Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,
судей Ефимовой О.Ю., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.
при участии:
от ТСЖ "Театральный спуск": председатель Луговскова Н.М., паспорт, представитель Марченко А.А., паспорт, по доверенности от 06.12.2016,
от АО "Водоканал Р/н/Д": Карюк Н.Ю., паспорт, по доверенности от 07.12.2016 N 230,
от предпринимателя Антоненко Ю.П.: Антоненко Ю.П., паспорт, представитель Ливаднов В.В., паспорт, по доверенности от 15.02.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Театральный спуск"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.05.2017 по делу N А53-20747/2016,
принятое в составе судьи Батуриной Е.А.
по заявлению индивидуального предпринимателя Антоненко Юрия Петровича
к товариществу собственников жилья "Театральный спуск", акционерному обществу "Водоканал Ростова-на-Дону"
о взыскании убытков,
установил:
индивидуальный предприниматель Антоненко Юрий Петрович (далее - предприниматель Антоненко Ю.П.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к товариществу собственников жилья "Театральный спуск" (далее - ТСЖ "Театральный спуск") о взыскании убытков в размере 85722 рубля, упущенной выгоды в размере 182 466,66 рублей, об обязании ТСЖ "Театральный спуск" установить гидроизоляцию, соответствующую нормам СНИП и защитить здание от внешнего воздействия воды в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в том числе устранить попадание и скопление воды в подвальном помещении истца (с учетом уточнения первоначальных исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).
Решением от 30.05.2017 суд взыскал с ТСЖ "Театральный спуск" в пользу индивидуального предпринимателя Антоненко Юрия Петровича убытки в размере 263655,33 руб., судебные расходы в размере 43062,90 руб., а всего - 306718,23 руб. Суд обязал ТСЖ "Театральный спуск" в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда установить гидроизоляцию, соответствующую нормам СНИП и защитить здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, от внешнего воздействия воды, устранив попадание и скопление воды в подвальном помещении, комнаты NN 1, 1а, 1б, 1в, 1г, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.Театральный, 40/73. В удовлетворении остальной части требований к товариществу собственников жилья "Театральный спуск" суд отказал. Суд отказал в удовлетворении исковых требований к акционерному обществу "Водоканал Ростова-на-Дону". Судом распределены судебные расходы.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Театральный спуск" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе товарищество просит отменить решение суда, ссылаясь на недоказанность состава убытков, в том числе вины товарищества в возникновении убытков. ТСЖ указывает, что затопление произошло в связи с порывом водопроводной сети в рядом расположенных объектах (Стоматологии, Котломаш); экспертное заключение основано на показаниях свидетелей и ранее сделанных фотографиях; ТСЖ полагает, что договор аренды был сфальсифицирован; расположенные рядом с помещением истца канализационные колодцы находятся на ответственности АО "Ростовводоканал".
Представитель ТСЖ "Театральный спуск" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска предпринимателя.
Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
Представителем истца на обозрение суда представлен оригинал договора купли-продажи нежилого помещения от 09.04.2015 N 2/403 и договора аренды, заключенного с Ашифиным С.В.
Представителем истца поддержаны дополнительные пояснения по существу спора и заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии договора купли-продажи нежилого помещения от 09.04.2015 N 2/403 с актом приема-передачи нежилого помещения от 21.04.2015, копии дополнительного соглашения от 23.05.2016 о расторжении договора аренды нежилого помещения.
В соответствии со ст. 268 АПК РФ суд приобщил к материалам дела копии договора купли-продажи нежилого помещения от 09.04.2015 N 2/403 с актом приема-передачи нежилого помещения от 21.04.2015, копии дополнительного соглашения от 23.05.2016 о расторжении договора аренды нежилого помещения. Суд приобщает документы к материалам дела для наиболее полного исследования обстоятельств дела и доводов сторон.
Представитель АО "Водоканал Ростова-на-Дону" в судебном заседании поддержал ранее изложенную позицию по существу спора, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 82 АПК РФ суд отказал в удовлетворении ходатайства ТСЖ "Театральный спуск" о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы. Судом отказано в удовлетворении ходатайства с учетом проведения при рассмотрении дела судом первой инстанции судебной строительно-технической экспертизы. Заключение экспертов от 23.03.2017 N 1-117/17 является надлежащим доказательством по делу, содержащим однозначные, полные ответы на поставленные судом вопросы. Вопросы, не отраженные в заключении от 23.03.2017 и требующие специальных познаний отсутствуют.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, предприниматель Антоненко Ю.П. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0031604:141 площадью 58 кв. м, номера на поэтажном плане: ком. NN 1, 1а, 16, 1в, 1г в цокольном этаже Литера Б, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2015.
Между ТСЖ "Театральный спуск" и Антоненко Ю.П. заключен договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг и порядка содержания имущества общего пользования от 01.12.2015 г., по условиям которого (п. 2.2.1.) ТСЖ "Театральный спуск" приняло на себя обязательство по обеспечению Антоненко Ю.П. коммунальными и эксплуатационными услугами через сети общего пользования, принадлежащие ТСЖ "Театральный спуск", а также принимать меры по безотлагательной ликвидации аварий на инженерных сетях ТСЖ "Театральный спуск" для бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования (п. 2.2.3.).
15.05.2016 между Антоненко Ю.П. и Ашифиным С.В. был заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком действия с 01.06.2016 по 01.05.2017.
Согласно пункту 5.1 договора аренды, сумма арендной платы составляет 17000 рублей за один месяц аренды помещения и оплачивается помесячно.
19.05.2016 Антоненко Ю.П. обнаружил, что принадлежащее ему помещение залито. Данный факт был зафиксирован актом о залитии от 19.05.2016.
В связи с залитием помещения, 23.05.2016 дополнительным соглашением договор аренды, заключенный с Ашифиным С.В., был расторгнут.
В качестве досудебного порядка урегулирования спора 28 июня 2016 года ответчику ТСЖ "Театральный спуск" была направлена претензия с требованием компенсировать причиненные убытки в размере 105 984,30 рублей. Указанная претензия была оставлена без удовлетворения.
Полагая, что залитие произошло вследствие виновных действий ТСЖ, Антоненко Ю.П. обратился в арбитражный суд Ростовской области с настоящим исковым заявлением о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ также предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Обязательными условиями для наступления гражданско-правовой ответственности является наличие состава правонарушения: противоправность действий (бездействия) государственных органов или должностных лиц, наступление вреда (возникновение убытков), вина причинителя вреда и причинно-следственная связь между возникшим вредом (убытками) и действиями причинителя вреда.
В соответствии с пунктом 10 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что необходимость расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно части 1.1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно -эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Частью 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Пункт 2.3.5 Правил N 170 устанавливает, что текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
Пунктом 5.8.3 Правил N 170 предусмотрена обязанность эксплуатирующих организаций по обеспечению:
а) проведения профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово- предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда;
б) устранения сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки;
в) устранения утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки;
г) предотвращения образования конденсата на поверхности трубопроводов водопровода и канализации;
д) обслуживания насосных установок систем водоснабжения и местных очистных установок систем канализации;
е) изучения слесарями-сантехниками систем водопровода и канализации в натуре и по технической (проектной) документации (поэтажных планов с указанием типов и марок установленного оборудования, приборов и арматуры; аксонометрической схемы водопроводной сети с указанием диаметров труб и ведомости-спецификации на установленное оборудование, водозаборную и водоразборную арматуру). При отсутствии проектной документации должна составляться исполнительная документация и схемы систем водоснабжения и канализации составляются вновь;
ж) контроля за соблюдением нанимателям, собственниками и арендаторами настоящих правил пользования системами водопровода и канализации;
з) инженерного контроля за своевременным исполнением заявок нанимателей на устранение неисправностей водопровода и канализации.
В соответствии с разделом II Правил, система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания и включает в себя комплекс работ по контролю за его состоянием, поддержанием в исправности, работоспособности, наладке и регулированию (техническое обслуживание), а также комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных сетей здания. Организация планирования и выполнение указанных работ осуществляется организациями по обслуживанию жилищного фонда.
Обслуживающая организация обязана обеспечивать надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, не должна допускать зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты. Вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы и утеплены.
Пунктом 8.2.27 "СП 30.13330.2012. Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*", утвержденный приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 626, предусмотрено, что санитарные приборы, борта которых расположены ниже уровня люка ближайшего смотрового колодца, должны быть защищены от подтопления сточной жидкостью в случае его переполнения.
В таких случаях допускается присоединение соответствующих санитарных приборов к отдельной системе канализации (изолированной от системы канализации вышерасположенных помещений) с устройством отдельного выпуска и устройством на нем автоматизированной запорной арматуры (канализационный затвор и т.п.) или автоматической насосной установки, управляемых по сигналу датчика, устанавливаемого на трубопроводе в канализационном подвале или вмонтированного в запорное устройство, и подачей аварийного сигнала в дежурное помещение или на диспетчерский пункт.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности отыскиваемых убытков по составу, в том числе в части вины ТСЖ "Театральный спуск" в возникновении убытков у истца.
Факт залития помещения истца не оспаривается ТСЖ "Театральный спуск" и обществом "Ростовводоканал".
С целью установления причин залития помещения истца, судом первой инстанции по делу была назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Донское Экспертно-Консалтинговое Агентство" Золотареву Григорию Викторовичу, Золотарь Александру Александровичу, Процанову Игорю Егоровичу.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
1. Установить причину и обстоятельства залития подвального помещения, комнаты NN 1, 1а, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, произошедшего 19.05.2016.
2. Определеить место проникновения канализационных стоков (воды) в подвальное помещение, комнаты NN 1, 1а, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73.
3. С учетом ответа на второй вопрос, определить выполнена ли гидроизоляция здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, соответствующая требованиям СНиП и при наличии таковой определить, обеспечивает ли она защиту от внешнего воздействия воды.
4. Определить объем и стоимость повреждений комнат подвального помещения, комнаты NN 1, 1а, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, в результате залития 19.05.2016.
Согласно заключению экспертов ООО "Донское Экспертно-Консалтинговое Агентство" N 1-117/17 от 23.03.2017, на контрольном участке периметра здания по адресу: пр. Театральный, 40/73 проводилось георадиолокационное обследование подповерхностной структуры грунта.
Метод георадиолокации - современный метод неразрушающего контроля и поиска подповерхностных объектов в грунте. Принцип действия георадара основан на радиолокации - излучении и приема отраженных в среде электромагнитных волн. Средой может быть любой материал: грунт, асфальт, бетон, вода и пр.
Согласно выводам экспертов причиной залития подвального помещения послужило наполнение сточными водами подвального помещения, комнаты NN 1, 1a, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, имевшего - место 19.05.2016, которое происходило через отверстия и трубы существовавшей ранее и демонтированной сети теплоснабжения - в северной стене фундамента. По мнению экспертов, установленное наличие отверстий и труб существовавшей ранее и демонтированной сети теплоснабжения в северной стене фундамента здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, свидетельствует об отсутствии гидроизоляции, соответствующей требованиям СНИП и исключающей защиту здания от внешнего воздействия воды. Стоимость восстановительного ремонта подвального помещения, комнаты NN 1, 1а, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.Театральный, 40/73 площадью 58 кв. м, поврежденного в результате залитая от 19.05.2016 составляет 85722 рублей.
В заключении экспертов указано, что на основе анализа радарограмм, полученных в периметре фундамента сделано заключение о том, что наиболее вероятно затопление подвального помещения произошло через зафиксированные локальные, разуплотненные структуры остатков входа-вводов труб в тело структуры фундамента одновременно являющегося стеной подвального помещения. В процессе анализа горизонтальных срезов георадиолокационной 3D проекции участка N 2 зафиксировано наличие слоя разуплотненной структуры грунта на глубине 40-50 см с признаками влагонасыщения. В ситуации переполнения колодца стоками при возникновении обратного давления столба стоков возможно дренирование влаги в периметр фундамента.
Эксперты указали, что обследованием комнат NN 1, 1а, 1б, 1в, 1г изнутри было установлено, что на северной стороне подвального помещения частично удалена облицовка из деревянных реек. При этом непосредственно на стене отслеживаются наличие отверстий диаметром до 0,15 м, а также фрагмента трубы, расположенной перпендикулярно плоскости стены и уходящей наружу. По объяснениям представителя товарищества собственников жилья "Театральный спуск" это остаточные следы и фрагменты существовавшей ранее и демонтированной сети теплоснабжения. Сопоставлением этих отверстий и трубы с фотоснимками, предоставленными в распоряжение экспертов, установлено, что в момент аварии в этих местах зафиксировано просачивание воды (л.д. 112-115 том 5).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 07.09.2017 эксперты, проводившие исследование, дали суду пояснения по вопросам исследования и сделанным экспертами выводам.
С учетом содержания заключения и пояснений экспертов, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ТСЖ "Театральный спуск" о том, что экспертное заключение основано на показаниях свидетелей и ранее сделанных фотографиях.
Как указано, исследование проведено методом георадиолокации, с использованием специального оборудования.
В ходе данного исследования с учетом выявленных мест разуплотнения грунта было установлено, что в фундаменте имеются остатки труб и деформированные участки грунты, через которые возможно поступление воды, которая в местах разуплотнения проникает по фундаменту к стене подвального помещения и через места разуплотнения и остатки (фрагменты) труб поступает в подвальное помещении, подтапливая его.
Наименование фрагментов труб в качестве "теплосетевых" было дано экспертами условно, со слов жильца дома, обладающего информацией о том, какие коммуникации располагались в фундаменте ранее, учитывая, что дом является старой постройкой.
Фотографии, представленные судом и сделанные в ходе осмотра помещений в мае 2016 года, обоснованно исследовались экспертами в совокупности с результатами георадиолокационного исследования, путем сопоставления соответствующих данных.
Вывод экспертов о наличии в фундаменте фрагментов (остатков) труб, старой сети, не опровергнут ТСЖ "Театральный спуск" надлежащими доказательствами с учетом требований ст. ст. 65, 67, 68 АПК РФ.
Представленный с апелляционной жалобой Отчет по георадиолокационному исследованию N 32/17-ОБ-001, подготовленный ООО "НТЦ "Академстрой" (л.д. 17-35 том 8) также не опровергает выводы экспертов, поскольку из отчета следует, что исследование проводилось на иной глубине (в основном 5 метров и более), в то время как экспертами установлено наличие остатков сети на глубине до 5 метров.
При этом, специалистами ООО "НТЦ "Академстрой" не осуществлялся осмотр подвального помещения и его стен.
Кроме того, перед специалистами ООО "НТЦ "Академстрой" было поставлено задание: определение наличия (отсутствия) коммуникаций (канализационной трубы).
Судебной экспертизой также установлено отсутствие трубы, и в ходе исследования были выявлены остатки (фрагменты) труб и разуплотнения грунта - которые могут свидетельствовать о пролегании труб в данных местах ранее.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. ст. 82, 87 АПК РФ, суд апелляционной инстанции признает правильным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что заключение судебной экспертизы является ясным, полным и достоверным, выводы судебной экспертизы носят последовательный и непротиворечивый характер. Эксперты имеют необходимую квалификацию, образование и стаж работы, в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупреждены об уголовной ответственности. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, основания для проведения по делу повторной экспертизы отсутствуют, назначение повторной экспертизы не будет отвечать принципам судопроизводства в судах апелляционной инстанции.
Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы жалобы о том, что затопление произошло в связи с порывом водопроводной сети в рядом расположенных объектах (Стоматологии, Котломаш).
Приведенные доводы не подтверждены соответствующими доказательствами.
Кроме того, суд полагает, что вопрос о том, по какой причине в грунт (фундамент) попала вода, проникшая из фундамента в помещение истца, не имеет значения для решения вопроса о доказанности вины ТСЖ в причиненных убытках.
Заключением экспертов было установлено отсутствие гидроизоляции фундамента дома.
Таким образом, независимо от источников воды (сточные воды, канализационные стоки), затопление помещения истца происходит в связи с отсутствием гидроизоляции дома, соответствующем обязательным техническим и строительным нормам и правилам.
Доказательств соответствия гидроизоляции дома установленным требованиям, ТСЖ "Театральный спуск" не представлено.
С учетом изложенного, судом также отклоняются ссылки жалобы на то, что расположенные рядом с помещением истца канализационные колодцы находятся на балансовой ответственности АО "Ростовводоканал".
Независимо от причин переполнения и технического состоянии канализационных колодцев, лицом, ответственным за недопущение поступления воды из колодцев в помещения дома, является ТСЖ "Театральный спуск".
Из приведенных ранее положений жилищного законодательства следует, что ТСЖ "Театральный спуск" в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170 должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей элементов, оборудования и инженерных сетей здания. Обслуживающая организация обязана обеспечивать надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, не должна допускать зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты. Вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы.
В свою очередь, ТСЖ "Театральный спуск" вправе обращаться с регрессными требованиями к лицам, ответственным, по его мнению, за проникновение воды в фундамент дома.
Судом также не принимаются во внимание ссылки ТСЖ на наличие в стене помещения "чопа", которым, по его мнению была заделана дыра в трубе.
Из заключения следует, что в стене выявлено не менее 6 (шести) входов-вводов фрагментов труб.
Таким образом, наличие небольшого по размеру "чопа" (предмета из дерева, вставленного в отверстие в стене) не исключает вину ТСЖ в залитии помещения. При этом, "чоп" также был установлен в связи с нарушением гидроизоляции фундамента и стен дома.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании реального ущерба и требование об обязании ТСЖ установить гидроизоляцию, являются обоснованными, поскольку материалами дела доказан вина ТСЖ в залитии помещения и способом устранения причин залития является осуществление мероприятий по обеспечению надлежащей гидроизоляции фундамента дома.
Истцом также заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в размере 182 466,66 руб. за период с 19.05.2016 по 11.04.2017.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору права пользоваться вещью в соответствии с ее назначением.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 15 Кодекса, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было; поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер; это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
Вина ответчика в причинения ущерба помещению истца подтверждена материалами дела.
Антоненко Ю.П. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0031604:141 площадью 58 кв. м, номера на поэтажном плане: ком. NN 1, 1а, 1б, 1в, 1г в цокольном этаже Литера Б, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/ 73, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2015 г.
Арендатором спорного помещения являлся Ашифин С.В., что подтверждается договором аренды от 15.05.2016 г. Срок действия указанного договора - с 01.06.2016 г. по 01.05.2017 г. Согласно пункту 5.1 договора аренды, сумма арендной платы составляет 17000 рублей за один месяц.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, имеющейся в материалах дела, дополнительным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
Как правильно установлено судом первой инстанции, коммунальная авария, виновником которой явился ответчик ТСЖ "Театральный спуск", привела к залитию помещения водами канализации и невозможности дальнейшего использования помещения арендатором, в связи с чем дополнительным соглашением от 23.05.2017 указанный договор аренды был расторгнут.
В апелляционной жалобе ТСЖ указывает, что договор аренды был сфальсифицирован.
Вместе с тем, ходатайства о фальсификации доказательства по правилам статьи 161 АПК РФ товариществом не заявлялось.
Каких-либо доказательств, опровергающих факт заключения договора аренды, товариществом также не представлено.
Доводы товарищества о непринятии истцом мер к уменьшению убытков, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку как указано ранее, только восстановление гидроизоляции дома позволит избежать возможного залития помещений.
В такой ситуации, ремонт помещений истца и сдача их в аренду, может привести к еще большим убыткам для предпринимателя, в случае если возможным залитием будет повреждено имущество арендатора и уничтожен результата ремонта помещений.
Таким образом, суд признает обоснованными доводы истца о том, что им не получен доход от аренды помещения, вместе с тем, с учетом содержания пункта 2.1 договора, в соответствии с которым с 15.05.2016 по 01.06.2016 аренда не оплачивается, в части требований о взыскании упущенной выгоды за указанный период следует отказать.
При таких обстоятельствах исковые требования, подлежат удовлетворению в части взыскания ущерба в размере 85722 руб., упущенной выгоды за период с 02.06.2017 по 11.04.2017 в размере 177933,33 руб., всего - 263655,33 рублей.
В части отказа в удовлетворении иска к АО "Ростовводоканал" жалоба не содержит обоснованных доводов. Как указано, лицом, ответственным за причинение убытков истцу является ТСЖ "Театральный спуск", не обеспечившее надлежащую гидроизоляцию дома. В том числе вопросы ответственности за состояние канализационных колодцев, не имеют значения при решении вопроса о лице, ответственным за причинение убытков Антоненко Ю.П.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского и жилищного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы. Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное решение от 30.05.2017.
Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.
Судебные расходы по делу распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
С учетом отклонения ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы, уплаченные на депозитный счет суда в целях оплаты экспертизы денежные средства в размере 60000 рублей подлежат возврату ТСЖ "Театральный спуск".
Суд разъясняет, что для фактического перечисления денежных средств с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда ТСЖ "Театральный спуск" необходимо представить в адрес суда подлинник заявления о возврате денежных средств, подписанного руководителем организации, в котором необходимо указать полные реквизиты банковского счета, на который подлежат зачислению денежные средства, возвращаемые с депозитного счета арбитражного суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 мая 2017 года по делу А53-20747/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить товариществу собственников жилья "Театральный спуск" (ИНН 6167093003, ОГРН 1076100001801) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 60 000 руб., внесенные платежным поручением N 154 от 22.06.2017 в целях оплаты судебной экспертизы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2017 N 15АП-10799/2017 ПО ДЕЛУ N А53-20747/2016
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2017 г. N 15АП-10799/2017
Дело N А53-20747/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,
судей Ефимовой О.Ю., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.
при участии:
от ТСЖ "Театральный спуск": председатель Луговскова Н.М., паспорт, представитель Марченко А.А., паспорт, по доверенности от 06.12.2016,
от АО "Водоканал Р/н/Д": Карюк Н.Ю., паспорт, по доверенности от 07.12.2016 N 230,
от предпринимателя Антоненко Ю.П.: Антоненко Ю.П., паспорт, представитель Ливаднов В.В., паспорт, по доверенности от 15.02.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Театральный спуск"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.05.2017 по делу N А53-20747/2016,
принятое в составе судьи Батуриной Е.А.
по заявлению индивидуального предпринимателя Антоненко Юрия Петровича
к товариществу собственников жилья "Театральный спуск", акционерному обществу "Водоканал Ростова-на-Дону"
о взыскании убытков,
установил:
индивидуальный предприниматель Антоненко Юрий Петрович (далее - предприниматель Антоненко Ю.П.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к товариществу собственников жилья "Театральный спуск" (далее - ТСЖ "Театральный спуск") о взыскании убытков в размере 85722 рубля, упущенной выгоды в размере 182 466,66 рублей, об обязании ТСЖ "Театральный спуск" установить гидроизоляцию, соответствующую нормам СНИП и защитить здание от внешнего воздействия воды в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в том числе устранить попадание и скопление воды в подвальном помещении истца (с учетом уточнения первоначальных исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).
Решением от 30.05.2017 суд взыскал с ТСЖ "Театральный спуск" в пользу индивидуального предпринимателя Антоненко Юрия Петровича убытки в размере 263655,33 руб., судебные расходы в размере 43062,90 руб., а всего - 306718,23 руб. Суд обязал ТСЖ "Театральный спуск" в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда установить гидроизоляцию, соответствующую нормам СНИП и защитить здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, от внешнего воздействия воды, устранив попадание и скопление воды в подвальном помещении, комнаты NN 1, 1а, 1б, 1в, 1г, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.Театральный, 40/73. В удовлетворении остальной части требований к товариществу собственников жилья "Театральный спуск" суд отказал. Суд отказал в удовлетворении исковых требований к акционерному обществу "Водоканал Ростова-на-Дону". Судом распределены судебные расходы.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Театральный спуск" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе товарищество просит отменить решение суда, ссылаясь на недоказанность состава убытков, в том числе вины товарищества в возникновении убытков. ТСЖ указывает, что затопление произошло в связи с порывом водопроводной сети в рядом расположенных объектах (Стоматологии, Котломаш); экспертное заключение основано на показаниях свидетелей и ранее сделанных фотографиях; ТСЖ полагает, что договор аренды был сфальсифицирован; расположенные рядом с помещением истца канализационные колодцы находятся на ответственности АО "Ростовводоканал".
Представитель ТСЖ "Театральный спуск" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска предпринимателя.
Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
Представителем истца на обозрение суда представлен оригинал договора купли-продажи нежилого помещения от 09.04.2015 N 2/403 и договора аренды, заключенного с Ашифиным С.В.
Представителем истца поддержаны дополнительные пояснения по существу спора и заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии договора купли-продажи нежилого помещения от 09.04.2015 N 2/403 с актом приема-передачи нежилого помещения от 21.04.2015, копии дополнительного соглашения от 23.05.2016 о расторжении договора аренды нежилого помещения.
В соответствии со ст. 268 АПК РФ суд приобщил к материалам дела копии договора купли-продажи нежилого помещения от 09.04.2015 N 2/403 с актом приема-передачи нежилого помещения от 21.04.2015, копии дополнительного соглашения от 23.05.2016 о расторжении договора аренды нежилого помещения. Суд приобщает документы к материалам дела для наиболее полного исследования обстоятельств дела и доводов сторон.
Представитель АО "Водоканал Ростова-на-Дону" в судебном заседании поддержал ранее изложенную позицию по существу спора, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 82 АПК РФ суд отказал в удовлетворении ходатайства ТСЖ "Театральный спуск" о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы. Судом отказано в удовлетворении ходатайства с учетом проведения при рассмотрении дела судом первой инстанции судебной строительно-технической экспертизы. Заключение экспертов от 23.03.2017 N 1-117/17 является надлежащим доказательством по делу, содержащим однозначные, полные ответы на поставленные судом вопросы. Вопросы, не отраженные в заключении от 23.03.2017 и требующие специальных познаний отсутствуют.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, предприниматель Антоненко Ю.П. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0031604:141 площадью 58 кв. м, номера на поэтажном плане: ком. NN 1, 1а, 16, 1в, 1г в цокольном этаже Литера Б, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2015.
Между ТСЖ "Театральный спуск" и Антоненко Ю.П. заключен договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг и порядка содержания имущества общего пользования от 01.12.2015 г., по условиям которого (п. 2.2.1.) ТСЖ "Театральный спуск" приняло на себя обязательство по обеспечению Антоненко Ю.П. коммунальными и эксплуатационными услугами через сети общего пользования, принадлежащие ТСЖ "Театральный спуск", а также принимать меры по безотлагательной ликвидации аварий на инженерных сетях ТСЖ "Театральный спуск" для бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования (п. 2.2.3.).
15.05.2016 между Антоненко Ю.П. и Ашифиным С.В. был заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком действия с 01.06.2016 по 01.05.2017.
Согласно пункту 5.1 договора аренды, сумма арендной платы составляет 17000 рублей за один месяц аренды помещения и оплачивается помесячно.
19.05.2016 Антоненко Ю.П. обнаружил, что принадлежащее ему помещение залито. Данный факт был зафиксирован актом о залитии от 19.05.2016.
В связи с залитием помещения, 23.05.2016 дополнительным соглашением договор аренды, заключенный с Ашифиным С.В., был расторгнут.
В качестве досудебного порядка урегулирования спора 28 июня 2016 года ответчику ТСЖ "Театральный спуск" была направлена претензия с требованием компенсировать причиненные убытки в размере 105 984,30 рублей. Указанная претензия была оставлена без удовлетворения.
Полагая, что залитие произошло вследствие виновных действий ТСЖ, Антоненко Ю.П. обратился в арбитражный суд Ростовской области с настоящим исковым заявлением о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ также предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Обязательными условиями для наступления гражданско-правовой ответственности является наличие состава правонарушения: противоправность действий (бездействия) государственных органов или должностных лиц, наступление вреда (возникновение убытков), вина причинителя вреда и причинно-следственная связь между возникшим вредом (убытками) и действиями причинителя вреда.
В соответствии с пунктом 10 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что необходимость расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно части 1.1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно -эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Частью 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Пункт 2.3.5 Правил N 170 устанавливает, что текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
Пунктом 5.8.3 Правил N 170 предусмотрена обязанность эксплуатирующих организаций по обеспечению:
а) проведения профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово- предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда;
б) устранения сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки;
в) устранения утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки;
г) предотвращения образования конденсата на поверхности трубопроводов водопровода и канализации;
д) обслуживания насосных установок систем водоснабжения и местных очистных установок систем канализации;
е) изучения слесарями-сантехниками систем водопровода и канализации в натуре и по технической (проектной) документации (поэтажных планов с указанием типов и марок установленного оборудования, приборов и арматуры; аксонометрической схемы водопроводной сети с указанием диаметров труб и ведомости-спецификации на установленное оборудование, водозаборную и водоразборную арматуру). При отсутствии проектной документации должна составляться исполнительная документация и схемы систем водоснабжения и канализации составляются вновь;
ж) контроля за соблюдением нанимателям, собственниками и арендаторами настоящих правил пользования системами водопровода и канализации;
з) инженерного контроля за своевременным исполнением заявок нанимателей на устранение неисправностей водопровода и канализации.
В соответствии с разделом II Правил, система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания и включает в себя комплекс работ по контролю за его состоянием, поддержанием в исправности, работоспособности, наладке и регулированию (техническое обслуживание), а также комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных сетей здания. Организация планирования и выполнение указанных работ осуществляется организациями по обслуживанию жилищного фонда.
Обслуживающая организация обязана обеспечивать надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, не должна допускать зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты. Вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы и утеплены.
Пунктом 8.2.27 "СП 30.13330.2012. Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*", утвержденный приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 626, предусмотрено, что санитарные приборы, борта которых расположены ниже уровня люка ближайшего смотрового колодца, должны быть защищены от подтопления сточной жидкостью в случае его переполнения.
В таких случаях допускается присоединение соответствующих санитарных приборов к отдельной системе канализации (изолированной от системы канализации вышерасположенных помещений) с устройством отдельного выпуска и устройством на нем автоматизированной запорной арматуры (канализационный затвор и т.п.) или автоматической насосной установки, управляемых по сигналу датчика, устанавливаемого на трубопроводе в канализационном подвале или вмонтированного в запорное устройство, и подачей аварийного сигнала в дежурное помещение или на диспетчерский пункт.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности отыскиваемых убытков по составу, в том числе в части вины ТСЖ "Театральный спуск" в возникновении убытков у истца.
Факт залития помещения истца не оспаривается ТСЖ "Театральный спуск" и обществом "Ростовводоканал".
С целью установления причин залития помещения истца, судом первой инстанции по делу была назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Донское Экспертно-Консалтинговое Агентство" Золотареву Григорию Викторовичу, Золотарь Александру Александровичу, Процанову Игорю Егоровичу.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
1. Установить причину и обстоятельства залития подвального помещения, комнаты NN 1, 1а, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, произошедшего 19.05.2016.
2. Определеить место проникновения канализационных стоков (воды) в подвальное помещение, комнаты NN 1, 1а, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73.
3. С учетом ответа на второй вопрос, определить выполнена ли гидроизоляция здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, соответствующая требованиям СНиП и при наличии таковой определить, обеспечивает ли она защиту от внешнего воздействия воды.
4. Определить объем и стоимость повреждений комнат подвального помещения, комнаты NN 1, 1а, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, в результате залития 19.05.2016.
Согласно заключению экспертов ООО "Донское Экспертно-Консалтинговое Агентство" N 1-117/17 от 23.03.2017, на контрольном участке периметра здания по адресу: пр. Театральный, 40/73 проводилось георадиолокационное обследование подповерхностной структуры грунта.
Метод георадиолокации - современный метод неразрушающего контроля и поиска подповерхностных объектов в грунте. Принцип действия георадара основан на радиолокации - излучении и приема отраженных в среде электромагнитных волн. Средой может быть любой материал: грунт, асфальт, бетон, вода и пр.
Согласно выводам экспертов причиной залития подвального помещения послужило наполнение сточными водами подвального помещения, комнаты NN 1, 1a, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, имевшего - место 19.05.2016, которое происходило через отверстия и трубы существовавшей ранее и демонтированной сети теплоснабжения - в северной стене фундамента. По мнению экспертов, установленное наличие отверстий и труб существовавшей ранее и демонтированной сети теплоснабжения в северной стене фундамента здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/73, свидетельствует об отсутствии гидроизоляции, соответствующей требованиям СНИП и исключающей защиту здания от внешнего воздействия воды. Стоимость восстановительного ремонта подвального помещения, комнаты NN 1, 1а, 16, 1в, 1г, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.Театральный, 40/73 площадью 58 кв. м, поврежденного в результате залитая от 19.05.2016 составляет 85722 рублей.
В заключении экспертов указано, что на основе анализа радарограмм, полученных в периметре фундамента сделано заключение о том, что наиболее вероятно затопление подвального помещения произошло через зафиксированные локальные, разуплотненные структуры остатков входа-вводов труб в тело структуры фундамента одновременно являющегося стеной подвального помещения. В процессе анализа горизонтальных срезов георадиолокационной 3D проекции участка N 2 зафиксировано наличие слоя разуплотненной структуры грунта на глубине 40-50 см с признаками влагонасыщения. В ситуации переполнения колодца стоками при возникновении обратного давления столба стоков возможно дренирование влаги в периметр фундамента.
Эксперты указали, что обследованием комнат NN 1, 1а, 1б, 1в, 1г изнутри было установлено, что на северной стороне подвального помещения частично удалена облицовка из деревянных реек. При этом непосредственно на стене отслеживаются наличие отверстий диаметром до 0,15 м, а также фрагмента трубы, расположенной перпендикулярно плоскости стены и уходящей наружу. По объяснениям представителя товарищества собственников жилья "Театральный спуск" это остаточные следы и фрагменты существовавшей ранее и демонтированной сети теплоснабжения. Сопоставлением этих отверстий и трубы с фотоснимками, предоставленными в распоряжение экспертов, установлено, что в момент аварии в этих местах зафиксировано просачивание воды (л.д. 112-115 том 5).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 07.09.2017 эксперты, проводившие исследование, дали суду пояснения по вопросам исследования и сделанным экспертами выводам.
С учетом содержания заключения и пояснений экспертов, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ТСЖ "Театральный спуск" о том, что экспертное заключение основано на показаниях свидетелей и ранее сделанных фотографиях.
Как указано, исследование проведено методом георадиолокации, с использованием специального оборудования.
В ходе данного исследования с учетом выявленных мест разуплотнения грунта было установлено, что в фундаменте имеются остатки труб и деформированные участки грунты, через которые возможно поступление воды, которая в местах разуплотнения проникает по фундаменту к стене подвального помещения и через места разуплотнения и остатки (фрагменты) труб поступает в подвальное помещении, подтапливая его.
Наименование фрагментов труб в качестве "теплосетевых" было дано экспертами условно, со слов жильца дома, обладающего информацией о том, какие коммуникации располагались в фундаменте ранее, учитывая, что дом является старой постройкой.
Фотографии, представленные судом и сделанные в ходе осмотра помещений в мае 2016 года, обоснованно исследовались экспертами в совокупности с результатами георадиолокационного исследования, путем сопоставления соответствующих данных.
Вывод экспертов о наличии в фундаменте фрагментов (остатков) труб, старой сети, не опровергнут ТСЖ "Театральный спуск" надлежащими доказательствами с учетом требований ст. ст. 65, 67, 68 АПК РФ.
Представленный с апелляционной жалобой Отчет по георадиолокационному исследованию N 32/17-ОБ-001, подготовленный ООО "НТЦ "Академстрой" (л.д. 17-35 том 8) также не опровергает выводы экспертов, поскольку из отчета следует, что исследование проводилось на иной глубине (в основном 5 метров и более), в то время как экспертами установлено наличие остатков сети на глубине до 5 метров.
При этом, специалистами ООО "НТЦ "Академстрой" не осуществлялся осмотр подвального помещения и его стен.
Кроме того, перед специалистами ООО "НТЦ "Академстрой" было поставлено задание: определение наличия (отсутствия) коммуникаций (канализационной трубы).
Судебной экспертизой также установлено отсутствие трубы, и в ходе исследования были выявлены остатки (фрагменты) труб и разуплотнения грунта - которые могут свидетельствовать о пролегании труб в данных местах ранее.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. ст. 82, 87 АПК РФ, суд апелляционной инстанции признает правильным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что заключение судебной экспертизы является ясным, полным и достоверным, выводы судебной экспертизы носят последовательный и непротиворечивый характер. Эксперты имеют необходимую квалификацию, образование и стаж работы, в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупреждены об уголовной ответственности. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, основания для проведения по делу повторной экспертизы отсутствуют, назначение повторной экспертизы не будет отвечать принципам судопроизводства в судах апелляционной инстанции.
Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы жалобы о том, что затопление произошло в связи с порывом водопроводной сети в рядом расположенных объектах (Стоматологии, Котломаш).
Приведенные доводы не подтверждены соответствующими доказательствами.
Кроме того, суд полагает, что вопрос о том, по какой причине в грунт (фундамент) попала вода, проникшая из фундамента в помещение истца, не имеет значения для решения вопроса о доказанности вины ТСЖ в причиненных убытках.
Заключением экспертов было установлено отсутствие гидроизоляции фундамента дома.
Таким образом, независимо от источников воды (сточные воды, канализационные стоки), затопление помещения истца происходит в связи с отсутствием гидроизоляции дома, соответствующем обязательным техническим и строительным нормам и правилам.
Доказательств соответствия гидроизоляции дома установленным требованиям, ТСЖ "Театральный спуск" не представлено.
С учетом изложенного, судом также отклоняются ссылки жалобы на то, что расположенные рядом с помещением истца канализационные колодцы находятся на балансовой ответственности АО "Ростовводоканал".
Независимо от причин переполнения и технического состоянии канализационных колодцев, лицом, ответственным за недопущение поступления воды из колодцев в помещения дома, является ТСЖ "Театральный спуск".
Из приведенных ранее положений жилищного законодательства следует, что ТСЖ "Театральный спуск" в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170 должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей элементов, оборудования и инженерных сетей здания. Обслуживающая организация обязана обеспечивать надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, не должна допускать зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты. Вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы.
В свою очередь, ТСЖ "Театральный спуск" вправе обращаться с регрессными требованиями к лицам, ответственным, по его мнению, за проникновение воды в фундамент дома.
Судом также не принимаются во внимание ссылки ТСЖ на наличие в стене помещения "чопа", которым, по его мнению была заделана дыра в трубе.
Из заключения следует, что в стене выявлено не менее 6 (шести) входов-вводов фрагментов труб.
Таким образом, наличие небольшого по размеру "чопа" (предмета из дерева, вставленного в отверстие в стене) не исключает вину ТСЖ в залитии помещения. При этом, "чоп" также был установлен в связи с нарушением гидроизоляции фундамента и стен дома.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании реального ущерба и требование об обязании ТСЖ установить гидроизоляцию, являются обоснованными, поскольку материалами дела доказан вина ТСЖ в залитии помещения и способом устранения причин залития является осуществление мероприятий по обеспечению надлежащей гидроизоляции фундамента дома.
Истцом также заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в размере 182 466,66 руб. за период с 19.05.2016 по 11.04.2017.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору права пользоваться вещью в соответствии с ее назначением.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 15 Кодекса, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было; поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер; это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
Вина ответчика в причинения ущерба помещению истца подтверждена материалами дела.
Антоненко Ю.П. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0031604:141 площадью 58 кв. м, номера на поэтажном плане: ком. NN 1, 1а, 1б, 1в, 1г в цокольном этаже Литера Б, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, 40/ 73, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2015 г.
Арендатором спорного помещения являлся Ашифин С.В., что подтверждается договором аренды от 15.05.2016 г. Срок действия указанного договора - с 01.06.2016 г. по 01.05.2017 г. Согласно пункту 5.1 договора аренды, сумма арендной платы составляет 17000 рублей за один месяц.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, имеющейся в материалах дела, дополнительным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
Как правильно установлено судом первой инстанции, коммунальная авария, виновником которой явился ответчик ТСЖ "Театральный спуск", привела к залитию помещения водами канализации и невозможности дальнейшего использования помещения арендатором, в связи с чем дополнительным соглашением от 23.05.2017 указанный договор аренды был расторгнут.
В апелляционной жалобе ТСЖ указывает, что договор аренды был сфальсифицирован.
Вместе с тем, ходатайства о фальсификации доказательства по правилам статьи 161 АПК РФ товариществом не заявлялось.
Каких-либо доказательств, опровергающих факт заключения договора аренды, товариществом также не представлено.
Доводы товарищества о непринятии истцом мер к уменьшению убытков, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку как указано ранее, только восстановление гидроизоляции дома позволит избежать возможного залития помещений.
В такой ситуации, ремонт помещений истца и сдача их в аренду, может привести к еще большим убыткам для предпринимателя, в случае если возможным залитием будет повреждено имущество арендатора и уничтожен результата ремонта помещений.
Таким образом, суд признает обоснованными доводы истца о том, что им не получен доход от аренды помещения, вместе с тем, с учетом содержания пункта 2.1 договора, в соответствии с которым с 15.05.2016 по 01.06.2016 аренда не оплачивается, в части требований о взыскании упущенной выгоды за указанный период следует отказать.
При таких обстоятельствах исковые требования, подлежат удовлетворению в части взыскания ущерба в размере 85722 руб., упущенной выгоды за период с 02.06.2017 по 11.04.2017 в размере 177933,33 руб., всего - 263655,33 рублей.
В части отказа в удовлетворении иска к АО "Ростовводоканал" жалоба не содержит обоснованных доводов. Как указано, лицом, ответственным за причинение убытков истцу является ТСЖ "Театральный спуск", не обеспечившее надлежащую гидроизоляцию дома. В том числе вопросы ответственности за состояние канализационных колодцев, не имеют значения при решении вопроса о лице, ответственным за причинение убытков Антоненко Ю.П.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского и жилищного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы. Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное решение от 30.05.2017.
Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.
Судебные расходы по делу распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
С учетом отклонения ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы, уплаченные на депозитный счет суда в целях оплаты экспертизы денежные средства в размере 60000 рублей подлежат возврату ТСЖ "Театральный спуск".
Суд разъясняет, что для фактического перечисления денежных средств с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда ТСЖ "Театральный спуск" необходимо представить в адрес суда подлинник заявления о возврате денежных средств, подписанного руководителем организации, в котором необходимо указать полные реквизиты банковского счета, на который подлежат зачислению денежные средства, возвращаемые с депозитного счета арбитражного суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 мая 2017 года по делу А53-20747/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить товариществу собственников жилья "Театральный спуск" (ИНН 6167093003, ОГРН 1076100001801) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 60 000 руб., внесенные платежным поручением N 154 от 22.06.2017 в целях оплаты судебной экспертизы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области.
Председательствующий
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
Р.Р.ИЛЮШИН
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
Р.Р.ИЛЮШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)