Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемые отказы мотивированы наличием непогашенной ипотеки в пользу участников долевого строительства, отсутствием соглашений о расторжении договоров и правоустанавливающего документа на возведенный многоквартирный дом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 мая 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А. судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (ИНН 2310056286, ОГРН 1032307152020) - Тим М.Н. (доверенность от 16.02.2017), в отсутствие представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж" (ИНН 2312065504, ОГРН 1032307148928), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-14523/2016, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж" и общество с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (далее - общества-1,-2) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконными выраженных в письмах от 09.03.2016 N 14-636/4821, 14-624 решений об отказе в государственной регистрации прекращения договора от 02.09.2014 N 4300021010 аренды земельного участка площадью 3223 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411051:1590, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 15, (далее - договор аренды, земельный участок) и договора от 03.09.2014 N 4300021010/суб субаренды земельного участка (далее - договор субаренды), о понуждении к осуществлению указанных регистрационных действий. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016, заявление удовлетворено по мотивам доказанности государственной регистрации права собственности иных лиц на объекты долевого строительства, возникновения у них права общей долевой собственности на земельный участок, прекращения арендных (субарендных) отношений и обременения права аренды (субаренды) залогом.
Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), указывая на наличие зарегистрированного обременения в виде залога права аренды земельного участка и, соответственно, невозможность прекращения арендных правоотношений без прекращения ипотеки. По мнению администрации, погашение регистрационной записи об ипотеке может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и общество-1 (арендатор) 02.09.2014 заключили договор аренды земельного участка для строительства жилых домов до 27.11.2015. Общество-1 (арендатор) и общество-2 (субарендатор) 03.09.2014 заключи договор субаренды земельного участка для строительства жилых домов до 27.11.2015. Записи о договорах аренды и субаренды внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Обществом-2 получено разрешение от 25.12.2014 N RU 23306000-3016-в на ввод в эксплуатацию возведенного на земельном участке 19-этажного 3-секционного жилого дома с подвалом и техническим чердаком (литеры А, А1). Объекты долевого строительства переданы субарендатором участникам долевого строительства, ряд из них зарегистрировали право собственности на переданные объекты.
Общество-1 обратилось в управление с заявлением от 28.01.2016 N 23/001/831/2016-3617 о государственной регистрации прекращения договора аренды, а общество-2 с заявлением от 28.01.2016 N 23/001/831/2016-3627 о государственной регистрации прекращения договора субаренды в связи с поступлением земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Письмами (сообщениями) от 09.03.2016 N 14-636/4821, 14-624 общества-1,-2 извещены управлением о принятых решениях об отказе в государственной регистрации прекращения договоров аренды и субаренды в связи с наличием непогашенной ипотеки в пользу участников долевого строительства, отсутствием соглашений о расторжении договоров аренды (субаренды) и правоустанавливающего документа на возведенный многоквартирный дом.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения обществ-1,-2 в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ в применимой к спорным отношениям редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 2). К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 16, пункт 1 статьи 18). К основаниям государственной регистрации возникновения (прекращения) прав на недвижимое имущество отнесены, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. При этом установлена недопустимость истребования у заявителя дополнительных документов, за исключение предусмотренных данным Законом (пункт 1 статьи 17). В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе если документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть оспорены заинтересованным лицом в арбитражный суд (статья 20). Государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется (пунктом 2 статьи 23).
Согласно части 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).
В Определении от 14.01.2014 N 2-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что установленное статьей 13 Закона N 214-ФЗ правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. В период строительства залогом права аренды (субаренды) земельного участка обеспечивалось исполнение обществом-2 принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче помещений (квартир) лицам, заключившим с ним договоры. Залог права аренды (субаренды) земельного участка прекратился в связи с вводом многоквартирного дома в эксплуатацию и передачей помещений в нем (квартир) участникам долевого строительства. У управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации прекращения договоров аренды и субаренды.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 по делу N А32-14523/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 02.05.2017 N Ф08-2218/2017 ПО ДЕЛУ N А32-14523/2016
Требование: О признании незаконными отказов в государственной регистрации прекращения договоров аренды и субаренды земельного участка, понуждении к осуществлению указанных регистрационных действий.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемые отказы мотивированы наличием непогашенной ипотеки в пользу участников долевого строительства, отсутствием соглашений о расторжении договоров и правоустанавливающего документа на возведенный многоквартирный дом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. по делу N А32-14523/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 мая 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А. судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (ИНН 2310056286, ОГРН 1032307152020) - Тим М.Н. (доверенность от 16.02.2017), в отсутствие представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж" (ИНН 2312065504, ОГРН 1032307148928), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-14523/2016, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж" и общество с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (далее - общества-1,-2) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконными выраженных в письмах от 09.03.2016 N 14-636/4821, 14-624 решений об отказе в государственной регистрации прекращения договора от 02.09.2014 N 4300021010 аренды земельного участка площадью 3223 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411051:1590, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 15, (далее - договор аренды, земельный участок) и договора от 03.09.2014 N 4300021010/суб субаренды земельного участка (далее - договор субаренды), о понуждении к осуществлению указанных регистрационных действий. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016, заявление удовлетворено по мотивам доказанности государственной регистрации права собственности иных лиц на объекты долевого строительства, возникновения у них права общей долевой собственности на земельный участок, прекращения арендных (субарендных) отношений и обременения права аренды (субаренды) залогом.
Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), указывая на наличие зарегистрированного обременения в виде залога права аренды земельного участка и, соответственно, невозможность прекращения арендных правоотношений без прекращения ипотеки. По мнению администрации, погашение регистрационной записи об ипотеке может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и общество-1 (арендатор) 02.09.2014 заключили договор аренды земельного участка для строительства жилых домов до 27.11.2015. Общество-1 (арендатор) и общество-2 (субарендатор) 03.09.2014 заключи договор субаренды земельного участка для строительства жилых домов до 27.11.2015. Записи о договорах аренды и субаренды внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Обществом-2 получено разрешение от 25.12.2014 N RU 23306000-3016-в на ввод в эксплуатацию возведенного на земельном участке 19-этажного 3-секционного жилого дома с подвалом и техническим чердаком (литеры А, А1). Объекты долевого строительства переданы субарендатором участникам долевого строительства, ряд из них зарегистрировали право собственности на переданные объекты.
Общество-1 обратилось в управление с заявлением от 28.01.2016 N 23/001/831/2016-3617 о государственной регистрации прекращения договора аренды, а общество-2 с заявлением от 28.01.2016 N 23/001/831/2016-3627 о государственной регистрации прекращения договора субаренды в связи с поступлением земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Письмами (сообщениями) от 09.03.2016 N 14-636/4821, 14-624 общества-1,-2 извещены управлением о принятых решениях об отказе в государственной регистрации прекращения договоров аренды и субаренды в связи с наличием непогашенной ипотеки в пользу участников долевого строительства, отсутствием соглашений о расторжении договоров аренды (субаренды) и правоустанавливающего документа на возведенный многоквартирный дом.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения обществ-1,-2 в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ в применимой к спорным отношениям редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 2). К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 16, пункт 1 статьи 18). К основаниям государственной регистрации возникновения (прекращения) прав на недвижимое имущество отнесены, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. При этом установлена недопустимость истребования у заявителя дополнительных документов, за исключение предусмотренных данным Законом (пункт 1 статьи 17). В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе если документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть оспорены заинтересованным лицом в арбитражный суд (статья 20). Государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется (пунктом 2 статьи 23).
Согласно части 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).
В Определении от 14.01.2014 N 2-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что установленное статьей 13 Закона N 214-ФЗ правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. В период строительства залогом права аренды (субаренды) земельного участка обеспечивалось исполнение обществом-2 принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче помещений (квартир) лицам, заключившим с ним договоры. Залог права аренды (субаренды) земельного участка прекратился в связи с вводом многоквартирного дома в эксплуатацию и передачей помещений в нем (квартир) участникам долевого строительства. У управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации прекращения договоров аренды и субаренды.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 по делу N А32-14523/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)