Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Канивец М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агрофирма Ариант" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2010 по делу N А76-1625/2010 (судья Мрез И.В.), при участии: от открытого акционерного общества "Агрофирма Ариант" - Богомолова С.Б. (доверенность от 22.09.2008), от администрации Ашинского городского поселения Ашинского муниципального района Челябинской области - Кирсанова С.А. (доверенность от 23.03.2009), Авраменко С.В. (доверенность от 24.03.2010),
установил:
открытое акционерное общество "Агрофирма Ариант" (далее - заявитель, ОАО "Агрофирма Ариант") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации Ашинского городского поселения Ашинского муниципального района Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании недействительным постановления главы администрации от 12.01.2010 N 1 "Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 81", постановления главы администрации от 12.01.2010 N 2 "Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 82", возложении обязанности на администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем выдачи разрешения на перевод указанных жилых помещений в нежилые (т. 1, л.д. 2 - 5).
Решением суда первой инстанции от 29.03.2010 (резолютивная часть от 29.03.2010) в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Агрофирма Ариант" (далее также - податель жалобы) просит суд решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на наличие в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) противоречий, которые, по мнению подателя жалобы, должны толковаться в пользу заявителя. Так, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень документов, которые обязан предоставить заявитель в орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в нежилое. По мнению заявителя, указанная норма расширительному толкованию не подлежит и, кроме того, ч. 3 ст. 23 ЖК РФ содержит запрет, в соответствии с которым орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленных ч. 2 настоящей статьи. Податель жалобы ссылается на то, что отказ органа местного самоуправления не является мотивированным и обоснованным, содержит противоречия. Судом неверно применены нормы жилищного законодательства, касающиеся проведения реконструкции, тогда как заявителем осуществляется переустройство и перепланировка помещений. Заявитель полагает, что проектируемая перепланировка не нарушает конструктивную целостность здания, при производстве перепланировки не происходит присоединения к помещению ОАО "Агрофирма Ариант" части общего имущества, увеличение размера (площади) квартиры также не предусмотрено проектом. Планируемое возведение лестницы (входной группы), по мнению подателя жалобы, не свидетельствует о присоединении общего имущества к помещению квартиры, поскольку в результате этого не происходит увеличение его размера (площади) либо уменьшение размера общего имущества. ОАО "Агрофирма Ариант" полагает, что судом необоснованно отклонены дополнительные доказательства, а именно: протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.02.2008 и бюллетени заочного голосования по вопросу о передаче в пользование объектов общего имущества в доме N 49 по адресу: г. Аша, ул. Озимина собственнику квартир NN 81, 82 в указанном доме - ОАО "Агрофирма Ариант", в которых собственники квартир большинством голосов дали свое согласие на переустройство и перепланировку указанных квартир и передачу в пользование объектов общего имущества. Податель жалобы ссылается на отсутствие у жильцов многоквартирного дома права собственности на земельный участок, поскольку решение собственников по поводу оформления земельного участка в собственность под многоквартирным домом не принималось, органом местного самоуправления не принято решение о предоставлении земельного участка на праве собственности гражданам, права на земельный участок не оформлены, земельный участок не сформирован, так как не установлены его границы, налог на землю ни один собственник квартир не платит. Заявитель в жалобе обращает внимание суда на тот факт, что поскольку планируемая входная группа не является капитальным сооружением (недвижимым имуществом), то согласия собственников многоквартирного дома на использование общего имущества также не требуется.
Администрация письменный отзыв на апелляционную жалобу не представила.
В судебном заседании представитель ОАО "Агрофирма Ариант" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ОАО "Агрофирма Ариант" в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно, протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.03.2010, соответствующих бюллетеней для голосования, уведомления от 02.04.2010 Управления Росреестра по Челябинской области об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведений о земельном участке с местоположением: Челябинская область, Ашинский р-н, г. Аша, ул. Озимина, д. 49.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных документов ввиду их неотносимости к существу настоящего спора, поскольку протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме датирован 26.03.2010, следовательно, общее собрание было проведено после вынесения обжалуемых постановлений администрации. Уведомление Управления Росреестра по Челябинской области датировано 02.04.2010, то есть было получено после вынесения обжалуемого решения суда.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен. Согласие собственников жилья на проведение реконструкции помещений заявителем не было получено, более того, жители многоквартирного дома возражали против проведения реконструкции указанных квартир. Считает необоснованным довод подателя жалобы о том, что им производится переустройство и перепланировка, поскольку в материалы дела представлены рабочие проекты реконструкции помещений.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 28.08.2007 (т. 1, л.д. 8 - 10), дата регистрации 24.09.2007, номер регистрации 74-74-03/042/2007-111, ОАО "Агрофирма Ариант" на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира общей площадью 58,3 кв. м, расположенная на 1 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 81, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2007 серии 74 АА N 266226 (т. 1, л.д. 13).
Также на основании договора купли-продажи от 28.08.2007 (т. 1, л.д. 11 - 12), дата регистрации 24.09.2007, номер регистрации 74-74-03/042/2007-114, ОАО "Агрофирма Ариант" на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира общей площадью 39,9 кв. м, расположенная на 1 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 82, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2007 серии 74 АА N 266227 (т. 1, л.д. 14).
28 сентября 2009 г. ОАО "Агрофирма Ариант" обратилось к главе администрации с заявлением о выдаче разрешения на перевод квартир, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, квартиры NN 81, 82 из жилых в нежилые (т. 1, л.д. 20).
5 ноября 2009 г. в адрес ОАО "Агрофирма Ариант" администрацией было направлено уведомление N 1841 об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 81 из жилого в нежилое на основании п. 1 ч. 1 ст. 24, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ (т. 1, л.д. 17).
1 декабря 2009 г. ОАО "Агрофирма Ариант" вновь обратилось к главе администрации с заявлением о выдаче разрешения на перевод квартир, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, квартиры NN 81, 82 из жилых в нежилые (т. 1, л.д. 21). К заявлению были приложены правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, в котором находятся переводимые помещения, копии ответов областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" (далее - ОГУП "ОблЦТИ"), общества с ограниченной ответственностью "Ашинская городская управляющая компания" (далее - ООО "Ашинская городская управляющая компания"), проект.
12 января 2010 г. главой Ашинского городского поселения были вынесены оспариваемые постановления об отказе в переводе жилых помещений в нежилые в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода жилого помещения в нежилое (т. 1, л.д. 15, 16).
14 января 2010 г. ОАО "Агрофирма Ариант" администрацией были направлены уведомления NN 74, 75 об отказе в переводе жилых помещений в нежилые на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ (т. 1, л.д. 18, 19).
Полагая, что указанные выше постановления не соответствуют действующему законодательству и нарушает права ОАО "Агрофирма Ариант", заявитель обратился в суд с требованием о признании их недействительными.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что ОАО "Агрофирма Ариант" не соблюдены требования ст. 22 ЖК РФ. Суд указал, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок общей площадью 1295,9 кв. м по адресу: Челябинская область, Ашинский р-н, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием (назначением) - для размещения жилого фонда, находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме N 49 по ул. Озимина в г. Аше. Суд в решении также указал, что перевод спорных жилых помещений в нежилые и организация отдельного входа в любом случае приведут к занятию части земельного участка, который находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, следовательно, для перевода спорных жилых помещений в нежилые заявителю было необходимо представить в администрацию согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме N 49 по ул. Озимина в г. Аше.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В силу п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Частью 2 ст. 23 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий перевод помещения из жилого в нежилое, а именно: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных ч. 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 названного Кодекса условий перевода помещения.
На основании ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности (в составе общего имущества в таком доме) земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу п. 2 ст. 16 названного Закона указанный земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок, сформированный и прошедший кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (то есть с 01.03.2005).
Соответственно, суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о том, что решение о предоставлении земельного участка на праве собственности собственникам помещений в жилом доме не принималось, так как такое решение для возникновения права собственности указанных лиц на земельный участок не требуется.
В рассматриваемом случае согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 22.10.2008 (т. 1, л.д. 125) в государственный кадастр недвижимости 28.07.2003 внесен земельный участок с кадастровым номером 74:03:1001023:4, общей площадью 1295,9 кв. м по адресу: г. Аша, ул. Озимина, д. 49, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием (назначением) - для размещения жилого фонда.
Суд не принимает довод ОАО "Агрофирма Ариант" о том, что право собственности собственников помещений в жилом доме на земельный участок не возникло в связи с тем, что в кадастровом плане земельного участка имеется отметка о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Как указано выше, земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Кроме того, размещение входной группы в предполагаемое помещение заявителя в обязательном порядке планируется непосредственно к фасаду жилого дома, соответственно, на земельного участке под домом.
В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В материалы дела представлен проект реконструкции принадлежащих заявителю помещений (т. 1, л.д. 27 - 52), в соответствии с которым при реконструкции предполагается выполнить отдельный вход в помещение магазина, изолированный от входа в жилые помещения дома N 49, вход в помещение будет расположен со стороны главного фасада дома, также предполагается благоустройство участка, прилегающего к входной зоне магазина (устройство пешеходной дорожки к крыльцу с покрытием тротуарной плиткой, ограниченной бордюрным камнем). Для доставки товара в магазин предусматривается увеличить ширину существующего пешеходного тротуара для заезда с торцевой стороны дома.
Установив, что при переводе жилого помещения в нежилое предусмотрена установка отдельного входа в нежилое помещение и то, что реконструкция связана с занятием части земельного участка, находящегося в общей собственности собственников помещений в доме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при переоборудовании жилых квартир в нежилое помещение необходимо согласие иных собственников в соответствии с требованиями, установленными ст.ст. 36, 40 ЖК РФ.
С учетом изложенного довод заявителя о том, что переустройство и перепланировка спорного помещения не уменьшает размер общего имущества, отклоняется как несостоятельный.
Суд апелляционной инстанции отклоняет и довод подателя жалобы о том, что согласие собственников помещений в жилом доме подтверждается протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.02.2008 и бюллетенями заочного голосования по вопросу о передаче в пользование объектов общего имущества в доме N 49 по адресу: г. Аша, ул. Озимина собственнику квартир NN 81, 82 в указанном доме - ОАО "Агрофирма Ариант" (т. 2, л.д. 37 - 109).
Данные документы вместе с заявлением о переводе помещений из жилых в нежилые не представлялись (т. 1, л.д. 21).
Кроме того, из анализа данных документов усматривается, что согласие собственников на передачу в пользование объектов общего имущества было выражено для следующих целей: осуществление переустройства и перепланировки квартир NN 81, 82; перевод квартир NN 81, 82 в нежилые. Согласие собственников на реконструкцию помещений с занятием части земельного участка, находящегося в общей собственности собственников помещений в доме, из указанных протокола и бюллетеней не усматривается.
Также суд апелляционной инстанции учитывает, что в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме от 19.02.2008, из которого следует, что в даче согласия на реконструкцию квартир NN 81, 82 под продуктовый магазин с последующим изменением состава общего имущества дома отказано (т. 1, л.д. 127, 128).
С учетом изложенного и исходя из того, что заявителем не было получено и представлено заинтересованному лицу согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию принадлежащих заявителю жилых квартир с переводом их в нежилые, связанную с занятием земельного участка, находящегося в общей собственности собственников помещение в доме, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемые постановления соответствуют требованиям ЖК РФ.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.
Подателю жалобы из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 05.04.2010 N 16855 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2010 по делу N А76-1625/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агрофирма Ариант" - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Агрофирма Ариант" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 05.04.2010 N 16855 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2010 N 18АП-3751/2010 ПО ДЕЛУ N А76-1625/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2010 г. N 18АП-3751/2010
Дело N А76-1625/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Канивец М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агрофирма Ариант" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2010 по делу N А76-1625/2010 (судья Мрез И.В.), при участии: от открытого акционерного общества "Агрофирма Ариант" - Богомолова С.Б. (доверенность от 22.09.2008), от администрации Ашинского городского поселения Ашинского муниципального района Челябинской области - Кирсанова С.А. (доверенность от 23.03.2009), Авраменко С.В. (доверенность от 24.03.2010),
установил:
открытое акционерное общество "Агрофирма Ариант" (далее - заявитель, ОАО "Агрофирма Ариант") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации Ашинского городского поселения Ашинского муниципального района Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании недействительным постановления главы администрации от 12.01.2010 N 1 "Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 81", постановления главы администрации от 12.01.2010 N 2 "Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 82", возложении обязанности на администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем выдачи разрешения на перевод указанных жилых помещений в нежилые (т. 1, л.д. 2 - 5).
Решением суда первой инстанции от 29.03.2010 (резолютивная часть от 29.03.2010) в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Агрофирма Ариант" (далее также - податель жалобы) просит суд решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на наличие в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) противоречий, которые, по мнению подателя жалобы, должны толковаться в пользу заявителя. Так, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень документов, которые обязан предоставить заявитель в орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в нежилое. По мнению заявителя, указанная норма расширительному толкованию не подлежит и, кроме того, ч. 3 ст. 23 ЖК РФ содержит запрет, в соответствии с которым орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленных ч. 2 настоящей статьи. Податель жалобы ссылается на то, что отказ органа местного самоуправления не является мотивированным и обоснованным, содержит противоречия. Судом неверно применены нормы жилищного законодательства, касающиеся проведения реконструкции, тогда как заявителем осуществляется переустройство и перепланировка помещений. Заявитель полагает, что проектируемая перепланировка не нарушает конструктивную целостность здания, при производстве перепланировки не происходит присоединения к помещению ОАО "Агрофирма Ариант" части общего имущества, увеличение размера (площади) квартиры также не предусмотрено проектом. Планируемое возведение лестницы (входной группы), по мнению подателя жалобы, не свидетельствует о присоединении общего имущества к помещению квартиры, поскольку в результате этого не происходит увеличение его размера (площади) либо уменьшение размера общего имущества. ОАО "Агрофирма Ариант" полагает, что судом необоснованно отклонены дополнительные доказательства, а именно: протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.02.2008 и бюллетени заочного голосования по вопросу о передаче в пользование объектов общего имущества в доме N 49 по адресу: г. Аша, ул. Озимина собственнику квартир NN 81, 82 в указанном доме - ОАО "Агрофирма Ариант", в которых собственники квартир большинством голосов дали свое согласие на переустройство и перепланировку указанных квартир и передачу в пользование объектов общего имущества. Податель жалобы ссылается на отсутствие у жильцов многоквартирного дома права собственности на земельный участок, поскольку решение собственников по поводу оформления земельного участка в собственность под многоквартирным домом не принималось, органом местного самоуправления не принято решение о предоставлении земельного участка на праве собственности гражданам, права на земельный участок не оформлены, земельный участок не сформирован, так как не установлены его границы, налог на землю ни один собственник квартир не платит. Заявитель в жалобе обращает внимание суда на тот факт, что поскольку планируемая входная группа не является капитальным сооружением (недвижимым имуществом), то согласия собственников многоквартирного дома на использование общего имущества также не требуется.
Администрация письменный отзыв на апелляционную жалобу не представила.
В судебном заседании представитель ОАО "Агрофирма Ариант" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ОАО "Агрофирма Ариант" в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно, протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.03.2010, соответствующих бюллетеней для голосования, уведомления от 02.04.2010 Управления Росреестра по Челябинской области об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведений о земельном участке с местоположением: Челябинская область, Ашинский р-н, г. Аша, ул. Озимина, д. 49.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных документов ввиду их неотносимости к существу настоящего спора, поскольку протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме датирован 26.03.2010, следовательно, общее собрание было проведено после вынесения обжалуемых постановлений администрации. Уведомление Управления Росреестра по Челябинской области датировано 02.04.2010, то есть было получено после вынесения обжалуемого решения суда.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен. Согласие собственников жилья на проведение реконструкции помещений заявителем не было получено, более того, жители многоквартирного дома возражали против проведения реконструкции указанных квартир. Считает необоснованным довод подателя жалобы о том, что им производится переустройство и перепланировка, поскольку в материалы дела представлены рабочие проекты реконструкции помещений.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 28.08.2007 (т. 1, л.д. 8 - 10), дата регистрации 24.09.2007, номер регистрации 74-74-03/042/2007-111, ОАО "Агрофирма Ариант" на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира общей площадью 58,3 кв. м, расположенная на 1 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 81, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2007 серии 74 АА N 266226 (т. 1, л.д. 13).
Также на основании договора купли-продажи от 28.08.2007 (т. 1, л.д. 11 - 12), дата регистрации 24.09.2007, номер регистрации 74-74-03/042/2007-114, ОАО "Агрофирма Ариант" на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира общей площадью 39,9 кв. м, расположенная на 1 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 82, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2007 серии 74 АА N 266227 (т. 1, л.д. 14).
28 сентября 2009 г. ОАО "Агрофирма Ариант" обратилось к главе администрации с заявлением о выдаче разрешения на перевод квартир, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, квартиры NN 81, 82 из жилых в нежилые (т. 1, л.д. 20).
5 ноября 2009 г. в адрес ОАО "Агрофирма Ариант" администрацией было направлено уведомление N 1841 об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, кв. 81 из жилого в нежилое на основании п. 1 ч. 1 ст. 24, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ (т. 1, л.д. 17).
1 декабря 2009 г. ОАО "Агрофирма Ариант" вновь обратилось к главе администрации с заявлением о выдаче разрешения на перевод квартир, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, квартиры NN 81, 82 из жилых в нежилые (т. 1, л.д. 21). К заявлению были приложены правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, в котором находятся переводимые помещения, копии ответов областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" (далее - ОГУП "ОблЦТИ"), общества с ограниченной ответственностью "Ашинская городская управляющая компания" (далее - ООО "Ашинская городская управляющая компания"), проект.
12 января 2010 г. главой Ашинского городского поселения были вынесены оспариваемые постановления об отказе в переводе жилых помещений в нежилые в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода жилого помещения в нежилое (т. 1, л.д. 15, 16).
14 января 2010 г. ОАО "Агрофирма Ариант" администрацией были направлены уведомления NN 74, 75 об отказе в переводе жилых помещений в нежилые на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ (т. 1, л.д. 18, 19).
Полагая, что указанные выше постановления не соответствуют действующему законодательству и нарушает права ОАО "Агрофирма Ариант", заявитель обратился в суд с требованием о признании их недействительными.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что ОАО "Агрофирма Ариант" не соблюдены требования ст. 22 ЖК РФ. Суд указал, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок общей площадью 1295,9 кв. м по адресу: Челябинская область, Ашинский р-н, г. Аша, ул. Озимина, д. 49, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием (назначением) - для размещения жилого фонда, находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме N 49 по ул. Озимина в г. Аше. Суд в решении также указал, что перевод спорных жилых помещений в нежилые и организация отдельного входа в любом случае приведут к занятию части земельного участка, который находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, следовательно, для перевода спорных жилых помещений в нежилые заявителю было необходимо представить в администрацию согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме N 49 по ул. Озимина в г. Аше.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В силу п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Частью 2 ст. 23 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий перевод помещения из жилого в нежилое, а именно: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных ч. 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 названного Кодекса условий перевода помещения.
На основании ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности (в составе общего имущества в таком доме) земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу п. 2 ст. 16 названного Закона указанный земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок, сформированный и прошедший кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (то есть с 01.03.2005).
Соответственно, суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о том, что решение о предоставлении земельного участка на праве собственности собственникам помещений в жилом доме не принималось, так как такое решение для возникновения права собственности указанных лиц на земельный участок не требуется.
В рассматриваемом случае согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 22.10.2008 (т. 1, л.д. 125) в государственный кадастр недвижимости 28.07.2003 внесен земельный участок с кадастровым номером 74:03:1001023:4, общей площадью 1295,9 кв. м по адресу: г. Аша, ул. Озимина, д. 49, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием (назначением) - для размещения жилого фонда.
Суд не принимает довод ОАО "Агрофирма Ариант" о том, что право собственности собственников помещений в жилом доме на земельный участок не возникло в связи с тем, что в кадастровом плане земельного участка имеется отметка о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Как указано выше, земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Кроме того, размещение входной группы в предполагаемое помещение заявителя в обязательном порядке планируется непосредственно к фасаду жилого дома, соответственно, на земельного участке под домом.
В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В материалы дела представлен проект реконструкции принадлежащих заявителю помещений (т. 1, л.д. 27 - 52), в соответствии с которым при реконструкции предполагается выполнить отдельный вход в помещение магазина, изолированный от входа в жилые помещения дома N 49, вход в помещение будет расположен со стороны главного фасада дома, также предполагается благоустройство участка, прилегающего к входной зоне магазина (устройство пешеходной дорожки к крыльцу с покрытием тротуарной плиткой, ограниченной бордюрным камнем). Для доставки товара в магазин предусматривается увеличить ширину существующего пешеходного тротуара для заезда с торцевой стороны дома.
Установив, что при переводе жилого помещения в нежилое предусмотрена установка отдельного входа в нежилое помещение и то, что реконструкция связана с занятием части земельного участка, находящегося в общей собственности собственников помещений в доме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при переоборудовании жилых квартир в нежилое помещение необходимо согласие иных собственников в соответствии с требованиями, установленными ст.ст. 36, 40 ЖК РФ.
С учетом изложенного довод заявителя о том, что переустройство и перепланировка спорного помещения не уменьшает размер общего имущества, отклоняется как несостоятельный.
Суд апелляционной инстанции отклоняет и довод подателя жалобы о том, что согласие собственников помещений в жилом доме подтверждается протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12.02.2008 и бюллетенями заочного голосования по вопросу о передаче в пользование объектов общего имущества в доме N 49 по адресу: г. Аша, ул. Озимина собственнику квартир NN 81, 82 в указанном доме - ОАО "Агрофирма Ариант" (т. 2, л.д. 37 - 109).
Данные документы вместе с заявлением о переводе помещений из жилых в нежилые не представлялись (т. 1, л.д. 21).
Кроме того, из анализа данных документов усматривается, что согласие собственников на передачу в пользование объектов общего имущества было выражено для следующих целей: осуществление переустройства и перепланировки квартир NN 81, 82; перевод квартир NN 81, 82 в нежилые. Согласие собственников на реконструкцию помещений с занятием части земельного участка, находящегося в общей собственности собственников помещений в доме, из указанных протокола и бюллетеней не усматривается.
Также суд апелляционной инстанции учитывает, что в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме от 19.02.2008, из которого следует, что в даче согласия на реконструкцию квартир NN 81, 82 под продуктовый магазин с последующим изменением состава общего имущества дома отказано (т. 1, л.д. 127, 128).
С учетом изложенного и исходя из того, что заявителем не было получено и представлено заинтересованному лицу согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию принадлежащих заявителю жилых квартир с переводом их в нежилые, связанную с занятием земельного участка, находящегося в общей собственности собственников помещение в доме, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемые постановления соответствуют требованиям ЖК РФ.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.
Подателю жалобы из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 05.04.2010 N 16855 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2010 по делу N А76-1625/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агрофирма Ариант" - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Агрофирма Ариант" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 05.04.2010 N 16855 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи:
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)