Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2017 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Парфентьевой О.Ю., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,
при участии:
ответчика - индивидуального предпринимателя Макарова Александра Дмитриевича,
от истца - муниципального предприятия города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" - Марынич Л.Г., представителя по доверенности от 11.04.2017 N 99,
от третьего лица - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - Ивановой Н.С., представителя по доверенности от 01.06.2017 N 83, служебное удостоверение от 13.06.2017 N 4111,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Макарова Александра Дмитриевича
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 22 июня 2017 года по делу N А33-24523/2016, принятое судьей Лесковым Р.В.,
муниципальное предприятие города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Муниципальному образованию города Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - ответчик) о признании нежилого подвального помещения N 40 площадью 110,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, д. 30, общим имуществом собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Макаров А.Д., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 17 апреля 2017 года к участию в деле в качестве надлежащего ответчика привлечен ИП Макаров А.Д., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилкомресурс".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2017 года иск удовлетворен.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- - в силу прямого указания закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы;
- - технические характеристики спорного помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект;
- - спорное помещение для размещения магазина имеет самостоятельное назначение и наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
- с момента приватизации первой квартиры в многоквартирном доме с 22.10.1992 - спорное нежилое помещение использовалось как отдельный объект, собственники помещений не имели доступа к нему, с указанной даты на день обращения с иском прошло более 20 лет.
- право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не управляющей организации как юридическому лицу.
- управляющая организация не является материальным истцом и исчисление срока исковой давности с момента образования управляющей организации не правомерно.
- в материалах дела документы, свидетельствующие о наделении собственниками помещений необходимыми полномочиями управляющую организацию, отсутствуют.
- необходимо установить, может ли управляющая организация, в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признание спорного нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома
- Макаров А.Д. начал использование спорного подвального помещения с 24.12.2002, собственники дома как материальные истцы с указанной даты были лишены права пользования спорным нежилым помещением, иск управляющей организацией был направлен в суд в 2016 году, то есть, с пропуском установленного законом срока исковой давности.
- спорное помещение было предметом спора в Железнодорожном районном суде города Красноярска дело N 2-86/2014 по иску Ларионова И.С. к администрации города Красноярска, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о прекращении муниципальной собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивируя, что он является собственником 1/5 доли в праве собственности на кв. 12 в доме N 30 по ул. Робеспьера в г. Красноярске.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2017 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 21.09.2017.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилкомресурс".
От управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилкомресурс" отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не поступали.
Ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель третьего лица просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2017 года по делу N А33-24523/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Согласно техническому паспорту от 16.02.1981 многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, дом построен в 1970 году, число этажей - 5, 1 подземный этаж. Дом содержал подвал (Лит. А2), общей площадью 346,7 кв. м. В подвале находились: помещение 1 (подсобное), общей площадью 19,7 кв. м, помещение N 2 (подсобное) общей площадью 225,9 кв. м.
03.02.2003 между департаментом недвижимости администрации города Красноярска (арендодатель) и ИП Макаровым Александром Дмитриевичем (арендатор) подписан договор аренды N 7489 нежилого помещения N 1 (комната N 5), N 2 (комнаты NN 1,2, 3,4), N 3 (комнаты NN 1,2,3,10), реестровый СТР02790, общей площадью 259,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.12.2002.
Согласно выписке из адресного реестра от 01.08.2011 исх. N 457, нежилому строенному помещению, расположенному в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома, обозначенного в техническом паспорте цифрами 1-6, лит. А2, по ул. Робеспьера, 30, присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40.
Согласно выписке из ЕГРП от 21.12.2016 N 90-30925633, право собственности на нежилое помещение, общей площадью 110,4 кв. м, этаж: подвал N 1, с кадастровым номером 24:50:0000000;155241, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40, зарегистрировано 27.03.2013 за муниципальным образованием г. Красноярск (запись о регистрации права N 24-24-01/050/2013-353) (т. 1, л.д. 67 - 68).
Дополнительным соглашением N 12 от 15.02.2013 (т. 1, л.д. 145 - 146) к договору аренды от 03.02.2003 N 7489, на основании обращения арендатора, акта проверки отдела контроля от 31.01.2013 N 150, технического паспорта от 09.04.2012, решения комиссии по рассмотрению заявлений о предоставлении в аренду муниципальной собственности от 13.02.2013, внесены изменения в п. 1.1. договора аренды от 03.02.2003 N 7489, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение N 40, общей площадью 110, 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, для использования под розничную торговлю.
Дополнительным соглашением N 18 от 01.12.2015 (т. 1, л.д. 155) к договору аренды от 03.02.2003 N 7489, договор продлен до 01.01.2016.
Согласно выписке из ЕГРП от 21.12.2016 N 90-30925633, 21.07.2016 за ИП Макаровым Александром Дмитриевичем зарегистрировано право аренды в отношении данного помещения на основании договора N 7489 от 03.02.2003 (т. 1, л.д. 125 - 129), в редакции дополнительных соглашений (запись о регистрации права N 24-24/001/-24/001/055/2016-3410/2). Срок аренды с 03.02.2003 по 03.06.2020.
Согласно техническому паспорту от 01.07.2014 спорное помещение N 40, Лит А2, имеет общую площадь 110,4. кв. м, состоит из комнат: торговая (44,2 кв. м), торговая (35,8 кв. м), торговая (18,5 кв. м), подсобное (7,6 кв. м), подсобное (2,1 кв. м), санузел (2,2 кв. м).
В материалы дела представлен кадастровый паспорт спорного помещения от 20.02.2013 (т. 1, л.д. 52 - 53).
В соответствии с заключением от 09.04.2012 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Красноярскому краю по результатам обследования нежилого помещения 40, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, помещение N 40, общей площадью 110,4 кв. м, расположено в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома и имеет вход с торца здания. При обследовании помещения в нем были обнаружены узлы управления общедомовыми инженерными сетями. При первичной инвентаризации в 1972 году жилого дома N 30 помещение N 40 значилось как часть помещения N 2, имело назначение - подсобное и участвовало в обслуживании жилого дома. Нежилое помещение не имеет инженерных коммуникаций и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном жилом доме и имеет возможность самостоятельного использования. Обследование помещения производилось в три этапа: подготовка к проведению обследования, изучение имеющихся в архиве документов на здание, проведение визуального обследования и осмотр узлов управления инженерными сетями многоквартирного жилого дома при их наличии, составления заключения (т. 1, л.д. 157 - 174).
Согласно письму ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 2438/3073 на обращение председателя совета дома от 09.09.2013, при исследовании 04.04.2012 нежилого помещения N 40, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, для подготовки заключения на предмет наличия либо отсутствия в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования и определения возможности самостоятельного использования помещения, при обследовании помещения проводился только его визуальный осмотр, о чем указано в заключении. При этом имеющиеся в помещении инженерные коммуникации не были доступны осмотру, поскольку их закрывала внутренняя отделка. В связи с этим обнаружить имеющиеся в помещении узлы управления инженерными сетями не было возможности. На основании заявления председателя совета дома, сотрудником и главным инженером предприятия 12.09.2013 проведено повторное обследование вышеуказанного помещения. На момент этого обследования внутренняя отделка стен в помещении, ранее скрывавшая инженерные коммуникации, была демонтирована и осмотру стали доступны имеющиеся в помещении вентили, запорная арматура сетей холодного и горячего водоснабжения и отопления (т. 1, л.д. 175).
В соответствии с техническим заключением от 21.06.2013 N 2064-92/15 ОАО ТГИ "Красноярскгражданпроект" по определению наличия инженерных сетей в подвале жилого дома по ул. Робеспьера, 30, в подвале осуществляется ввод холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, для квартир жилого дома, имеются инженерные сети. Ввод холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации с последующей разводкой по квартирам осуществляется в подвальном помещении указанного жилого дома, инженерные сети расположены во всех помещениях подвала жилого дома. К заключению приложен поэтажный план подвала с указанием расположения магистралей холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, с фотографиями данных магистралей (т. 2, л.д. 4 - 15).
В соответствии с заключением эксперта 07.11.2013 N 81/10/2013 АНО "Краевая палата экспертиз" (т. 2, л.д. 16 - 22), в нежилых помещениях N 40, общей площадью 110,4 кв. м, и N б/н, общей площадью 213 кв. м, расположенных в подвале многоквартирного дома по ул. Робеспьера, 30, имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном многоквартирном доме. В помещении N 40 находятся:
- - инженерные сети системы отопления (теплоснабжения), которые служат для нагрева воздуха в помещениях в зимний период;
- - инженерные сети холодного и горячего водоснабжения, которые служат для обеспечения потребителей водой.
Наличие инженерных сетей в спорном помещении N 40 подтверждается:
- - актом ООО УК железнодорожного района г. Красноярска "Жилищно-коммунальный ресурс" от 26.09.2013 о проведении плановых мероприятий по осмотру жилого фонда (общество являлось в данный период управляющей компанией жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании договора управления многоквартирным домом от 22.09.2006 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N б/н от 04.09.2006, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.07.2012 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 242 от 15.06.2012) (т. 2, л.д. 22 - 25);
- - актом обследования N 1160 от 13.09.2013 департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (т. 2, л.д. 26);
- - актом от 31.03.2014 ООО "Дом-Сервис" о проведении внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда (т. 2, л.д. 27);
- - актом от 15.05.2017 истца о проведении внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда (т. 2, л.д. 88 - 90).
Истец является управляющей компанией многоквартирного жилого дома, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации (протокол от 03.03.2016, (т. 1, л.д. 23 - 25)), договора управления многоквартирным домом от 16.03.2016 N 50 (т. 1, л.д. 14 - 22), подписанного истцом с собственниками помещений в доме.
02.11.2016 распоряжением администрации города Красноярска от 02.11.2016 N 5668-недв на основании заявления ИП Макарова Александра Дмитриевича от 15.09.2016 N 32 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отчета об оценке от 21.10.2016 N 38-СТР/16, принято решение о приватизации нежилого помещения, общей площадью 110,4 кв. м, этаж: подвал N 1, кадастровый номер 24:50:0000000;155241, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40 (т. 1, л.д. 65 - 66).
14.11.2016 между ДМИЗО администрации г. Красноярска (продавец) и ИП Макаровым А.Д. (покупатель) подписан договор купли продажи нежилого помещения N 948-ПР, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 110,4 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:155241, расположенное в подвале N 1 по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40. Помещение передано ответчику по акту - приема-передачи от 22.11.2016.
Согласно выписке из ЕГРП от 11.02.2017 N 24/001/008/2017-2743 (т. 2, л.д. 34 - 35), на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.11.2016 N 948-ПР (т. 2, л.д. 38 - 44), 01.12.2016 за ИП Макаровым А.Д. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 110,4 кв. м, этаж: подвал N 1, с кадастровым номером 24:50:0000000;155241, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40 (запись о регистрации права 24-24/001-24/001/118/2016-3791/2).
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с решением общего собрания (протокол от 03.03.2016) собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, управляющей организацией выбрали муниципальное предприятие города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" (истец).
Между истцом и собственниками помещений в многоквартирном доме, на основании данного решения общего собрания (протокол от 03.03.2016), подписан договор управления многоквартирным домом от 16.03.2016 N 50.
Согласно условиям договора управления многоквартирным домом от 16.03.2016 N 50, собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, наделили истца полномочиями по представлению интересов собственников для обращения в судебных инстанциях, в том числе с настоящим иском.
Таким образом, муниципальное предприятие города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" является надлежащим истцом по делу, что соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 12.05.2015 по делу N 303-ЭС14-4720.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке).
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу абзаца 4 пункта 52 упомянутого Постановления в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В силу пункта 53 указанного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В обоснование иска истец ссылается на то, что помещение N 40, общей площадью 110,4 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0000000;155241, расположенное в подвале N 1 жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, относится к общему имуществу собственников помещений.
Спорное помещение принадлежало на праве собственности муниципальному образованию г. Красноярск (запись о регистрации права N 24-24-01/050/2013-353 от 27.03.2013).
02.11.2016 распоряжением администрации города Красноярска от 02.11.2016 N 5668-недв, на основании заявления ИП Макарова Александра Дмитриевича от 15.09.2016 N 32 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отчета об оценке от 21.10.2016 N 38-СТР/16, принято решение о приватизации нежилого помещения, общей площадью 110,4 кв. м, этаж: подвал N 1, кадастровый номер 24:50:0000000;155241, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40.
14.11.2016 между ДМИЗО администрации г. Красноярска (продавец) и ИП Макаровым А.Д. (покупатель) подписан договор купли продажи нежилого помещения N 948-ПР, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 110,4 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:155241, расположенное в подвале N 1 по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40. Помещение передано ответчику по акту - приема-передачи от 22.11.2016 (т. 2, л.д. 45).
Согласно выписке из ЕГРП от 11.02.2017 N 24/001/008/2017-2743, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.11.2016 N 948-ПР, право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком (запись о регистрации права N 24-24/001-24/001/118/2016-3791/2 от 01.12.2016 (т. 2, л.д. 43)).
Таким образом, ИП Макаров А.Д. является надлежащим ответчиком по делу.
Согласно техническому паспорту от 16.02.1981 многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, дом построен в 1970 году, число этажей - 5, 1 подземный этаж. Дом содержал подвал (Лит. А2), общей площадью 346,7 кв. м. В подвале находились: помещение 1 (подсобное), общей площадью 19,7 кв. м, помещение N 2 (подсобное) общей площадью 225,9 кв. м.
В соответствии с заключением от 09.04.2012 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Красноярскому краю при первичной инвентаризации в 1972 году жилого дома N 30 помещение N 40 значилось как часть помещения N 2, имело назначение - подсобное и участвовало в обслуживании жилого дома. Первоначально, при подготовке заключения эксперт установил, что спорное помещение не имеет инженерных коммуникаций и иного оборудования. Однако, согласно письма ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 2438/3073 на обращения председателя совета дома от 09.09.2013, при исследовании 04.04.2012 спорного помещения для подготовки заключения проводился только его визуальный осмотр, о чем указано в заключении. При этом имеющиеся в помещении инженерные коммуникации не были доступны осмотру, поскольку их закрывала внутренняя отделка. 12.09.2013 проведено повторное обследование вышеуказанного помещения. На момент этого обследования внутренняя отделка стен в помещении, ранее скрывавшая инженерные коммуникации, была демонтирована и осмотру стали доступны имеющиеся в помещении вентили, запорная арматура сетей холодного и горячего водоснабжения и отопления.
Таким образом, указанное выше исследование является не полным, поскольку имеющиеся в помещении инженерные коммуникации не были доступны осмотру.
В соответствии с техническим заключением от 21.06.2013 N 2064-92/15 ОАО ТГИ "Красноярскгражданпроект" по определению наличия инженерных сетей в подвале жилого дома по ул. Робеспьера, 30, инженерные сети расположены во всех помещениях подвала жилого дома. К заключению приложен поэтажный план подвала с указанием расположения магистралей холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, с фотографиями данных магистралей.
В соответствии с заключением эксперта 07.11.2013 N 81/10/2013 АНО "Краевая палата экспертиз", в нежилых помещениях N 40, общей площадью 110,4 кв. м, и N б/н, общей площадью 213 кв. м, расположенных в подвале многоквартирного дома по ул. Робеспьера, 30, имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном многоквартирном доме. В помещении N 40 находятся:
- - инженерные сети системы отопления (теплоснабжения), которые служат для нагрева воздуха в помещениях в зимний период;
- - инженерные сети холодного и горячего водоснабжения, которые служат для обеспечения потребителей водой.
Наличие инженерных сетей в спорном помещении N 40 подтверждается также:
- - актом ООО УК железнодорожного района г. Красноярска "Жилищно-коммунальный ресурс" от 26.09.2013 о проведении плановых мероприятий по осмотру жилого фонда (общество являлось в данный период управляющей компанией жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании договора управления многоквартирным домом от 22.09.2006 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N б/н от 04.09.2006);
- - актом обследования N 1160 от 13.09.2013 департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска,
- - актом от 31.03.2014 ООО "Дом-Сервис" о проведении внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда (общество являлось в данный период управляющей компанией жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.07.2012 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 242 от 15.06.2012);
- - актом от 15.05.2017 истца о проведении внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 указано, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
В материалы дела представлен договор от 20.10.1992 (т. 2, л.д. 98) о передаче квартиры N 29, расположенной в доме по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, в собственность граждан. Договор зарегистрирован 20.10.1992 Красноярским городским бюро технической инвентаризации, внесен в реестровую книгу под N 21-97 (инвентарное дело 2-142-1), зарегистрирован 20.10.1992 в агентстве по приватизации, обмену и продаже жилых помещений, рег. N 7/486 (момент приватизации первой квартиры).
Между тем, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорное помещение необходимо для обслуживания иных помещений в доме с учетом расположенных в нем инженерных сетей систем отопления (теплоснабжения).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 указано, что для определения правового режима спорных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Если по состоянию на указанный момент (дату приватизации первой квартиры) подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Указание спорного помещения в техническом паспорте как "подсобное" не указывает на невозможность самостоятельного использования.
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение может быть использовано для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме.
Факт нахождения в спорном помещении инженерных сетей не может служить достаточным основанием для отнесения этого помещения к вспомогательному, поскольку инженерные сети, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, располагаются в каждом подвале, соответственно не определяют подвал как техническое помещение.
При этом истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании данных сетей.
Доказательств наличия иного оборудования, постоянный доступ к которому необходим (например, узлов учета, запорного оборудования), в спорном помещении в дело не представлено.
Довод истца о том, что помещение N 40 требует постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля не обоснован, документально не подтвержден.
Истец не опроверг утверждение ответчика о том, что вопросов о доступе к инженерным сетям за период использования ответчиком помещения не возникало. Истец (равно как и его правопредшественник) не обращался к ответчику с требованием предоставить доступ к какому-либо оборудованию в спорном помещении для осмотра, ремонта или непосредственного использования с целью технического обслуживания жилого дома.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, проанализировав имеющиеся в деле документы, характеризующие спорное помещение, в том числе технический паспорт, поэтажный план здания, заключения экспертов, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку спорное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает установленные по делу обстоятельства и выводы, изложенные в решении Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014, согласно которому Ларионову И.С. отказано в иске к МО г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска, ДМИЗО администрации г. Красноярска о прекращении права собственности МО "город Красноярск" на нежилые помещения N 40, общей площадью 110,4 кв. м, и N б/н, общей площадью 213 кв. м, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: ул. Робеспьера, д. N 30.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
С учетом состава лиц участвующих в настоящем деле и деле N 2-86/2014 Железнодорожного районного суда г. Красноярска, фактических обстоятельств установленных в рамках настоящего спора, суд апелляционной инстанции находит основания для применения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так, согласно решению Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014 Макаров А.Д. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. В данном деле судом было установлено, что Макаров А.Д. использует спорное нежилое помещение, на основании договора аренды от 03.02.2003, а перед этим (с 24.12.2002 года) путем обхода квартир в многоквартирном доме им были собраны подписи для согласования размещения в подвале дома магазина.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
По мнению суда апелляционной инстанции также срок исковой давности истек.
Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В решении Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014 (т. 1, л.д. 58 - 64) суд отказал в иске, с учетом применения срока исковой давности, указав следующее:
- - учитывая, что Макаров А.Д. начал использование подвального помещения с 24.12.2002, следовательно, собственники дома с указанной даты были лишены права пользования спорным нежилым помещением, исковое заявление было направлено в суд по почте 22.03.2013 (т. 1 л.д. 28), то есть, с пропуском установленного законом срока исковой давности;
- - суд отклонил довод представителя Лихтиной О.Т. о том, что о нарушении своего права истец Ларионов И.С. узнал в 2012 году, поскольку, Макаров А.Д. начал использование подвального помещения в спорном многоквартирном доме с 24.12.2002, следовательно, собственники дома, в том числе и Ларионов И.С, с указанной даты были лишены права пользования спорным нежилым помещением;
- - суд указал, что тот факт, что право муниципальной собственности было зарегистрировано в Управлении Росреестра 27.03.2013 не имеет правового значения для рассмотрения данного дела, так как, в реестр муниципальной собственности нежилое помещении распоряжением администрации г. Красноярска было включено на основании Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991, и собственники многоквартирного дома не использовали указанное спорное помещение как общее имущество многоквартирного дома.
Учитывая, что с даты приватизации первой квартиры в многоквартирном доме - с 22.10.1992 - нежилое помещение N 40 использовалось как отдельный объект, собственники помещений не имели доступа к нему, что не отрицается лицами, участвующими в деле, с указанной даты на день обращения с иском прошло более 20 лет.
Таким образом, ИП Макаров А.Д., в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказал то, что начиная с 24.12.2002 собственникам помещений многоквартирного дома было известно о нарушении их прав.
27.03.2013 спорное помещение зарегистрировано на праве собственности за муниципальным образованием г. Красноярск (запись о регистрации права N 24-24-01/050/2013-353 от 27.03.2013).
В силу пункта 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
В решении Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014 указано, что к участию в деле привлечено ООО УК железнодорожного района г. Красноярска "Жилищно-коммунальный ресурс", которое являлось ранее управляющей компанией жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании договора управления многоквартирным домом от 22.09.2006 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N б/н от 04.09.2006, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.07.2012 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 242 от 15.06.2012.
Исковое заявление по данному делу принято 01.03.2013 (общедоступные сведения сайта Железнодорожного районного суда города Красноярска), по настоящему делу исковое заявление получено нарочным 25.10.2016.
Новая управляющая компания является в силу закона правопреемником прежней управляющей компании (статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, истец, как лицо, уполномоченное представлять интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома, также знал о нарушении прав представляемых им собственников из решения Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014, в котором управляющая компания спорного дома являлось третьим лицом.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, установление в законе общего срока исковой давности, т.е. срока для защиты интересов лица, право которого нарушено (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также последствий его пропуска (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации) обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота, и не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод (Определения от 20.11.2014 N 2720-О, от 23.06.2015 N 1446-О и др.).
Тот факт, что право муниципальной собственности было зарегистрировано в Управлении Росреестра 27.03.2013 не имеет правового значения для рассмотрения данного дела, так как, в реестр муниципальной собственности нежилое помещении N распоряжением администрации г. Красноярска было включено на основании Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991, и собственники многоквартирного дома не использовали указанное спорное помещение как общее имущество многоквартирного дома.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 20.07.2011 N 20-П, институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов.
С учетом того, что спорное помещение (магазин) используется самостоятельно с момента приватизации первой квартиры, отсутствуют доказательства наличия в нем оборудования с целью обслуживания более одного помещения в здании, с учетом обстоятельств, установленных по другому делу и пропуска срока исковой давности обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы распределяются пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в полном объеме, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2017 года по делу N А33-24523/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт. В иске отказать.
Взыскать с муниципального предприятия города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" в пользу индивидуального предпринимателя Макарова Александра Дмитриевича 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2017 ПО ДЕЛУ N А33-24523/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2017 г. по делу N А33-24523/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2017 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Парфентьевой О.Ю., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,
при участии:
ответчика - индивидуального предпринимателя Макарова Александра Дмитриевича,
от истца - муниципального предприятия города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" - Марынич Л.Г., представителя по доверенности от 11.04.2017 N 99,
от третьего лица - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - Ивановой Н.С., представителя по доверенности от 01.06.2017 N 83, служебное удостоверение от 13.06.2017 N 4111,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Макарова Александра Дмитриевича
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 22 июня 2017 года по делу N А33-24523/2016, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
муниципальное предприятие города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Муниципальному образованию города Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - ответчик) о признании нежилого подвального помещения N 40 площадью 110,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, д. 30, общим имуществом собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Макаров А.Д., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 17 апреля 2017 года к участию в деле в качестве надлежащего ответчика привлечен ИП Макаров А.Д., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилкомресурс".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2017 года иск удовлетворен.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- - в силу прямого указания закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы;
- - технические характеристики спорного помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект;
- - спорное помещение для размещения магазина имеет самостоятельное назначение и наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
- с момента приватизации первой квартиры в многоквартирном доме с 22.10.1992 - спорное нежилое помещение использовалось как отдельный объект, собственники помещений не имели доступа к нему, с указанной даты на день обращения с иском прошло более 20 лет.
- право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не управляющей организации как юридическому лицу.
- управляющая организация не является материальным истцом и исчисление срока исковой давности с момента образования управляющей организации не правомерно.
- в материалах дела документы, свидетельствующие о наделении собственниками помещений необходимыми полномочиями управляющую организацию, отсутствуют.
- необходимо установить, может ли управляющая организация, в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признание спорного нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома
- Макаров А.Д. начал использование спорного подвального помещения с 24.12.2002, собственники дома как материальные истцы с указанной даты были лишены права пользования спорным нежилым помещением, иск управляющей организацией был направлен в суд в 2016 году, то есть, с пропуском установленного законом срока исковой давности.
- спорное помещение было предметом спора в Железнодорожном районном суде города Красноярска дело N 2-86/2014 по иску Ларионова И.С. к администрации города Красноярска, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о прекращении муниципальной собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивируя, что он является собственником 1/5 доли в праве собственности на кв. 12 в доме N 30 по ул. Робеспьера в г. Красноярске.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2017 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 21.09.2017.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилкомресурс".
От управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилкомресурс" отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не поступали.
Ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель третьего лица просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2017 года по делу N А33-24523/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Согласно техническому паспорту от 16.02.1981 многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, дом построен в 1970 году, число этажей - 5, 1 подземный этаж. Дом содержал подвал (Лит. А2), общей площадью 346,7 кв. м. В подвале находились: помещение 1 (подсобное), общей площадью 19,7 кв. м, помещение N 2 (подсобное) общей площадью 225,9 кв. м.
03.02.2003 между департаментом недвижимости администрации города Красноярска (арендодатель) и ИП Макаровым Александром Дмитриевичем (арендатор) подписан договор аренды N 7489 нежилого помещения N 1 (комната N 5), N 2 (комнаты NN 1,2, 3,4), N 3 (комнаты NN 1,2,3,10), реестровый СТР02790, общей площадью 259,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.12.2002.
Согласно выписке из адресного реестра от 01.08.2011 исх. N 457, нежилому строенному помещению, расположенному в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома, обозначенного в техническом паспорте цифрами 1-6, лит. А2, по ул. Робеспьера, 30, присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40.
Согласно выписке из ЕГРП от 21.12.2016 N 90-30925633, право собственности на нежилое помещение, общей площадью 110,4 кв. м, этаж: подвал N 1, с кадастровым номером 24:50:0000000;155241, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40, зарегистрировано 27.03.2013 за муниципальным образованием г. Красноярск (запись о регистрации права N 24-24-01/050/2013-353) (т. 1, л.д. 67 - 68).
Дополнительным соглашением N 12 от 15.02.2013 (т. 1, л.д. 145 - 146) к договору аренды от 03.02.2003 N 7489, на основании обращения арендатора, акта проверки отдела контроля от 31.01.2013 N 150, технического паспорта от 09.04.2012, решения комиссии по рассмотрению заявлений о предоставлении в аренду муниципальной собственности от 13.02.2013, внесены изменения в п. 1.1. договора аренды от 03.02.2003 N 7489, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение N 40, общей площадью 110, 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, для использования под розничную торговлю.
Дополнительным соглашением N 18 от 01.12.2015 (т. 1, л.д. 155) к договору аренды от 03.02.2003 N 7489, договор продлен до 01.01.2016.
Согласно выписке из ЕГРП от 21.12.2016 N 90-30925633, 21.07.2016 за ИП Макаровым Александром Дмитриевичем зарегистрировано право аренды в отношении данного помещения на основании договора N 7489 от 03.02.2003 (т. 1, л.д. 125 - 129), в редакции дополнительных соглашений (запись о регистрации права N 24-24/001/-24/001/055/2016-3410/2). Срок аренды с 03.02.2003 по 03.06.2020.
Согласно техническому паспорту от 01.07.2014 спорное помещение N 40, Лит А2, имеет общую площадь 110,4. кв. м, состоит из комнат: торговая (44,2 кв. м), торговая (35,8 кв. м), торговая (18,5 кв. м), подсобное (7,6 кв. м), подсобное (2,1 кв. м), санузел (2,2 кв. м).
В материалы дела представлен кадастровый паспорт спорного помещения от 20.02.2013 (т. 1, л.д. 52 - 53).
В соответствии с заключением от 09.04.2012 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Красноярскому краю по результатам обследования нежилого помещения 40, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, помещение N 40, общей площадью 110,4 кв. м, расположено в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома и имеет вход с торца здания. При обследовании помещения в нем были обнаружены узлы управления общедомовыми инженерными сетями. При первичной инвентаризации в 1972 году жилого дома N 30 помещение N 40 значилось как часть помещения N 2, имело назначение - подсобное и участвовало в обслуживании жилого дома. Нежилое помещение не имеет инженерных коммуникаций и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном жилом доме и имеет возможность самостоятельного использования. Обследование помещения производилось в три этапа: подготовка к проведению обследования, изучение имеющихся в архиве документов на здание, проведение визуального обследования и осмотр узлов управления инженерными сетями многоквартирного жилого дома при их наличии, составления заключения (т. 1, л.д. 157 - 174).
Согласно письму ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 2438/3073 на обращение председателя совета дома от 09.09.2013, при исследовании 04.04.2012 нежилого помещения N 40, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, для подготовки заключения на предмет наличия либо отсутствия в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования и определения возможности самостоятельного использования помещения, при обследовании помещения проводился только его визуальный осмотр, о чем указано в заключении. При этом имеющиеся в помещении инженерные коммуникации не были доступны осмотру, поскольку их закрывала внутренняя отделка. В связи с этим обнаружить имеющиеся в помещении узлы управления инженерными сетями не было возможности. На основании заявления председателя совета дома, сотрудником и главным инженером предприятия 12.09.2013 проведено повторное обследование вышеуказанного помещения. На момент этого обследования внутренняя отделка стен в помещении, ранее скрывавшая инженерные коммуникации, была демонтирована и осмотру стали доступны имеющиеся в помещении вентили, запорная арматура сетей холодного и горячего водоснабжения и отопления (т. 1, л.д. 175).
В соответствии с техническим заключением от 21.06.2013 N 2064-92/15 ОАО ТГИ "Красноярскгражданпроект" по определению наличия инженерных сетей в подвале жилого дома по ул. Робеспьера, 30, в подвале осуществляется ввод холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, для квартир жилого дома, имеются инженерные сети. Ввод холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации с последующей разводкой по квартирам осуществляется в подвальном помещении указанного жилого дома, инженерные сети расположены во всех помещениях подвала жилого дома. К заключению приложен поэтажный план подвала с указанием расположения магистралей холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, с фотографиями данных магистралей (т. 2, л.д. 4 - 15).
В соответствии с заключением эксперта 07.11.2013 N 81/10/2013 АНО "Краевая палата экспертиз" (т. 2, л.д. 16 - 22), в нежилых помещениях N 40, общей площадью 110,4 кв. м, и N б/н, общей площадью 213 кв. м, расположенных в подвале многоквартирного дома по ул. Робеспьера, 30, имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном многоквартирном доме. В помещении N 40 находятся:
- - инженерные сети системы отопления (теплоснабжения), которые служат для нагрева воздуха в помещениях в зимний период;
- - инженерные сети холодного и горячего водоснабжения, которые служат для обеспечения потребителей водой.
Наличие инженерных сетей в спорном помещении N 40 подтверждается:
- - актом ООО УК железнодорожного района г. Красноярска "Жилищно-коммунальный ресурс" от 26.09.2013 о проведении плановых мероприятий по осмотру жилого фонда (общество являлось в данный период управляющей компанией жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании договора управления многоквартирным домом от 22.09.2006 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N б/н от 04.09.2006, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.07.2012 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 242 от 15.06.2012) (т. 2, л.д. 22 - 25);
- - актом обследования N 1160 от 13.09.2013 департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (т. 2, л.д. 26);
- - актом от 31.03.2014 ООО "Дом-Сервис" о проведении внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда (т. 2, л.д. 27);
- - актом от 15.05.2017 истца о проведении внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда (т. 2, л.д. 88 - 90).
Истец является управляющей компанией многоквартирного жилого дома, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации (протокол от 03.03.2016, (т. 1, л.д. 23 - 25)), договора управления многоквартирным домом от 16.03.2016 N 50 (т. 1, л.д. 14 - 22), подписанного истцом с собственниками помещений в доме.
02.11.2016 распоряжением администрации города Красноярска от 02.11.2016 N 5668-недв на основании заявления ИП Макарова Александра Дмитриевича от 15.09.2016 N 32 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отчета об оценке от 21.10.2016 N 38-СТР/16, принято решение о приватизации нежилого помещения, общей площадью 110,4 кв. м, этаж: подвал N 1, кадастровый номер 24:50:0000000;155241, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40 (т. 1, л.д. 65 - 66).
14.11.2016 между ДМИЗО администрации г. Красноярска (продавец) и ИП Макаровым А.Д. (покупатель) подписан договор купли продажи нежилого помещения N 948-ПР, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 110,4 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:155241, расположенное в подвале N 1 по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40. Помещение передано ответчику по акту - приема-передачи от 22.11.2016.
Согласно выписке из ЕГРП от 11.02.2017 N 24/001/008/2017-2743 (т. 2, л.д. 34 - 35), на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.11.2016 N 948-ПР (т. 2, л.д. 38 - 44), 01.12.2016 за ИП Макаровым А.Д. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 110,4 кв. м, этаж: подвал N 1, с кадастровым номером 24:50:0000000;155241, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40 (запись о регистрации права 24-24/001-24/001/118/2016-3791/2).
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с решением общего собрания (протокол от 03.03.2016) собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, управляющей организацией выбрали муниципальное предприятие города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" (истец).
Между истцом и собственниками помещений в многоквартирном доме, на основании данного решения общего собрания (протокол от 03.03.2016), подписан договор управления многоквартирным домом от 16.03.2016 N 50.
Согласно условиям договора управления многоквартирным домом от 16.03.2016 N 50, собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, наделили истца полномочиями по представлению интересов собственников для обращения в судебных инстанциях, в том числе с настоящим иском.
Таким образом, муниципальное предприятие города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" является надлежащим истцом по делу, что соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 12.05.2015 по делу N 303-ЭС14-4720.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке).
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу абзаца 4 пункта 52 упомянутого Постановления в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В силу пункта 53 указанного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В обоснование иска истец ссылается на то, что помещение N 40, общей площадью 110,4 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0000000;155241, расположенное в подвале N 1 жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, относится к общему имуществу собственников помещений.
Спорное помещение принадлежало на праве собственности муниципальному образованию г. Красноярск (запись о регистрации права N 24-24-01/050/2013-353 от 27.03.2013).
02.11.2016 распоряжением администрации города Красноярска от 02.11.2016 N 5668-недв, на основании заявления ИП Макарова Александра Дмитриевича от 15.09.2016 N 32 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отчета об оценке от 21.10.2016 N 38-СТР/16, принято решение о приватизации нежилого помещения, общей площадью 110,4 кв. м, этаж: подвал N 1, кадастровый номер 24:50:0000000;155241, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40.
14.11.2016 между ДМИЗО администрации г. Красноярска (продавец) и ИП Макаровым А.Д. (покупатель) подписан договор купли продажи нежилого помещения N 948-ПР, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 110,4 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:155241, расположенное в подвале N 1 по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, пом. 40. Помещение передано ответчику по акту - приема-передачи от 22.11.2016 (т. 2, л.д. 45).
Согласно выписке из ЕГРП от 11.02.2017 N 24/001/008/2017-2743, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.11.2016 N 948-ПР, право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком (запись о регистрации права N 24-24/001-24/001/118/2016-3791/2 от 01.12.2016 (т. 2, л.д. 43)).
Таким образом, ИП Макаров А.Д. является надлежащим ответчиком по делу.
Согласно техническому паспорту от 16.02.1981 многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, дом построен в 1970 году, число этажей - 5, 1 подземный этаж. Дом содержал подвал (Лит. А2), общей площадью 346,7 кв. м. В подвале находились: помещение 1 (подсобное), общей площадью 19,7 кв. м, помещение N 2 (подсобное) общей площадью 225,9 кв. м.
В соответствии с заключением от 09.04.2012 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Красноярскому краю при первичной инвентаризации в 1972 году жилого дома N 30 помещение N 40 значилось как часть помещения N 2, имело назначение - подсобное и участвовало в обслуживании жилого дома. Первоначально, при подготовке заключения эксперт установил, что спорное помещение не имеет инженерных коммуникаций и иного оборудования. Однако, согласно письма ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 2438/3073 на обращения председателя совета дома от 09.09.2013, при исследовании 04.04.2012 спорного помещения для подготовки заключения проводился только его визуальный осмотр, о чем указано в заключении. При этом имеющиеся в помещении инженерные коммуникации не были доступны осмотру, поскольку их закрывала внутренняя отделка. 12.09.2013 проведено повторное обследование вышеуказанного помещения. На момент этого обследования внутренняя отделка стен в помещении, ранее скрывавшая инженерные коммуникации, была демонтирована и осмотру стали доступны имеющиеся в помещении вентили, запорная арматура сетей холодного и горячего водоснабжения и отопления.
Таким образом, указанное выше исследование является не полным, поскольку имеющиеся в помещении инженерные коммуникации не были доступны осмотру.
В соответствии с техническим заключением от 21.06.2013 N 2064-92/15 ОАО ТГИ "Красноярскгражданпроект" по определению наличия инженерных сетей в подвале жилого дома по ул. Робеспьера, 30, инженерные сети расположены во всех помещениях подвала жилого дома. К заключению приложен поэтажный план подвала с указанием расположения магистралей холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, с фотографиями данных магистралей.
В соответствии с заключением эксперта 07.11.2013 N 81/10/2013 АНО "Краевая палата экспертиз", в нежилых помещениях N 40, общей площадью 110,4 кв. м, и N б/н, общей площадью 213 кв. м, расположенных в подвале многоквартирного дома по ул. Робеспьера, 30, имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном многоквартирном доме. В помещении N 40 находятся:
- - инженерные сети системы отопления (теплоснабжения), которые служат для нагрева воздуха в помещениях в зимний период;
- - инженерные сети холодного и горячего водоснабжения, которые служат для обеспечения потребителей водой.
Наличие инженерных сетей в спорном помещении N 40 подтверждается также:
- - актом ООО УК железнодорожного района г. Красноярска "Жилищно-коммунальный ресурс" от 26.09.2013 о проведении плановых мероприятий по осмотру жилого фонда (общество являлось в данный период управляющей компанией жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании договора управления многоквартирным домом от 22.09.2006 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N б/н от 04.09.2006);
- - актом обследования N 1160 от 13.09.2013 департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска,
- - актом от 31.03.2014 ООО "Дом-Сервис" о проведении внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда (общество являлось в данный период управляющей компанией жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.07.2012 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 242 от 15.06.2012);
- - актом от 15.05.2017 истца о проведении внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 указано, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
В материалы дела представлен договор от 20.10.1992 (т. 2, л.д. 98) о передаче квартиры N 29, расположенной в доме по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, в собственность граждан. Договор зарегистрирован 20.10.1992 Красноярским городским бюро технической инвентаризации, внесен в реестровую книгу под N 21-97 (инвентарное дело 2-142-1), зарегистрирован 20.10.1992 в агентстве по приватизации, обмену и продаже жилых помещений, рег. N 7/486 (момент приватизации первой квартиры).
Между тем, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорное помещение необходимо для обслуживания иных помещений в доме с учетом расположенных в нем инженерных сетей систем отопления (теплоснабжения).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 указано, что для определения правового режима спорных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Если по состоянию на указанный момент (дату приватизации первой квартиры) подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Указание спорного помещения в техническом паспорте как "подсобное" не указывает на невозможность самостоятельного использования.
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение может быть использовано для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме.
Факт нахождения в спорном помещении инженерных сетей не может служить достаточным основанием для отнесения этого помещения к вспомогательному, поскольку инженерные сети, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, располагаются в каждом подвале, соответственно не определяют подвал как техническое помещение.
При этом истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании данных сетей.
Доказательств наличия иного оборудования, постоянный доступ к которому необходим (например, узлов учета, запорного оборудования), в спорном помещении в дело не представлено.
Довод истца о том, что помещение N 40 требует постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля не обоснован, документально не подтвержден.
Истец не опроверг утверждение ответчика о том, что вопросов о доступе к инженерным сетям за период использования ответчиком помещения не возникало. Истец (равно как и его правопредшественник) не обращался к ответчику с требованием предоставить доступ к какому-либо оборудованию в спорном помещении для осмотра, ремонта или непосредственного использования с целью технического обслуживания жилого дома.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, проанализировав имеющиеся в деле документы, характеризующие спорное помещение, в том числе технический паспорт, поэтажный план здания, заключения экспертов, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку спорное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает установленные по делу обстоятельства и выводы, изложенные в решении Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014, согласно которому Ларионову И.С. отказано в иске к МО г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска, ДМИЗО администрации г. Красноярска о прекращении права собственности МО "город Красноярск" на нежилые помещения N 40, общей площадью 110,4 кв. м, и N б/н, общей площадью 213 кв. м, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: ул. Робеспьера, д. N 30.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
С учетом состава лиц участвующих в настоящем деле и деле N 2-86/2014 Железнодорожного районного суда г. Красноярска, фактических обстоятельств установленных в рамках настоящего спора, суд апелляционной инстанции находит основания для применения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так, согласно решению Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014 Макаров А.Д. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. В данном деле судом было установлено, что Макаров А.Д. использует спорное нежилое помещение, на основании договора аренды от 03.02.2003, а перед этим (с 24.12.2002 года) путем обхода квартир в многоквартирном доме им были собраны подписи для согласования размещения в подвале дома магазина.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
По мнению суда апелляционной инстанции также срок исковой давности истек.
Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В решении Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014 (т. 1, л.д. 58 - 64) суд отказал в иске, с учетом применения срока исковой давности, указав следующее:
- - учитывая, что Макаров А.Д. начал использование подвального помещения с 24.12.2002, следовательно, собственники дома с указанной даты были лишены права пользования спорным нежилым помещением, исковое заявление было направлено в суд по почте 22.03.2013 (т. 1 л.д. 28), то есть, с пропуском установленного законом срока исковой давности;
- - суд отклонил довод представителя Лихтиной О.Т. о том, что о нарушении своего права истец Ларионов И.С. узнал в 2012 году, поскольку, Макаров А.Д. начал использование подвального помещения в спорном многоквартирном доме с 24.12.2002, следовательно, собственники дома, в том числе и Ларионов И.С, с указанной даты были лишены права пользования спорным нежилым помещением;
- - суд указал, что тот факт, что право муниципальной собственности было зарегистрировано в Управлении Росреестра 27.03.2013 не имеет правового значения для рассмотрения данного дела, так как, в реестр муниципальной собственности нежилое помещении распоряжением администрации г. Красноярска было включено на основании Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991, и собственники многоквартирного дома не использовали указанное спорное помещение как общее имущество многоквартирного дома.
Учитывая, что с даты приватизации первой квартиры в многоквартирном доме - с 22.10.1992 - нежилое помещение N 40 использовалось как отдельный объект, собственники помещений не имели доступа к нему, что не отрицается лицами, участвующими в деле, с указанной даты на день обращения с иском прошло более 20 лет.
Таким образом, ИП Макаров А.Д., в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказал то, что начиная с 24.12.2002 собственникам помещений многоквартирного дома было известно о нарушении их прав.
27.03.2013 спорное помещение зарегистрировано на праве собственности за муниципальным образованием г. Красноярск (запись о регистрации права N 24-24-01/050/2013-353 от 27.03.2013).
В силу пункта 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
В решении Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014 указано, что к участию в деле привлечено ООО УК железнодорожного района г. Красноярска "Жилищно-коммунальный ресурс", которое являлось ранее управляющей компанией жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 30, на основании договора управления многоквартирным домом от 22.09.2006 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N б/н от 04.09.2006, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.07.2012 и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 242 от 15.06.2012.
Исковое заявление по данному делу принято 01.03.2013 (общедоступные сведения сайта Железнодорожного районного суда города Красноярска), по настоящему делу исковое заявление получено нарочным 25.10.2016.
Новая управляющая компания является в силу закона правопреемником прежней управляющей компании (статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, истец, как лицо, уполномоченное представлять интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома, также знал о нарушении прав представляемых им собственников из решения Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09.01.2014 по делу N 2-86/2014, в котором управляющая компания спорного дома являлось третьим лицом.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, установление в законе общего срока исковой давности, т.е. срока для защиты интересов лица, право которого нарушено (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также последствий его пропуска (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации) обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота, и не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод (Определения от 20.11.2014 N 2720-О, от 23.06.2015 N 1446-О и др.).
Тот факт, что право муниципальной собственности было зарегистрировано в Управлении Росреестра 27.03.2013 не имеет правового значения для рассмотрения данного дела, так как, в реестр муниципальной собственности нежилое помещении N распоряжением администрации г. Красноярска было включено на основании Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991, и собственники многоквартирного дома не использовали указанное спорное помещение как общее имущество многоквартирного дома.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 20.07.2011 N 20-П, институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов.
С учетом того, что спорное помещение (магазин) используется самостоятельно с момента приватизации первой квартиры, отсутствуют доказательства наличия в нем оборудования с целью обслуживания более одного помещения в здании, с учетом обстоятельств, установленных по другому делу и пропуска срока исковой давности обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы распределяются пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в полном объеме, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2017 года по делу N А33-24523/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт. В иске отказать.
Взыскать с муниципального предприятия города Красноярска "Муниципальная управляющая компания Красноярская" в пользу индивидуального предпринимателя Макарова Александра Дмитриевича 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)