Е. Кальчевская
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И ЦЕЛИ ВЫСЕЛЕНИЯ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Разделы:Право собственности и другие вещные права на жилое помещение; Жилищное право
Выселение из жилого помещения является вынужденной мерой и исключением из принципа неприкосновенности жилища, провозглашенного Конституцией РФ. Выселение применяется лишь в случаях, предусмотренных законодательством, и отвечает общественным интересам.
Общий механизм реализации законодательства о выселении складывается путем выявления закономерностей каждого отдельного вида выселения. Виды выселения можно выделить лишь условно, исходя из правовых оснований и последствий выселения.
Право на жилище закреплено в п. 1 статьи 40 Конституции РФ, в которой содержится ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья. Конституцией РФ установлено, что никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Именно поэтому выселение чаще всего производится из жилых помещений, не принадлежащих проживающим в них лицам на праве собственности. Выселение обычно касается выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения. Оснований для такого выселения намного больше.
Гражданин может быть выселен из жилого помещения в судебном порядке лишь при наличии оснований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, соответствующим договором.
Лишение права собственности на имущество возможно только по решению суда. Лишение граждан права собственности на жилые помещения регламентируется уже не жилищным, а гражданским законодательством. Основания для принудительного изъятия любого имущества, в том числе жилья, установлены законом. Такими основаниями являются, в частности, обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, конфискация, реквизиция.
Наиболее распространенным основанием является обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника. Суд может принять решение об изъятии у должника имущества, за счет которого и будут возвращаться образовавшиеся долги, если собственник не выполнил принятые на себя по договору обязательства. В первую очередь взыскание обращается на имущество, находящееся в залоге. Например, при ипотечном кредитовании взыскание налагается на квартиру собственника, находящуюся в залоге у организации, выдавшей кредит.
Выселение означает лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем.
С одной стороны, выселение является правовым понятием. На практике же понятие "выселение" чаще всего употребляется, чтобы характеризовать процесс, порядок принудительного освобождения жилья. Выселение в последнем случае представляет собой определенный порядок действий, направленный на освобождение жилого помещения.
Целью выселения всегда является освобождение жилого помещения. Вторичными целями могут быть: избежание несчастных случаев (например, в случае аварийности жилья); восстановление социальной справедливости (например, в случае самовольного захвата жилья); восстановление нарушенных прав третьих лиц (например, в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей); восполнение доходной части бюджета (например, в случае выселения за систематическое невнесение платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги) и т.п.
Выселение из жилых помещений основывается:
- на принципе необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;
- на принципе безопасности жилища;
- на принципе неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;
- на принципе необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;
- на принципе признания равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
Бесспорно, что именно принцип неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища является основополагающим для правоотношений, связанных с выселением из жилых помещений.
После отмены прописки действует уведомительный порядок регистрационного учета граждан по месту их пребывания или по месту жительства. Местом жительства (регистрации) гражданина является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства может быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Место пребывания отличается от места жительства тем, что в нем гражданин проживает временно.
Обязанность граждан РФ регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах России закреплена в статье 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. №5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
Местом жительства ребенка признается место жительства его законных представителей, т.е. родителей, усыновителей или опекунов (ГК). Лица, не достигшие возраста 14 лет, не вправе самостоятельно определять место своего жительства. Оно определяется как место жительства их законных представителей.
На иностранных граждан, не имеющих паспорта гражданина РФ, распространяется иной порядок: штамп о постоянной регистрации по месту жительства проставляется в виде на жительство или в разрешении на временное проживание.
Любое жилое помещение должно отвечать установленным санитарно-гигиеническим, техническим, экологическим и иным требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. ст. 85, 87 ЖК РФ).
Согласно нормам жилищного законодательства граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 85 ЖК).
Перечень случаев такого выселения является исчерпывающим.
Практика применения жилищного законодательства свидетельствует о том, что не всегда закон реализуется должным образом. Даже когда фактически дом грозит обвалом и проживание в нем становится опасным для нанимателей, решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу не принимается, а если и принимается, то с затягиванием сроков выселения граждан и предоставления им других жилых помещений. Представляется, что возложенные на наймодателя обязанности не обеспечены наличием должного механизма правовой реализации с указанием сроков проведения процедуры выселения.
Как показывает практика, привлечь к ответственности должностных лиц за непредоставление нанимателю нового благоустроенного жилого помещения взамен непригодного для проживания (но тем не менее являющегося жильем нанимателя) помещения, фактически невозможно. На практике единственной мерой воздействия на недобросовестных чиновников является наложение штрафа службой судебных приставов.
Смотрите далее: "Порядок выселения из жилого помещения и его особенности".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)