Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 01 июня 2017 года
Полный текст решения изготовлен 05 июня 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Матущак
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.А. Винниковой рассмотрел дело N А60-5539/2017
по иску товарищества собственников недвижимости "СЕРЕБРЯНАЯ ПОДКОВА" (ИНН 6679094923, ОГРН 1169658072957)
к обществу с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕРА" (ИНН 6671426550, ОГРН 1136671018990),
закрытому акционерному обществу "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" (ИНН 6672142550, ОГРН 1026605389667)
индивидуальному предпринимателю Крылову Антону Павловичу (ИНН 667359591136, ОГРН 314668602200022)
о признании сделок с недвижимостью недействительными
при участии в судебном заседании:
от истца: Л.П. Чулочникова, директор, действующий на основании протокола N 1 от 08.05.2016, Е.Ю. Лыскова, представитель по доверенности от 17.01.2017,
от ответчиков:
от ООО "ПРЕМЬЕРА" - не явился, извещен.
от ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" - К.А. Пименов, представитель по доверенности N 66АА4078280 от 27.01.2017,
от ИП Крылова А.П.: М.И. Попова, представитель по доверенности от 16.03.2017.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Товарищество собственников недвижимости "СЕРЕБРЯНАЯ ПОДКОВА" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕРА", закрытому акционерному обществу "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" (ИНН 6672142550, ОГРН 1026605389667) о признании регистрации права единоличной собственности за ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" незаконной и всех последующих сделок недействительными в силу их ничтожности, об изъятии у ООО "ПРЕМЬЕРА" из незаконного владения нежилого помещения, общей площадью 17,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать записи о возникновении у ООО "ПРЕМЬЕРА", ИП Крылова А.П. и ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" права собственности на нежилые помещения N 28 - 29, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6.
Определением суда от 14.02.2017 дело принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика (ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ") в предварительном судебном заседании представил отзыв, в соответствии с которым пояснил, что спорные помещения согласно проектной документации изначально не были включены в состав нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем данный объект был зарегистрирован за ответчиком и в последующем продан по договору купли-продажи третьему лицу. Полагая, что ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" является законным собственником помещений, истец указал, что их истребование из чужого незаконного владения невозможно. Кроме того, ответчик обратил внимание на тот факт, что срок для обращения истца с настоящим иском истек на основании ст. 198, 181, 199 ГК РФ. Также ответчик указал, что требование об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать записи о возникновении права собственности является неисполнимым, поскольку данное лицо не привлечено в качестве ответчика. Помимо прочего истец не является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую или экономическую деятельность, в связи с чем, по мнению ответчика, данный производство по настоящему делу подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Отзыв приобщен к материалам дела.
Представитель ответчика (ООО "ПРЕМЬЕРА") в предварительном судебном заседании вопрос о разрешении настоящего дела оставил на усмотрение суда.
Определением суда от 17.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Крылов Антон Павлович.
Представитель истца в судебном заседании 04.04.2017 заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просил признать недействительным договор участия в долевом строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013, а также недействительной сделку, совершенную между ИП Крыловым А.П. и ООО "Премьера" по передаче в собственность нежилого помещений N 28 - 29 многоквартирного дома, общей площадью 17,1 кв. м. Кроме того, истец просил суд изъять у ООО "Премьера" из незаконного владения спорное помещение.
Ходатайство принято судом к рассмотрению.
Представитель ответчика (ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ") в судебном заседании 04.04.2017 представил дополнение к отзыву, в котором просил прекратить производство по настоящему делу ввиду неподведомственности указанного спора арбитражному суду.
Дополнение приобщено к материалам дела.
В судебном заседании объявлен перерыв до 11 час. 55 мин 06.04.2017.
После перерыва судебное заседание продолжено 06.04.2017 при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.А. Хасановой.
После перерыва в судебном заседании 06.04.2017 представитель ответчика (ООО "ПРЕМЬЕРА") представил отзыв, согласно которому пояснил, что данное дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку затрагивает правовые интересы лиц, ведущих экономическую деятельность, а согласно Уставу товарищества собственников недвижимости "СЕРЕБРЯНАЯ ПОДКОВА", истец наделен правом представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в суде. Помимо прочего ответчик указал, что является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку обратного истцом не представлено.
Отзыв приобщен к материалам дела.
Представитель истца в судебном заседании 05.05.2017 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика индивидуального предпринимателя Крылова Антона Павловича.
Определением суда от 05.05.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Крылов Антон Павлович.
Представитель ответчика (ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ") в судебном заседании 05.05.2017 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекции Федеральной налоговой службы России по Ленинскому району города Екатеринбурга, Инспекции Федеральной налоговой службы России по Верх-Исетскому району города Екатеринбурга, индивидуального предпринимателя Семочкина Александра Николаевича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Ходатайство принято судом к рассмотрению.
В судебном заседании объявлен перерыва до 13 час. 50 мин. 05.05.2017.
После перерыва судебное заседание продолжено 05.05.2017 в том же составе суда.
После перерыва представитель истца с учетом ранее удовлетворенного ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве ответчика индивидуального предпринимателя Крылова Антона Павловича, заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просил признать недействительными:
- договор участия в долевом строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013,
- договор купли-продажи N 53/05/110 от 10.06.2015, заключенный между ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" и ИП Крыловым А.П.,
- решение единственного участника ООО "Премьера" от 09.03.2016 в части передачи в уставный капитал ООО "Премьера" нежилого помещения первого этажа многоквартирного дома (номера на поэтажном плане 28 - 29, кадастровый номер 66:41:0504024:384), общей площадью 17,1 кв. м,
а также просил изъять у ООО "Премьера" из незаконного владения нежилое помещение цокольного этажа многоквартирного дома (номера на поэтажном плане 28 - 29), общей площадью 17,1 кв. м.
Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Поскольку уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, указанное уточнение исковых требований рассмотрено и принято арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании 19.05.2017 настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Представители ответчиков в судебном заседании 19.05.2017 просили суд в удовлетворении требований отказать.
Рассмотрев ходатайство ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" о необходимости привлечения третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, суд не нашел оснований для его удовлетворения, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ, судебный акт не повлияет на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.
В судебном заседании 01.06.2017 стороны поддержали ранее заявленные позиции.
Ответчик ИП Крылов А.П. иск не признал, полагая себя добросовестным приобретателем спорного имущества.
Ответчик ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" заявил ходатайство об истребовании в Управлении Росреестра по Свердловской области сведений о собственниках жилых и нежилых помещений МКД по пер. Ремесленный, 6 в г. Екатеринбурге, а также сведений и месте их жительства и нахождения, просил привлечь жителей дома к участию в деле в качестве третьих лиц.
Рассмотрев названное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, поскольку не усмотрел относимости данных доказательств к существу спора. Ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц всех собственников помещений МКД судом отклонено, поскольку данной необходимости суд не усмотрел. Кроме того, истец - ТСН является представителем собственников МКД.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Товарищество собственников недвижимости "Серебряная подкова" выполняет функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6.
Согласно п. 1.5. Устава (утвержден общим собранием собственников 07.05.2016), товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений названного МКД, пунктом 2.2. устава предусмотрено, что ТСН представляет законные интересы собственников помещений МКД, в том числе в судах.
Таким образом, истец обладает полномочиями по обращению в суд от имени собственников. Настоящий спор носит экономический характер, является спором между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. При рассмотрении дела по существу арбитражный суд также принимает во внимание судебную практику, в том числе Определение Верховного Суда от 24.11.2016 N 305-ЭС16-15378, согласно которой подобные споры отнесены к компетенции арбитражных судов.
В обоснование исковых требований истец указал, что после создания ТСН выяснилось, что нежилые помещения первого этажа, номера на поэтажном плане 28 - 29, общей площадью 17,1 кв. м, принадлежат на праве собственности ООО "Премьера".
Между тем, по мнению истца, указанные объекты являются общим имуществом МКД.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Согласно Техническому паспорту домовладения N 6 по переулку Ремесленному литера Б, квартиры 287 - 394, помещение 28 площадью 14,8 кв. м является комнатой охраны, помещение N 29 площадью 2,3 кв. м - санузлом.
Из проектной документации многосекционного дома с подземной парковой по пер. Сызранскому в Чкаловском районе (строительный адрес спорного объекта) 1Д - 19-этажная жилая секция, следует, что в качестве оборудования пожарно-охранной сигнализации предусматривается интегрированная система "Орион". Установка головного оборудования пульт контроля и управления С2000-М предусматривается на посту охраны в помещении с круглосуточным присутствием дежурного персонала.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU66302000-2159 от 07.08.2014 одной 19-этажной секции шестисекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями компьютерного клуба на первом этаже (N 1Д по ГП) - 2 этап 1 пускового комплекса, в эксплуатацию введены помещения общего пользования, в том числе - комната охраны - 17,1 кв. м.
Из Акта ввода в эксплуатацию систем противопожарной безопасности от 25.07.2016 следует, что комиссией в составе представителей ТСН "Серебряная подкова" и ООО "АРТЕК" осмотрены системы автоматической системы противодымной защиты АСПДЗ, СОУЭ - система оповещения и управления эвакуацией, система внутреннего пожаротушения (ВП), а также системы пожарной сигнализации, расположенные в МКД по указанному адресу.
В материалы дела представлены фотографии спорного помещения с расположенным в нем оборудованием пожарной сигнализации МКД по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, 6.
Наличие пожарной сигнализации всего МКД, а также его расположение в спорных помещениях, ответчики не оспаривают.
Таким образом, судом установлено, что в указанных спорных помещениях располагается система аварийного оповещения МКД - пожарная сигнализация, указанное оборудование обеспечивает работу пожарной сигнализации всего МКД (6 подъездов).
При этом сигнализация расположена непосредственно в помещении 28, помещение 29 является санузлом, смежным с помещением 28, предназначено непосредственно для обслуживания помещения 28, отдельного входа в помещение 29 не имеется.
В настоящий момент спорные помещения находятся в собственности и владении ООО "Премьера".
Из пояснений сторон, в том числе ответчика ООО "Премьера" следует, что у жителей МКД не имеется свободного доступа к указанному оборудованию, помещение закрыто на ключ, который находится у ответчика ООО "Премьера".
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Согласно пп. 1, 2 п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Согласно подпункту а) пункта 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В пунктах 2, 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что спорные помещения и находящееся в нем оборудование необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем пожарной безопасности дома.
На основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением 3 Правительства Российской Федерации 13.08.2006 N 491, пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", с учетом установленных выше обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии у спорного помещения признаков помещения самостоятельного назначения, таким образом, в силу закона оно относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Истец просит признать недействительными череду сделок, в результате которых спорное имущество оказалось во владении ООО "Премьера".
Изначально имущество (офис охранного предприятия) было передано ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" от ООО "Нова-комжилсервис" по договору долевого участия в строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013.
Впоследствии ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" по договору N 53-05/110 купли-продажи от 10.06.2015 передало спорный объект ИП Крылову А.П., который согласно решению единственного учредителя от 09.03.2016 по акту приема-передачи внес спорное имущество в уставный капитал ООО "Премьера", за которым 19.05.2016 и до настоящего момента зарегистрировано право собственности.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 06.04.2017 ООО "Нова-комжилсервис" ликвидировано 16.02.2016. Ввиду указанного обстоятельства, суд счел нецелесообразным привлечение к участию в деле ООО "Нова-комжилсервис".
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Судом установлено, что в силу закона спорное имущество относится к общему имуществу многоквартирного дома, право на распоряжение данным имуществом имеется только у собственников помещений. Права на отчуждение данного имущества у ООО "Нова-комжилсервис" - застройщика не имелось.
Между тем ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (пункт 1 статьи 61 ГК РФ).
Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована (пункт 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку спор о признании сделки недействительной не может быть рассмотрен без участия одного из контрагентов, суд первой инстанции прекращает производство по делу в части признания недействительным договора долевого участия в строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013.
Между тем прекращение производства по делу не исключает возможности констатировать факт ничтожности названной сделки как сделки по передаче в собственность одного лица имущества, относящегося к общему имуществу собственников МКД.
В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Таким образом, в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. В случае, если имущество выбыло из владения собственника в результате совершения нескольких сделок, то признанию недействительной подлежит только первая сделка, а в остальном требования подлежат квалификации по ст. 301, 302 ГК РФ, так как у лица, у которого имущество выбыло из владения, нет права на оспаривание второй и третьей сделок, а требование не может быть реституционным.
Признание сделок недействительными, о чем заявлено требование истцом, является в силу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав, однако заявленный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. В данном случае избранный истцом способ защиты нарушенного права не ведет к восстановлению права истца на спорное имущество, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований в части признания сделок купли-продажи от 10.06.2015 и внесения имущества в уставный капитал общества отсутствуют.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Судом установлено, что спорные помещения предназначены для обслуживания всех помещений МКД, в материалах дела доказательств наличия воли собственников на передачу имущества третьим лицам не имеется.
При этом суд находит необоснованным доводы ООО "Премьера" о его добросовестности.
При приобретении спорного имущества, ответчик, осмотрев его, должен был усомниться в возможности его передачи от ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал", - в спорном помещении, что достаточно очевидно, имеется система пожарной сигнализации - пульты управления.
Ответчики ИП Крылов А.П. и ООО "Премьера" не заявили об истечении спора исковой давности.
Ввиду вышеуказанных обстоятельств, с учетом приведенных норм права, спорное имущество следует изъять из владения ООО "Премьера".
ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" заявлено об истечении срока исковой давности.
Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Суд полагает, что исчислять начало течения срока исковой давности необходимо с момента, когда у собственников (хотя бы у одного из них) появилась возможность заявления подобных требований, с момента появления у него соответствующей процессуальной правоспособности, то есть с момента первой регистрации права собственности 23.12.2014 (свидетельство повторное от 05.02.2015 взамен свидетельства от 23.12.2014). Иных сведений о первой регистрации суду не представлено, данные доводы истца ответчиками не оспорены.
В любом случае регистрация права собственности могла возникнуть не ранее ввода спорной секции МКД в эксплуатацию, который состоялся 07.08.2014, в связи с чем срок исковой давности для предъявления иска в суд, на момент его подачи - 10.02.2017 - не истек.
Поскольку в данной ситуации спорное имущество расположено в 19-этажной секции МКД, именно регистрация права первого собственника данной секции позволяла узнать и заявить о наличии в секции МКД имущества, подлежащего отнесению к общему.
В пункте 52 постановления Пленумов 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Государственная пошлина в сумме, правомерно заявленных и удовлетворенных неимущественных исковых требований подлежит взысканию с ответчика ООО "Премьера" в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Изъять у общества с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕРА" (ИНН 6671426550, ОГРН 1136671018990) нежилое помещение первого этажа (номера на поэтажном плане 28 - 29), общей площадью 17,1 кв. м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Переулок Ремесленный, д. 6.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕРА" (ИНН 6671426550, ОГРН 1136671018990) в пользу товарищества собственников недвижимости "СЕРЕБРЯНАЯ ПОДКОВА" (ИНН 6679094923, ОГРН 1169658072957) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.
4. Производство по делу в части признания недействительным договора участия в долевом строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013 прекратить.
5. В удовлетворении остальной части иска отказать.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
7. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 05.06.2017 ПО ДЕЛУ N А60-5539/2017
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 5 июня 2017 г. по делу N А60-5539/2017
Резолютивная часть решения объявлена 01 июня 2017 года
Полный текст решения изготовлен 05 июня 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Матущак
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.А. Винниковой рассмотрел дело N А60-5539/2017
по иску товарищества собственников недвижимости "СЕРЕБРЯНАЯ ПОДКОВА" (ИНН 6679094923, ОГРН 1169658072957)
к обществу с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕРА" (ИНН 6671426550, ОГРН 1136671018990),
закрытому акционерному обществу "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" (ИНН 6672142550, ОГРН 1026605389667)
индивидуальному предпринимателю Крылову Антону Павловичу (ИНН 667359591136, ОГРН 314668602200022)
о признании сделок с недвижимостью недействительными
при участии в судебном заседании:
от истца: Л.П. Чулочникова, директор, действующий на основании протокола N 1 от 08.05.2016, Е.Ю. Лыскова, представитель по доверенности от 17.01.2017,
от ответчиков:
от ООО "ПРЕМЬЕРА" - не явился, извещен.
от ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" - К.А. Пименов, представитель по доверенности N 66АА4078280 от 27.01.2017,
от ИП Крылова А.П.: М.И. Попова, представитель по доверенности от 16.03.2017.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Товарищество собственников недвижимости "СЕРЕБРЯНАЯ ПОДКОВА" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕРА", закрытому акционерному обществу "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" (ИНН 6672142550, ОГРН 1026605389667) о признании регистрации права единоличной собственности за ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" незаконной и всех последующих сделок недействительными в силу их ничтожности, об изъятии у ООО "ПРЕМЬЕРА" из незаконного владения нежилого помещения, общей площадью 17,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать записи о возникновении у ООО "ПРЕМЬЕРА", ИП Крылова А.П. и ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" права собственности на нежилые помещения N 28 - 29, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6.
Определением суда от 14.02.2017 дело принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика (ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ") в предварительном судебном заседании представил отзыв, в соответствии с которым пояснил, что спорные помещения согласно проектной документации изначально не были включены в состав нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем данный объект был зарегистрирован за ответчиком и в последующем продан по договору купли-продажи третьему лицу. Полагая, что ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" является законным собственником помещений, истец указал, что их истребование из чужого незаконного владения невозможно. Кроме того, ответчик обратил внимание на тот факт, что срок для обращения истца с настоящим иском истек на основании ст. 198, 181, 199 ГК РФ. Также ответчик указал, что требование об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать записи о возникновении права собственности является неисполнимым, поскольку данное лицо не привлечено в качестве ответчика. Помимо прочего истец не является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую или экономическую деятельность, в связи с чем, по мнению ответчика, данный производство по настоящему делу подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Отзыв приобщен к материалам дела.
Представитель ответчика (ООО "ПРЕМЬЕРА") в предварительном судебном заседании вопрос о разрешении настоящего дела оставил на усмотрение суда.
Определением суда от 17.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Крылов Антон Павлович.
Представитель истца в судебном заседании 04.04.2017 заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просил признать недействительным договор участия в долевом строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013, а также недействительной сделку, совершенную между ИП Крыловым А.П. и ООО "Премьера" по передаче в собственность нежилого помещений N 28 - 29 многоквартирного дома, общей площадью 17,1 кв. м. Кроме того, истец просил суд изъять у ООО "Премьера" из незаконного владения спорное помещение.
Ходатайство принято судом к рассмотрению.
Представитель ответчика (ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ") в судебном заседании 04.04.2017 представил дополнение к отзыву, в котором просил прекратить производство по настоящему делу ввиду неподведомственности указанного спора арбитражному суду.
Дополнение приобщено к материалам дела.
В судебном заседании объявлен перерыв до 11 час. 55 мин 06.04.2017.
После перерыва судебное заседание продолжено 06.04.2017 при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.А. Хасановой.
После перерыва в судебном заседании 06.04.2017 представитель ответчика (ООО "ПРЕМЬЕРА") представил отзыв, согласно которому пояснил, что данное дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку затрагивает правовые интересы лиц, ведущих экономическую деятельность, а согласно Уставу товарищества собственников недвижимости "СЕРЕБРЯНАЯ ПОДКОВА", истец наделен правом представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в суде. Помимо прочего ответчик указал, что является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку обратного истцом не представлено.
Отзыв приобщен к материалам дела.
Представитель истца в судебном заседании 05.05.2017 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика индивидуального предпринимателя Крылова Антона Павловича.
Определением суда от 05.05.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Крылов Антон Павлович.
Представитель ответчика (ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ") в судебном заседании 05.05.2017 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекции Федеральной налоговой службы России по Ленинскому району города Екатеринбурга, Инспекции Федеральной налоговой службы России по Верх-Исетскому району города Екатеринбурга, индивидуального предпринимателя Семочкина Александра Николаевича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Ходатайство принято судом к рассмотрению.
В судебном заседании объявлен перерыва до 13 час. 50 мин. 05.05.2017.
После перерыва судебное заседание продолжено 05.05.2017 в том же составе суда.
После перерыва представитель истца с учетом ранее удовлетворенного ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве ответчика индивидуального предпринимателя Крылова Антона Павловича, заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просил признать недействительными:
- договор участия в долевом строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013,
- договор купли-продажи N 53/05/110 от 10.06.2015, заключенный между ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" и ИП Крыловым А.П.,
- решение единственного участника ООО "Премьера" от 09.03.2016 в части передачи в уставный капитал ООО "Премьера" нежилого помещения первого этажа многоквартирного дома (номера на поэтажном плане 28 - 29, кадастровый номер 66:41:0504024:384), общей площадью 17,1 кв. м,
а также просил изъять у ООО "Премьера" из незаконного владения нежилое помещение цокольного этажа многоквартирного дома (номера на поэтажном плане 28 - 29), общей площадью 17,1 кв. м.
Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Поскольку уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, указанное уточнение исковых требований рассмотрено и принято арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании 19.05.2017 настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Представители ответчиков в судебном заседании 19.05.2017 просили суд в удовлетворении требований отказать.
Рассмотрев ходатайство ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" о необходимости привлечения третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, суд не нашел оснований для его удовлетворения, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ, судебный акт не повлияет на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.
В судебном заседании 01.06.2017 стороны поддержали ранее заявленные позиции.
Ответчик ИП Крылов А.П. иск не признал, полагая себя добросовестным приобретателем спорного имущества.
Ответчик ЗАО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" заявил ходатайство об истребовании в Управлении Росреестра по Свердловской области сведений о собственниках жилых и нежилых помещений МКД по пер. Ремесленный, 6 в г. Екатеринбурге, а также сведений и месте их жительства и нахождения, просил привлечь жителей дома к участию в деле в качестве третьих лиц.
Рассмотрев названное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, поскольку не усмотрел относимости данных доказательств к существу спора. Ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц всех собственников помещений МКД судом отклонено, поскольку данной необходимости суд не усмотрел. Кроме того, истец - ТСН является представителем собственников МКД.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Товарищество собственников недвижимости "Серебряная подкова" выполняет функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6.
Согласно п. 1.5. Устава (утвержден общим собранием собственников 07.05.2016), товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений названного МКД, пунктом 2.2. устава предусмотрено, что ТСН представляет законные интересы собственников помещений МКД, в том числе в судах.
Таким образом, истец обладает полномочиями по обращению в суд от имени собственников. Настоящий спор носит экономический характер, является спором между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. При рассмотрении дела по существу арбитражный суд также принимает во внимание судебную практику, в том числе Определение Верховного Суда от 24.11.2016 N 305-ЭС16-15378, согласно которой подобные споры отнесены к компетенции арбитражных судов.
В обоснование исковых требований истец указал, что после создания ТСН выяснилось, что нежилые помещения первого этажа, номера на поэтажном плане 28 - 29, общей площадью 17,1 кв. м, принадлежат на праве собственности ООО "Премьера".
Между тем, по мнению истца, указанные объекты являются общим имуществом МКД.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Согласно Техническому паспорту домовладения N 6 по переулку Ремесленному литера Б, квартиры 287 - 394, помещение 28 площадью 14,8 кв. м является комнатой охраны, помещение N 29 площадью 2,3 кв. м - санузлом.
Из проектной документации многосекционного дома с подземной парковой по пер. Сызранскому в Чкаловском районе (строительный адрес спорного объекта) 1Д - 19-этажная жилая секция, следует, что в качестве оборудования пожарно-охранной сигнализации предусматривается интегрированная система "Орион". Установка головного оборудования пульт контроля и управления С2000-М предусматривается на посту охраны в помещении с круглосуточным присутствием дежурного персонала.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU66302000-2159 от 07.08.2014 одной 19-этажной секции шестисекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями компьютерного клуба на первом этаже (N 1Д по ГП) - 2 этап 1 пускового комплекса, в эксплуатацию введены помещения общего пользования, в том числе - комната охраны - 17,1 кв. м.
Из Акта ввода в эксплуатацию систем противопожарной безопасности от 25.07.2016 следует, что комиссией в составе представителей ТСН "Серебряная подкова" и ООО "АРТЕК" осмотрены системы автоматической системы противодымной защиты АСПДЗ, СОУЭ - система оповещения и управления эвакуацией, система внутреннего пожаротушения (ВП), а также системы пожарной сигнализации, расположенные в МКД по указанному адресу.
В материалы дела представлены фотографии спорного помещения с расположенным в нем оборудованием пожарной сигнализации МКД по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, 6.
Наличие пожарной сигнализации всего МКД, а также его расположение в спорных помещениях, ответчики не оспаривают.
Таким образом, судом установлено, что в указанных спорных помещениях располагается система аварийного оповещения МКД - пожарная сигнализация, указанное оборудование обеспечивает работу пожарной сигнализации всего МКД (6 подъездов).
При этом сигнализация расположена непосредственно в помещении 28, помещение 29 является санузлом, смежным с помещением 28, предназначено непосредственно для обслуживания помещения 28, отдельного входа в помещение 29 не имеется.
В настоящий момент спорные помещения находятся в собственности и владении ООО "Премьера".
Из пояснений сторон, в том числе ответчика ООО "Премьера" следует, что у жителей МКД не имеется свободного доступа к указанному оборудованию, помещение закрыто на ключ, который находится у ответчика ООО "Премьера".
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Согласно пп. 1, 2 п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Согласно подпункту а) пункта 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В пунктах 2, 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что спорные помещения и находящееся в нем оборудование необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем пожарной безопасности дома.
На основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением 3 Правительства Российской Федерации 13.08.2006 N 491, пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", с учетом установленных выше обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии у спорного помещения признаков помещения самостоятельного назначения, таким образом, в силу закона оно относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Истец просит признать недействительными череду сделок, в результате которых спорное имущество оказалось во владении ООО "Премьера".
Изначально имущество (офис охранного предприятия) было передано ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" от ООО "Нова-комжилсервис" по договору долевого участия в строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013.
Впоследствии ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" по договору N 53-05/110 купли-продажи от 10.06.2015 передало спорный объект ИП Крылову А.П., который согласно решению единственного учредителя от 09.03.2016 по акту приема-передачи внес спорное имущество в уставный капитал ООО "Премьера", за которым 19.05.2016 и до настоящего момента зарегистрировано право собственности.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 06.04.2017 ООО "Нова-комжилсервис" ликвидировано 16.02.2016. Ввиду указанного обстоятельства, суд счел нецелесообразным привлечение к участию в деле ООО "Нова-комжилсервис".
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Судом установлено, что в силу закона спорное имущество относится к общему имуществу многоквартирного дома, право на распоряжение данным имуществом имеется только у собственников помещений. Права на отчуждение данного имущества у ООО "Нова-комжилсервис" - застройщика не имелось.
Между тем ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (пункт 1 статьи 61 ГК РФ).
Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована (пункт 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку спор о признании сделки недействительной не может быть рассмотрен без участия одного из контрагентов, суд первой инстанции прекращает производство по делу в части признания недействительным договора долевого участия в строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013.
Между тем прекращение производства по делу не исключает возможности констатировать факт ничтожности названной сделки как сделки по передаче в собственность одного лица имущества, относящегося к общему имуществу собственников МКД.
В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Таким образом, в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. В случае, если имущество выбыло из владения собственника в результате совершения нескольких сделок, то признанию недействительной подлежит только первая сделка, а в остальном требования подлежат квалификации по ст. 301, 302 ГК РФ, так как у лица, у которого имущество выбыло из владения, нет права на оспаривание второй и третьей сделок, а требование не может быть реституционным.
Признание сделок недействительными, о чем заявлено требование истцом, является в силу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав, однако заявленный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. В данном случае избранный истцом способ защиты нарушенного права не ведет к восстановлению права истца на спорное имущество, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований в части признания сделок купли-продажи от 10.06.2015 и внесения имущества в уставный капитал общества отсутствуют.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Судом установлено, что спорные помещения предназначены для обслуживания всех помещений МКД, в материалах дела доказательств наличия воли собственников на передачу имущества третьим лицам не имеется.
При этом суд находит необоснованным доводы ООО "Премьера" о его добросовестности.
При приобретении спорного имущества, ответчик, осмотрев его, должен был усомниться в возможности его передачи от ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал", - в спорном помещении, что достаточно очевидно, имеется система пожарной сигнализации - пульты управления.
Ответчики ИП Крылов А.П. и ООО "Премьера" не заявили об истечении спора исковой давности.
Ввиду вышеуказанных обстоятельств, с учетом приведенных норм права, спорное имущество следует изъять из владения ООО "Премьера".
ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" заявлено об истечении срока исковой давности.
Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Суд полагает, что исчислять начало течения срока исковой давности необходимо с момента, когда у собственников (хотя бы у одного из них) появилась возможность заявления подобных требований, с момента появления у него соответствующей процессуальной правоспособности, то есть с момента первой регистрации права собственности 23.12.2014 (свидетельство повторное от 05.02.2015 взамен свидетельства от 23.12.2014). Иных сведений о первой регистрации суду не представлено, данные доводы истца ответчиками не оспорены.
В любом случае регистрация права собственности могла возникнуть не ранее ввода спорной секции МКД в эксплуатацию, который состоялся 07.08.2014, в связи с чем срок исковой давности для предъявления иска в суд, на момент его подачи - 10.02.2017 - не истек.
Поскольку в данной ситуации спорное имущество расположено в 19-этажной секции МКД, именно регистрация права первого собственника данной секции позволяла узнать и заявить о наличии в секции МКД имущества, подлежащего отнесению к общему.
В пункте 52 постановления Пленумов 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Государственная пошлина в сумме, правомерно заявленных и удовлетворенных неимущественных исковых требований подлежит взысканию с ответчика ООО "Премьера" в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Изъять у общества с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕРА" (ИНН 6671426550, ОГРН 1136671018990) нежилое помещение первого этажа (номера на поэтажном плане 28 - 29), общей площадью 17,1 кв. м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Переулок Ремесленный, д. 6.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕРА" (ИНН 6671426550, ОГРН 1136671018990) в пользу товарищества собственников недвижимости "СЕРЕБРЯНАЯ ПОДКОВА" (ИНН 6679094923, ОГРН 1169658072957) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.
4. Производство по делу в части признания недействительным договора участия в долевом строительстве N 53-05/110 от 03.12.2013 прекратить.
5. В удовлетворении остальной части иска отказать.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
7. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья
Ю.В.МАТУЩАК
Ю.В.МАТУЩАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)