Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственник помещений сослался на завышение размера спорной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мурашов А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Деменевой Л.С.,
судей Бурматовой Г.Г.,
Кайгородовой Е.В.,
при секретаре М.А.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Н. к М.А.Ю. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений,
по апелляционной жалобе ответчика истца на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 29.03.2016,
заслушав доклад судьи Бурматовой Г.Г., пояснения истца, его представителя К. по доверенности от 16.04.2015, ответчика М.А.Ю., судебная коллегия
установила:
индивидуальный предприниматель Н. обратился в суд с иском к М.А.Ю. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений офисного центра, расположенного по адресу: <...>, оформленного протоколом от <...> об утверждении формы договора управления в части, устанавливающей дифференцированные ставки платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества офисного здания в зависимости от целевого назначения помещения (офисы и паркинг), изложенные в вопросе <...>, столбцы <...> расчета стоимости услуг, являющегося приложением к форме договора, установить стоимость по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, исходя из деления общей суммы расходов, установленной решением общего собрания (столбец <...>, п. <...> расчета стоимости услуг, являющегося приложением к форме договора) пропорционально доле в праве собственности каждого собственника на общее имущество здания (<...> за 1 кв. м площади помещения каждого собственника).
В обоснование требований указал, что он является собственником офисных помещений, расположенных на <...> этаже офисного центра по адресу: <...>, протоколом Внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений с принятием решения в форме заочного голосования от <...> утверждена форма договора управления. В приложении к договору, утвержденному решением общего собрания, содержится расчет стоимости услуг, согласно которому плата за содержание и обслуживание общего имущества, взимаемая с собственников офисных помещений составляет <...> руб. за 1 кв. м, с собственников паркинга - <...> руб. Истец считает решение общего собрания в части, устанавливающей дифференцированные ставки на содержание и обслуживание общего имущества в зависимости от целевого назначения принадлежащего собственнику помещения, недействительным, поскольку противоречит нормам ст. 37, 39, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за содержание и обслуживание общего имущества в здании для собственников офисов превышен более чем на <...> руб. за 1 кв. м ежемесячно по сравнению с размером платы, который должен быть установлен исходя из требований действующего законодательства.
Ответчик М.А.Ю. и представитель третьего лица ООО "Ремстройкомплекс" исковые требования не признали, указав, что офисное здание с паркингом является завершенным объектом строительства, введенным в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации. У паркинга и офисного здания отдельные инженерные коммуникации, расходы по их содержанию разные, сам паркинг представляет собой наземную постройку, незакрытого типа, не остекленного, с отсутствием отопления, а следовательно затраты и комплекс услуг, который необходим для его содержания является небольшим по сравнению с содержанием офисного помещения. Объем услуг по техническому обслуживанию и содержанию для собственников помещений в паркинге и для собственников нежилых помещений фактически различается, а наличие систем обслуживания паркинга позволяет отдельно учитывать расходы по его содержанию, установление разных тарифов для собственников офисных помещений и собственников машино-мест, не противоречит нормам Жилищного кодекса Российской Федерации. Истец голосовал против оспариваемых им в протоколе от <...> вопросов, что не повлияло на результаты голосования, несогласие истца с установленной общим собранием дифференцированной ставкой для собственников офисов и собственников паркинга обязательных платежей, связанных с содержанием общего имущества офисного здания не может явиться основанием для признания принятого решения незаконным. Требование об установлении стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания и установлении ставки не подлежит удовлетворению, поскольку не входит в компетенцию суда, а является в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений указанного здания.
Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 29.03.2016 исковые требования ИП Н. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с таким решением, истец в апелляционной жалобе указывает на неправильное применение судом норм материального права, полагает, что судом не принято во внимание, что закрепленный в жилищном законодательстве принцип соразмерного распределения расходов на содержание общего имущества между всеми собственниками такого имущества является основополагающим и применяется независимо от избранной формы управления принадлежащим им имуществом и не допускает возможности его изменения. Полагает, что судом ошибочно применены положения ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям, поскольку в административном здании не создано товарищество собственников жилья. Кроме того, выводы суда о том, что оспариваемым решением общего собрания установлены размеры платежей за обслуживание офисов и паркинга, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам. Необоснованно судом сделан вывод и об автономности отдельных частей единого здания, поскольку в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...> здание представляет собой единый комплекс помещений. Оспариваемым решением нарушены и принципы пользования общим имуществом, установленные действующим законодательством.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали, дополнительно пояснив, что не оспаривают решение собственников нежилых помещений в части процедуры проведения собрания, отсутствия кворума либо по иным основаниям, полагают решение общего собрания собственников помещений недействительным только в связи с несоответствием требованиям закона.
Ответчик полагал решение законным и обоснованным, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Иные лица участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 21.07.2016, извещения о дате и времени рассмотрения направлены лицам, участвующим в дела, путем почтового уведомления 04.07.2016 по всем адресам, имеющимся в материалах дела, кроме того, информация о рассмотрении дела размещена на сайте Свердловского областного суда.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что участники судебного разбирательства извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебном заседанию, не сообщили о причинах неявки, в том числе уважительных и таких доказательств не представили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие, своих представителей в суд апелляционной инстанции также не направили, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.
Заслушав истца, его представителя, ответчика, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого решения по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ИП Н. является собственником нежилых помещений, расположенных на <...> этаже офисного центра по адресу <...>, в том числе помещение <...> площадью <...> кв. м; помещение <...>, площадью <...> кв. м; помещение <...>, площадью <...> кв. м; помещение <...>, площадью <...> кв. м; помещение <...>, площадью <...> кв. м; помещение <...> площадью <...> кв. м.
Решением внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в офисном здании по адресу <...>, оформленного протоколом от <...>, постановлено, в том числе о расторжении договора управления офисного здания с управляющей компанией <...> и заключении собственниками нежилых помещений договора управления офисного здания с управляющей компанией ООО "Ремстройкомплекс". Утверждение текста договора (вопрос <...>).
В приложении к договору, утвержденному решением общего собрания, содержится расчет стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, из которого следует, что плата за содержание и обслуживание общего имущества, взимаемая с собственников офисных помещений составляет <...> рублей за 1 кв. м, с собственников паркинга <...> рублей за 1 кв. м.
ИП Н. полагая, что установление дифференцированной ставки платы за содержание общего имущества здания в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности (нежилое помещение либо доля в паркинге) противоречит жилищному законодательству, обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 46, 137, 145, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что паркинг офисного здания к общему имуществу не имеет отношения, является обособленным и автономным объектом недвижимости, имеет обособленные системы паркинга и инженерного оборудования ввиду чего объем услуг по техническому обслуживанию помещений в паркинге и для собственников офисных помещений фактически различается, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку утвержденные решением ставки обязательных платежей и взносов направлены только на покрытие эксплуатационных расходов паркинга, а не на содержание площади общего пользования
Соглашаясь с выводом суда об отсутствии нарушения прав истца оспариваемым решением общего собрания собственников помещений, судебная коллегия, тем не менее, находит обоснованными доводы апелляционной жалобы о неправильном применении к спорным правоотношениям норм, регулирующих установление платежей и взносов для собственником помещений в многоквартирном доме, где способ управления избран в виде создания товарищества собственников жилья, учитывая, что материалы дела не содержат доказательств создания товарищества.
Учитывает судебная коллегия и доводы истца о том, что офисное здание является единым объектом <...> этажным зданием административного назначения с автостоянкой открытого типа в цокольном этаже в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N <...>, данный факт не оспаривался ответчиком, в том числе и в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.
Как следует из п. 1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В силу ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с частью 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В соответствии с пунктами 103, 104 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведенные нормы об основаниях признания решений собраний оспоримыми либо ничтожными применяются к решениям собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 181.3, статьи 181.5 ГК РФ решение собрания, нарушающее требования Гражданского кодекса Российской Федерации или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно (пункт 107 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25).
Правоотношения по подводу содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома регулируются нормами гражданского и жилищного законодательства.
Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.
Гражданский кодекс Российской Федерации также предусматривает право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (часть 1 статьи 290).
Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется в праве собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Во исполнение требований части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственниками помещений в многоквартирном доме.
Названный федеральный нормативный правовой акт в состав общего имущества включает помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме,
Приведенные нормы в их системном единстве позволяют сделать вывод о том, что лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, в том числе системы вентиляции, техническое обслуживание системы автоматической пожарной сигнализации и др. является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расходы на содержание которого обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от расположения таких помещений в доме.
Вместе с тем названные нормы не содержат прямого указания на ничтожность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо запрет собственникам своим решением устанавливать дифференцированные ставки платы за содержание общего имущества в многоквартирного дома, а, соответственно, и офисного либо здания административного назначения, в зависимости от назначения и размещения помещения (нежилое помещение либо доля в паркинге). Следовательно, такое решение общего собрания собственников помещений, а в данном случае решение внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в офисном здании по адресу <...>, оформленного протоколом от <...>, является оспоримым.
В силу ч. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами по делу, подтверждено истцом в судебном заседании при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции при проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в офисном здании по адресу <...> в период с <...> нарушения процедуры проведения собрания не установлено, истцом по такому мотиву решение общего собрания собственников помещений не оспаривается.
Из материалов дела также видно, что истец принимал участие во внеочередном общем собрании, его голос учтен при проведении подсчета и не повлиял на принятие собственниками решения.
В силу пунктов 3, 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
Согласно абзацу 2 пункта 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Ссылаясь на то, что оспариваемым решением нарушены права собственников нежилых помещений, в том числе истца, истец указал на необоснованное предоставление преимущества собственникам паркинга, в связи с чем собственникам нежилых помещений в здании административного назначения причиняются убытки, поскольку при установлении равной не дифференцированной ставки платы за содержание общего имущества такая плата составила бы <...> рублей, а не <...> рубля за 1 кв. м, как это установлено оспариваемым решением.
В то же время истцом не учтено, что ранее в соответствии с решением общего собрания собственников помещений офисного центра, расположенного по адресу: <...>, оформленного протоколом от <...> и проведенного по инициативе истца ИП Н., был утвержден размер оплаты за содержание и обслуживание мест общего пользования в офисном центре в размере <...> рублей за 1 кв. м площади помещения, принадлежащего собственнику, расположенного на <...> этажах и <...> рублей за 1 кв. м площади помещения, принадлежащего собственнику, расположенному на цокольном этаже. Доказательств, что данное решение оспаривалось, в материалы дела не представлено.
Таким образом, и ранее собственниками здания административного назначения была установлена дифференцированная ставка в отношении собственников помещения, в зависимости от назначения (нежилое помещение или доля в паркинге). Более того, плата за содержание и ремонт общего имущества была установлена в большем размере, чем плата, установленная оспариваемым решением общего собрания собственников помещений.
При таком положении, судебная коллегия отклоняет доводы истца о том, что его права в результате принятия оспариваемого решения оказались нарушенными, и оно повлекло наступление для истца существенных неблагоприятных последствий, соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии возможности восстановления предполагаемо нарушенных прав путем удовлетворения иска.
Как следствие этого, отсутствуют и основания для удовлетворения иска в части установления стоимости по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, исходя из деления общей суммы расходов, установленной решением общего собрания (столбец <...>, п. <...> расчета стоимости услуг, являющегося приложением к форме договора) пропорционально доле в праве собственности каждого собственника на общее имущество здания (<...> за 1 кв. м площади помещения каждого собственника), поскольку установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (здании административного назначения) является в силу п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации исключительной прерогативой общего собрания собственником помещений в таком многоквартирном доме.
Решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сысертского районного суда Свердловской области от 29.03.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-10716/2016
Требование: О признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений в здании об утверждении формы договора управления в части установления дифференцированных ставок платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества в зависимости от целевого назначения помещения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственник помещений сослался на завышение размера спорной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2016 г. по делу N 33-10716/2016
Судья Мурашов А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Деменевой Л.С.,
судей Бурматовой Г.Г.,
Кайгородовой Е.В.,
при секретаре М.А.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Н. к М.А.Ю. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений,
по апелляционной жалобе ответчика истца на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 29.03.2016,
заслушав доклад судьи Бурматовой Г.Г., пояснения истца, его представителя К. по доверенности от 16.04.2015, ответчика М.А.Ю., судебная коллегия
установила:
индивидуальный предприниматель Н. обратился в суд с иском к М.А.Ю. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений офисного центра, расположенного по адресу: <...>, оформленного протоколом от <...> об утверждении формы договора управления в части, устанавливающей дифференцированные ставки платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества офисного здания в зависимости от целевого назначения помещения (офисы и паркинг), изложенные в вопросе <...>, столбцы <...> расчета стоимости услуг, являющегося приложением к форме договора, установить стоимость по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, исходя из деления общей суммы расходов, установленной решением общего собрания (столбец <...>, п. <...> расчета стоимости услуг, являющегося приложением к форме договора) пропорционально доле в праве собственности каждого собственника на общее имущество здания (<...> за 1 кв. м площади помещения каждого собственника).
В обоснование требований указал, что он является собственником офисных помещений, расположенных на <...> этаже офисного центра по адресу: <...>, протоколом Внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений с принятием решения в форме заочного голосования от <...> утверждена форма договора управления. В приложении к договору, утвержденному решением общего собрания, содержится расчет стоимости услуг, согласно которому плата за содержание и обслуживание общего имущества, взимаемая с собственников офисных помещений составляет <...> руб. за 1 кв. м, с собственников паркинга - <...> руб. Истец считает решение общего собрания в части, устанавливающей дифференцированные ставки на содержание и обслуживание общего имущества в зависимости от целевого назначения принадлежащего собственнику помещения, недействительным, поскольку противоречит нормам ст. 37, 39, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за содержание и обслуживание общего имущества в здании для собственников офисов превышен более чем на <...> руб. за 1 кв. м ежемесячно по сравнению с размером платы, который должен быть установлен исходя из требований действующего законодательства.
Ответчик М.А.Ю. и представитель третьего лица ООО "Ремстройкомплекс" исковые требования не признали, указав, что офисное здание с паркингом является завершенным объектом строительства, введенным в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации. У паркинга и офисного здания отдельные инженерные коммуникации, расходы по их содержанию разные, сам паркинг представляет собой наземную постройку, незакрытого типа, не остекленного, с отсутствием отопления, а следовательно затраты и комплекс услуг, который необходим для его содержания является небольшим по сравнению с содержанием офисного помещения. Объем услуг по техническому обслуживанию и содержанию для собственников помещений в паркинге и для собственников нежилых помещений фактически различается, а наличие систем обслуживания паркинга позволяет отдельно учитывать расходы по его содержанию, установление разных тарифов для собственников офисных помещений и собственников машино-мест, не противоречит нормам Жилищного кодекса Российской Федерации. Истец голосовал против оспариваемых им в протоколе от <...> вопросов, что не повлияло на результаты голосования, несогласие истца с установленной общим собранием дифференцированной ставкой для собственников офисов и собственников паркинга обязательных платежей, связанных с содержанием общего имущества офисного здания не может явиться основанием для признания принятого решения незаконным. Требование об установлении стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания и установлении ставки не подлежит удовлетворению, поскольку не входит в компетенцию суда, а является в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений указанного здания.
Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 29.03.2016 исковые требования ИП Н. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с таким решением, истец в апелляционной жалобе указывает на неправильное применение судом норм материального права, полагает, что судом не принято во внимание, что закрепленный в жилищном законодательстве принцип соразмерного распределения расходов на содержание общего имущества между всеми собственниками такого имущества является основополагающим и применяется независимо от избранной формы управления принадлежащим им имуществом и не допускает возможности его изменения. Полагает, что судом ошибочно применены положения ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям, поскольку в административном здании не создано товарищество собственников жилья. Кроме того, выводы суда о том, что оспариваемым решением общего собрания установлены размеры платежей за обслуживание офисов и паркинга, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам. Необоснованно судом сделан вывод и об автономности отдельных частей единого здания, поскольку в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...> здание представляет собой единый комплекс помещений. Оспариваемым решением нарушены и принципы пользования общим имуществом, установленные действующим законодательством.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали, дополнительно пояснив, что не оспаривают решение собственников нежилых помещений в части процедуры проведения собрания, отсутствия кворума либо по иным основаниям, полагают решение общего собрания собственников помещений недействительным только в связи с несоответствием требованиям закона.
Ответчик полагал решение законным и обоснованным, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Иные лица участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 21.07.2016, извещения о дате и времени рассмотрения направлены лицам, участвующим в дела, путем почтового уведомления 04.07.2016 по всем адресам, имеющимся в материалах дела, кроме того, информация о рассмотрении дела размещена на сайте Свердловского областного суда.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что участники судебного разбирательства извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебном заседанию, не сообщили о причинах неявки, в том числе уважительных и таких доказательств не представили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие, своих представителей в суд апелляционной инстанции также не направили, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.
Заслушав истца, его представителя, ответчика, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого решения по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ИП Н. является собственником нежилых помещений, расположенных на <...> этаже офисного центра по адресу <...>, в том числе помещение <...> площадью <...> кв. м; помещение <...>, площадью <...> кв. м; помещение <...>, площадью <...> кв. м; помещение <...>, площадью <...> кв. м; помещение <...>, площадью <...> кв. м; помещение <...> площадью <...> кв. м.
Решением внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в офисном здании по адресу <...>, оформленного протоколом от <...>, постановлено, в том числе о расторжении договора управления офисного здания с управляющей компанией <...> и заключении собственниками нежилых помещений договора управления офисного здания с управляющей компанией ООО "Ремстройкомплекс". Утверждение текста договора (вопрос <...>).
В приложении к договору, утвержденному решением общего собрания, содержится расчет стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, из которого следует, что плата за содержание и обслуживание общего имущества, взимаемая с собственников офисных помещений составляет <...> рублей за 1 кв. м, с собственников паркинга <...> рублей за 1 кв. м.
ИП Н. полагая, что установление дифференцированной ставки платы за содержание общего имущества здания в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности (нежилое помещение либо доля в паркинге) противоречит жилищному законодательству, обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 46, 137, 145, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что паркинг офисного здания к общему имуществу не имеет отношения, является обособленным и автономным объектом недвижимости, имеет обособленные системы паркинга и инженерного оборудования ввиду чего объем услуг по техническому обслуживанию помещений в паркинге и для собственников офисных помещений фактически различается, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку утвержденные решением ставки обязательных платежей и взносов направлены только на покрытие эксплуатационных расходов паркинга, а не на содержание площади общего пользования
Соглашаясь с выводом суда об отсутствии нарушения прав истца оспариваемым решением общего собрания собственников помещений, судебная коллегия, тем не менее, находит обоснованными доводы апелляционной жалобы о неправильном применении к спорным правоотношениям норм, регулирующих установление платежей и взносов для собственником помещений в многоквартирном доме, где способ управления избран в виде создания товарищества собственников жилья, учитывая, что материалы дела не содержат доказательств создания товарищества.
Учитывает судебная коллегия и доводы истца о том, что офисное здание является единым объектом <...> этажным зданием административного назначения с автостоянкой открытого типа в цокольном этаже в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N <...>, данный факт не оспаривался ответчиком, в том числе и в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.
Как следует из п. 1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В силу ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с частью 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В соответствии с пунктами 103, 104 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведенные нормы об основаниях признания решений собраний оспоримыми либо ничтожными применяются к решениям собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 181.3, статьи 181.5 ГК РФ решение собрания, нарушающее требования Гражданского кодекса Российской Федерации или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно (пункт 107 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25).
Правоотношения по подводу содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома регулируются нормами гражданского и жилищного законодательства.
Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.
Гражданский кодекс Российской Федерации также предусматривает право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (часть 1 статьи 290).
Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется в праве собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Во исполнение требований части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственниками помещений в многоквартирном доме.
Названный федеральный нормативный правовой акт в состав общего имущества включает помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме,
Приведенные нормы в их системном единстве позволяют сделать вывод о том, что лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, в том числе системы вентиляции, техническое обслуживание системы автоматической пожарной сигнализации и др. является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расходы на содержание которого обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от расположения таких помещений в доме.
Вместе с тем названные нормы не содержат прямого указания на ничтожность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо запрет собственникам своим решением устанавливать дифференцированные ставки платы за содержание общего имущества в многоквартирного дома, а, соответственно, и офисного либо здания административного назначения, в зависимости от назначения и размещения помещения (нежилое помещение либо доля в паркинге). Следовательно, такое решение общего собрания собственников помещений, а в данном случае решение внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в офисном здании по адресу <...>, оформленного протоколом от <...>, является оспоримым.
В силу ч. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами по делу, подтверждено истцом в судебном заседании при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции при проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в офисном здании по адресу <...> в период с <...> нарушения процедуры проведения собрания не установлено, истцом по такому мотиву решение общего собрания собственников помещений не оспаривается.
Из материалов дела также видно, что истец принимал участие во внеочередном общем собрании, его голос учтен при проведении подсчета и не повлиял на принятие собственниками решения.
В силу пунктов 3, 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
Согласно абзацу 2 пункта 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Ссылаясь на то, что оспариваемым решением нарушены права собственников нежилых помещений, в том числе истца, истец указал на необоснованное предоставление преимущества собственникам паркинга, в связи с чем собственникам нежилых помещений в здании административного назначения причиняются убытки, поскольку при установлении равной не дифференцированной ставки платы за содержание общего имущества такая плата составила бы <...> рублей, а не <...> рубля за 1 кв. м, как это установлено оспариваемым решением.
В то же время истцом не учтено, что ранее в соответствии с решением общего собрания собственников помещений офисного центра, расположенного по адресу: <...>, оформленного протоколом от <...> и проведенного по инициативе истца ИП Н., был утвержден размер оплаты за содержание и обслуживание мест общего пользования в офисном центре в размере <...> рублей за 1 кв. м площади помещения, принадлежащего собственнику, расположенного на <...> этажах и <...> рублей за 1 кв. м площади помещения, принадлежащего собственнику, расположенному на цокольном этаже. Доказательств, что данное решение оспаривалось, в материалы дела не представлено.
Таким образом, и ранее собственниками здания административного назначения была установлена дифференцированная ставка в отношении собственников помещения, в зависимости от назначения (нежилое помещение или доля в паркинге). Более того, плата за содержание и ремонт общего имущества была установлена в большем размере, чем плата, установленная оспариваемым решением общего собрания собственников помещений.
При таком положении, судебная коллегия отклоняет доводы истца о том, что его права в результате принятия оспариваемого решения оказались нарушенными, и оно повлекло наступление для истца существенных неблагоприятных последствий, соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии возможности восстановления предполагаемо нарушенных прав путем удовлетворения иска.
Как следствие этого, отсутствуют и основания для удовлетворения иска в части установления стоимости по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, исходя из деления общей суммы расходов, установленной решением общего собрания (столбец <...>, п. <...> расчета стоимости услуг, являющегося приложением к форме договора) пропорционально доле в праве собственности каждого собственника на общее имущество здания (<...> за 1 кв. м площади помещения каждого собственника), поскольку установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (здании административного назначения) является в силу п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации исключительной прерогативой общего собрания собственником помещений в таком многоквартирном доме.
Решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сысертского районного суда Свердловской области от 29.03.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.С.ДЕМЕНЕВА
Судьи
Г.Г.БУРМАТОВА
Е.В.КАЙГОРОДОВА
Л.С.ДЕМЕНЕВА
Судьи
Г.Г.БУРМАТОВА
Е.В.КАЙГОРОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)