Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Светловой Е.Н. по доверенности от 29.12.2016,
от ответчика (должника): Булаховой А.В. по доверенности от 28.12.2016, Гурченко Е.В. по доверенности от 13.12.2016, Ковельяновой О.А. по доверенности от 13.12.2016, Магунова А.Б. по доверенности от 13.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-3496/2017, 13АП-3497/2017) (заявление) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО "Главстрой-СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2016 по делу N А56-41126/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ООО "Главстрой-СПб"
о взыскании задолженности по договору аренды
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 53 866 833,25 руб., пени за просрочку платежа по состоянию на 19.09.2016 в размере 10 440 116,86 руб.
Решением суда от 26.12.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Главстрой-СПб" в пользу Комитета взыскано 14 630 664,98 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, а также 2 000 000 руб. пени на указанную сумму, начисленных по состоянию на 19.09.2016, в остальной части иска отказано. С ООО "Главстрой-СПб" в доход федерального бюджета взыскано 106 153 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
ООО "Главстрой-СПб" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Как полагает Общество, в связи с поступлением помещений в собственность третьих лиц, земельный участок с кадастровым номером 78:32:008003:1419 перешел в их долевую собственность, а ранее заключенный между сторонами договора аренды прекратился в этой части в силу закона. Также Общество считает необоснованным начисление пени.
Комитет также обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме. Комитет не согласен с выводом суда о том, что Обществом обязательства по договору аренды исполнены в полном объеме и о том, что при расчете арендной платы плата за инвестиционную составляющую учитываться не должна. Кроме того, Комитет считает, что Обществом не обоснована явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства по договору.
Сторонами представлены отзывы на апелляционные жалобы.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) на основании протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях был заключен договор от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146.
В соответствии с указанным договором Обществу был предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:32:8003:19, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шкапина, участок 1 (юго-западнее пересечения с набережной Обводного канала) площадью 51 650 кв. м для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объектов общественно-делового назначения.
В соответствии с пунктом 9.1 договор действует до 05.04.2012. Дополнительным соглашением от 11.07.2013 к договору N 2 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2015. Кроме того, стороны также предусмотрели изменение порядка расчетов, в соответствии с которым размер арендной платы за период с 15.07.2014 по 31.12.2015 составляет 235 913 461 руб.
При этом в пункте 5.2.2 договора указано, что окончание выполнение работ по инвестиционному проекту - это получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию. Пунктом 7.3 договора стороны предусмотрели обязанность Общества по окончании строительства передать Комитету в установленном законом порядке возведенные в границах земельного участка объекты дорожной и инженерной инфраструктуры.
Письмом от 31.03.2016 исх. N 01-01/16-1230 Общество уведомило Комитет об отказе от договора аренды в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.07.2016.
Обращаясь в суд с требованием о взыскании задолженности по договору за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, Комитет ссылается на то, что по окончании срока действия договора Общество продолжило пользоваться земельным участком, обязательство по передаче городу объектов дорожной и инженерной инфраструктуры не исполнило, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок и Общество обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере, установленном дополнительным соглашением N 2.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Комитетом в отношении оставшейся части земельного участка Обществом внесена плата за пользование земельным участком, рассчитанная на основании ведомости ГУП ГУИОН и пункта 3.1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 г. N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление N 1379).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что доводы Комитета о применении к отношениям сторон порядка, установленного дополнительным соглашением N 2, не соответствуют положениям договора и нормативных актов Санкт-Петербурга.
В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 г. N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключаемый в соответствии с данным Законом, представляет собой смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.
Плата по договору определена именно с учетом инвестиционной составляющей договора, то есть с учетом выполнения Обществом работ по проектированию и строительству объектов недвижимости.
Как следует из условий договора аренды, Общество обязано выполнить работы, связанные с проектированием и строительством объектов общественно-делового назначения в срок до 31.12.2015.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается Комитетом, что на момент окончания указанного срока действия договора Обществом были введены в эксплуатацию объекты строительства.
Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом Санкт-Петербурга.
В развитие этого Закона Постановлением N 1379 утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).
Пунктом 3.1 названного Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов.
Как следует из пункта 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.
По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0.
Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом названного пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.
Также суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что по истечении срока действия договора и при условии ввода в эксплуатацию объектов инвестирования, расчет арендной платы должен осуществляться на основании Методики по коду 18,0.
Суд первой инстанции признал ошибочным довод Общества о том, что при исчислении арендной платы необходимо исключить из расчета земельный участок, занятый жилыми домами. Суд исходил из того, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного учета.
Установив, что спорный земельный участок разделен на 10 участков, эти участки поставлены на кадастровый учет как временные, в отношении указанных участков права не зарегистрированы, все три жилых дома, возведенных Обществом, располагаются на земельном участке с кадастровым номером 78:32:0008003:1419, в силу пункта 4.1..2 договора арендная плата устанавливается в целом за участок, независимо от количества и площади земельных участков, которые могут быть образованы в порядке, установленном законодательством, в границах первоначального участка, суд пришел к выводу о том, что до момента прекращения договора - 01.07.2016 - Общество обязано вносить арендную плату за пользование всей площадью земельного участка.
Оценивая доводы сторон относительно наличия у Комитета права распоряжения земельным участком, переданным Обществу по договору аренды, в период после регистрации права собственности гражданина на квартиру в многоквартирном доме, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей в спорный период, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, определении Верховного Суда РФ от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65-18933/2015.
Как следует из материалов дела, во исполнение Проекта планировки с проектом межевания территории, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 153 от 13.02.2007 г. в Приложении 3 к Постановлению предусмотрено формирование земельного участка N 15 площадью 2,51 га для многоквартирного дома со встроенно-пристроенным подземным гаражом.
В соответствии с указанными требованиями сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 78:32:008003:1419 площадью 25144 кв. м. Размер указанного участка соответствует Проекту планировки и проекту межевания.
Материалами дела подтверждается, что на 01.01.2016 г., дату, с которой Комитетом начислена арендная плата, была осуществлена регистрация права собственности третьих лиц на помещения в многоквартирных жилых домах, построенных на арендуемом Обществом земельном участке.
Поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирными домами в той части, которая сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирных домах, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания с Общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется.
При этом, отсутствуют и основания для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка.
С учетом изложенной выше правовой позиции требование о взыскании арендной платы и неустойки являются обоснованными по праву и подлежат удовлетворению исходя из площади земельного участка за вычетом площади (25144 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 78:32:008003:1419, сформированного для эксплуатации многоквартирных домов.
Ссылки Комитета на то, что земельные участки для эксплуатации многоквартирных домов не сформированы, что, по мнению Комитета, позволяет ему начислять арендную плату на всю площадь участка, не принимаются судом апелляционной инстанции с учетом того, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Право собственников многоквартирного дома на обращение с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П).
Как установлено судом, Общество оплатило задолженность по арендной плате за 1 и 2 квартал 2016 года на сумму 15 423 178,76 руб. (платежные поручения N 837 от 19.02.2016, N 4162 от 20.07.2016, N 4163 от 20.07.2016).
Задолженность по арендной плате за земельный участок, арендуемый Обществом, за вычетом площади земельного участка с кадастровым номером 78:32:008003:1419, у Общества отсутствует.
Сумма пени, начисленных Комитетом на основании пункта 8.2 договора в связи с несвоевременным внесением арендных платежей, с 27.04.2016 (даты получения Обществом расчета арендной платы от Комитета) составляет 467 126 руб. 20 коп.
Возражая относительно начисления пеней, Общество заявило о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
Исходя из анализа обстоятельств по делу, оценки соразмерности суммы неустойки 467 126 руб. 20 коп. и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом вышеизложенного, решение суда подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 269 - 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2016 по делу N А56-41126/2016 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 467 126 руб. 20 коп. пени.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" в доход федерального бюджета 2 981 руб. 67 коп. госпошлины по иску.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" 2 916 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2017 N 13АП-3496/2017, 13АП-3497/2017 ПО ДЕЛУ N А56-41126/2016
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2017 г. N 13АП-3496/2017, 13АП-3497/2017
Дело N А56-41126/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Светловой Е.Н. по доверенности от 29.12.2016,
от ответчика (должника): Булаховой А.В. по доверенности от 28.12.2016, Гурченко Е.В. по доверенности от 13.12.2016, Ковельяновой О.А. по доверенности от 13.12.2016, Магунова А.Б. по доверенности от 13.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-3496/2017, 13АП-3497/2017) (заявление) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО "Главстрой-СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2016 по делу N А56-41126/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ООО "Главстрой-СПб"
о взыскании задолженности по договору аренды
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 53 866 833,25 руб., пени за просрочку платежа по состоянию на 19.09.2016 в размере 10 440 116,86 руб.
Решением суда от 26.12.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Главстрой-СПб" в пользу Комитета взыскано 14 630 664,98 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, а также 2 000 000 руб. пени на указанную сумму, начисленных по состоянию на 19.09.2016, в остальной части иска отказано. С ООО "Главстрой-СПб" в доход федерального бюджета взыскано 106 153 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
ООО "Главстрой-СПб" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Как полагает Общество, в связи с поступлением помещений в собственность третьих лиц, земельный участок с кадастровым номером 78:32:008003:1419 перешел в их долевую собственность, а ранее заключенный между сторонами договора аренды прекратился в этой части в силу закона. Также Общество считает необоснованным начисление пени.
Комитет также обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме. Комитет не согласен с выводом суда о том, что Обществом обязательства по договору аренды исполнены в полном объеме и о том, что при расчете арендной платы плата за инвестиционную составляющую учитываться не должна. Кроме того, Комитет считает, что Обществом не обоснована явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства по договору.
Сторонами представлены отзывы на апелляционные жалобы.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) на основании протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях был заключен договор от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146.
В соответствии с указанным договором Обществу был предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:32:8003:19, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шкапина, участок 1 (юго-западнее пересечения с набережной Обводного канала) площадью 51 650 кв. м для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объектов общественно-делового назначения.
В соответствии с пунктом 9.1 договор действует до 05.04.2012. Дополнительным соглашением от 11.07.2013 к договору N 2 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2015. Кроме того, стороны также предусмотрели изменение порядка расчетов, в соответствии с которым размер арендной платы за период с 15.07.2014 по 31.12.2015 составляет 235 913 461 руб.
При этом в пункте 5.2.2 договора указано, что окончание выполнение работ по инвестиционному проекту - это получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию. Пунктом 7.3 договора стороны предусмотрели обязанность Общества по окончании строительства передать Комитету в установленном законом порядке возведенные в границах земельного участка объекты дорожной и инженерной инфраструктуры.
Письмом от 31.03.2016 исх. N 01-01/16-1230 Общество уведомило Комитет об отказе от договора аренды в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.07.2016.
Обращаясь в суд с требованием о взыскании задолженности по договору за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, Комитет ссылается на то, что по окончании срока действия договора Общество продолжило пользоваться земельным участком, обязательство по передаче городу объектов дорожной и инженерной инфраструктуры не исполнило, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок и Общество обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере, установленном дополнительным соглашением N 2.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Комитетом в отношении оставшейся части земельного участка Обществом внесена плата за пользование земельным участком, рассчитанная на основании ведомости ГУП ГУИОН и пункта 3.1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 г. N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление N 1379).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что доводы Комитета о применении к отношениям сторон порядка, установленного дополнительным соглашением N 2, не соответствуют положениям договора и нормативных актов Санкт-Петербурга.
В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 г. N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключаемый в соответствии с данным Законом, представляет собой смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.
Плата по договору определена именно с учетом инвестиционной составляющей договора, то есть с учетом выполнения Обществом работ по проектированию и строительству объектов недвижимости.
Как следует из условий договора аренды, Общество обязано выполнить работы, связанные с проектированием и строительством объектов общественно-делового назначения в срок до 31.12.2015.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается Комитетом, что на момент окончания указанного срока действия договора Обществом были введены в эксплуатацию объекты строительства.
Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом Санкт-Петербурга.
В развитие этого Закона Постановлением N 1379 утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).
Пунктом 3.1 названного Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов.
Как следует из пункта 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.
По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0.
Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом названного пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.
Также суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что по истечении срока действия договора и при условии ввода в эксплуатацию объектов инвестирования, расчет арендной платы должен осуществляться на основании Методики по коду 18,0.
Суд первой инстанции признал ошибочным довод Общества о том, что при исчислении арендной платы необходимо исключить из расчета земельный участок, занятый жилыми домами. Суд исходил из того, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного учета.
Установив, что спорный земельный участок разделен на 10 участков, эти участки поставлены на кадастровый учет как временные, в отношении указанных участков права не зарегистрированы, все три жилых дома, возведенных Обществом, располагаются на земельном участке с кадастровым номером 78:32:0008003:1419, в силу пункта 4.1..2 договора арендная плата устанавливается в целом за участок, независимо от количества и площади земельных участков, которые могут быть образованы в порядке, установленном законодательством, в границах первоначального участка, суд пришел к выводу о том, что до момента прекращения договора - 01.07.2016 - Общество обязано вносить арендную плату за пользование всей площадью земельного участка.
Оценивая доводы сторон относительно наличия у Комитета права распоряжения земельным участком, переданным Обществу по договору аренды, в период после регистрации права собственности гражданина на квартиру в многоквартирном доме, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей в спорный период, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, определении Верховного Суда РФ от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65-18933/2015.
Как следует из материалов дела, во исполнение Проекта планировки с проектом межевания территории, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 153 от 13.02.2007 г. в Приложении 3 к Постановлению предусмотрено формирование земельного участка N 15 площадью 2,51 га для многоквартирного дома со встроенно-пристроенным подземным гаражом.
В соответствии с указанными требованиями сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 78:32:008003:1419 площадью 25144 кв. м. Размер указанного участка соответствует Проекту планировки и проекту межевания.
Материалами дела подтверждается, что на 01.01.2016 г., дату, с которой Комитетом начислена арендная плата, была осуществлена регистрация права собственности третьих лиц на помещения в многоквартирных жилых домах, построенных на арендуемом Обществом земельном участке.
Поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирными домами в той части, которая сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирных домах, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания с Общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется.
При этом, отсутствуют и основания для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка.
С учетом изложенной выше правовой позиции требование о взыскании арендной платы и неустойки являются обоснованными по праву и подлежат удовлетворению исходя из площади земельного участка за вычетом площади (25144 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 78:32:008003:1419, сформированного для эксплуатации многоквартирных домов.
Ссылки Комитета на то, что земельные участки для эксплуатации многоквартирных домов не сформированы, что, по мнению Комитета, позволяет ему начислять арендную плату на всю площадь участка, не принимаются судом апелляционной инстанции с учетом того, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Право собственников многоквартирного дома на обращение с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П).
Как установлено судом, Общество оплатило задолженность по арендной плате за 1 и 2 квартал 2016 года на сумму 15 423 178,76 руб. (платежные поручения N 837 от 19.02.2016, N 4162 от 20.07.2016, N 4163 от 20.07.2016).
Задолженность по арендной плате за земельный участок, арендуемый Обществом, за вычетом площади земельного участка с кадастровым номером 78:32:008003:1419, у Общества отсутствует.
Сумма пени, начисленных Комитетом на основании пункта 8.2 договора в связи с несвоевременным внесением арендных платежей, с 27.04.2016 (даты получения Обществом расчета арендной платы от Комитета) составляет 467 126 руб. 20 коп.
Возражая относительно начисления пеней, Общество заявило о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
Исходя из анализа обстоятельств по делу, оценки соразмерности суммы неустойки 467 126 руб. 20 коп. и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом вышеизложенного, решение суда подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 269 - 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2016 по делу N А56-41126/2016 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 467 126 руб. 20 коп. пени.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" в доход федерального бюджета 2 981 руб. 67 коп. госпошлины по иску.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" 2 916 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.КАШИНА
Т.А.КАШИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)