Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что помещение предназначалось для эксплуатации дома, в связи с чем ответчик-1 не имел права отчуждения помещения в пользу ответчиков-2, 3.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Подгорной Е.П.
судей Петровой Ю.Ю., Сухаревой С.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1288/15 по апелляционной жалобе ТСЖ на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску ТСЖ к ЗАО1, Т.Ю.А., К.Д.А. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения представителя ТСЖ - П.П.А., действующего по доверенности N <...> от <дата> сроком <дата> и по ордеру адвоката N <...> от <дата>, представителя К.Д.А. - Ч.А.Н., действующего по доверенности N <...> от <дата> сроком <дата>, представителя Т.Ю.А. - К.П.Н., действующего по доверенности N <...> от <дата> сроком <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.
ТСЖ обратилось в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО1, Т.Ю.А., К.Д.А., в котором в порядке уточнения требований просило признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома от <дата> N <...>, заключенный между ЗАО1 и Т.К.А. по приобретению нежилого помещения N <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый N <...>, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения N <...> <адрес> от <дата>, заключенный между Т.Ю.А. и К.Д.А.; истребовать из чужого незаконного владения К.Д.А. нежилые помещения площадью <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, входящие в состав нежилого помещения N <...> в <адрес>, признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме N <...> <адрес> на нежилые помещения площадью <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, входящие в состав нежилого помещения N <...>, площадью <...> кв. м.
В обоснование заявленных требований истец указал, что при строительстве вышеуказанного многоквартирного дома в строительной секции N <...> и N <...> на <...> этаже дома, спорное помещение проектировалось под размещение колясочной и коридора к лифтам, а не под иные цели, следовательно, в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение относилось к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и предназначалось для эксплуатации всего многоквартирного дома, в этой связи спорное помещение не могло быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и застройщик ЗАО1 не вправе был отчуждать колясочную и часть коридора третьим лицам, договор участия в долевом строительстве противоречит закону и является недействительным, следовательно, последующие сделки по отчуждению спорного имущества также являются недействительными.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от <дата> председатель правления ТСЖ М.Е.В. была наделена полномочиями для представления интересов собственников в многоквартирном доме.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, производство по делу в части требований к ЗАО1 прекращено, в удовлетворении исковых требований ТСЖ отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истец просит решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ответчики, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме может являться лишь помещение, не являющееся чьей-либо собственностью и предназначенное по своему функциональному назначению для обслуживания более одного помещения в одном доме.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> между ЗАО1 (застройщик) и Т.Ю.А. был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома, предметом которого являлась деятельность сторон по инвестированию строительства жилого дома, на условиях долевого участия сторон дольщик Т.Ю.А. участвовала в строительстве путем финансирования строительства объекта, а по окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию должна получить для оформления право собственности на нежилое помещение на <...> этаже, N <...>, общей площадью <...> кв. м (л.д. N <...>).
<дата>, <дата>, <дата> были выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N <...>, N <...>, N <...>, в соответствии с которыми был разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, в котором отражены сведения об объекте капитального строительства, наличие технологических помещений, а также нежилого помещения N <...>, которое в состав технологических помещений не входит (л.д. N <...>).
Нежилое помещение на <...> этаже, площадью <...> кв. м, в соответствии с договором N <...> долевого участия в строительстве жилого дома было передано Т.Ю.А. на основании акта приема-передачи от <дата>, в котором указано, что фактом подписания акта стороны подтверждают, что они не имеют друг к другу никаких финансовых, материальных, имущественных и иных претензий по договору о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> и право собственности было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
<дата> Т.Ю.А. продала, а К.Д.А. приобрел нежилое помещение по адресу: <адрес>, N <...>, площадью <...> кв. м (л.д. N <...>).
<дата> право собственности было зарегистрировано на вышеуказанное помещение за К.Д.А. за N <...> (л.д. N <...>).
Судом было также установлено, что изначально проектом строительства, в границах спорного помещения N <...>, предусматривалось помещение с назначением "колясочная" для размещения детских колясок, площадью <...> кв. м, помещения площадью <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м проектировались как часть коридора, обеспечивающая сквозной проход для обслуживания помещений данной парадной и всего дома в целом.
Согласно сведениям, предоставленным проектировщиком - ЗАО2, в период сдачи архитектурных планов в ПИБ, по просьбе заказчика в планы 1 этажа было внесено изменение: вместо функционального назначения встроенных помещений - обозначить просто "помещение". Наличие колясочных в доме не является обязательным условием Норм и правил, а устанавливается по заданию Заказчика (л.д. N <...>).
На основании материалов дела судом установлено, что до ввода дома в эксплуатацию назначение помещения N <...> "колясочная" площадью <...> кв. м было изменено на "помещение" без специального назначения. На основании изложенного, суд пришел к выводу, что на момент ввода дома в эксплуатацию помещение 36-Н не было отнесено к помещениям вспомогательного назначения, исключающего его самостоятельное формирование и использование. Учитывая, что помещение используется в качестве самостоятельного объекта недвижимости, учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимости; инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома в нем не имеется, что подтверждается заключением судебной экспертизы, оснований не доверять которой у суда не имеется, оно не является и никогда не являлось общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, помещение N <...> в границах, существовавших на момент сдачи дома в эксплуатацию, в любом случае не может быть истребовано у ответчика.
На момент сдачи дома в эксплуатацию помещение N <...> имело площадь <...> кв. м, поэтому любые изменения его характеристик после ввода в эксплуатацию являются перепланировкой. До ввода дома в эксплуатацию в отношении помещения N <...> площадью <...> кв. м, с учетом площадей помещений, изначально спроектированных как часть коридора, застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве, который был исполнен его сторонами, помещение передано Т.Ю.А. и она вступила в его владение на основании акта приема-передачи, таким образом, работы по перепланировке помещения были выполнены застройщиком ЗАО1.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований ТСЖ, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности у Т.Ю.А. возникло на основании договора долевого участия, право собственности К.Д.А. на основании договора купли-продажи, доказательств того, что спорное имущество являлось общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и помимо воли собственников выбыло из их владения в материалы дела не представлено, а потому оснований для признания договоров недействительными не имеется.
Поскольку исполнение по договору долевого участия началось в <дата>, при этом помещение N <...> площадью 24,5 кв. м эксплуатируется не позднее чем с <дата>, а истец обратился в суд с иском в <дата>, суд пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого было заявлено в судебном заседании представителем ответчика, что в силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Также суд прекратил производство по иску в части заявленных требований к ЗАО1 на основании положений абз. 7 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК Российской Федерации).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации). При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от <дата> N <...>, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от <дата> N <...>, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
В рамках настоящего дела истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданное Т.Ю.А. нежилое помещение, расположенное на <...> этаже жилого дома по адресу: <адрес>, N <...>, площадью <...> кв. м было предметом договоров иных собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, и ими оплачивалось.
Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технологические, - должно быть документально определено, что отражается в техническом паспорте здания.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации).
На основании изложенного назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.10.1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ", Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Техническая инвентаризация должна проводиться в соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания".
Из ответа филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Северо-Западное от <дата> следует, что по данным первичной инвентаризации в <дата> в доме было учтено встроенное нежилое помещение N <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый учет помещения не проводился; в <дата> при проведении технической инвентаризации помещения N <...> была выявлена перепланировка, заключающаяся в монтаже внутренней перегородки, заделке дверного проема, в результате чего в состав помещения N <...> вошли прилегающие к нему части помещений лестничной клетки площадью N <...> кв. м, через которые осуществлялся доступ в лифтовой холл, ранее учтенные как места общего пользования, проведен кадастровый учет помещения в качестве объекта недвижимости общей площадью <...> кв. м (л.д. N <...>).
Согласно поэтажному плану и ведомости помещений <...> этажа на здание, расположенное по адресу: <адрес>, спорное помещение N <...>, расположенное в вышеназванном доме, относится к нежилым помещениям, в состав технологических помещений не включено.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию N <...>, спорное нежилое помещение также не относится к числу технологических помещений (л.д. N <...>).
Таким образом, ни в одном из вышеуказанных документов, включая технический паспорт, спорное нежилое помещение, не входит и никогда не входило в состав технологических помещений дома, то есть спорное помещение не отнесено к общедомовому имуществу (л.д. N <...>).
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца была проведена строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта N <...> следует, что в зоне расположения помещений, входящих в состав спорного помещения N <...>, не было предусмотрено проектом подключение к инженерным сетям отопления, водоснабжения и канализации, по этой причине указанные подключения выполнялись без составления проекта кустарным способом (л.д. 141).
Согласно положениям ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора от 02 апреля 2008 года) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
Таким образом, в случае предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения истец обязан доказать совокупность следующих фактов: право собственности на все истребуемое имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, незаконность владения ответчиком этим имуществом и наличие истребуемого имущества у ответчика.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу об отсутствии факта чужого незаконного владения спорным имуществом в связи с недоказанностью истцом принадлежности жильцам дома на праве собственности (вхождение в состав общего имущества в многоквартирном доме) спорного имущества, а также в связи с отсутствием доказательств того, что спорное помещение непосредственно предназначено для обслуживания дома и не может быть использовано самостоятельно.
При этом судебная коллегия учитывает, что право собственности Т.Ю.А. и в последующем - К.Д.А. на нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке.
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение было приобретено Т.Ю.А. на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями от <дата>, в установленном ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке право частной собственности Т.Ю.А. на указанное нежилое помещение зарегистрировано уполномоченным органом, нарушений требований закона при заключении сделки судом не установлено, в связи с чем оснований для признания недействительным договора долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями от <дата> не имеется.
В силу ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Право собственности К.Д.А. зарегистрировано в установленном законом порядке.
Поскольку оснований для признания недействительным договора долевого участия в строительстве жилого дома от <дата> судом не установлено, то исковые требования ТСЖ в данной части не подлежат удовлетворению, в связи с чем соответственно не подлежат удовлетворению и производные от них требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Т.Ю.А. и К.Д.А., а также требования о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, N <...>, площадью <...> кв. м.
Изложенные выводы следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, рассмотрев заявление ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции также установил, что оспариваемый договор долевого участия был заключен с Т.Ю.А. на спорное помещение в <дата>, между тем истец обратился с иском в суд <дата>, поэтому признал срок исковой давности по заявленному иску пропущенным.
С данным выводом соглашается судебная коллегия, поскольку требования истца, направленные на возврат владения имуществом, квалифицируются как виндикационный иск (статья 301 ГК РФ), к которому применяется общий срок исковой давности, истекший в данном случае, поскольку из материалов дела следует, что ТСЖ было создано в июне 2008 года, и следовательно ТСЖ должно было знать об оспариваемом договоре.
Довод жалобы о том, что спорное помещение на момент проектирования являлось общим имуществом жилого дома, предназначенным для удовлетворения потребностей проживающих в нем граждан не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку был предметом исследования суда первой инстанции ему дана надлежащая правовая оценка и сводится к иной оценке доказательств по делу.
Юридическое значение для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях. Изначально при строительстве дома спорное нежилое помещение не было отнесено к технологическим помещениям дома, не имеющим самостоятельного назначения, т.е. помещениям общего пользования.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.
Не может служить основанием для отмены решения, допущенное судом процессуальное нарушение, при разрешении вопроса о прекращении производства по делу в части заявленных к ЗАО1 требований.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 39 Постановления N 13 от 19.06.2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" указал, что необходимо иметь в виду, что в силу части 6 статьи 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.
Исходя из положений указанного Постановления, факт того, что судом первой инстанции вопрос о прекращении производства по делу в части заявленных к ЗАО "Аском" требований не был разрешен путем вынесения определения, относится к формальным нарушениям и не может служить основанием для отмены судебного решения.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> - оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 01.03.2016 N 33-3878/2016 ПО ДЕЛУ N 2-1288/2015
Требование: Об оспаривании договоров долевого участия и купли-продажи, истребовании имущества, признании права общей долевой собственности на помещение.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что помещение предназначалось для эксплуатации дома, в связи с чем ответчик-1 не имел права отчуждения помещения в пользу ответчиков-2, 3.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 марта 2016 г. N 33-3878/2016
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Подгорной Е.П.
судей Петровой Ю.Ю., Сухаревой С.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1288/15 по апелляционной жалобе ТСЖ на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску ТСЖ к ЗАО1, Т.Ю.А., К.Д.А. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения представителя ТСЖ - П.П.А., действующего по доверенности N <...> от <дата> сроком <дата> и по ордеру адвоката N <...> от <дата>, представителя К.Д.А. - Ч.А.Н., действующего по доверенности N <...> от <дата> сроком <дата>, представителя Т.Ю.А. - К.П.Н., действующего по доверенности N <...> от <дата> сроком <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.
установила:
ТСЖ обратилось в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО1, Т.Ю.А., К.Д.А., в котором в порядке уточнения требований просило признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома от <дата> N <...>, заключенный между ЗАО1 и Т.К.А. по приобретению нежилого помещения N <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый N <...>, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения N <...> <адрес> от <дата>, заключенный между Т.Ю.А. и К.Д.А.; истребовать из чужого незаконного владения К.Д.А. нежилые помещения площадью <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, входящие в состав нежилого помещения N <...> в <адрес>, признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме N <...> <адрес> на нежилые помещения площадью <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, входящие в состав нежилого помещения N <...>, площадью <...> кв. м.
В обоснование заявленных требований истец указал, что при строительстве вышеуказанного многоквартирного дома в строительной секции N <...> и N <...> на <...> этаже дома, спорное помещение проектировалось под размещение колясочной и коридора к лифтам, а не под иные цели, следовательно, в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение относилось к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и предназначалось для эксплуатации всего многоквартирного дома, в этой связи спорное помещение не могло быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и застройщик ЗАО1 не вправе был отчуждать колясочную и часть коридора третьим лицам, договор участия в долевом строительстве противоречит закону и является недействительным, следовательно, последующие сделки по отчуждению спорного имущества также являются недействительными.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от <дата> председатель правления ТСЖ М.Е.В. была наделена полномочиями для представления интересов собственников в многоквартирном доме.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, производство по делу в части требований к ЗАО1 прекращено, в удовлетворении исковых требований ТСЖ отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истец просит решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ответчики, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме может являться лишь помещение, не являющееся чьей-либо собственностью и предназначенное по своему функциональному назначению для обслуживания более одного помещения в одном доме.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> между ЗАО1 (застройщик) и Т.Ю.А. был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома, предметом которого являлась деятельность сторон по инвестированию строительства жилого дома, на условиях долевого участия сторон дольщик Т.Ю.А. участвовала в строительстве путем финансирования строительства объекта, а по окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию должна получить для оформления право собственности на нежилое помещение на <...> этаже, N <...>, общей площадью <...> кв. м (л.д. N <...>).
<дата>, <дата>, <дата> были выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N <...>, N <...>, N <...>, в соответствии с которыми был разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, в котором отражены сведения об объекте капитального строительства, наличие технологических помещений, а также нежилого помещения N <...>, которое в состав технологических помещений не входит (л.д. N <...>).
Нежилое помещение на <...> этаже, площадью <...> кв. м, в соответствии с договором N <...> долевого участия в строительстве жилого дома было передано Т.Ю.А. на основании акта приема-передачи от <дата>, в котором указано, что фактом подписания акта стороны подтверждают, что они не имеют друг к другу никаких финансовых, материальных, имущественных и иных претензий по договору о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> и право собственности было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
<дата> Т.Ю.А. продала, а К.Д.А. приобрел нежилое помещение по адресу: <адрес>, N <...>, площадью <...> кв. м (л.д. N <...>).
<дата> право собственности было зарегистрировано на вышеуказанное помещение за К.Д.А. за N <...> (л.д. N <...>).
Судом было также установлено, что изначально проектом строительства, в границах спорного помещения N <...>, предусматривалось помещение с назначением "колясочная" для размещения детских колясок, площадью <...> кв. м, помещения площадью <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м проектировались как часть коридора, обеспечивающая сквозной проход для обслуживания помещений данной парадной и всего дома в целом.
Согласно сведениям, предоставленным проектировщиком - ЗАО2, в период сдачи архитектурных планов в ПИБ, по просьбе заказчика в планы 1 этажа было внесено изменение: вместо функционального назначения встроенных помещений - обозначить просто "помещение". Наличие колясочных в доме не является обязательным условием Норм и правил, а устанавливается по заданию Заказчика (л.д. N <...>).
На основании материалов дела судом установлено, что до ввода дома в эксплуатацию назначение помещения N <...> "колясочная" площадью <...> кв. м было изменено на "помещение" без специального назначения. На основании изложенного, суд пришел к выводу, что на момент ввода дома в эксплуатацию помещение 36-Н не было отнесено к помещениям вспомогательного назначения, исключающего его самостоятельное формирование и использование. Учитывая, что помещение используется в качестве самостоятельного объекта недвижимости, учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимости; инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома в нем не имеется, что подтверждается заключением судебной экспертизы, оснований не доверять которой у суда не имеется, оно не является и никогда не являлось общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, помещение N <...> в границах, существовавших на момент сдачи дома в эксплуатацию, в любом случае не может быть истребовано у ответчика.
На момент сдачи дома в эксплуатацию помещение N <...> имело площадь <...> кв. м, поэтому любые изменения его характеристик после ввода в эксплуатацию являются перепланировкой. До ввода дома в эксплуатацию в отношении помещения N <...> площадью <...> кв. м, с учетом площадей помещений, изначально спроектированных как часть коридора, застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве, который был исполнен его сторонами, помещение передано Т.Ю.А. и она вступила в его владение на основании акта приема-передачи, таким образом, работы по перепланировке помещения были выполнены застройщиком ЗАО1.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований ТСЖ, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности у Т.Ю.А. возникло на основании договора долевого участия, право собственности К.Д.А. на основании договора купли-продажи, доказательств того, что спорное имущество являлось общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и помимо воли собственников выбыло из их владения в материалы дела не представлено, а потому оснований для признания договоров недействительными не имеется.
Поскольку исполнение по договору долевого участия началось в <дата>, при этом помещение N <...> площадью 24,5 кв. м эксплуатируется не позднее чем с <дата>, а истец обратился в суд с иском в <дата>, суд пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого было заявлено в судебном заседании представителем ответчика, что в силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Также суд прекратил производство по иску в части заявленных требований к ЗАО1 на основании положений абз. 7 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК Российской Федерации).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации). При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от <дата> N <...>, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от <дата> N <...>, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
В рамках настоящего дела истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданное Т.Ю.А. нежилое помещение, расположенное на <...> этаже жилого дома по адресу: <адрес>, N <...>, площадью <...> кв. м было предметом договоров иных собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, и ими оплачивалось.
Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технологические, - должно быть документально определено, что отражается в техническом паспорте здания.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации).
На основании изложенного назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.10.1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ", Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Техническая инвентаризация должна проводиться в соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания".
Из ответа филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Северо-Западное от <дата> следует, что по данным первичной инвентаризации в <дата> в доме было учтено встроенное нежилое помещение N <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый учет помещения не проводился; в <дата> при проведении технической инвентаризации помещения N <...> была выявлена перепланировка, заключающаяся в монтаже внутренней перегородки, заделке дверного проема, в результате чего в состав помещения N <...> вошли прилегающие к нему части помещений лестничной клетки площадью N <...> кв. м, через которые осуществлялся доступ в лифтовой холл, ранее учтенные как места общего пользования, проведен кадастровый учет помещения в качестве объекта недвижимости общей площадью <...> кв. м (л.д. N <...>).
Согласно поэтажному плану и ведомости помещений <...> этажа на здание, расположенное по адресу: <адрес>, спорное помещение N <...>, расположенное в вышеназванном доме, относится к нежилым помещениям, в состав технологических помещений не включено.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию N <...>, спорное нежилое помещение также не относится к числу технологических помещений (л.д. N <...>).
Таким образом, ни в одном из вышеуказанных документов, включая технический паспорт, спорное нежилое помещение, не входит и никогда не входило в состав технологических помещений дома, то есть спорное помещение не отнесено к общедомовому имуществу (л.д. N <...>).
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца была проведена строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта N <...> следует, что в зоне расположения помещений, входящих в состав спорного помещения N <...>, не было предусмотрено проектом подключение к инженерным сетям отопления, водоснабжения и канализации, по этой причине указанные подключения выполнялись без составления проекта кустарным способом (л.д. 141).
Согласно положениям ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора от 02 апреля 2008 года) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
Таким образом, в случае предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения истец обязан доказать совокупность следующих фактов: право собственности на все истребуемое имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, незаконность владения ответчиком этим имуществом и наличие истребуемого имущества у ответчика.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу об отсутствии факта чужого незаконного владения спорным имуществом в связи с недоказанностью истцом принадлежности жильцам дома на праве собственности (вхождение в состав общего имущества в многоквартирном доме) спорного имущества, а также в связи с отсутствием доказательств того, что спорное помещение непосредственно предназначено для обслуживания дома и не может быть использовано самостоятельно.
При этом судебная коллегия учитывает, что право собственности Т.Ю.А. и в последующем - К.Д.А. на нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке.
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение было приобретено Т.Ю.А. на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями от <дата>, в установленном ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке право частной собственности Т.Ю.А. на указанное нежилое помещение зарегистрировано уполномоченным органом, нарушений требований закона при заключении сделки судом не установлено, в связи с чем оснований для признания недействительным договора долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями от <дата> не имеется.
В силу ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Право собственности К.Д.А. зарегистрировано в установленном законом порядке.
Поскольку оснований для признания недействительным договора долевого участия в строительстве жилого дома от <дата> судом не установлено, то исковые требования ТСЖ в данной части не подлежат удовлетворению, в связи с чем соответственно не подлежат удовлетворению и производные от них требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Т.Ю.А. и К.Д.А., а также требования о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, N <...>, площадью <...> кв. м.
Изложенные выводы следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, рассмотрев заявление ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции также установил, что оспариваемый договор долевого участия был заключен с Т.Ю.А. на спорное помещение в <дата>, между тем истец обратился с иском в суд <дата>, поэтому признал срок исковой давности по заявленному иску пропущенным.
С данным выводом соглашается судебная коллегия, поскольку требования истца, направленные на возврат владения имуществом, квалифицируются как виндикационный иск (статья 301 ГК РФ), к которому применяется общий срок исковой давности, истекший в данном случае, поскольку из материалов дела следует, что ТСЖ было создано в июне 2008 года, и следовательно ТСЖ должно было знать об оспариваемом договоре.
Довод жалобы о том, что спорное помещение на момент проектирования являлось общим имуществом жилого дома, предназначенным для удовлетворения потребностей проживающих в нем граждан не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку был предметом исследования суда первой инстанции ему дана надлежащая правовая оценка и сводится к иной оценке доказательств по делу.
Юридическое значение для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях. Изначально при строительстве дома спорное нежилое помещение не было отнесено к технологическим помещениям дома, не имеющим самостоятельного назначения, т.е. помещениям общего пользования.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.
Не может служить основанием для отмены решения, допущенное судом процессуальное нарушение, при разрешении вопроса о прекращении производства по делу в части заявленных к ЗАО1 требований.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 39 Постановления N 13 от 19.06.2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" указал, что необходимо иметь в виду, что в силу части 6 статьи 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.
Исходя из положений указанного Постановления, факт того, что судом первой инстанции вопрос о прекращении производства по делу в части заявленных к ЗАО "Аском" требований не был разрешен путем вынесения определения, относится к формальным нарушениям и не может служить основанием для отмены судебного решения.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> - оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)