Н. Афанасьева
ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ: ЧАСТЬ 1
Разделы:Право собственности и другие вещные права на жилое помещение; Жилищное право
В соответствии с п. 6 статьи 42 Жилищного кодекса (ЖК) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом (ГК).
Таким образом, при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в статье 250 ГК, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Следовательно, п. 6 статьи 42 ЖК налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем, рассмотрению которых и посвящена данная статья.
В статье 42 ЖК речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме.
При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество.
Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат.
Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.
Норма, содержащаяся в п. 6 статье 42 ЖК, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, то есть: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не устанавливает обязанности по получению направленной им корреспонденции и ответственности за неполучение уведомления.
В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с п. 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности.
Согласно статье 558 ГК договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.
В итоге правило, содержащееся в п. 6 статьи 42 ЖК, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно.
Законодательство не содержит норм, указывающих, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату.
В итоге отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.
Пункт 6 статьи 42 ЖК существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности.
Согласно статье 125 ГК от имени РФ и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Таким образом, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. На собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки.
Получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.
Смотрите далее: "Проблемы реализации преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: часть 2".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)