Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, истец ссылается на то, что выполнил обязательство по уплате стоимости квартиры, а также произвел доплату за увеличение площади, однако ответчик допустил ряд грубейших нарушений при строительстве, тем самым нарушив условия договора долевого участия, затянул сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья первой инстанции: ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио,
судей фио, фио
при секретаре фио,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе фио на решение Мещанского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
Исковые требования фио к наименование организации о взыскании стоимости устранения дефектов квартиры, взыскании переплаты за общую площадь квартиры, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате экспертизы, расходов по оплате юридической помощи, компенсации морального вреда, штрафа - оставить без удовлетворения
установила:
Истец фио обратился в суд с иском с учетом уточнения к наименование организации о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере сумма, стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, переплаты за общую площадь объекта долевого участия в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов по оплате юридической помощи в размере сумма, расходов по оплате экспертизы в размере сумма, штрафа, ссылаясь на то, что по договору участия в долевом строительстве N Г/19-040-Ф от дата ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства - квартиру по адресу: адрес, северо-западнее адрес, секция 8, этаж 4, условный номер объекта 455. Стоимость объекта долевого участия составила сумма. Истец выполнил обязательство по оплате стоимости квартиры дата, а также произвел доплату за увеличение площади. Однако ответчик допустил ряд грубейших недостатков при строительстве, тем самым нарушив условия договора долевого участия, затянул сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Так, общая площадь квартиры составила 42 кв. м (согласно кадастровому паспорту) вместо указанных в договоре 45,8 кв. м, площадь квартиры не соответствует площади, указанной в акте приема-передачи. При определении площади не учтено возведение сантехнического шкафа, нарушена ширина перегородок в ванной комнате и кухне, установлена некачественная гидроизоляция и стяжка пола в ванной (вся поверхность пола имеет трещины), гидроизоляция и стяжка пола лоджии не произведена, неправильно указана высота потолка 3 метра. Кроме того, не возведена межкомнатная перегородка между кухней и комнатой, при этом оплата производилась за полноценную квартиру, а не "квартиру-студию". Ответчик нарушил срок передачи объекта долевого строительства на 36 дней. Передаточный акт подписан только дата, ключи от квартиры переданы дата. Передаточный акт был подписан вынужденно, несмотря на многочисленные недостатки квартиры. Для выявления недостатков истцом получены технические заключения N 16-2805 от дата и N 16-0709/1-1 от дата.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено наименование организации.
Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования в части размера компенсации морального вреда, просил взыскать сумма, в остальной части исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика наименование организации в судебном заседании просили суд в иске отказать, указывая на то, что по результатам обмеров окончательная площадь квартиры составила 45,8 кв. адрес этом определено, что жилая площадь (без учета балкона) составляет 42 кв. м, аналогичная площадь указана в кадастровом паспорте квартиры. Результаты обмеров, представленных истцом, не противоречат этим данным, поскольку жилая площадь также определена как 42,1 кв. адрес перегородки между кухней и комнатой не предусмотрено, это прямо указано в договоре. Относительно требований, вытекающих из просрочки передачи квартиры, ответчик пояснил, что истец и его представитель явились на осмотр объекта уже после истечения срока передачи квартиры (дата). Объект же был возведен и введен в эксплуатацию за 4 месяца до истечения срока передачи квартиры. Наличие в квартире недостатков не подтверждено в установленном порядке двусторонним актом о недостатках, квартира принята истцом в отсутствие замечаний. Недостатки появились в претензии, направленной дата уже после приемки квартиры. Кроме того, в случае удовлетворения требований судом представитель ответчика наименование организации ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ и снижении штрафных санкций ввиду отсутствия виновных действий с его стороны.
Представитель третьего лица наименование организации в судебном заседании просил суд в иске отказать, поскольку объект долевого строительства соответствует проектной документации, техническим и градостроительным регламентам, а площадь квартиры истца соответствует площади, указанной в техническом паспорте на здание.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец фио по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права.
Истец, представитель третьего лица, в заседание судебной коллегии не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещались, не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав представителей истца по доверенностям фио и фио, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика по доверенности фио, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ, в пределах доводов жалобы.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу положений п. п. 1, 2, 4, 5 ст. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между истцом фио (участник долевого строительства) и наименование организации (застройщик) заключен договор N Г/19-040-Ф участия в долевом строительстве.
Согласно условиям договора застройщик обязуется своими силами с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, адрес, северо-западнее адрес, секция 8, этаж 4 (п. 2.1 договора), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по передаточному акту (п. 4.1, 6.1 договора). Обязательства застройщика считаются выполненными с момента подписания сторонами передаточного акта (п. 5.2 договора).
Срок передачи объекта - в течение 4 календарных месяцев, исчисляемых с дата, то есть до дата (п. 6.1 договора долевого участия). Этим же пунктом предусмотрена обязанность участника, получившего уведомление застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче, приступить к его принятию в течение 1 месяца с момента получения извещения.
Цена договора долевого участия составила сумма.
дата между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N Г/19-040-Ф от дата, согласно которому окончательная цена договора составила сумма (п. 3 дополнительного соглашения).
Обязательство по оплате стоимости квартиры в общем размере сумма (с учетом увеличения окончательной площади) исполнено истцом в полном объеме.
В судебном заседании также установлено, что дата наименование организации получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-телефон-телефон.
Первое уведомление о завершении строительства направлено истцу дата и дата получено, что в судебном заседании не оспаривалось сторонами.
дата истцу направлено повторное уведомление.
дата сторонами в отсутствие замечаний подписан передаточный акт, при этом, согласно абз. 4, передаточный акт подписан позднее срока, установленного в договоре для передачи объекта долевого участия, в связи с неявкой участника для принятия объекта долевого строительства в установленный срок.
Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия, поскольку наименование организации исполнены обязательства по договору надлежащим образом, жилой дом введен в эксплуатацию в установленный договором срок, ответчик предпринял необходимые меры для передачи квартиры в установленный срок по акту приема-передачи, однако объект долевого участия в строительстве не передан участнику долевого строительства в установленный договором срок в связи с уклонением истца от его приемки в нарушение своих обязательств по договору без достаточных к тому оснований. При этом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт наличия в квартире таких недостатков, которые препятствовали бы использованию квартиры по назначению, а также факт несоответствия квартиры условиям договора или требованиям закона.
Разрешая требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу с п. 1 адрес ст. 55 адреса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 1, 5, 6 ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
По условиям договора участия в долевом строительстве N Г/19-040-Ф объект передается участнику для последующего самостоятельного проведения за счет участника отделочных работ (п. 5.1.4). В соответствии с Приложением N 2 к договору, являющимся его неотъемлемой частью, стоимость внутриквартирных отделочных, электромонтажных и сантехнических работ, а также стоимость соответствующих материалов и оборудования в цену договора не включены (п. 4 Приложения N 2). Объект подлежит передаче участнику без выполнения застройщиком следующих работ: установки межкомнатных дверей, установки межкомнатной перегородки кухня-гостиная, установки подоконников, отделки квартиры, включая устройство гидроизоляции и стяжки полов (кроме санузлов, лоджий и балконов) и других (п. 1 Приложения N 2).
Соответствие объекта участия в долевом строительстве предъявляемым требованиям подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от дата, являющимся удостоверением выполнения строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, и соответствия построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству.
Застройщиком также представлены письма ГАУМО "Московская областная государственная экспертиза" N 1884р/2, N 3625р/2, подтверждающие внесенные изменения в проектную документацию.
Судом также установлено, что квартира принята истцом дата по двустороннему передаточному акту. Каких-либо претензий по состоянию квартиры, а также ее несоответствию положениям договора долевого участия заявлено не было (пункты 3, 4 передаточного акта), доказательств обратного суду не представлено.
Доводы представителя истца о том, что истец был вынужден подписать передаточный акт при наличии большого количества недостатков квартиры, которые отражены в заявлении истца от дата вх. 033-оф. и одностороннем акте комиссионного осмотра от дата и дефектной ведомости от дата, судом обоснованно отклонены, поскольку опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
Так, из материалов дела следует, что после направления истцом претензии дата состоялся комиссионный осмотр квартиры истца с участием Мосгосстройнадзора, наименование организации, наименование организации, генерального подрядчика и представителя истца Б. фио результатам осмотра составлен акт от дата, согласно которому изменение толщины перегородок, а также остальные замечания, указанные в претензии от дата, соответствуют проектной документации.
Вместе с тем, в п. 4 акта от дата указано на отсутствие гидроизоляции и стяжки пола лоджии, установлен срок для устранения недостатка застройщиком: до дата.
Из объяснений в судебном заседании представителя ответчика следует, что дата при осуществлении работником застройщика гидроизоляции и стяжки пола лоджии в квартире истца была отключена электроэнергия в связи с наличием задолженности истца по оплате коммунальных услуг, в связи с чем работы не завершены, данное обстоятельство не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, а также подтверждено представителем третьего лица наименование организации.
Кроме того, представитель ответчика наименование организации также представил в материалы дела две телеграммы от дата, дата, из которых усматривается, что наименование организации просит истца связаться с застройщиком для устройства гидроизоляции и стяжки пола на лоджии.
Получение телеграмм представитель истца подтвердил в судебном заседании, но при этом пояснил, что истец не будет представлять доступ в квартиру до завершения судебного разбирательства.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика стоимости устранения дефектов квартиры в размере сумма, поскольку у наименование организации отсутствовала возможность для устранения недостатка, указанного в акте от дата, наличие других недостатков допустимыми доказательствами не подтверждено, при этом, дата сторонами подписан передаточный акт без каких-либо претензий со стороны истца. Согласно п. 5 ст. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при наличии недостатков объекта долевого строительства предусмотрено составление двустороннего акта. Из представленных истцом технических заключений N 16-2805 от дата и N 16-0709/1-1 от дата следует, что они составлены без извещения ответчика, при этом исследования проводились без учета проектной документации на объект и положений договора долевого участия, в частности, специалист указывает на отсутствие межкомнатной перегородки, которая не предусмотрена договором долевого участия; в смету расходов на устранение дефектов включены отделочные работы, которые также не предусмотрены договором и не входят в цену договора.
Разрешая требования истца о взыскании переплаты за общую площадь объекта долевого участия в размере сумма, суд правильно руководствовался положениями п. 1 ст. 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которыми цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Пунктами 1.7, 1.8 договора долевого участия определены понятия "общая площадь" объекта долевого участия и "окончательная общая площадь".
Под ценой договора в соответствии с п. 4.1 договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником для создания объекта долевого строительства. Цена договора составляет сумма Цена договора, указанная в п. 4.1 договора подлежит изменению в случаях, если окончательная общая площадь объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1 (п. 4.2 договора долевого участия). адрес объекта долевого строительства (п. 2.1.1 договора) - 45,29 кв. м.
Согласно дополнительному соглашению от дата к договору N Г/19-040-Ф от дата по результатам обмеров БТИ окончательная площадь квартиры N 455 составила 45,80 кв. м и увеличилась по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства на 0,51 кв. адрес этом общая (жилая) площадь объекта долевого строительства, за исключением балконов и лоджий, составила 42 кв. м (пункты 2.1, 2.2 дополнительного соглашения).
В кадастровом паспорте помещения (квартиры) площадь помещения составляет 42 кв. м. В экспликации, представленной истцом, общая площадь помещения (без учета балкона) определена как 42,1 кв. адрес этом не определена общая площадь квартиры с учетом площади нежилых помещений (балконов и лоджий).
Вместе с тем, для расчетов по договору долевого участия применяется общая площадь объекта, включающая сумму всех частей объекта долевого строительства: площадь помещений вспомогательного назначения, неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения), а именно, с коэффициентом 1 (единица).
При таких обстоятельствах, является верным вывод суда об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика переплаты за общую площадь объекта долевого участия в размере сумма, поскольку они направлены на возврат оплаты за площадь нежилых помещений (балкон), которые являются частью квартиры и оплачиваются согласно положениям договора долевого участия согласно фактической площади. При этом, сторонами соблюден порядок определения цены договора, дополнительное соглашение об изменении цены договора в связи с увеличением окончательной площади объекта подписано сторонами без замечаний.
Ссылки истца на разницу общей площади квартиры, оплаченной им, и фактической общей площади после возведения перегородки между кухней и комнатой в размере 40,98 кв. м, судом обоснованно отклонены, поскольку согласно п. 1 Приложения N 2 к договору "Параметры строительной готовности объекта долевого строительства" объект долевого участия подлежит передаче участнику без выполнения работ по установке межкомнатной перегородки кухня-гостиная.
Требования истца о взыскании компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, судебных расходов являются производными от требований о взыскании стоимости устранения дефектов квартиры, взыскании переплаты за общую площадь квартиры, неустойки за нарушение срока передачи объекта. Не установив нарушений ответчиком прав истца как потребителя, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении этих требований.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что определение цены объекта долевого строительства должно производиться с применением понижающих коэффициентов, несостоятельны, поскольку при заключении договора и дополнительного соглашения к нему стороны не предусматривали возможности определения цены квартиры в соответствии с п. 3.37 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от дата N 37, с учетом понижающего коэффициента.
Доводы апелляционной жалобы о том, что квартира передана с недостатками, которые подлежат устранению, в связи с чем решение суда подлежит отмене, несостоятельны, поскольку были предметом исследования судом первой инстанции и своего подтверждения не нашли, им дана судом надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия согласилась.
Иные доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, не содержат обстоятельств, которые нуждаются в дополнительной проверке, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мещанского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-19848/2017
Требование: О взыскании стоимости устранения дефектов квартиры, взыскании переплаты за общую площадь квартиры, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, истец ссылается на то, что выполнил обязательство по уплате стоимости квартиры, а также произвел доплату за увеличение площади, однако ответчик допустил ряд грубейших нарушений при строительстве, тем самым нарушив условия договора долевого участия, затянул сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-19848
Судья первой инстанции: ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио,
судей фио, фио
при секретаре фио,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе фио на решение Мещанского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
Исковые требования фио к наименование организации о взыскании стоимости устранения дефектов квартиры, взыскании переплаты за общую площадь квартиры, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате экспертизы, расходов по оплате юридической помощи, компенсации морального вреда, штрафа - оставить без удовлетворения
установила:
Истец фио обратился в суд с иском с учетом уточнения к наименование организации о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере сумма, стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, переплаты за общую площадь объекта долевого участия в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов по оплате юридической помощи в размере сумма, расходов по оплате экспертизы в размере сумма, штрафа, ссылаясь на то, что по договору участия в долевом строительстве N Г/19-040-Ф от дата ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства - квартиру по адресу: адрес, северо-западнее адрес, секция 8, этаж 4, условный номер объекта 455. Стоимость объекта долевого участия составила сумма. Истец выполнил обязательство по оплате стоимости квартиры дата, а также произвел доплату за увеличение площади. Однако ответчик допустил ряд грубейших недостатков при строительстве, тем самым нарушив условия договора долевого участия, затянул сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Так, общая площадь квартиры составила 42 кв. м (согласно кадастровому паспорту) вместо указанных в договоре 45,8 кв. м, площадь квартиры не соответствует площади, указанной в акте приема-передачи. При определении площади не учтено возведение сантехнического шкафа, нарушена ширина перегородок в ванной комнате и кухне, установлена некачественная гидроизоляция и стяжка пола в ванной (вся поверхность пола имеет трещины), гидроизоляция и стяжка пола лоджии не произведена, неправильно указана высота потолка 3 метра. Кроме того, не возведена межкомнатная перегородка между кухней и комнатой, при этом оплата производилась за полноценную квартиру, а не "квартиру-студию". Ответчик нарушил срок передачи объекта долевого строительства на 36 дней. Передаточный акт подписан только дата, ключи от квартиры переданы дата. Передаточный акт был подписан вынужденно, несмотря на многочисленные недостатки квартиры. Для выявления недостатков истцом получены технические заключения N 16-2805 от дата и N 16-0709/1-1 от дата.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено наименование организации.
Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования в части размера компенсации морального вреда, просил взыскать сумма, в остальной части исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика наименование организации в судебном заседании просили суд в иске отказать, указывая на то, что по результатам обмеров окончательная площадь квартиры составила 45,8 кв. адрес этом определено, что жилая площадь (без учета балкона) составляет 42 кв. м, аналогичная площадь указана в кадастровом паспорте квартиры. Результаты обмеров, представленных истцом, не противоречат этим данным, поскольку жилая площадь также определена как 42,1 кв. адрес перегородки между кухней и комнатой не предусмотрено, это прямо указано в договоре. Относительно требований, вытекающих из просрочки передачи квартиры, ответчик пояснил, что истец и его представитель явились на осмотр объекта уже после истечения срока передачи квартиры (дата). Объект же был возведен и введен в эксплуатацию за 4 месяца до истечения срока передачи квартиры. Наличие в квартире недостатков не подтверждено в установленном порядке двусторонним актом о недостатках, квартира принята истцом в отсутствие замечаний. Недостатки появились в претензии, направленной дата уже после приемки квартиры. Кроме того, в случае удовлетворения требований судом представитель ответчика наименование организации ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ и снижении штрафных санкций ввиду отсутствия виновных действий с его стороны.
Представитель третьего лица наименование организации в судебном заседании просил суд в иске отказать, поскольку объект долевого строительства соответствует проектной документации, техническим и градостроительным регламентам, а площадь квартиры истца соответствует площади, указанной в техническом паспорте на здание.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец фио по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права.
Истец, представитель третьего лица, в заседание судебной коллегии не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещались, не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав представителей истца по доверенностям фио и фио, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика по доверенности фио, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ, в пределах доводов жалобы.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу положений п. п. 1, 2, 4, 5 ст. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между истцом фио (участник долевого строительства) и наименование организации (застройщик) заключен договор N Г/19-040-Ф участия в долевом строительстве.
Согласно условиям договора застройщик обязуется своими силами с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, адрес, северо-западнее адрес, секция 8, этаж 4 (п. 2.1 договора), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по передаточному акту (п. 4.1, 6.1 договора). Обязательства застройщика считаются выполненными с момента подписания сторонами передаточного акта (п. 5.2 договора).
Срок передачи объекта - в течение 4 календарных месяцев, исчисляемых с дата, то есть до дата (п. 6.1 договора долевого участия). Этим же пунктом предусмотрена обязанность участника, получившего уведомление застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче, приступить к его принятию в течение 1 месяца с момента получения извещения.
Цена договора долевого участия составила сумма.
дата между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N Г/19-040-Ф от дата, согласно которому окончательная цена договора составила сумма (п. 3 дополнительного соглашения).
Обязательство по оплате стоимости квартиры в общем размере сумма (с учетом увеличения окончательной площади) исполнено истцом в полном объеме.
В судебном заседании также установлено, что дата наименование организации получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-телефон-телефон.
Первое уведомление о завершении строительства направлено истцу дата и дата получено, что в судебном заседании не оспаривалось сторонами.
дата истцу направлено повторное уведомление.
дата сторонами в отсутствие замечаний подписан передаточный акт, при этом, согласно абз. 4, передаточный акт подписан позднее срока, установленного в договоре для передачи объекта долевого участия, в связи с неявкой участника для принятия объекта долевого строительства в установленный срок.
Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия, поскольку наименование организации исполнены обязательства по договору надлежащим образом, жилой дом введен в эксплуатацию в установленный договором срок, ответчик предпринял необходимые меры для передачи квартиры в установленный срок по акту приема-передачи, однако объект долевого участия в строительстве не передан участнику долевого строительства в установленный договором срок в связи с уклонением истца от его приемки в нарушение своих обязательств по договору без достаточных к тому оснований. При этом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт наличия в квартире таких недостатков, которые препятствовали бы использованию квартиры по назначению, а также факт несоответствия квартиры условиям договора или требованиям закона.
Разрешая требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу с п. 1 адрес ст. 55 адреса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 1, 5, 6 ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
По условиям договора участия в долевом строительстве N Г/19-040-Ф объект передается участнику для последующего самостоятельного проведения за счет участника отделочных работ (п. 5.1.4). В соответствии с Приложением N 2 к договору, являющимся его неотъемлемой частью, стоимость внутриквартирных отделочных, электромонтажных и сантехнических работ, а также стоимость соответствующих материалов и оборудования в цену договора не включены (п. 4 Приложения N 2). Объект подлежит передаче участнику без выполнения застройщиком следующих работ: установки межкомнатных дверей, установки межкомнатной перегородки кухня-гостиная, установки подоконников, отделки квартиры, включая устройство гидроизоляции и стяжки полов (кроме санузлов, лоджий и балконов) и других (п. 1 Приложения N 2).
Соответствие объекта участия в долевом строительстве предъявляемым требованиям подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от дата, являющимся удостоверением выполнения строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, и соответствия построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству.
Застройщиком также представлены письма ГАУМО "Московская областная государственная экспертиза" N 1884р/2, N 3625р/2, подтверждающие внесенные изменения в проектную документацию.
Судом также установлено, что квартира принята истцом дата по двустороннему передаточному акту. Каких-либо претензий по состоянию квартиры, а также ее несоответствию положениям договора долевого участия заявлено не было (пункты 3, 4 передаточного акта), доказательств обратного суду не представлено.
Доводы представителя истца о том, что истец был вынужден подписать передаточный акт при наличии большого количества недостатков квартиры, которые отражены в заявлении истца от дата вх. 033-оф. и одностороннем акте комиссионного осмотра от дата и дефектной ведомости от дата, судом обоснованно отклонены, поскольку опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
Так, из материалов дела следует, что после направления истцом претензии дата состоялся комиссионный осмотр квартиры истца с участием Мосгосстройнадзора, наименование организации, наименование организации, генерального подрядчика и представителя истца Б. фио результатам осмотра составлен акт от дата, согласно которому изменение толщины перегородок, а также остальные замечания, указанные в претензии от дата, соответствуют проектной документации.
Вместе с тем, в п. 4 акта от дата указано на отсутствие гидроизоляции и стяжки пола лоджии, установлен срок для устранения недостатка застройщиком: до дата.
Из объяснений в судебном заседании представителя ответчика следует, что дата при осуществлении работником застройщика гидроизоляции и стяжки пола лоджии в квартире истца была отключена электроэнергия в связи с наличием задолженности истца по оплате коммунальных услуг, в связи с чем работы не завершены, данное обстоятельство не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, а также подтверждено представителем третьего лица наименование организации.
Кроме того, представитель ответчика наименование организации также представил в материалы дела две телеграммы от дата, дата, из которых усматривается, что наименование организации просит истца связаться с застройщиком для устройства гидроизоляции и стяжки пола на лоджии.
Получение телеграмм представитель истца подтвердил в судебном заседании, но при этом пояснил, что истец не будет представлять доступ в квартиру до завершения судебного разбирательства.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика стоимости устранения дефектов квартиры в размере сумма, поскольку у наименование организации отсутствовала возможность для устранения недостатка, указанного в акте от дата, наличие других недостатков допустимыми доказательствами не подтверждено, при этом, дата сторонами подписан передаточный акт без каких-либо претензий со стороны истца. Согласно п. 5 ст. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при наличии недостатков объекта долевого строительства предусмотрено составление двустороннего акта. Из представленных истцом технических заключений N 16-2805 от дата и N 16-0709/1-1 от дата следует, что они составлены без извещения ответчика, при этом исследования проводились без учета проектной документации на объект и положений договора долевого участия, в частности, специалист указывает на отсутствие межкомнатной перегородки, которая не предусмотрена договором долевого участия; в смету расходов на устранение дефектов включены отделочные работы, которые также не предусмотрены договором и не входят в цену договора.
Разрешая требования истца о взыскании переплаты за общую площадь объекта долевого участия в размере сумма, суд правильно руководствовался положениями п. 1 ст. 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которыми цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Пунктами 1.7, 1.8 договора долевого участия определены понятия "общая площадь" объекта долевого участия и "окончательная общая площадь".
Под ценой договора в соответствии с п. 4.1 договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником для создания объекта долевого строительства. Цена договора составляет сумма Цена договора, указанная в п. 4.1 договора подлежит изменению в случаях, если окончательная общая площадь объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1 (п. 4.2 договора долевого участия). адрес объекта долевого строительства (п. 2.1.1 договора) - 45,29 кв. м.
Согласно дополнительному соглашению от дата к договору N Г/19-040-Ф от дата по результатам обмеров БТИ окончательная площадь квартиры N 455 составила 45,80 кв. м и увеличилась по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства на 0,51 кв. адрес этом общая (жилая) площадь объекта долевого строительства, за исключением балконов и лоджий, составила 42 кв. м (пункты 2.1, 2.2 дополнительного соглашения).
В кадастровом паспорте помещения (квартиры) площадь помещения составляет 42 кв. м. В экспликации, представленной истцом, общая площадь помещения (без учета балкона) определена как 42,1 кв. адрес этом не определена общая площадь квартиры с учетом площади нежилых помещений (балконов и лоджий).
Вместе с тем, для расчетов по договору долевого участия применяется общая площадь объекта, включающая сумму всех частей объекта долевого строительства: площадь помещений вспомогательного назначения, неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения), а именно, с коэффициентом 1 (единица).
При таких обстоятельствах, является верным вывод суда об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика переплаты за общую площадь объекта долевого участия в размере сумма, поскольку они направлены на возврат оплаты за площадь нежилых помещений (балкон), которые являются частью квартиры и оплачиваются согласно положениям договора долевого участия согласно фактической площади. При этом, сторонами соблюден порядок определения цены договора, дополнительное соглашение об изменении цены договора в связи с увеличением окончательной площади объекта подписано сторонами без замечаний.
Ссылки истца на разницу общей площади квартиры, оплаченной им, и фактической общей площади после возведения перегородки между кухней и комнатой в размере 40,98 кв. м, судом обоснованно отклонены, поскольку согласно п. 1 Приложения N 2 к договору "Параметры строительной готовности объекта долевого строительства" объект долевого участия подлежит передаче участнику без выполнения работ по установке межкомнатной перегородки кухня-гостиная.
Требования истца о взыскании компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, судебных расходов являются производными от требований о взыскании стоимости устранения дефектов квартиры, взыскании переплаты за общую площадь квартиры, неустойки за нарушение срока передачи объекта. Не установив нарушений ответчиком прав истца как потребителя, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении этих требований.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что определение цены объекта долевого строительства должно производиться с применением понижающих коэффициентов, несостоятельны, поскольку при заключении договора и дополнительного соглашения к нему стороны не предусматривали возможности определения цены квартиры в соответствии с п. 3.37 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от дата N 37, с учетом понижающего коэффициента.
Доводы апелляционной жалобы о том, что квартира передана с недостатками, которые подлежат устранению, в связи с чем решение суда подлежит отмене, несостоятельны, поскольку были предметом исследования судом первой инстанции и своего подтверждения не нашли, им дана судом надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия согласилась.
Иные доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, не содержат обстоятельств, которые нуждаются в дополнительной проверке, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мещанского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)