Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Бурак К.Д.
при участии:
от истца (заявителя): Жеребко Н.Н. (доверенность от N 4 от 16.07.2017)
от ответчика (должника): Петровская М.С. (доверенность от 25.07.2017)
от 3-го лица: не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26637/2017) Товарищества собственников жилья "Площадь Островского, 9" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2017 по делу N А56-44281/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое
по иску Товарищества собственников жилья "Площадь Островского, 9"
к 1) Комитету имущественных отношений, 2) Жилищному комитету Санкт-Петербурга
3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
о признании недействительным права собственности, исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности, признании недействительным договора, истребовании из незаконного владения,
Товарищество собственников жилья "Площадь Островского, 9" (далее - истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Жилищному комитету Санкт-Петербурга о признании недействительной и аннулировании государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв. м, (запись N 78-01-28/2001-133.1 от 17.02.2001); признании недействительной и аннулировании государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв. м (запись N 78-01-302/2002-180.1 от 28.01.2003); признании недействительным договора безвозмездного пользования N 10-А162086 от 03.12.2008 и распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 20.11.2008 N 1085-рк о передаче нежилого помещения 1-Н, расположенного в доме 9, литера А на пл. Островского, Жилищному комитету Санкт-Петербурга; признании общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме нежилых помещений 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв. м, и 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв. м, расположенных в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пл. Островского, дом 9, литера А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил признать недействительным право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв. м, (запись N 78-01-28/2001-133.1 от 17.02.2001) и на нежилое помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв. м (запись N 78-01-302/2002-180.1 от 28.01.2003); исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности Санкт-Петербурга на указанные нежилые помещения; признать недействительными договор безвозмездного пользования N 10-А162086 от 03.12.2008 и распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 20.11.2008 N 1085-рк о передаче нежилого помещения 1-Н, расположенного в доме 9, литера А на пл. Островского, Жилищному комитету Санкт-Петербурга; истребовать из незаконного владения Санкт-Петербурга и признать общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме нежилые помещения 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв. м, и 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв. м, расположенные в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пл. Островского, дом 9, литера А.
Решением от 14.09.2017 в иске отказано.
Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой об его отмене.
В обоснование жалобы Товарищество сослалось на нарушение судом норм материального и процессуального права, указав, что собственники помещений многоквартирного дома узнали о нарушенном праве 19.02.2016; как полагает истец, срок исковой давности не пропущен.
В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал. Представитель Жилищного комитета Санкт-Петербурга возражал против удовлетворения жалобы. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил отзыв на жалобу с возражениями против удовлетворения жалобы, представителя в судебное заседание не направил.
Третье лицо, извещенное о месте и времени рассмотрения жалобы, представителя в судебное заседание не направило.
Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 19.06.2007 Товариществу в управление был передан многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 9. Согласно представленным в дело выпискам из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем нежилых помещений 4-Н с кадастровым номером 78:31:0001139:3100 (с 17.02.2001) и 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001139:3096 (с 28.01.2003) является Санкт-Петербург. При этом, как указывает истец, в соответствии с паспортом домовладения нежилое помещение 1-Н указано как единое целое и не разделено на помещения 1-Н и 4-Н.
Из пояснений истца также следует, что в нежилом помещении 1-Н оборудован водомерный узел холодного водоснабжения, который обеспечивает холодным водоснабжением жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Несмотря на то, что в нежилом помещении 1-Н находится техническое оборудование (водомерный узел холодного водоснабжения), а в многоквартирном доме уже были собственники жилых и нежилых помещений, в январе 2003 года Санкт-Петербург зарегистрировал свое право собственности на данное помещение, а впоследствии на основании распоряжения от 20.11.2008 N 1085-рк заключил с Жилищным комитетом Санкт-Петербурга договор безвозмездного пользования этим помещением.
Также истец указывает, что несмотря на то, что никакой перепланировки в нежилом помещении 1-Н не было и нежилое помещение 4-Н не было отделено от нежилого помещения 1-Н капитальной стеной, в феврале 2001 года Санкт-Петербург оформил право собственности на помещение 4-Н.
Ссылаясь на то, что указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а также на незаконность государственной регистрации права Санкт-Петербурга в отношении этих помещений, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (пункт 1 статьи 4 АПК РФ).
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способы защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 1 статьи 2 ранее действовавшего Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.
Таким образом, защита права общей долевой собственности (права собственности) собственников помещений в многоквартирном жилом доме может быть осуществлена только путем предъявления искового заявления об оспаривании зарегистрированного права на спорные помещения или истребовании спорных помещений из чужого незаконного владения.
Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении или оспаривании прав и законных интересов, равно как и доказательств возникновения права общей долевой собственности в отношении спорных объектов.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском о признании либо защите права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов (пункт 4 статьи 198 АПК РФ).
ТСЖ "Площадь Островского, 9" направило исковое заявление в арбитражный суд после истечения срока исковой давности - срока для защиты права по заявлению лица, право которого нарушено (статьи 195, 197 ГК РФ).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда собственники квартир узнали или должны были узнать о нарушении своего права, о начале исполнения сделки.
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. В Санкт-Петербурге таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу).
В пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Соответственно, предъявление истцом требований об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорные нежилые помещения к ответчикам, не осуществляющим такие действия, является необоснованным. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга не является надлежащим ответчиком по таким требованиям.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Истец полагает, что спорные нежилые помещения являлись общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.
Вместе с тем нежилое помещение 1-Н площадью ПО кв. м и нежилое помещение 4-Н площадью 96,3 кв. м, расположенные на цокольном этаже по адресу: Санкт-Петербург, площадь Островского, дом 9, литера А, были учтены как объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:31:0001139:3096 и 78:31:0001139:3100 и являлись государственной собственностью Санкт-Петербурга, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 01.08.2017.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
Таким образом, оспариваемый договор безвозмездного пользования N 10-А162086 от 03.12.2008 соответствует требованиям закона или иных правовых актов, в том числе статьям 209, 218, 689, 690, 691 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) государственных органов могут быть признаны судом недействительным при наличии одновременно двух условий: не соответствие их закону или иному правовому акту и нарушение указанными актами, действиями (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица (заявителя).
В соответствии со статьей 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также то, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В данном случае принятие оспариваемого распоряжения Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга о передаче нежилого помещения 1-Н, расположенного в доме 9, литера А на площади Островского, Жилищному комитету Санкт-Петербурга обусловлено надлежащим осуществлением принадлежащих прав владения, пользования и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга.
Таким образом, оспариваемое распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 20.11.2008 N 1085-рк не противоречит закону или иному правовому акту и не нарушает прав и законных интересов истца, то есть отсутствуют основания для признания его недействительным, предусмотренные статьей 198 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичная норма содержится статье 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исходя из положений пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений многоквартирного дома, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное назначение и не имеют иных полезных свойств.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением этих помещений: построены ли они или приспособлены для использования в нежилых целях (обладают самостоятельными полезными свойствами) либо же предназначены для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связаны с последними назначением и следуют их судьбе.
Истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих право общей долевой собственности сособственников помещений многоквартирного дома на спорные помещения.
Истцом также не предоставлено доказательств, подтверждающих использование спорных помещений собственниками помещений дома 9, литера А по площади Островского для обслуживания более одной квартиры в данном доме или доступа к жилым и нежилым помещениям дома.
Спорные нежилые помещения, как следует из материалов дела, использовались различными лицами для различных нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном жилом доме, что подтверждает самостоятельное использование спорных нежилых помещений. Оснований для признания права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения не имеется.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не имеет оснований для удовлетворения жалобы.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2017 по делу N А56-44281/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.12.2017 N 13АП-26637/2017 ПО ДЕЛУ N А56-44281/2017
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 декабря 2017 г. N 13АП-26637/2017
Дело N А56-44281/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Бурак К.Д.
при участии:
от истца (заявителя): Жеребко Н.Н. (доверенность от N 4 от 16.07.2017)
от ответчика (должника): Петровская М.С. (доверенность от 25.07.2017)
от 3-го лица: не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26637/2017) Товарищества собственников жилья "Площадь Островского, 9" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2017 по делу N А56-44281/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое
по иску Товарищества собственников жилья "Площадь Островского, 9"
к 1) Комитету имущественных отношений, 2) Жилищному комитету Санкт-Петербурга
3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
о признании недействительным права собственности, исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности, признании недействительным договора, истребовании из незаконного владения,
установил:
Товарищество собственников жилья "Площадь Островского, 9" (далее - истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Жилищному комитету Санкт-Петербурга о признании недействительной и аннулировании государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв. м, (запись N 78-01-28/2001-133.1 от 17.02.2001); признании недействительной и аннулировании государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв. м (запись N 78-01-302/2002-180.1 от 28.01.2003); признании недействительным договора безвозмездного пользования N 10-А162086 от 03.12.2008 и распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 20.11.2008 N 1085-рк о передаче нежилого помещения 1-Н, расположенного в доме 9, литера А на пл. Островского, Жилищному комитету Санкт-Петербурга; признании общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме нежилых помещений 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв. м, и 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв. м, расположенных в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пл. Островского, дом 9, литера А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил признать недействительным право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв. м, (запись N 78-01-28/2001-133.1 от 17.02.2001) и на нежилое помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв. м (запись N 78-01-302/2002-180.1 от 28.01.2003); исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности Санкт-Петербурга на указанные нежилые помещения; признать недействительными договор безвозмездного пользования N 10-А162086 от 03.12.2008 и распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 20.11.2008 N 1085-рк о передаче нежилого помещения 1-Н, расположенного в доме 9, литера А на пл. Островского, Жилищному комитету Санкт-Петербурга; истребовать из незаконного владения Санкт-Петербурга и признать общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме нежилые помещения 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв. м, и 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв. м, расположенные в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пл. Островского, дом 9, литера А.
Решением от 14.09.2017 в иске отказано.
Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой об его отмене.
В обоснование жалобы Товарищество сослалось на нарушение судом норм материального и процессуального права, указав, что собственники помещений многоквартирного дома узнали о нарушенном праве 19.02.2016; как полагает истец, срок исковой давности не пропущен.
В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал. Представитель Жилищного комитета Санкт-Петербурга возражал против удовлетворения жалобы. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил отзыв на жалобу с возражениями против удовлетворения жалобы, представителя в судебное заседание не направил.
Третье лицо, извещенное о месте и времени рассмотрения жалобы, представителя в судебное заседание не направило.
Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 19.06.2007 Товариществу в управление был передан многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 9. Согласно представленным в дело выпискам из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем нежилых помещений 4-Н с кадастровым номером 78:31:0001139:3100 (с 17.02.2001) и 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001139:3096 (с 28.01.2003) является Санкт-Петербург. При этом, как указывает истец, в соответствии с паспортом домовладения нежилое помещение 1-Н указано как единое целое и не разделено на помещения 1-Н и 4-Н.
Из пояснений истца также следует, что в нежилом помещении 1-Н оборудован водомерный узел холодного водоснабжения, который обеспечивает холодным водоснабжением жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Несмотря на то, что в нежилом помещении 1-Н находится техническое оборудование (водомерный узел холодного водоснабжения), а в многоквартирном доме уже были собственники жилых и нежилых помещений, в январе 2003 года Санкт-Петербург зарегистрировал свое право собственности на данное помещение, а впоследствии на основании распоряжения от 20.11.2008 N 1085-рк заключил с Жилищным комитетом Санкт-Петербурга договор безвозмездного пользования этим помещением.
Также истец указывает, что несмотря на то, что никакой перепланировки в нежилом помещении 1-Н не было и нежилое помещение 4-Н не было отделено от нежилого помещения 1-Н капитальной стеной, в феврале 2001 года Санкт-Петербург оформил право собственности на помещение 4-Н.
Ссылаясь на то, что указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а также на незаконность государственной регистрации права Санкт-Петербурга в отношении этих помещений, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (пункт 1 статьи 4 АПК РФ).
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способы защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 1 статьи 2 ранее действовавшего Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.
Таким образом, защита права общей долевой собственности (права собственности) собственников помещений в многоквартирном жилом доме может быть осуществлена только путем предъявления искового заявления об оспаривании зарегистрированного права на спорные помещения или истребовании спорных помещений из чужого незаконного владения.
Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении или оспаривании прав и законных интересов, равно как и доказательств возникновения права общей долевой собственности в отношении спорных объектов.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском о признании либо защите права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов (пункт 4 статьи 198 АПК РФ).
ТСЖ "Площадь Островского, 9" направило исковое заявление в арбитражный суд после истечения срока исковой давности - срока для защиты права по заявлению лица, право которого нарушено (статьи 195, 197 ГК РФ).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда собственники квартир узнали или должны были узнать о нарушении своего права, о начале исполнения сделки.
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. В Санкт-Петербурге таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу).
В пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Соответственно, предъявление истцом требований об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорные нежилые помещения к ответчикам, не осуществляющим такие действия, является необоснованным. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга не является надлежащим ответчиком по таким требованиям.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Истец полагает, что спорные нежилые помещения являлись общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.
Вместе с тем нежилое помещение 1-Н площадью ПО кв. м и нежилое помещение 4-Н площадью 96,3 кв. м, расположенные на цокольном этаже по адресу: Санкт-Петербург, площадь Островского, дом 9, литера А, были учтены как объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:31:0001139:3096 и 78:31:0001139:3100 и являлись государственной собственностью Санкт-Петербурга, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 01.08.2017.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
Таким образом, оспариваемый договор безвозмездного пользования N 10-А162086 от 03.12.2008 соответствует требованиям закона или иных правовых актов, в том числе статьям 209, 218, 689, 690, 691 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) государственных органов могут быть признаны судом недействительным при наличии одновременно двух условий: не соответствие их закону или иному правовому акту и нарушение указанными актами, действиями (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица (заявителя).
В соответствии со статьей 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также то, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В данном случае принятие оспариваемого распоряжения Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга о передаче нежилого помещения 1-Н, расположенного в доме 9, литера А на площади Островского, Жилищному комитету Санкт-Петербурга обусловлено надлежащим осуществлением принадлежащих прав владения, пользования и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга.
Таким образом, оспариваемое распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 20.11.2008 N 1085-рк не противоречит закону или иному правовому акту и не нарушает прав и законных интересов истца, то есть отсутствуют основания для признания его недействительным, предусмотренные статьей 198 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичная норма содержится статье 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исходя из положений пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений многоквартирного дома, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное назначение и не имеют иных полезных свойств.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением этих помещений: построены ли они или приспособлены для использования в нежилых целях (обладают самостоятельными полезными свойствами) либо же предназначены для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связаны с последними назначением и следуют их судьбе.
Истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих право общей долевой собственности сособственников помещений многоквартирного дома на спорные помещения.
Истцом также не предоставлено доказательств, подтверждающих использование спорных помещений собственниками помещений дома 9, литера А по площади Островского для обслуживания более одной квартиры в данном доме или доступа к жилым и нежилым помещениям дома.
Спорные нежилые помещения, как следует из материалов дела, использовались различными лицами для различных нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном жилом доме, что подтверждает самостоятельное использование спорных нежилых помещений. Оснований для признания права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения не имеется.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не имеет оснований для удовлетворения жалобы.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2017 по делу N А56-44281/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Ж.В.КОЛОСОВА
В.М.ГОРБИК
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)