ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ОБЩЕЖИТИИ: ЧАСТЬ 2

Согласно статье 40 Конституция каждый гражданин имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и бесплатно или за доступную плату предоставлять малоимущим гражданам жилище.

Одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан является предоставление им жилого помещения в специализированных домах и, в частности, в общежитиях. В настоящее время не только образовательные учреждения, но и крупные предприятия, научно-исследовательские институты, воинские части и т.д. имеют на своем балансе общежития.

Начало смотрите в статье: "Использование жилых помещений в общежитии: часть 1".


В связи с тем, что помещение в общежитии предоставляется временно и у нанимателей нет времени и необходимости надолго обустраивать свой быт, жилые помещения в общежитиях должны укомплектовываться мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Указанное имущество входит в предмет договора найма жилого помещения в общежитии наряду с собственно жилым помещением. Прежнее законодательство требовало укомплектовать соответствующими предметами не только жилые, но и иные помещения в общежитиях. Имелись в виду предметы, необходимые как собственно для проживания, так и для занятий и отдыха граждан, проживающих в общежитиях.

В качестве специального основания возникновения права на жилище выступает договор найма специализированного жилого помещения (статья 100 ЖК). Правоотношения, возникающие из этого договора, как правило, носят срочный характер, но истечение этого срока определяется не годами или месяцами, а указанием на событие (окончание учебы, увольнение со службы и т.п.). Из договора найма специализированного жилого помещения возникает право владеть и пользоваться помещением, которое вместе с тем значительно уже по содержанию, чем право, возникающее из договоров социального или коммерческого найма. В то же время при регулировании содержания правоотношений, возникающих из договора найма специализированного жилого помещения, законодатель использует отсылку к нормам о договоре социального найма.

Граждане, которые проживают в жилых помещениях, в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, по-прежнему состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете.

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в простой письменной форме. Это означает, что такие договоры не нуждаются в нотариальном удостоверении или иной специальной регистрации. Типовой договор найма специализированного жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ. Следует указать, что договор найма специализированного жилого помещения является новеллой жилищного законодательства. Безусловно, ранее действовавшее законодательство предусматривало необходимость заключения с гражданами, пользующимися специализированными жилыми помещениями, определенного рода договоров. При этом не существовало полного нормативного регулирования этого вида договоров найма. Теперь же законодатель выделил такие договоры в отдельную группу и нормативно закрепил требования к ним и условия их заключения.

Нормы ЖК о пользовании жилыми помещениями специализированного фонда являются нечеткими. Так, не решен прямо вопрос о возможности вселения в специализированные помещения новых членов семьи нанимателя.

Наймодателем по договору найма жилого помещения в общежитии может быть только собственник общежития, от имени которого выступает субъект, указанный в части 1 статьи 100 ЖК.

Нанимателем по указанному договору может быть гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится. Поскольку для данного случая не предусмотрены специальные нормы о нанимателях, следует исходить из общего правила ЖК РФ об участниках жилищных отношений (статья 4). Поэтому в рассматриваемом договоре нанимателем может быть любое физическое лицо: гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Это отличает договор найма жилого помещения в общежитии от договора социального найма, в котором нанимателем может быть только российский гражданин.

Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В статье 100 ЖК не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде.

Поскольку надлежащее исполнение условий договора найма специализированного жилого помещения является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним членов его семьи, п. 6 статьи 100 ЖК требует поименного перечисления их в таком договоре.

Плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.

Срок договора найма жилого помещения в общежитии может быть установлен только в отсылочном условии договора, в котором можно предусмотреть, что действие договора прекращается в связи с прекращением трудовых либо служебных отношений с наймодателем или обучения студента. Конкретная дата прекращения договора будет определяться моментом прекращения соответствующих отношений, служивших условием предоставления жилого помещения в общежитии.

Плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.

ЖК различает расторжение (статья 101) и прекращение (статья 102) договора найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке лишь в четырех предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 83 ЖК). Любые другие нарушения договора нанимателем не дают наймодателю права на расторжение договора.

Применительно к жилым помещениям в общежитиях законодатель установил исключение из общего правила, сформулированного в пункте 1 статьи 103 ЖК. Другими словами, гражданин, выселяемый из жилого помещения в общежитии, обязательно должен быть обеспечен другим жильем в случаях, предусмотренных п. 2 статьи 102 ЖК и п. 2 статьи 103 ЖК.

К таким случаям относятся:

• прекращение договора найма жилого помещения в общежитии в результате перехода права собственности на такое помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (п. 2 статьи 102 ЖК);
• расторжение или прекращение договора жилого помещения в общежитии по всем иным основаниям (кроме указанного в п. 2 статьи 102 ЖК), если наниматель или члены его семьи относятся к числу лиц, упомянутых в п. 2 статьи 103 ЖК.