Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Сумароковой Т.Я., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации Клинского муниципального района
на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017,
по делу N А40-31991/17 (61-291), принятое судьей Анциферовой О.В.,
по иску Администрации Клинского муниципального района (ОГРН 1035003952004, ИНН 5020007701)
к ООО "Компания ТехноСтройОлимп" (ОГРН 1077761840727, ИНН 7709763372)
о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Шиляев А.В. по доверенности от 23.11.2015,
установил:
Администрация Клинского муниципального района (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания ТехноСтройОлимп" (далее - ответчик) о взыскании долга в размере 4.540.700 руб. 54 коп., пени в размере 220.947 руб. 79 коп.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.05.2017 по делу N А40-31991/17 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1.395.280,52 руб., пени в размере 57.654,99 руб. В остальной части в удовлетворении иска - отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя истца.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 26.05.2016 года между Администрацией (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 3660 (далее - Договор), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 13973 кв. м, кадастровый номер 50:03:0010306:95, категория земли - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровой карте, расположенный по адресу: Московская область, г. Клин пос. Майданово с разрешенным использование "для размещения многоэтажной жилой застройки".
На основании п. 3.1. Договора в соответствии с результатами аукциона (протокол об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка ЛОТ N 1 от 20.06.2013 г.) годовая арендная плата за земельный участок составляет 6503400 руб.
Согласно закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" арендная плата на 2016 год составляет 7665206 руб. 40 коп.
В соответствии с п. 3.3. Договора что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
Истец указал на то, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 2 квартала 2016 года по 13.01.2017 года в размере 4.540.700 руб. 54 коп.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно условиям Договора и разработанной проектной документацией земельный участок общей площадью 13973 кв. м, кадастровый номер 50:03:0010306:95, категория земли - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровой карте, расположенный по адресу: Московская область, г. Клин пос. Майданово с разрешенным использование "для размещения многоэтажной жилой застройки", предназначен для строительства жилых домов:
- позиция N 40 - г. Клин, микрорайон Майданово, д. 1, корп. 2;
- позиция N 39 - г. Клин, микрорайон Майданово, д. 1, корп. 1.
Суд первой инстанции учел, что на жилой дом по адресу г. Клин, микрорайон Майданово, д. 1, корп. 2 (позиция N 40) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRY50506000-413 от 24.01.2014 года.
27.01.2015 года внесена запись о регистрации права собственности N 50-50/050-03/089/2014-905/2 на квартиру в жилом доме по адресу г. Клин, микрорайон Майданово, д. 1, корп. 2 (позиция N 40).
Как указано в п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В соответствии с п. 67 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Согласно п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В связи с этим суд первой инстанции правомерно посчитал, что с момента окончания строительства, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на одно из помещений в таких многоквартирных домах, под такими домами должны быть сформированы земельные участки.
До момента их образования земля под домами находится во владении и пользовании собственников помещений домов, а публично-правовое образование должно обеспечить формирование и постановку на кадастровый учет таких участков.
При этом собственник участков, на которых построены жилые дома, с момента государственной регистрации права собственности на одно из помещений в них теряет право распоряжения такими участками, которое автоматически переходит к жильцам - собственникам квартир жилого дома.
Как указано в ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
То есть законом установлена обязанность арендатора производит оплату исключительно за имущество, которое передано ему в пользование.
Так как в силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, то, по мнению суда первой инстанции, право пользования и владения ответчика соответствующей частью земельного участка прекратилось.
С даты прекращения права аренды ответчика на соответствующую часть земельного участка прекратилась и обязанность вносить арендную плату.
Согласно разработанному в составе проектной документации Проекту организации строительства том 6 (4741-13-ПОС) лист 1 схема 4741-13 ПОС: - для строительства дома позиция 40 (1 этап) и организации строительной площадки потребен земельный участок (часть арендованного участка) общей площадью 9.573,92 кв. м в границах, установленных на плане; - для строительства дома позиция 39 (2 этап) и организации строительной площадки потребен земельный участок (часть арендованного участка) общей площадью 4.399,09 кв. м, в границах установленных на плане.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет арендной платы и ее уменьшение должно производиться с 27.01.2015 года пропорционально площади земельного участка, оставшегося в распоряжении ответчика для организации строительства 2-го этапа (дома позиции N 39) в размере, определенном в соответствии с Проектом организации строительства, так как в соответствии с ПОС ответчик продолжал пользоваться для строительства 2-ой очереди: только земельным участком в размере 4.399,09 кв. м.
Суд первой инстанции указал, что размер земельного участка, за пользованием которым должно производиться взимание арендной платы, составляет 4.399,09 кв. м.
При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу, что задолженность ответчика по арендной плате за земельный участок площадью 4.399,09 кв. м составляет 1.445.280 руб. 52 коп. Так как ответчика погасил часть задолженности в размере 50000 руб., то суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1.395.280 руб. 52 коп.
Согласно п. 5.2. Договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Истец просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 2 квартала 2016 г. по 13.01.2017 г. в размере 220.947 руб. 79 коп.
С учетом снижения суммы задолженности, суд пришел к выводу, что размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за указанный период, составляет 57.654 руб. 99 коп. Данная сумма неустойки была взыскана судом с ответчика в пользу истца.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Так, заявитель апелляционной жалобы указывает, что права аренды по Договору являются предметом залога по обеспечению обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в связи с чем до момента полного исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства производить изменение предмета аренды в части размера земельного участка, размера арендной платы не предоставляется возможным.
Отклоняя данный довод, суд апелляционной считает, что исходя из совокупного анализа ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 16 Вводного закона, ст. 36 ЖК РФ, ст. 352 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Заявитель жалобы указывает на то, что так как отсутствуют какие-либо нормативы по определению площади земельного участка для передачи в общедолевую собственность, то из пользования арендатора выбыл только земельный участок непосредственно под жилым домом. В связи с этим истец полагает расчет ответчика на основании проектной документации необоснованным.
Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что истец не привел каких-либо доказательств и не представил свой расчет размера арендной платы в обоснование своей позиции, из чего следует, что он в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не доказал те обстоятельства, на основании которых судом должен быть принят во внимание иной размер земельного участка и/или размер уменьшения арендной платы.
В свою очередь ответчик надлежащим образом обосновал размеры участков, прилегающих к соответствующему дому с обоснованием согласно разработанной проектной документацией. При этом размер потребного земельного участка определялся на основании разработанной проектной документации и проектом организации строительства.
Как следует из проектной документации, на данных земельных участках находятся объекты инфраструктуры, необходимые для эксплуатации домов, которые как раз подпадают под определение, установленное ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельного участка на который, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности: а именно земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Соответственно выданные разрешения на ввод домов в эксплуатацию свидетельствуют о том, что построенные дома, а также предусмотренные проектной документации вышеперечисленные объекты придомовой территории построены в соответствии с проектной документацией и имеются в наличии, что предполагает, что после оформления права собственности на квартиры в жилом доме данные объекты в дальнейшем поступают в распоряжение жильцов соответствующих домов.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что Договор был заключен на торгах и его существенные условия были отражены в аукционной документации, поэтому в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ, п. 18 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 г. N 73, размер арендной платы не является регулируемым до момента расторжения Договора, соответственно установленный по результатам аукциона размер арендной платы по Договору не подлежал уменьшению.
Данный довод подлежит отклонению, поскольку он противоречит положениям части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 ЖК РФ, ст. ст. 413, 606, 614 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017 года по делу N А40-31991/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2017 N 09АП-29603/2017 ПО ДЕЛУ N А40-31991/17
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. N 09АП-29603/2017
Дело N А40-31991/17
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Сумароковой Т.Я., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации Клинского муниципального района
на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017,
по делу N А40-31991/17 (61-291), принятое судьей Анциферовой О.В.,
по иску Администрации Клинского муниципального района (ОГРН 1035003952004, ИНН 5020007701)
к ООО "Компания ТехноСтройОлимп" (ОГРН 1077761840727, ИНН 7709763372)
о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Шиляев А.В. по доверенности от 23.11.2015,
установил:
Администрация Клинского муниципального района (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания ТехноСтройОлимп" (далее - ответчик) о взыскании долга в размере 4.540.700 руб. 54 коп., пени в размере 220.947 руб. 79 коп.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.05.2017 по делу N А40-31991/17 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1.395.280,52 руб., пени в размере 57.654,99 руб. В остальной части в удовлетворении иска - отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя истца.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 26.05.2016 года между Администрацией (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 3660 (далее - Договор), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 13973 кв. м, кадастровый номер 50:03:0010306:95, категория земли - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровой карте, расположенный по адресу: Московская область, г. Клин пос. Майданово с разрешенным использование "для размещения многоэтажной жилой застройки".
На основании п. 3.1. Договора в соответствии с результатами аукциона (протокол об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка ЛОТ N 1 от 20.06.2013 г.) годовая арендная плата за земельный участок составляет 6503400 руб.
Согласно закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" арендная плата на 2016 год составляет 7665206 руб. 40 коп.
В соответствии с п. 3.3. Договора что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
Истец указал на то, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 2 квартала 2016 года по 13.01.2017 года в размере 4.540.700 руб. 54 коп.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно условиям Договора и разработанной проектной документацией земельный участок общей площадью 13973 кв. м, кадастровый номер 50:03:0010306:95, категория земли - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровой карте, расположенный по адресу: Московская область, г. Клин пос. Майданово с разрешенным использование "для размещения многоэтажной жилой застройки", предназначен для строительства жилых домов:
- позиция N 40 - г. Клин, микрорайон Майданово, д. 1, корп. 2;
- позиция N 39 - г. Клин, микрорайон Майданово, д. 1, корп. 1.
Суд первой инстанции учел, что на жилой дом по адресу г. Клин, микрорайон Майданово, д. 1, корп. 2 (позиция N 40) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRY50506000-413 от 24.01.2014 года.
27.01.2015 года внесена запись о регистрации права собственности N 50-50/050-03/089/2014-905/2 на квартиру в жилом доме по адресу г. Клин, микрорайон Майданово, д. 1, корп. 2 (позиция N 40).
Как указано в п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В соответствии с п. 67 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Согласно п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В связи с этим суд первой инстанции правомерно посчитал, что с момента окончания строительства, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на одно из помещений в таких многоквартирных домах, под такими домами должны быть сформированы земельные участки.
До момента их образования земля под домами находится во владении и пользовании собственников помещений домов, а публично-правовое образование должно обеспечить формирование и постановку на кадастровый учет таких участков.
При этом собственник участков, на которых построены жилые дома, с момента государственной регистрации права собственности на одно из помещений в них теряет право распоряжения такими участками, которое автоматически переходит к жильцам - собственникам квартир жилого дома.
Как указано в ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
То есть законом установлена обязанность арендатора производит оплату исключительно за имущество, которое передано ему в пользование.
Так как в силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, то, по мнению суда первой инстанции, право пользования и владения ответчика соответствующей частью земельного участка прекратилось.
С даты прекращения права аренды ответчика на соответствующую часть земельного участка прекратилась и обязанность вносить арендную плату.
Согласно разработанному в составе проектной документации Проекту организации строительства том 6 (4741-13-ПОС) лист 1 схема 4741-13 ПОС: - для строительства дома позиция 40 (1 этап) и организации строительной площадки потребен земельный участок (часть арендованного участка) общей площадью 9.573,92 кв. м в границах, установленных на плане; - для строительства дома позиция 39 (2 этап) и организации строительной площадки потребен земельный участок (часть арендованного участка) общей площадью 4.399,09 кв. м, в границах установленных на плане.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет арендной платы и ее уменьшение должно производиться с 27.01.2015 года пропорционально площади земельного участка, оставшегося в распоряжении ответчика для организации строительства 2-го этапа (дома позиции N 39) в размере, определенном в соответствии с Проектом организации строительства, так как в соответствии с ПОС ответчик продолжал пользоваться для строительства 2-ой очереди: только земельным участком в размере 4.399,09 кв. м.
Суд первой инстанции указал, что размер земельного участка, за пользованием которым должно производиться взимание арендной платы, составляет 4.399,09 кв. м.
При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу, что задолженность ответчика по арендной плате за земельный участок площадью 4.399,09 кв. м составляет 1.445.280 руб. 52 коп. Так как ответчика погасил часть задолженности в размере 50000 руб., то суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1.395.280 руб. 52 коп.
Согласно п. 5.2. Договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Истец просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 2 квартала 2016 г. по 13.01.2017 г. в размере 220.947 руб. 79 коп.
С учетом снижения суммы задолженности, суд пришел к выводу, что размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за указанный период, составляет 57.654 руб. 99 коп. Данная сумма неустойки была взыскана судом с ответчика в пользу истца.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Так, заявитель апелляционной жалобы указывает, что права аренды по Договору являются предметом залога по обеспечению обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в связи с чем до момента полного исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства производить изменение предмета аренды в части размера земельного участка, размера арендной платы не предоставляется возможным.
Отклоняя данный довод, суд апелляционной считает, что исходя из совокупного анализа ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 16 Вводного закона, ст. 36 ЖК РФ, ст. 352 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Заявитель жалобы указывает на то, что так как отсутствуют какие-либо нормативы по определению площади земельного участка для передачи в общедолевую собственность, то из пользования арендатора выбыл только земельный участок непосредственно под жилым домом. В связи с этим истец полагает расчет ответчика на основании проектной документации необоснованным.
Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что истец не привел каких-либо доказательств и не представил свой расчет размера арендной платы в обоснование своей позиции, из чего следует, что он в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не доказал те обстоятельства, на основании которых судом должен быть принят во внимание иной размер земельного участка и/или размер уменьшения арендной платы.
В свою очередь ответчик надлежащим образом обосновал размеры участков, прилегающих к соответствующему дому с обоснованием согласно разработанной проектной документацией. При этом размер потребного земельного участка определялся на основании разработанной проектной документации и проектом организации строительства.
Как следует из проектной документации, на данных земельных участках находятся объекты инфраструктуры, необходимые для эксплуатации домов, которые как раз подпадают под определение, установленное ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельного участка на который, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности: а именно земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Соответственно выданные разрешения на ввод домов в эксплуатацию свидетельствуют о том, что построенные дома, а также предусмотренные проектной документации вышеперечисленные объекты придомовой территории построены в соответствии с проектной документацией и имеются в наличии, что предполагает, что после оформления права собственности на квартиры в жилом доме данные объекты в дальнейшем поступают в распоряжение жильцов соответствующих домов.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что Договор был заключен на торгах и его существенные условия были отражены в аукционной документации, поэтому в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ, п. 18 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 г. N 73, размер арендной платы не является регулируемым до момента расторжения Договора, соответственно установленный по результатам аукциона размер арендной платы по Договору не подлежал уменьшению.
Данный довод подлежит отклонению, поскольку он противоречит положениям части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 ЖК РФ, ст. ст. 413, 606, 614 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017 года по делу N А40-31991/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)