Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 4 августа 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Павловой Ю.И.,
судей: Фертикова М.А., Шатохиной Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой Е.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Метапроект" (апелляционное производство N 07АП-4009/2017) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 4 апреля 2017 года по делу N А45-16339/2016 (судья Булахова Е.И.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Астерлинк" (ОГРН 1155024002462, ИНН 5024153260, г. Красногорск, ул. Почтовая, д. 3, пом. 14)
к обществу с ограниченной ответственностью "Метапроект" (ОГРН 1035403202438, ИНН 5407252995, г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34)
о взыскании 3 797 189 рублей 77 копеек,
с участием в судебном заседании:
от истца: Уткина В.А. по доверенности от 27.03.2017,
от ответчика: Шелудченко Н.П. по доверенности от 26.08.2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Астерлинк" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Метапроект" о взыскании 3 797 189 рублей 77 копеек, из которых 2 473 120 рублей неосновательное обогащение в виде сбереженных сумм по эксплуатационным расходам, 727 173 рубля 37 копеек - по коммунальным платежам, 596 896 рублей 4 копейки проценты за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования обоснованы статьями 210, 249, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неоплатой ответчиком расходов истца по содержанию и коммунальным платежам двух объектов недвижимого имущества в общем размере 475,6 кв. м (офисы 5-4.1 и 5-5.2 в административно-торговом комплексе по адресу: Московская область, Ильинское шоссе, дом 1А).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 4 апреля 2017 года требования истца удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, в отсутствие решений собственников о содержании общего имущества размер расходов на содержание и ремонт общего имущества должен быть определен на основании тарифа, установленного органом местного самоуправления; определение стоимости эксплуатационных расходов в размере 130 рублей за 1 кв. м на основании договора N 01-УК/КП от 01 июня 2012 года неправомерно, поскольку ответчик участником указанной сделки не являлся; заключение договоров на оказание эксплуатационных услуг с 80% собственников помещений не подтверждено материалами дела; вывод суда первой инстанции об уклонении ответчика от подписания договора на возмещение расходов на обслуживание административного здания сделан в отсутствие соответствующих доказательств; истцом не представлены в материалы дела доказательства несения расходов на содержание общего имущества. Кроме того указал, что истец наряду с административно-торговым комплексом управляет также многоквартирными жилыми домами; расчеты задолженности по оплате потребленной электроэнергии, выполненные истцом, противоречат данным, содержащимся в счетах электроснабжающей организации.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, опровергая доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям; представитель истца просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчик владеет и пользуется нежилыми помещениями общей площадью 475,6 кв. м, расположенными по адресу: Ильинское шоссе, д. 1А офисы: 5-4.1 и 5-5.2 в г. Красногорске, Московской области.
Нежилые помещения получены в собственность ответчиком на основании инвестиционного контракта и договора соинвестирования в строительство административно-торгового комплекса по адресу: Московская обл., Ильинское шоссе, дом 1А (строительный адрес - Московская обл., Ильинское шоссе, ул. Причальная-Центральная).
Офисные помещения переданы ответчику по передаточным актам N 208/5-4.1, N 209/5-5.2 от 01 октября 2013 года.
С момента подписания передаточных актов обязанность содержания и ремонта нежилого помещения, а также соответствующей доли в общем имуществе объекта недвижимости и оплаты коммунальных услуг, оказываемых ресурсоснабжающими организациями в целях функционирования объекта соинвестирования, а также объекта недвижимости, пропорционально доле участника соинвестора в общем имуществе объекта недвижимости перешла к соинвестору (пункт 5 передаточных актов).
Истец на основании договора N 01-УК/КП о передаче нежилого здания в управление и на эксплуатацию от 01 июня 2012 года, заключенного с застройщиком ООО "СтройМедСервис", осуществляет управление, содержание, обслуживание и ремонт общего имущества объекта административно-торгового комплекса по адресу: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А и обеспечивает предоставление коммунальных и прочих услуг, а также представляет интересы владельцев помещений в объекте при заключении договоров на оказание коммунальных услуг, получение указанных услуг и проведение расчетов и платежей по договорам с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями за коммунальные и прочие услуги.
Стоимость эксплуатационных услуг на объекте определена договором N 01-УК/КП от 01 июня 2012 года равной 130 рублей за 1 кв. м, в месяц.
В последующем истцом и рядом собственников заключены договоры оказания эксплуатационных услуг и технического обслуживания. В указанных договорах стоимость работ определена исходя из ставки 130 рублей с НДС за 1 кв. м площади помещения собственника.
Договор оказания эксплуатационных услуг и технического обслуживания между истцом и ответчиком заключен не был. С 1 октября 2013 года, с момента подписания передаточного акта, обязанности по содержанию и ремонту доли в общем имуществе объекта недвижимости и оплаты коммунальных услуг ответчик не выполнял.
Изложенные обстоятельства явились основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 6, 210, 244, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из доказанности принадлежности спорных помещений ответчику, неисполнения обязательств по содержания принадлежащего ему имущества, в том числе общего.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Указанные правила в силу пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 года по делу N 306-ЭС15-12164, А55-5313/2014).
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с частью 1 статьи 39, частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется по правилам, установленным в пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункте 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64).
Частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
На основании части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Принадлежность спорных помещений ответчику подтверждается материалами дела и последним не оспорена.
Управление истцом административно-торговым комплексом подтверждается заключенными с иными собственниками нежилых помещений договорами оказания эксплуатационных услуг и технического обслуживания, а также договорами, заключенными ЗАО "Астерлинк" с ОАО "Красногорская теплосеть" N 184 от 29 декабря 2012 года на теплоснабжение, ОАО "Водоканал" г. Красногорска N 1401 от 01 марта 2013 года, ОАО "Красногорская электрическая сеть" N 1005 от 01 октября 2014 года, Общероссийской общественной организацией "Всероссийское добровольное пожарное общество" N 15177-ТО от 20 апреля 2015 года по техническому обслуживанию противопожарной системы, ООО "Строительная компания "Вертикаль" N 3-2777/15 от 25 мая 2015 года на наружную мойку остекления и фасада, ООО "ВМ" N 022/14 от 17.04.2014, 31.12.2014 г. на вывоз крупногабаритного мусора, ООО "Иннова Сервис" N 201/2015-ТО/ПС от 12 мая 2015 года по техническому обслуживанию противопожарной системы, ООО "Лифт Про" N 16/04-15 от 27 апреля 2015 года на монтаж и наладку диспетчерского оборудования, ООО "Лифт Сервис" N 04-ТО от 27 февраля 2015 года по техническому обслуживанию лифтов, ООО "Олимп Стайл" N 57-ПТ, N 56-ПТ от 20 марта 2015 года на разработку и согласование в МЧС специальных технических условий по пожарной безопасности, ООО "Пи эМ Карпет Экспресс" N 435 от 23 октября 2014 года, 25 сентября 201 года по предоставлению в пользование и уходу за грязезащитными коврами, "Подъемник" N 16 от 20 августа 2013 года на эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт лифтов, ООО "Пожарные услуги" N 006-01/15 от 15 января 2015 года по изготовлению планов эвакуации, ООО "Прайд Гард" N 12-У/КП от 01 марта 2013 года по охране здания, ИП Сергеев А.Е. N АСТ/01 от 01 мая 2015 года по уборке здания и территории, ООО "СМУ 14" N 340 от 28 января 2014 года на техническое обслуживание лифтов и эскалаторов, ООО "СпецАвто" N 5/16-С от 31 декабря 2015 года на вывоз крупногабаритного мусора, ООО "Спецавтохозяйство" N 03/13 от 15 августа 2013 года по вывозу и размещению ТБО, ООО "Спецкоммунтранс" N 04/14 от 01 января 2014 года по вывозу и размещению ТБО, ООО "РЭУ" Столица" N 7/1-2013 от 25 января 2013 года, N 32-2013 от 01 ноября 2013 года по техническому обслуживанию системы противопожарной защиты, по механизированной уборке снега, ООО "ТехПроектСервис" N 16/2015 от 01 мая 2015 года по техническому обслуживанию автоматики климатических установок, ИП Шерстюк И.Н. N 11-2014 от 09 апреля 2014 года по оказанию рекламных услуг, а также представленными в материалы дела помесячно первичными документами (акты приема выполненных работ, счета-фактуры, товарные накладные).
Доказательства исполнения ответчиком обязательств по внесению платы за содержание общего имущества, оплаты коммунальных услуг в материалы дела не представлено.
По расчету истца размер задолженности за период с 01 октября 2013 года и по январь 2017 года составил 3 200 598 рублей 39 копеек. Расчет задолженности выполнен истцом исходя из стоимости эксплуатационных услуг равной 130 рублей за 1 кв. м, Методики расчетов эксплуатационных и коммунальных услуг в АТК "Красногорск Плаза". Указанный расчет проверен судом первой инстанции и обоснованно им принят.
Пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.
Принимая во внимание то, что проценты начисляются за каждый день просрочки, их размер подлежит установлению в соответствии с требованиями действующего в период просрочки законодательства.
Согласно расчету истца размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 596 896 рублей 4 копейки.
Расчет процентов проверен судом первой инстанции и признан верным. Апелляционная жалоба доводов в названной части не содержит.
При указанных обстоятельствах, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в отсутствие решений собственников о содержании общего имущества размер расходов на содержание и ремонт общего имущества должен быть определен на основании тарифа, установленного органом местного самоуправления, отклонен на основании следующего.
Указанными в апелляционной жалобе постановлениями Администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области N 806 от 28 мая 2015 года, N 565 от 23 мая 2014 года установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилого фонда городского поселения Красногорск, а также собственником жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, находящихся на территории городского поселения Красногорск.
Поименованные нормативные акты, принятые органом местного самоуправления в силу части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, не применимы к отношениям сторон, поскольку речь идет о нежилом здании, расходы на содержание которого отличны от содержания жилого.
Довод апелляционной жалобы о том, что условия договора N 01-УК/КП от 01 июня 2012 года, заключенного с застройщиком ООО "СтройМедСервис", неприменимы к отношениям сторон, не может быть принят во внимание, поскольку застройщик, наделяя истца полномочиями по управлению и содержанию общего имущества, вправе был определить стоимость этих услуг. Доказательств того, что общим собранием собственников помещений принимались иные решения об определении размера платы за содержание общего имущества в материалы дела не представлено.
Между тем, принятая истцом методика расчета согласуется с нормами действующего права, в том числе Постановлением Правительства Российской Федерации N 354 от 06 мая 2011 года "О предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных и жилых домах"; в материалах дела имеются доказательства несения истцом расходов на содержание здания; оплаты аналогичных расходов собственниками иных нежилых помещений по установленному тарифу. В то же время, доказательств, свидетельствующих о чрезмерности взимаемой платы, в том числе удостоверяющих размер платы на содержание иного нежилого здания со схожими характеристиками, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, в связи с чем оснований для признания заявленных требований завышенными апелляционный суд не усмотрел.
Доводы апеллянта о том, что истцом не представлены в материалы дела доказательства несения расходов на содержание общего имущества, а также о неверности расчета задолженности оплате потребленной электроэнергии не нашли своего подтверждения.
Аргументы подателя жалобы о том, что заключение договоров на оказание эксплуатационных услуг с 80% собственников помещений, уклонение ответчика от заключения договора не подтверждено материалами дела, а также о том, что истец наряду с административно-торговым комплексом управляет также многоквартирными жилыми домами не приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку указанные обстоятельства правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 4 апреля 2017 года по делу N А45-16339/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2017 N 07АП-4009/2017 ПО ДЕЛУ N А45-16339/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2017 г. по делу N А45-16339/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 4 августа 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Павловой Ю.И.,
судей: Фертикова М.А., Шатохиной Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой Е.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Метапроект" (апелляционное производство N 07АП-4009/2017) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 4 апреля 2017 года по делу N А45-16339/2016 (судья Булахова Е.И.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Астерлинк" (ОГРН 1155024002462, ИНН 5024153260, г. Красногорск, ул. Почтовая, д. 3, пом. 14)
к обществу с ограниченной ответственностью "Метапроект" (ОГРН 1035403202438, ИНН 5407252995, г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34)
о взыскании 3 797 189 рублей 77 копеек,
с участием в судебном заседании:
от истца: Уткина В.А. по доверенности от 27.03.2017,
от ответчика: Шелудченко Н.П. по доверенности от 26.08.2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Астерлинк" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Метапроект" о взыскании 3 797 189 рублей 77 копеек, из которых 2 473 120 рублей неосновательное обогащение в виде сбереженных сумм по эксплуатационным расходам, 727 173 рубля 37 копеек - по коммунальным платежам, 596 896 рублей 4 копейки проценты за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования обоснованы статьями 210, 249, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неоплатой ответчиком расходов истца по содержанию и коммунальным платежам двух объектов недвижимого имущества в общем размере 475,6 кв. м (офисы 5-4.1 и 5-5.2 в административно-торговом комплексе по адресу: Московская область, Ильинское шоссе, дом 1А).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 4 апреля 2017 года требования истца удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, в отсутствие решений собственников о содержании общего имущества размер расходов на содержание и ремонт общего имущества должен быть определен на основании тарифа, установленного органом местного самоуправления; определение стоимости эксплуатационных расходов в размере 130 рублей за 1 кв. м на основании договора N 01-УК/КП от 01 июня 2012 года неправомерно, поскольку ответчик участником указанной сделки не являлся; заключение договоров на оказание эксплуатационных услуг с 80% собственников помещений не подтверждено материалами дела; вывод суда первой инстанции об уклонении ответчика от подписания договора на возмещение расходов на обслуживание административного здания сделан в отсутствие соответствующих доказательств; истцом не представлены в материалы дела доказательства несения расходов на содержание общего имущества. Кроме того указал, что истец наряду с административно-торговым комплексом управляет также многоквартирными жилыми домами; расчеты задолженности по оплате потребленной электроэнергии, выполненные истцом, противоречат данным, содержащимся в счетах электроснабжающей организации.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, опровергая доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям; представитель истца просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчик владеет и пользуется нежилыми помещениями общей площадью 475,6 кв. м, расположенными по адресу: Ильинское шоссе, д. 1А офисы: 5-4.1 и 5-5.2 в г. Красногорске, Московской области.
Нежилые помещения получены в собственность ответчиком на основании инвестиционного контракта и договора соинвестирования в строительство административно-торгового комплекса по адресу: Московская обл., Ильинское шоссе, дом 1А (строительный адрес - Московская обл., Ильинское шоссе, ул. Причальная-Центральная).
Офисные помещения переданы ответчику по передаточным актам N 208/5-4.1, N 209/5-5.2 от 01 октября 2013 года.
С момента подписания передаточных актов обязанность содержания и ремонта нежилого помещения, а также соответствующей доли в общем имуществе объекта недвижимости и оплаты коммунальных услуг, оказываемых ресурсоснабжающими организациями в целях функционирования объекта соинвестирования, а также объекта недвижимости, пропорционально доле участника соинвестора в общем имуществе объекта недвижимости перешла к соинвестору (пункт 5 передаточных актов).
Истец на основании договора N 01-УК/КП о передаче нежилого здания в управление и на эксплуатацию от 01 июня 2012 года, заключенного с застройщиком ООО "СтройМедСервис", осуществляет управление, содержание, обслуживание и ремонт общего имущества объекта административно-торгового комплекса по адресу: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А и обеспечивает предоставление коммунальных и прочих услуг, а также представляет интересы владельцев помещений в объекте при заключении договоров на оказание коммунальных услуг, получение указанных услуг и проведение расчетов и платежей по договорам с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями за коммунальные и прочие услуги.
Стоимость эксплуатационных услуг на объекте определена договором N 01-УК/КП от 01 июня 2012 года равной 130 рублей за 1 кв. м, в месяц.
В последующем истцом и рядом собственников заключены договоры оказания эксплуатационных услуг и технического обслуживания. В указанных договорах стоимость работ определена исходя из ставки 130 рублей с НДС за 1 кв. м площади помещения собственника.
Договор оказания эксплуатационных услуг и технического обслуживания между истцом и ответчиком заключен не был. С 1 октября 2013 года, с момента подписания передаточного акта, обязанности по содержанию и ремонту доли в общем имуществе объекта недвижимости и оплаты коммунальных услуг ответчик не выполнял.
Изложенные обстоятельства явились основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 6, 210, 244, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из доказанности принадлежности спорных помещений ответчику, неисполнения обязательств по содержания принадлежащего ему имущества, в том числе общего.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Указанные правила в силу пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 года по делу N 306-ЭС15-12164, А55-5313/2014).
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с частью 1 статьи 39, частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется по правилам, установленным в пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункте 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64).
Частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
На основании части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Принадлежность спорных помещений ответчику подтверждается материалами дела и последним не оспорена.
Управление истцом административно-торговым комплексом подтверждается заключенными с иными собственниками нежилых помещений договорами оказания эксплуатационных услуг и технического обслуживания, а также договорами, заключенными ЗАО "Астерлинк" с ОАО "Красногорская теплосеть" N 184 от 29 декабря 2012 года на теплоснабжение, ОАО "Водоканал" г. Красногорска N 1401 от 01 марта 2013 года, ОАО "Красногорская электрическая сеть" N 1005 от 01 октября 2014 года, Общероссийской общественной организацией "Всероссийское добровольное пожарное общество" N 15177-ТО от 20 апреля 2015 года по техническому обслуживанию противопожарной системы, ООО "Строительная компания "Вертикаль" N 3-2777/15 от 25 мая 2015 года на наружную мойку остекления и фасада, ООО "ВМ" N 022/14 от 17.04.2014, 31.12.2014 г. на вывоз крупногабаритного мусора, ООО "Иннова Сервис" N 201/2015-ТО/ПС от 12 мая 2015 года по техническому обслуживанию противопожарной системы, ООО "Лифт Про" N 16/04-15 от 27 апреля 2015 года на монтаж и наладку диспетчерского оборудования, ООО "Лифт Сервис" N 04-ТО от 27 февраля 2015 года по техническому обслуживанию лифтов, ООО "Олимп Стайл" N 57-ПТ, N 56-ПТ от 20 марта 2015 года на разработку и согласование в МЧС специальных технических условий по пожарной безопасности, ООО "Пи эМ Карпет Экспресс" N 435 от 23 октября 2014 года, 25 сентября 201 года по предоставлению в пользование и уходу за грязезащитными коврами, "Подъемник" N 16 от 20 августа 2013 года на эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт лифтов, ООО "Пожарные услуги" N 006-01/15 от 15 января 2015 года по изготовлению планов эвакуации, ООО "Прайд Гард" N 12-У/КП от 01 марта 2013 года по охране здания, ИП Сергеев А.Е. N АСТ/01 от 01 мая 2015 года по уборке здания и территории, ООО "СМУ 14" N 340 от 28 января 2014 года на техническое обслуживание лифтов и эскалаторов, ООО "СпецАвто" N 5/16-С от 31 декабря 2015 года на вывоз крупногабаритного мусора, ООО "Спецавтохозяйство" N 03/13 от 15 августа 2013 года по вывозу и размещению ТБО, ООО "Спецкоммунтранс" N 04/14 от 01 января 2014 года по вывозу и размещению ТБО, ООО "РЭУ" Столица" N 7/1-2013 от 25 января 2013 года, N 32-2013 от 01 ноября 2013 года по техническому обслуживанию системы противопожарной защиты, по механизированной уборке снега, ООО "ТехПроектСервис" N 16/2015 от 01 мая 2015 года по техническому обслуживанию автоматики климатических установок, ИП Шерстюк И.Н. N 11-2014 от 09 апреля 2014 года по оказанию рекламных услуг, а также представленными в материалы дела помесячно первичными документами (акты приема выполненных работ, счета-фактуры, товарные накладные).
Доказательства исполнения ответчиком обязательств по внесению платы за содержание общего имущества, оплаты коммунальных услуг в материалы дела не представлено.
По расчету истца размер задолженности за период с 01 октября 2013 года и по январь 2017 года составил 3 200 598 рублей 39 копеек. Расчет задолженности выполнен истцом исходя из стоимости эксплуатационных услуг равной 130 рублей за 1 кв. м, Методики расчетов эксплуатационных и коммунальных услуг в АТК "Красногорск Плаза". Указанный расчет проверен судом первой инстанции и обоснованно им принят.
Пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.
Принимая во внимание то, что проценты начисляются за каждый день просрочки, их размер подлежит установлению в соответствии с требованиями действующего в период просрочки законодательства.
Согласно расчету истца размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 596 896 рублей 4 копейки.
Расчет процентов проверен судом первой инстанции и признан верным. Апелляционная жалоба доводов в названной части не содержит.
При указанных обстоятельствах, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в отсутствие решений собственников о содержании общего имущества размер расходов на содержание и ремонт общего имущества должен быть определен на основании тарифа, установленного органом местного самоуправления, отклонен на основании следующего.
Указанными в апелляционной жалобе постановлениями Администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области N 806 от 28 мая 2015 года, N 565 от 23 мая 2014 года установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилого фонда городского поселения Красногорск, а также собственником жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, находящихся на территории городского поселения Красногорск.
Поименованные нормативные акты, принятые органом местного самоуправления в силу части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, не применимы к отношениям сторон, поскольку речь идет о нежилом здании, расходы на содержание которого отличны от содержания жилого.
Довод апелляционной жалобы о том, что условия договора N 01-УК/КП от 01 июня 2012 года, заключенного с застройщиком ООО "СтройМедСервис", неприменимы к отношениям сторон, не может быть принят во внимание, поскольку застройщик, наделяя истца полномочиями по управлению и содержанию общего имущества, вправе был определить стоимость этих услуг. Доказательств того, что общим собранием собственников помещений принимались иные решения об определении размера платы за содержание общего имущества в материалы дела не представлено.
Между тем, принятая истцом методика расчета согласуется с нормами действующего права, в том числе Постановлением Правительства Российской Федерации N 354 от 06 мая 2011 года "О предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных и жилых домах"; в материалах дела имеются доказательства несения истцом расходов на содержание здания; оплаты аналогичных расходов собственниками иных нежилых помещений по установленному тарифу. В то же время, доказательств, свидетельствующих о чрезмерности взимаемой платы, в том числе удостоверяющих размер платы на содержание иного нежилого здания со схожими характеристиками, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, в связи с чем оснований для признания заявленных требований завышенными апелляционный суд не усмотрел.
Доводы апеллянта о том, что истцом не представлены в материалы дела доказательства несения расходов на содержание общего имущества, а также о неверности расчета задолженности оплате потребленной электроэнергии не нашли своего подтверждения.
Аргументы подателя жалобы о том, что заключение договоров на оказание эксплуатационных услуг с 80% собственников помещений, уклонение ответчика от заключения договора не подтверждено материалами дела, а также о том, что истец наряду с административно-торговым комплексом управляет также многоквартирными жилыми домами не приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку указанные обстоятельства правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 4 апреля 2017 года по делу N А45-16339/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Ю.И.ПАВЛОВА
Судьи
М.А.ФЕРТИКОВ
Е.Г.ШАТОХИНА
Ю.И.ПАВЛОВА
Судьи
М.А.ФЕРТИКОВ
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)