Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обстоятельства: Между сторонами был заключен кредитный договор. Обязательства по внесению заемщиком ежемесячных аннуитетных платежей не были исполнены надлежащим образом, до настоящего времени ответчиками задолженность по кредиту не погашена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего фио
судей фио, фио
при секретаре фио
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе наименование организации на решение Черемушкинского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
Исковые требования наименование организации удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с фио, фио в пользу наименование организации просроченный основной долг в размере сумма, проценты на просроченный основной долг в размере сумма, пени в размере сумма, всего сумма в рублевом эквиваленте по курсу Банка России на день исполнения решения суда.
Взыскать солидарно с фио, фио в пользу наименование организации расходы по оплате госпошлины в размере сумма.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
установила:
наименование организации обратилось в Черемушкинский районный суд адрес с иском к фио, А.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору, признании права залога (ипотеки в силу закона", обращении взыскания на предмет залога.
В обосновании своих исковых требований истец указал, что наименование организации (ранее имел наименование наименование организации и фио, А.Б. заключили кредитный договор N... от дата, в соответствии с п. п. 2.1, 2.2 которого, кредитор предоставил Заемщику (ответчикам) кредит на покупку однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме по адресу: адрес, городок "Б", дом..., общей площадью 50,9 кв. м в размере сумма на срок по дата включительно.
В соответствии с п. 2.7 Кредитного договора сумма кредита была перечислена Банком на счет заемщика N... платежным поручением N... от дата.
Согласно п. 2.3 Кредитного договора Заемщик обязан производить уплату процентов за пользование кредитом в следующем размере:
- - 12,0% годовых с даты выдачи кредита до предоставления в Банк документов, подтверждающих регистрацию залога Квартиры;
- - 11,5% годовых после предоставления в Банк документов, подтверждающих регистрацию залога квартиры.
По п. 2.4 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по Кредитному договору является:
- - залог имущественных прав по Договору N... инвестирования строительства жилого дома от дата на период с даты выдачи кредита до момента подписания акта приема-передачи квартиры;
- - залог приобретенной с использованием кредитных средств Квартиры после государственной регистрации залога Квартиры.
дата между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 01 к кредитному договору, согласно которому стороны договорились о том, что с дата внесены изменения и установлен новый график погашения задолженности:
1) с дата по дата ежемесячные платежи по возврату кредита не производятся;
2) с дата по дата заемщик осуществляет ежемесячную частичную уплату процентов, начисленных за период с дата по дата в размере сумма;
3) в период с дата по дата заемщик осуществляет ежемесячную уплату в дату аннуитетного платежа частичную уплату процентов, начисленных за период с дата по 17.10. дата в размере сумма;
4) в период с дата по дата заемщик осуществляет платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде аннуитетного платежа в размере сумма.
дата наименование организации (далее - Застройщик) и фио, А.Б. заключили Договор инвестирования строительства жилого дома N..., согласно п. п. 1.1, 1.3, 1.4, 3.1 которого ответчики приобрели право требования передачи им в собственность квартиры.
4.10.2006 года между Банком и Заемщиком был заключен Договор залога имущественных прав N... по договору инвестирования строительства жилого дома N... от дата.
По п. 1.1 Договора залога Квартира, приобретаемая по Договору инвестирования строительства жилого дома N... от дата, передана заемщиком в залог Банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.
Право собственности заемщика на Квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата без обременения в пользу Банка.
Согласно п. п. 4.2, 4.4 Кредитного договора размер ежемесячного аннуитетного платежа возврату кредита и суммы начисленных процентов составляет сумма и подлежит внесению Заемщиком не позднее 17 числа каждого календарного месяца.
Обязательства по внесению Заемщиком ежемесячных аннуитетных платежей не были исполнены надлежащим образом, в связи с чем, дата по Кредитному договору образовалась непрерывная просроченная задолженность.
В соответствии с п. 3.2.1 Кредитного договора Банк направил Заемщику требование о полном досрочном погашении задолженности, в котором предложил погасить всю задолженность по Кредитному договору до дата.
До настоящего времени ответчиками задолженность по кредиту не погашена.
По состоянию на дата размер задолженности Заемщика по Кредитному договору составил сумма, из которых:
- - сумма - просроченный основной долг;
- - сумма - проценты на просроченный основной долг;
- - сумма - пени за просрочку возврата кредита, начисленные на сумму невозвращенного в срок кредита;
- - сумма - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетом задолженности и выпиской по лицевому счету.
По п. 3.1.2 Кредитного договора Заемщик обязан в случае, если при государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру не будет одновременно зарегистрирован залог квартиры в пользу Банка, в течение двадцати рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на Квартиру собрать и представить все необходимые документы для государственной регистрации залога квартиры.
В силу 2.1 Договора залога Заемщик обязан:
- - в течение трех рабочих дней, следующего за днем заключения Договора залога, уведомить в письменной форме другую сторону договора инвестирования о возникновении совершить все необходимые действия, предусмотренные договором инвестирования, в целях обеспечения действительности предмета залога;
- - не отчуждать любым способом предмет залога третьим лицам без письменного согласия Банка;
- - ставить в известность Банк об изменениях, произошедших в предмете залога, о притязаниях третьих лиц на предмет залога.
Поскольку заемщик не исполнил обязанность по надлежащему исполнению кредитного договора, по регистрации залога квартир, истец, уточнив исковые требования, просил суд первой инстанции взыскать солидарно с фио, фио в его пользу задолженность по Кредитному договору по состоянию на дата в размере сумма, из которых:
- - сумма - просроченный основной долг;
- - сумма - проценты на просроченный основной долг;
- - сумма - пени за просрочку возврата кредита, начисленные на сумму невозвращенного в срок кредита: сумма - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом;
- - расходы по уплате государственной пошлины в сумме сумма.
Признать за ним ипотеку в силу закона на квартиру... расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер......
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру..., расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер..., принадлежащую на момент подачи фио, фио, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере сумма.
Представитель истца - наименование организации по доверенности - фио в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал.
Ответчики фио, А.Б., представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Москве, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом.
Представитель ответчиков фио, А.Б. по доверенностям - фио в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал, отметив, что задолженность ответчиками перед банком погашена.
Судом постановлено указанное выше решение, об изменении которого в части взыскания неустойки и отмене в части отказа в удовлетворении требований Банка о признании ипотеки в силу закона и обращении взыскания на квартиру просит истец наименование организации по доводам апелляционной жалобы.
В частности, автор жалобы отмечает, что судом не применены положения ст. ст. 1, 8, 11, 20, 50, 54, 77 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости), в связи с чем, сделан неверный вывод об отсутствии ипотеки на квартиру в пользу банка по причине изменения ее площади и отсутствия отдельного соглашения между заемщиками и банком о залоге измененного объекта недвижимости.
Кроме того, считает апеллянт, судом неправильно применены положения ст. ст. 196, телефон ГК РФ, из-за чего сделан неверный вывод об исчислении срока исковой давности по требованиям о признании права залога, обращении взыскания на предмет залога с даты направления Банком уведомления ответчикам о досрочном предъявлении требования по погашению задолженности - дата.
Также, считает автор жалобы, неустойка, взысканная судом частично, снижена несоразмерно последствиям нарушения обязательства заемщиком.
Представитель истца - наименование организации по доверенности фио в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился, доводы жалобы поддержал.
Ответчики фио, А.Б., представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившегося лица, участвующего в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от дата N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем, оспариваемое решение суда данным требованиям закона не отвечает.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
На основании ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст. 810 ч. 1 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Ч. 2 ст. 811 ГК РФ установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
По ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Как установлено судом первой инстанции наименование организации (ранее имел наименование наименование организации и фио, А.Б. заключили кредитный договор N... от дата, в соответствии с п. п. 2.1, 2.2 которого, кредитор (Банк) предоставил заемщику (фио, А.Б.) кредит на покупку однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме по адресу: адрес, городок "Б", дом..., общей площадью 50,9 кв. м в размере сумма на срок по дата включительно.
В соответствии с п. 2.7 Кредитного договора сумма кредита была перечислена Банком на счет заемщика N... платежным поручением N... от дата.
Согласно п. 2.3 Кредитного договора Заемщик обязан был производить уплату процентов за пользование кредитом в следующем размере:
- - 12,0% годовых с даты выдачи кредита до предоставления в Банк документов, подтверждающих регистрацию залога Квартиры;
- - 11,5% годовых после предоставления в Банк документов, подтверждающих регистрацию залога квартиры.
По п. 2.4 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по Кредитному договору является:
- - залог имущественных прав по Договору N... инвестирования строительства жилого дома от дата на период с даты выдачи кредита до момента подписания акта приема-передачи квартиры;
- - залог приобретенной с использованием кредитных средств Квартиры после государственной регистрации залога Квартиры.
дата между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 01 к кредитному договору, согласно которому стороны договорились о том, что с дата внесены изменения и установлен новый график погашения задолженности:
1) с дата по дата ежемесячные платежи по возврату кредита не производятся;
2) с дата по дата заемщик осуществляет ежемесячную частичную уплату процентов, начисленных за период с дата по дата в размере сумма;
3) в период с дата по дата заемщик осуществляет ежемесячную уплату в дату аннуитетного платежа частичную уплату процентов, начисленных за период с дата по 17.10. дата в размере сумма;
4) в период с дата по дата заемщик осуществляет платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде аннуитетного платежа в размере сумма.
дата наименование организации (далее - Застройщик) и фио, А.Б. заключили Договор инвестирования строительства жилого дома N..., согласно п. п. 1.1, 1.3, 1.4, 3.1 которого, ответчики приобрели право требования передачи им в собственность квартиры.
дата наименование организации и фио, А.Б. заключили договор инвестирования строительства жилого дома N... адрес согласно п. 1.1, 1.3, 1.4, 43.1 которого ответчики приобрели право требования передачи им в собственность нежилого помещения общей площадью 98,11 кв. м по проекту расположенного на Техническом (20) этаже жилого дома.
4.10.2006 года между Банком и Заемщиком был заключен Договор залога имущественных прав N... по договору инвестирования строительства жилого дома N... от дата.
По п. 1.1 Договора залога Квартира, приобретаемая по Договору инвестирования строительства жилого дома N... от дата, передана заемщиком в залог Банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.
дата между застройщиком и ответчиками было заключено соглашение к договорам инвестирования строительства жилого дома N... от дата и N... от дата, согласно п. 1 которого, в связи с изменением в проект на стадии строительства и объединением... расположенной на 19 этаже и нежилого помещения, расположенного на техническом этаже жилого дома, а также с учетом данных паспорта БТИ здания по адресу: адрес., адрес N д. 42 инвестор во исполнение договоров соинвестирования обязался передать ответчикам в общую долевую собственность квартиру, отвечающую следующим характеристикам:
Квартира... площадью с учетом не отапливаемых помещений... расположенная на 19 и техническом этажах жилого дома, находящегося по почтовому адресу: адрес.
дата между застройщиком и заемщиком был подписан акт приема-передачи указанной квартиры; дата - произведена регистрация права собственности заемщиков на квартиру в равных долях.
Право собственности заемщика на квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата без обременения в пользу Банка.
Согласно п. п. 4.2, 4.4 Кредитного договора размер ежемесячного аннуитетного платежа возврату кредита и суммы начисленных процентов составляет сумма и подлежит внесению Заемщиком не позднее 17 числа каждого календарного месяца.
Обязательства по внесению Заемщиком ежемесячных аннуитетных платежей не были исполнены надлежащим образом, в связи с чем, дата по Кредитному договору образовалась непрерывная просроченная задолженность.
В соответствии с п. 3.2.1 Кредитного договора Банк направил Заемщику требование о полном досрочном погашении задолженности, в котором предложил погасить всю задолженность по Кредитному договору до дата.
До настоящего времени ответчиками задолженность по кредиту не погашена.
По состоянию на дата размер задолженности Заемщика по представленному расчету истца по Кредитному договору составил сумма, из которых:
- - сумма - просроченный основной долг;
- - сумма - проценты на просроченный основной долг;
- - сумма - пени за просрочку возврата кредита, начисленные на сумму невозвращенного в срок кредита;
- - сумма - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетом задолженности и выпиской по лицевому счету.
По п. 3.1.2 Кредитного договора Заемщик обязан в случае, если при государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру не будет одновременно зарегистрирован залог квартиры в пользу Банка, в течение двадцати рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на Квартиру собрать и представить все необходимые документы для государственной регистрации залога квартиры.
В силу 2.1 Договора залога Заемщик обязан:
- - в течение трех рабочих дней, следующего за днем заключения Договора залога, уведомить в письменной форме другую сторону договора инвестирования о возникновении совершить все необходимые действия, предусмотренные договором инвестирования, в целях обеспечения действительности предмета залога;
- - не отчуждать любым способом предмет залога третьим лицам без письменного согласия Банка;
- - ставить в известность Банк об изменениях, произошедших в предмете залога, о притязаниях третьих лиц на предмет залога.
Поскольку заемщик не исполнил обязанность по надлежащему исполнению кредитного договора, по регистрации залога квартир, истец заявил рассматриваемые требования.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции в соответствии с указанными нормами права, руководствуясь условиями кредитного договора, согласившись с представленным расчетом банка, признал доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств перед истцом по кредитному договору и пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, а именно, взыскании солидарно с фио, фио в пользу наименование организации просроченного основного долга в размере сумма, процентов на просроченный основной долг в размере сумма, пени (неустойку) в размере сумма с учетом ст. 333 ГК РФ, а всего сумма в рублевом эквиваленте по курсу Банка России на день исполнения решения суда.
Также, суд определил взыскать с ответчиков в пользу истца солидарно расходы по оплате госпошлины в размере сумма.
При этом, требования истца о признании за ним права залога (ипотеки в силу закона), обращении взыскания на предмет залога, суд счел неподлежащими удовлетворению по причине изменения площади заложенной квартиры и отсутствия отдельного соглашения между сторонами о залоге измененного объекта недвижимости, а также пропуска срока исковой давности.
Между тем, судебная коллегия считает, что решение в части отказа в удовлетворении требований о признании права залога (ипотеки в силу закона), обращении взыскания на предмет залога подлежит отмене с вынесением нового решения, а требования о взыскании неустойки (пени) за нарушение исполнения обязательства подлежит изменению в связи со следующим.
Так, вывод суда о том, что между заемщиком и банком отсутствует соглашение о передаче квартиры, имеющей площадь 145,7 кв. м в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору не соответствует обстоятельствам дела и не основан на нормах права.
Закон определяет, что "...при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемой ипотекой обязательство.
При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается..) (ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
"Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости" (ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).
Таким образом, для возникновения ипотеки в силу закона достаточно подтверждения факта предоставления кредитной организацией денежных средств заемщику для приобретения жилой недвижимости в собственность.
В рассматриваемом случае на основании закона (ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке) возникло обременение в виде ипотеки на Квартиру, при этом заключение отдельного соглашения об ипотеке квартиры не требуется.
Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 9 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)", изменение площади заложенной квартиры в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п. 3 ч. 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Суд указывает в Решении, что, в силу ст. ст. 8, 219 ГК РФ, до государственной регистрации права собственности залогодателя на дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции здания площади, указанный объект не может быть предметом ипотеки и на него не может быть обращено взыскание.
Действительно, как правильно отмечает в апелляционной жалобе истец, согласно кредитному договору от дата денежные средства были предоставлены Банком заемщикам на приобретение квартиры общей площадью 50,9 кв. м.
При этом, дополнительное соглашение об изменении площади передаваемой квартиры, заключено между заемщиками и застройщиком дата, то есть после предоставления Банком кредитных средств Заемщиками была изменена площадь квартиры, которая уже была передана в залог Банку.
Следовательно, получившийся объект сформирован из квартиры, заложенной по кредитному договору и приобретенного ответчиками нежилого помещения.
Право собственности на Квартиру зарегистрировано за Заемщиками дата.
В силу положений п. 1 ч. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.
Доказательством того, что произошла замена предмета залога, является Соглашение от дата к Договорам инвестирования строительства жилого дома N... и N ...Н, согласно которому застройщик и заемщики внесли изменения в проект на стадии строительства посредством объединения однокомнатной квартиры, заложенной Банку, и нежилого помещения, приобретенного Ответчиками, в результате чего должникам подлежит передаче объединенный объект недвижимости общей площадью 145,7 кв. м.
Как отмечено выше, согласно п. 3.1.2 Кредитного договора Заемщики обязаны производить замену предмета залога только с письменного согласия Банка на основании дополнительного соглашения к кредитному договору.
При этом в законе есть прямая ссылка на право залогодержателя обратить взыскание на новый предмет залога, если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога (ч. 3 ст. 345 ГК РФ).
Таким образом, в нарушение п. 3.1.2 Кредитного договора, заемщики совершили действия по замене предмета залога, в связи с чем, в силу положений ст. 345 ГК РФ, у Банка возникло право обратить взыскание на измененный объект недвижимости.
При таких обстоятельствах, вывод суда об отсутствии предмета ипотеки и необходимости заключения соглашения о залоге квартиры площадью 145,7 кв. м не соответствует фактическим обстоятельствам дела, не основан на нормах материального права, что в силу п. 3 ч. 1 п. 2 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.
Кроме того, судом неправильно применены положения ст. ст. 196, 199, 200 ГК РФ, в связи с чем, сделан неверный вывод об исчислении срока исковой давности по требованиям о признании права залога, обращении взыскания на предмет залога с даты направления Банком уведомления Ответчикам о досрочном предъявлении требования по погашению задолженности - дата.
Факт направления Банком требования Заемщикам о полном досрочном погашении задолженности не свидетельствует о том, что именно в данную дату Банку стало известно об отсутствии зарегистрированного в пользу Банка залога Квартиры.
Суд в Решении указал, что, согласно направленному требованию, Заемщики должны были полностью погасить задолженность в срок до дата.
Между тем, в соответствии с п. 5.3 кредитного договора, право Банка обратить взыскание на предмет залога, возникло по истечении 30 календарных дней, считая с даты, указанной в требовании о полном досрочном погашении, то есть с дата.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Об отсутствии регистрации ипотеки в силу закона на Квартиру Банк узнал дата при получении выписки из ЕГРП N 50/001/002/2015-37750 в отношении Квартиры.
По разъяснениям п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 2 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Также, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что течение срока исковой давности необходимо признать прерванным.
В силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
В силу п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа).
В заявлении от дата фио подтвердил наличие между сторонами правоотношений по ипотечному Кредитному договору и непогашенной задолженности по нему.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-20342/2017
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, признании права залога, обращении взыскания на предмет залога.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обстоятельства: Между сторонами был заключен кредитный договор. Обязательства по внесению заемщиком ежемесячных аннуитетных платежей не были исполнены надлежащим образом, до настоящего времени ответчиками задолженность по кредиту не погашена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-20342/2017
Судья ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего фио
судей фио, фио
при секретаре фио
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе наименование организации на решение Черемушкинского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
Исковые требования наименование организации удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с фио, фио в пользу наименование организации просроченный основной долг в размере сумма, проценты на просроченный основной долг в размере сумма, пени в размере сумма, всего сумма в рублевом эквиваленте по курсу Банка России на день исполнения решения суда.
Взыскать солидарно с фио, фио в пользу наименование организации расходы по оплате госпошлины в размере сумма.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
установила:
наименование организации обратилось в Черемушкинский районный суд адрес с иском к фио, А.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору, признании права залога (ипотеки в силу закона", обращении взыскания на предмет залога.
В обосновании своих исковых требований истец указал, что наименование организации (ранее имел наименование наименование организации и фио, А.Б. заключили кредитный договор N... от дата, в соответствии с п. п. 2.1, 2.2 которого, кредитор предоставил Заемщику (ответчикам) кредит на покупку однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме по адресу: адрес, городок "Б", дом..., общей площадью 50,9 кв. м в размере сумма на срок по дата включительно.
В соответствии с п. 2.7 Кредитного договора сумма кредита была перечислена Банком на счет заемщика N... платежным поручением N... от дата.
Согласно п. 2.3 Кредитного договора Заемщик обязан производить уплату процентов за пользование кредитом в следующем размере:
- - 12,0% годовых с даты выдачи кредита до предоставления в Банк документов, подтверждающих регистрацию залога Квартиры;
- - 11,5% годовых после предоставления в Банк документов, подтверждающих регистрацию залога квартиры.
По п. 2.4 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по Кредитному договору является:
- - залог имущественных прав по Договору N... инвестирования строительства жилого дома от дата на период с даты выдачи кредита до момента подписания акта приема-передачи квартиры;
- - залог приобретенной с использованием кредитных средств Квартиры после государственной регистрации залога Квартиры.
дата между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 01 к кредитному договору, согласно которому стороны договорились о том, что с дата внесены изменения и установлен новый график погашения задолженности:
1) с дата по дата ежемесячные платежи по возврату кредита не производятся;
2) с дата по дата заемщик осуществляет ежемесячную частичную уплату процентов, начисленных за период с дата по дата в размере сумма;
3) в период с дата по дата заемщик осуществляет ежемесячную уплату в дату аннуитетного платежа частичную уплату процентов, начисленных за период с дата по 17.10. дата в размере сумма;
4) в период с дата по дата заемщик осуществляет платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде аннуитетного платежа в размере сумма.
дата наименование организации (далее - Застройщик) и фио, А.Б. заключили Договор инвестирования строительства жилого дома N..., согласно п. п. 1.1, 1.3, 1.4, 3.1 которого ответчики приобрели право требования передачи им в собственность квартиры.
4.10.2006 года между Банком и Заемщиком был заключен Договор залога имущественных прав N... по договору инвестирования строительства жилого дома N... от дата.
По п. 1.1 Договора залога Квартира, приобретаемая по Договору инвестирования строительства жилого дома N... от дата, передана заемщиком в залог Банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.
Право собственности заемщика на Квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата без обременения в пользу Банка.
Согласно п. п. 4.2, 4.4 Кредитного договора размер ежемесячного аннуитетного платежа возврату кредита и суммы начисленных процентов составляет сумма и подлежит внесению Заемщиком не позднее 17 числа каждого календарного месяца.
Обязательства по внесению Заемщиком ежемесячных аннуитетных платежей не были исполнены надлежащим образом, в связи с чем, дата по Кредитному договору образовалась непрерывная просроченная задолженность.
В соответствии с п. 3.2.1 Кредитного договора Банк направил Заемщику требование о полном досрочном погашении задолженности, в котором предложил погасить всю задолженность по Кредитному договору до дата.
До настоящего времени ответчиками задолженность по кредиту не погашена.
По состоянию на дата размер задолженности Заемщика по Кредитному договору составил сумма, из которых:
- - сумма - просроченный основной долг;
- - сумма - проценты на просроченный основной долг;
- - сумма - пени за просрочку возврата кредита, начисленные на сумму невозвращенного в срок кредита;
- - сумма - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетом задолженности и выпиской по лицевому счету.
По п. 3.1.2 Кредитного договора Заемщик обязан в случае, если при государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру не будет одновременно зарегистрирован залог квартиры в пользу Банка, в течение двадцати рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на Квартиру собрать и представить все необходимые документы для государственной регистрации залога квартиры.
В силу 2.1 Договора залога Заемщик обязан:
- - в течение трех рабочих дней, следующего за днем заключения Договора залога, уведомить в письменной форме другую сторону договора инвестирования о возникновении совершить все необходимые действия, предусмотренные договором инвестирования, в целях обеспечения действительности предмета залога;
- - не отчуждать любым способом предмет залога третьим лицам без письменного согласия Банка;
- - ставить в известность Банк об изменениях, произошедших в предмете залога, о притязаниях третьих лиц на предмет залога.
Поскольку заемщик не исполнил обязанность по надлежащему исполнению кредитного договора, по регистрации залога квартир, истец, уточнив исковые требования, просил суд первой инстанции взыскать солидарно с фио, фио в его пользу задолженность по Кредитному договору по состоянию на дата в размере сумма, из которых:
- - сумма - просроченный основной долг;
- - сумма - проценты на просроченный основной долг;
- - сумма - пени за просрочку возврата кредита, начисленные на сумму невозвращенного в срок кредита: сумма - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом;
- - расходы по уплате государственной пошлины в сумме сумма.
Признать за ним ипотеку в силу закона на квартиру... расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер......
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру..., расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер..., принадлежащую на момент подачи фио, фио, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере сумма.
Представитель истца - наименование организации по доверенности - фио в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал.
Ответчики фио, А.Б., представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Москве, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом.
Представитель ответчиков фио, А.Б. по доверенностям - фио в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал, отметив, что задолженность ответчиками перед банком погашена.
Судом постановлено указанное выше решение, об изменении которого в части взыскания неустойки и отмене в части отказа в удовлетворении требований Банка о признании ипотеки в силу закона и обращении взыскания на квартиру просит истец наименование организации по доводам апелляционной жалобы.
В частности, автор жалобы отмечает, что судом не применены положения ст. ст. 1, 8, 11, 20, 50, 54, 77 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости), в связи с чем, сделан неверный вывод об отсутствии ипотеки на квартиру в пользу банка по причине изменения ее площади и отсутствия отдельного соглашения между заемщиками и банком о залоге измененного объекта недвижимости.
Кроме того, считает апеллянт, судом неправильно применены положения ст. ст. 196, телефон ГК РФ, из-за чего сделан неверный вывод об исчислении срока исковой давности по требованиям о признании права залога, обращении взыскания на предмет залога с даты направления Банком уведомления ответчикам о досрочном предъявлении требования по погашению задолженности - дата.
Также, считает автор жалобы, неустойка, взысканная судом частично, снижена несоразмерно последствиям нарушения обязательства заемщиком.
Представитель истца - наименование организации по доверенности фио в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился, доводы жалобы поддержал.
Ответчики фио, А.Б., представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившегося лица, участвующего в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от дата N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем, оспариваемое решение суда данным требованиям закона не отвечает.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
На основании ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст. 810 ч. 1 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Ч. 2 ст. 811 ГК РФ установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
По ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Как установлено судом первой инстанции наименование организации (ранее имел наименование наименование организации и фио, А.Б. заключили кредитный договор N... от дата, в соответствии с п. п. 2.1, 2.2 которого, кредитор (Банк) предоставил заемщику (фио, А.Б.) кредит на покупку однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме по адресу: адрес, городок "Б", дом..., общей площадью 50,9 кв. м в размере сумма на срок по дата включительно.
В соответствии с п. 2.7 Кредитного договора сумма кредита была перечислена Банком на счет заемщика N... платежным поручением N... от дата.
Согласно п. 2.3 Кредитного договора Заемщик обязан был производить уплату процентов за пользование кредитом в следующем размере:
- - 12,0% годовых с даты выдачи кредита до предоставления в Банк документов, подтверждающих регистрацию залога Квартиры;
- - 11,5% годовых после предоставления в Банк документов, подтверждающих регистрацию залога квартиры.
По п. 2.4 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по Кредитному договору является:
- - залог имущественных прав по Договору N... инвестирования строительства жилого дома от дата на период с даты выдачи кредита до момента подписания акта приема-передачи квартиры;
- - залог приобретенной с использованием кредитных средств Квартиры после государственной регистрации залога Квартиры.
дата между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 01 к кредитному договору, согласно которому стороны договорились о том, что с дата внесены изменения и установлен новый график погашения задолженности:
1) с дата по дата ежемесячные платежи по возврату кредита не производятся;
2) с дата по дата заемщик осуществляет ежемесячную частичную уплату процентов, начисленных за период с дата по дата в размере сумма;
3) в период с дата по дата заемщик осуществляет ежемесячную уплату в дату аннуитетного платежа частичную уплату процентов, начисленных за период с дата по 17.10. дата в размере сумма;
4) в период с дата по дата заемщик осуществляет платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде аннуитетного платежа в размере сумма.
дата наименование организации (далее - Застройщик) и фио, А.Б. заключили Договор инвестирования строительства жилого дома N..., согласно п. п. 1.1, 1.3, 1.4, 3.1 которого, ответчики приобрели право требования передачи им в собственность квартиры.
дата наименование организации и фио, А.Б. заключили договор инвестирования строительства жилого дома N... адрес согласно п. 1.1, 1.3, 1.4, 43.1 которого ответчики приобрели право требования передачи им в собственность нежилого помещения общей площадью 98,11 кв. м по проекту расположенного на Техническом (20) этаже жилого дома.
4.10.2006 года между Банком и Заемщиком был заключен Договор залога имущественных прав N... по договору инвестирования строительства жилого дома N... от дата.
По п. 1.1 Договора залога Квартира, приобретаемая по Договору инвестирования строительства жилого дома N... от дата, передана заемщиком в залог Банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.
дата между застройщиком и ответчиками было заключено соглашение к договорам инвестирования строительства жилого дома N... от дата и N... от дата, согласно п. 1 которого, в связи с изменением в проект на стадии строительства и объединением... расположенной на 19 этаже и нежилого помещения, расположенного на техническом этаже жилого дома, а также с учетом данных паспорта БТИ здания по адресу: адрес., адрес N д. 42 инвестор во исполнение договоров соинвестирования обязался передать ответчикам в общую долевую собственность квартиру, отвечающую следующим характеристикам:
Квартира... площадью с учетом не отапливаемых помещений... расположенная на 19 и техническом этажах жилого дома, находящегося по почтовому адресу: адрес.
дата между застройщиком и заемщиком был подписан акт приема-передачи указанной квартиры; дата - произведена регистрация права собственности заемщиков на квартиру в равных долях.
Право собственности заемщика на квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата без обременения в пользу Банка.
Согласно п. п. 4.2, 4.4 Кредитного договора размер ежемесячного аннуитетного платежа возврату кредита и суммы начисленных процентов составляет сумма и подлежит внесению Заемщиком не позднее 17 числа каждого календарного месяца.
Обязательства по внесению Заемщиком ежемесячных аннуитетных платежей не были исполнены надлежащим образом, в связи с чем, дата по Кредитному договору образовалась непрерывная просроченная задолженность.
В соответствии с п. 3.2.1 Кредитного договора Банк направил Заемщику требование о полном досрочном погашении задолженности, в котором предложил погасить всю задолженность по Кредитному договору до дата.
До настоящего времени ответчиками задолженность по кредиту не погашена.
По состоянию на дата размер задолженности Заемщика по представленному расчету истца по Кредитному договору составил сумма, из которых:
- - сумма - просроченный основной долг;
- - сумма - проценты на просроченный основной долг;
- - сумма - пени за просрочку возврата кредита, начисленные на сумму невозвращенного в срок кредита;
- - сумма - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетом задолженности и выпиской по лицевому счету.
По п. 3.1.2 Кредитного договора Заемщик обязан в случае, если при государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру не будет одновременно зарегистрирован залог квартиры в пользу Банка, в течение двадцати рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на Квартиру собрать и представить все необходимые документы для государственной регистрации залога квартиры.
В силу 2.1 Договора залога Заемщик обязан:
- - в течение трех рабочих дней, следующего за днем заключения Договора залога, уведомить в письменной форме другую сторону договора инвестирования о возникновении совершить все необходимые действия, предусмотренные договором инвестирования, в целях обеспечения действительности предмета залога;
- - не отчуждать любым способом предмет залога третьим лицам без письменного согласия Банка;
- - ставить в известность Банк об изменениях, произошедших в предмете залога, о притязаниях третьих лиц на предмет залога.
Поскольку заемщик не исполнил обязанность по надлежащему исполнению кредитного договора, по регистрации залога квартир, истец заявил рассматриваемые требования.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции в соответствии с указанными нормами права, руководствуясь условиями кредитного договора, согласившись с представленным расчетом банка, признал доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств перед истцом по кредитному договору и пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, а именно, взыскании солидарно с фио, фио в пользу наименование организации просроченного основного долга в размере сумма, процентов на просроченный основной долг в размере сумма, пени (неустойку) в размере сумма с учетом ст. 333 ГК РФ, а всего сумма в рублевом эквиваленте по курсу Банка России на день исполнения решения суда.
Также, суд определил взыскать с ответчиков в пользу истца солидарно расходы по оплате госпошлины в размере сумма.
При этом, требования истца о признании за ним права залога (ипотеки в силу закона), обращении взыскания на предмет залога, суд счел неподлежащими удовлетворению по причине изменения площади заложенной квартиры и отсутствия отдельного соглашения между сторонами о залоге измененного объекта недвижимости, а также пропуска срока исковой давности.
Между тем, судебная коллегия считает, что решение в части отказа в удовлетворении требований о признании права залога (ипотеки в силу закона), обращении взыскания на предмет залога подлежит отмене с вынесением нового решения, а требования о взыскании неустойки (пени) за нарушение исполнения обязательства подлежит изменению в связи со следующим.
Так, вывод суда о том, что между заемщиком и банком отсутствует соглашение о передаче квартиры, имеющей площадь 145,7 кв. м в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору не соответствует обстоятельствам дела и не основан на нормах права.
Закон определяет, что "...при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемой ипотекой обязательство.
При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается..) (ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
"Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости" (ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).
Таким образом, для возникновения ипотеки в силу закона достаточно подтверждения факта предоставления кредитной организацией денежных средств заемщику для приобретения жилой недвижимости в собственность.
В рассматриваемом случае на основании закона (ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке) возникло обременение в виде ипотеки на Квартиру, при этом заключение отдельного соглашения об ипотеке квартиры не требуется.
Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 9 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)", изменение площади заложенной квартиры в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п. 3 ч. 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Суд указывает в Решении, что, в силу ст. ст. 8, 219 ГК РФ, до государственной регистрации права собственности залогодателя на дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции здания площади, указанный объект не может быть предметом ипотеки и на него не может быть обращено взыскание.
Действительно, как правильно отмечает в апелляционной жалобе истец, согласно кредитному договору от дата денежные средства были предоставлены Банком заемщикам на приобретение квартиры общей площадью 50,9 кв. м.
При этом, дополнительное соглашение об изменении площади передаваемой квартиры, заключено между заемщиками и застройщиком дата, то есть после предоставления Банком кредитных средств Заемщиками была изменена площадь квартиры, которая уже была передана в залог Банку.
Следовательно, получившийся объект сформирован из квартиры, заложенной по кредитному договору и приобретенного ответчиками нежилого помещения.
Право собственности на Квартиру зарегистрировано за Заемщиками дата.
В силу положений п. 1 ч. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.
Доказательством того, что произошла замена предмета залога, является Соглашение от дата к Договорам инвестирования строительства жилого дома N... и N ...Н, согласно которому застройщик и заемщики внесли изменения в проект на стадии строительства посредством объединения однокомнатной квартиры, заложенной Банку, и нежилого помещения, приобретенного Ответчиками, в результате чего должникам подлежит передаче объединенный объект недвижимости общей площадью 145,7 кв. м.
Как отмечено выше, согласно п. 3.1.2 Кредитного договора Заемщики обязаны производить замену предмета залога только с письменного согласия Банка на основании дополнительного соглашения к кредитному договору.
При этом в законе есть прямая ссылка на право залогодержателя обратить взыскание на новый предмет залога, если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога (ч. 3 ст. 345 ГК РФ).
Таким образом, в нарушение п. 3.1.2 Кредитного договора, заемщики совершили действия по замене предмета залога, в связи с чем, в силу положений ст. 345 ГК РФ, у Банка возникло право обратить взыскание на измененный объект недвижимости.
При таких обстоятельствах, вывод суда об отсутствии предмета ипотеки и необходимости заключения соглашения о залоге квартиры площадью 145,7 кв. м не соответствует фактическим обстоятельствам дела, не основан на нормах материального права, что в силу п. 3 ч. 1 п. 2 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.
Кроме того, судом неправильно применены положения ст. ст. 196, 199, 200 ГК РФ, в связи с чем, сделан неверный вывод об исчислении срока исковой давности по требованиям о признании права залога, обращении взыскания на предмет залога с даты направления Банком уведомления Ответчикам о досрочном предъявлении требования по погашению задолженности - дата.
Факт направления Банком требования Заемщикам о полном досрочном погашении задолженности не свидетельствует о том, что именно в данную дату Банку стало известно об отсутствии зарегистрированного в пользу Банка залога Квартиры.
Суд в Решении указал, что, согласно направленному требованию, Заемщики должны были полностью погасить задолженность в срок до дата.
Между тем, в соответствии с п. 5.3 кредитного договора, право Банка обратить взыскание на предмет залога, возникло по истечении 30 календарных дней, считая с даты, указанной в требовании о полном досрочном погашении, то есть с дата.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Об отсутствии регистрации ипотеки в силу закона на Квартиру Банк узнал дата при получении выписки из ЕГРП N 50/001/002/2015-37750 в отношении Квартиры.
По разъяснениям п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 2 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Также, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что течение срока исковой давности необходимо признать прерванным.
В силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
В силу п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа).
В заявлении от дата фио подтвердил наличие между сторонами правоотношений по ипотечному Кредитному договору и непогашенной задолженности по нему.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)