размера встречного обязательства, вытекающего из обстоятельств фактического пользования земельным участком, необходимым для строительства детско-юношеского клуба, лежит на истце. Учитывая, что в опровержение представленных ответчиком доказательств размера используемого ОАО "Оренбурггражданстрой" земельного участка администрацией иных сведений не представлено, правовых оснований для критической оценки представленных ответчиком доказательств у суда не имелось.
Доводы о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком по иску, несостоятельны.
Указанные доводы были предметом оценки судом первой инстанции. Данная им оценка является правильной, в силу чего не требует дополнительного освещения.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба администрации г. Оренбурга - удовлетворению, не подлежат.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2012 по делу N А47-6760/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)