Статьи
Н. Афанасьева
Право собственности и другие вещные права на жилое помещение; Жилищное право
При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.
В соответствии с п. 2 статьи 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства.
Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки.
Таким образом, продавец становится зависим еще и от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов.
Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.
В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.
Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела.
В статье 16 ЖК закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным.
Положения п. 6 статьи 42 ЖК вынуждают продавцов заключать притворные сделки – в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.
Закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в ЖК нарушает конституционные права, предусмотренные статьей 18, п. 1, 2 статьи 19, п. 1 статьи 34, п. 1, 2 статьи 35 Конституции.
В соответствии со статьей 18 Конституции права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в статье 35 Конституции, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах.
ЖК ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.
Согласно общеправовому принципу, закрепленному в статье 19 Конституции, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 статьи 42 ЖК прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.
По мнению многих специалистов, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Исходя из этого, необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из статьи 42 ЖК.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ: ЧАСТЬ 2
Разделы:Право собственности и другие вещные права на жилое помещение; Жилищное право
В соответствии с п. 6 статьи 42 Жилищного кодекса (ЖК) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом (ГК).
Следовательно, п. 6 статьи 42 ЖК налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем, рассмотрению которых и посвящена данная статья (начало смотрите в статье: "Проблемы реализации преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: часть 1").
Информации о собственнике нет
При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.
Собственник соседней комнаты – несовершеннолетний гражданин
В соответствии с п. 2 статьи 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства.
Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки.
Таким образом, продавец становится зависим еще и от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов.
Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.
Уклонение соседей от выражения отказа от преимущественного права покупки
В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.
Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела.
В статье 16 ЖК закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным.
Положения п. 6 статьи 42 ЖК вынуждают продавцов заключать притворные сделки – в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.
Нарушение прав граждан
Закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в ЖК нарушает конституционные права, предусмотренные статьей 18, п. 1, 2 статьи 19, п. 1 статьи 34, п. 1, 2 статьи 35 Конституции.
В соответствии со статьей 18 Конституции права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в статье 35 Конституции, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах.
ЖК ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.
Согласно общеправовому принципу, закрепленному в статье 19 Конституции, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 статьи 42 ЖК прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.
По мнению многих специалистов, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Исходя из этого, необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из статьи 42 ЖК.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
МногоквартРСвЂВВВВВрный Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВРѕРСВВВВВВ
- Общая Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВолевая собственность
- Выбор СЃРїРѕСЃРѕР±Р° управленРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
- Р—РµРСВВВВВВля РїРѕР҆РТвЂВВВВВРѕРСВВВВВВРѕРСВВВВВВ
- Общее Р В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВР В Р’В Р РЋР’ВВВВВущество
- Общее собранРСвЂВВВВВР В Р’Вµ собственнРСвЂВВВВВРєРѕРРвЂВВВВВ
- Договор управленРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
- ТехнРСвЂВВВВВческая эксплуатацРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
- Оплата Р¶РСвЂВВВВВлья РцРєРѕРСВВВВВВР В Р’В Р РЋР’ВВВВВунальных услуг
- Договора Р РЋР С“ ресурсоснабжающРСвЂВВВВВР В Р’В Р РЋР’ВВВВВРцорганРСвЂВВВВВзацРСвЂВВВВВР РЋР РЏР В РЎВВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВ
- КапРСвЂВВВВВтальный СЂРµРСВВВВВВРѕРЅС‚
- Р В Р’В Р РЋРІР‚в„ўР В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВР В Р’В Р РЋР’ВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВР Р…Р СвЂВВВВВстратРСвЂВВВВВвный контроль
РўРЎР–
- ЮрРСвЂВВВВВР В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВческРСвЂВВВВВР в„– статус РўРЎР–
- Членство вТСЖ
- РЎРѕР·РТвЂВВВВВанРСвЂВВВВВР В Р’Вµ РўРЎР–
- Органы управленРСвЂВВВВВР РЋР РЏ РўРЎР–
- Хозяйственная Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВеятельность РўРЎР–
- Р В РІР‚ВВВВВВухучет РцналогообложенРСвЂВВВВВР В Р’Вµ РўРЎР–
- РеорганРСвЂВВВВВзацРСвЂВВВВВР РЋР РЏ, РѕР±СЉРµРТвЂВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВненРСвЂВВВВВР В Р’Вµ, Р»РСвЂВВВВВРєРІРСвЂВВВВВР В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВацРСвЂВВВВВР РЋР РЏ РўРЎР–
Р–РЎРљ
- ЮрРСвЂВВВВВР В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВческРСвЂВВВВВР в„– статус Р–РЎРљ
- Членство вЖСК
- ОрганРСвЂВВВВВзацРСвЂВВВВВР РЋР РЏ Р–РЎРљ
- Органы управленРСвЂВВВВВР РЋР РЏ Р–РЎРљ
- Хозяйственная Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВеятельность Р–РЎРљ
- Р В РІР‚ВВВВВВухучет РцналогообложенРСвЂВВВВВР В Р’Вµ Р–РЎРљ
- РеорганРСвЂВВВВВзацРСвЂВВВВВР РЋР РЏ, Р»РСвЂВВВВВРєРІРСвЂВВВВВР В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВацРСвЂВВВВВР РЋР РЏ Р–РЎРљ
Управляющая РєРѕРСВВВВВВпанРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
- РћСЃРЅРѕРІС‹ Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВеятельностРСвЂВВВВВ
- ПереРТвЂВВВВВача Р¶РСвЂВВВВВлых Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВРѕРСВВВВВВовуправляющей РєРѕРСВВВВВВпанРСвЂВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВ
- Договор управленРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
- Контроль Р В Р’В·Р В Р’В° Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВеятельностью
- Р В РІР‚ВВВВВВухучет РцналогообложенРСвЂВВВВВР В Р’Вµ управляющРСвЂВВВВВС… органРСвЂВВВВВзацРСвЂВВВВВР в„–
Р–РСвЂВВВВВР»РСвЂВВВВВщное право
- Основные положенРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
- Р–РСвЂВВВВВлой фонРТвЂВВВВВ
- ПеревоР҆Р¶РСвЂВВВВВлого РїРѕРСВВВВВВещенРСвЂВВВВВР РЋР РЏ внежРСвЂВВВВВлое
- Переустройство РцперепланРСвЂВВВВВСЂРѕРІРєР° Р¶РСвЂВВВВВлого РїРѕРСВВВВВВещенРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
- Права Р Р…Р В° Р¶РСвЂВВВВВлое РїРѕРСВВВВВВещенРСвЂВВВВВР В Р’Вµ
- РЎРѕС†РСвЂВВВВВальный найРСВВВВВВ
- СпецРСвЂВВВВВалРСвЂВВВВВР В Р’В·Р В РЎвЂВВВВВрованный Р¶РСвЂВВВВВлой фонРТвЂВВВВВ
- Плата Р В Р’В·Р В Р’В° Р¶РСвЂВВВВВлое РїРѕРСВВВВВВещенРСвЂВВВВВР В Р’Вµ РцРєРѕРСВВВВВВР В Р’В Р РЋР’ВВВВВунальные услугРСвЂВВВВВ
- Р–РСвЂВВВВВР»РСвЂВВВВВщные накопРСвЂВВВВВтельные кооператРСвЂВВВВВРІС‹
РџРѕРСВВВВВВещенРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
- Р В Р’ВВВВВВР Р…Р ТвЂВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВРІРСвЂВВВВВР В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВуальный Р¶РСвЂВВВВВлой Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВРѕРСВВВВВВ
- РџСЂРСвЂВВВВВСѓСЃР°РТвЂВВВВВебный участок
- КвартРСвЂВВВВВСЂР°
- РљРѕРСВВВВВВната
- ОбщежРСвЂВВВВВС‚РСвЂВВВВВР В Р’Вµ
- РљРѕРСВВВВВВР В Р’В Р РЋР’ВВВВВерческРСвЂВВВВВР В Р’Вµ РїРѕРСВВВВВВещенРСвЂВВВВВР РЋР РЏ
Р–РСвЂВВВВВР»РСвЂВВВВВщно-РєРѕРСВВВВВВР В Р’В Р РЋР’ВВВВВунальное хозяйство
- РћР±С‰РСвЂВВВВВР В Р’Вµ РІРѕРїСЂРѕСЃС‹
- Р В Р’ВВВВВВлектроснабженРСвЂВВВВВР В Р’Вµ
- ГазоснабженРСвЂВВВВВР В Р’Вµ
- ОтопленРСвЂВВВВВР В Р’Вµ
- РЈР±РѕСЂРєР° Р В Р’В Р РЋР’ВВВВВСѓСЃРѕСЂР°
- Р В Р’ВВВВВВнтернет, СЂР°РТвЂВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВоточкРСвЂВВВВВ, телеантенна
- Р’РѕРТвЂВВВВВоснабженРСвЂВВВВВР В Р’Вµ РцРІРѕРТвЂВВВВВоотвеРТвЂВВВВВенРСвЂВВВВВР В Р’Вµ
- Р В Р’ВВВВВВнженерное обслужРСвЂВВВВВванРСвЂВВВВВР В Р’Вµ
- ТарРСвЂВВВВВфы Рцльготы
- Р–РСвЂВВВВВР»РСвЂВВВВВщные СЃСѓР±СЃРСвЂВВВВВР В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВ
РќРѕРІРѕСЃС‚РСвЂВВВВВВ
РћС„РСвЂВВВВВВС†РСвЂВВВВВВальные Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВВРѕРєСѓРСВВВВВВВенты
- РљРѕРТвЂВВВВВВексы Р В Р’В Р В Р’В¤
- Законы РФ
- ПостановленРСвЂВВВВВВР РЋР РЏ ПравРСвЂВВВВВВтельства Р В Р’В Р В Р’В¤
- РџСЂРСвЂВВВВВВказы Р В Р’В Р РЋР’ВВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВР Р…Р СвЂВВВВВВстерствРцРІРµРТвЂВВВВВВРѕРСВВВВВВВСЃС‚РРвЂВВВВВВ
- Р В Р’В Р РЋРЎСџР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВРЎРѓРЎРЉР СВВВВВВВР В Р’В° Р В Р’В Р РЋР’ВВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВР Р…Р СвЂВВВВВВстерствРцРІРµРТвЂВВВВВВРѕРСВВВВВВВСЃС‚РРвЂВВВВВВ
РџСѓР±Р»РСвЂВВВВВВкацРСвЂВВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВ
- СтатьРСвЂВВВВВВ
- Образцы Р В Р’В Р СћРІР‚ВВВВВВРѕРєСѓРСВВВВВВВентов, бланкРСвЂВВВВВВ
- Вопросы-ответы
- ТерРСВВВВВВВР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВРЅС‹
- РЎСѓРТвЂВВВВВВебные решенРСвЂВВВВВВР РЋР РЏ, арбРСвЂВВВВВВтраж
- Разное