Статьи
И. Еланина

УЧЕТ ПЛАТЕЖЕЙ, ПОСТУПАЮЩИХ ТСЖ ОТ ЖИЛЬЦОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА (НАЧАЛО)

Разделы:
Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)


Действующее законодательство однозначно не квалифицирует платежи, получаемые товариществом собственников жилья (ТСЖ), а также порядок учета таких платежей для целей налогообложения.

Проблемой, в частности, является невключение в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость (НДС) и в состав доходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, платежей, получаемых ТСЖ собственников помещений обслуживаемого им многоквартирного дома.

Рассмотрим три основные точки зрения относительно учета платежей ТСЖ: какие из них следует отнести к уставной деятельности ТСЖ, а какие – к предпринимательской; каков в связи с этим порядок их налогообложения НДС и налогом на прибыль.

Минфин и ФНС
    1. Письмо Минфина от 5 мая 2006 г. №03-03-05/8

Средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями в смысле п. 2 статьи 251 Налогового кодекса (НК) не являются.

Следовательно, плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации.

Вместе с тем в случае, если в соответствии с Уставом ТСЖ на ТСЖ возложены все выше перечисленные обязанности, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ услуги), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 1 статьи 251 НК, т.е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.

    2. Письмо Минфина от 17 февраля 2006 г. №03-03-04/4/32

Некоммерческие организации, в том числе ТСЖ, согласно статье 246 НК, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 НК.

Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, предусмотрен статьей 251 НК.

Ввиду отсутствия в п. 2 статьи 251 НК такого вида расходов, как поступления от членов ТСЖ на формирование резерва предстоящих расходов на капитальный ремонт дома, данные поступления относятся к доходам, подлежащим обложению налогом на прибыль организаций.

При этом ТСЖ расходы по формированию данного резерва не относит к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль организаций, ввиду следующего. Статья 260 НК предусматривает возможность создания резерва под предстоящие ремонты основных средств, расходы на формирование которого уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций, в отношении основных средств налогоплательщика. Так как жилой дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, расходы на формирование резерва под предстоящий ремонт дома не уменьшают полученные доходы при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Налогоплательщик-ТСЖ фактические затраты, связанные с ремонтом дома, как обоснованные расходы, относит к расходам в целях налогообложения прибыли, классифицируя их как другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией (пп. 49 п. 1 статьи 264 НК).

    3. Письма Минфина от 3 марта 2006 г. №03-03-04/4/45, ФНС от 17 июня 2005 г. №03-1-04/1047/11

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Статьей 143 НК установлено, что налогоплательщиками НДС признаются организации. При этом под организациями согласно статье 11 НК понимаются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ.

Согласно пп. 1 п. 1 статьи 146 НК объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

В связи с этим при оказании услуг по техническому обслуживанию, техническому ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, оказываемых собственными силами ТСЖ за счет целевых взносов его членов, следует исчислять НДС в общеустановленном порядке.

В случае превышения сумм денежных средств, полученных от членов ТСЖ, над суммами, уплаченными ТСЖ поставщикам тепловой энергии, то согласно пп. 2 п. 1 статьи 162 НК в налоговую базу по НДС включаются денежные средства, полученные в счет увеличения доходов или иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Таким образом, основанием для возникновения объекта налогообложения у налогоплательщиков НДС является совершение налогоплательщиком операций по реализации товаров (работ, услуг).

    Таким образом, исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что деятельность ТСЖ рассматривается как фактически обычный вид предпринимательской деятельности, подлежащей обложению НДС и налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

    Следует отметить, что при этом Минфин и ФНС не видят разницы между платежами, поступающими, например, от членов ТСЖ, собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, и граждан, проживающих в многоквартирном доме, но не являющихся собственниками помещений.

Специалисты
    Все мнения специалистов и независимых экспертов по вопросу налогообложения платежей ТСЖ НДС и налогом на прибыль можно разделить на 3 основные точки зрения.
    1. Солидарность с мнением Минфина и ФНС

ТСЖ должно учитывать полученные от жильцов денежные средства при определении налоговой базы по НДС и налогу на прибыль.

Специалисты, поддерживающие эту точку зрения, аргументируют ее теми документами, которые издают Минфин и ФНС и которые были рассмотрены нами выше.

    2. Обязательные платежи в ТСЖ являются целевыми поступлениями

ТСЖ в рамках своей уставной деятельности не оказывает никакие услуги, ведь по Уставу она исполняет лишь обязанности, которые носят некоммерческий характер.

При этом положения Жилищного кодекса (ЖК), предписывающие заключать договоры о содержании и ремонте с лицами, не являющимися членами ТСЖ, являются не совсем верными.

Во-первых, потому что согласно статьям 36 и 39 ЖК права на общее имущество между членами и не членами ТСЖ не разделяются.

Во-вторых, содержание и ремонт многоквартирного дома, управляемого ТСЖ, являются уставной обязанностью ТСЖ, для исполнения которой не требуется дополнительных договоров с собственниками.

В-третьих, согласно п. 4 статьи 37 ЖК собственник не может отделить свою долю в общем имуществе, а значит, в отношении этой доли не может быть заключен самостоятельный договор.

Кроме того, коммунальные платежи не могут рассматриваться в качестве выручки от реализации, поскольку услугу нельзя перепродать, и какой-либо экономической выгоды от получения таких платежей у ТСЖ не возникает.

Обязательные платежи в ТСЖ должны приравниваться к членским взносам и рассматриваться в налоговых отношениях в качестве либо целевых поступлений, либо кредиторской задолженности перед плательщиками.

    3. Две группы платежей в ТСЖ

ТСЖ получает две основные группы платежей:
  • платежи за содержание, ремонт и управление жилым домом;
  • платежи за коммунальные услуги.

Платежи первой группы следует квалифицировать как выручку от реализации работ или услуг, а деятельность ТСЖ по эксплуатации многоквартирного дома - как деятельность по выполнению работ и оказанию услуг. Помимо членов ТСЖ в доме, им управляемом, могут жить собственники помещений, не вступившие в ТСЖ, а также граждане, не являющиеся собственниками. Они вносят плату за содержание и ремонт общего имущества дома на основе договора с ТСЖ. Поэтом такие поступления можно отнести к выручке.

Что же касается платежей за коммунальные услуги, то согласно рассматриваемой точке зрения ТСЖ не может самостоятельно их оказывать - такие услуги приобретаются у коммунальных организаций. ТСЖ же с свою очередь аккумулирует денежных средств жильцов. Такие платежи выручкой от реализации у ТСЖ признаваться не должны.


Продолжение смотрите в статье: "Учет платежей, поступающих ТСЖ от жильцов многоквартирного дома (окончание)".






© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)