Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12 января 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.,
судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой О.Ю.
при участии в заседании:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: без участия (извещен)
от третьего лица: без участия (извещено)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Оптико-диагностический центр "Магик" (N 07АП-11363/15)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 09 октября 2015 года по делу N А45-14061/2015 (судья Айдарова А.И.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Оптико-диагностический центр "Магик", г. Новосибирск (ОГРН 1035403639138, ИНН 5408186150)
к Индивидуальному предпринимателю Тюрюминой Галине Васильевне, г. Новосибирск (ОГРНИП 311547628000019, ИНН 540862092017)
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального государственного унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное хозяйство Новосибирского научного центра", г. Новосибирск
о расторжении договора субаренды от 01.08.2014 года; о взыскании задолженности в размере 43 922 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 59 622 руб. рублей; об обязании освободить нежилое помещение,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Оптико-диагностический центр "Магик" (далее по тексту - истец, ООО ОДЦ "Магик", Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к индивидуальному предпринимателю Тюрюминой Галине Васильевне (далее по тексту - ответчик, предприниматель, ИП Тюрюмина Г.В.) о расторжении договора субаренды от 01.08.2014 года; о взыскании задолженности в размере 43 922 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 59 622 руб. рублей; об обязании освободить нежилое помещение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Жилищно-коммунальное хозяйство Новосибирского научного центра" (далее по тексту - третье лицо, ФГУП "ЖКХ ННЦ").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 октября 2015 года по делу N А45-14061/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы истец указывает, что ИП Тюрюмина Г.В. не могла занимать спорное помещение по Договору аренду от 17.06.2015 года, поскольку подвальное помещение передано 01.01.2007 года ООО ОДЦ "Магик" в аренду, из владения и пользования ООО ОДЦ "Магик" собственниками многоквартирного дома не изымалось и к моменту "передачи" 01.07.2015 года ИП Тюрюминой Г.В. уже находилось в пользование ООО ОДЦ "Магик", следовательно, ООО ОДЦ "Магик" обладает преимущественным правом перед ИП Тюрюминой Г.В. на аренду указанного помещения.
Более подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
ИП Тюрюмина Г.В. в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу считает, что решение суда вынесено в соответствии с действующим законодательством, является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку доводы жалобы истца не содержат сведений о том, какие именно судом при вынесении решения нарушены нормы материального и процессуального права, а сводятся к переоценке обстоятельств дела и представленных доказательств.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Письменные отзывы сторон приобщены к материалам дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Приложенные к апелляционной жалобе копия протокола б/н от 12.10.2015 года и приложение N 1 План арендуемого объекта по договору N 2049/05 от 19.08.2005 года не приобщаются к материалам дела, поскольку апеллянтом не представлено доказательств наличия уважительных причин невозможности представления данных документов в суд первой инстанции (часть 2 статьи 268 АПК РФ). Кроме того, представленный протокол б/н от 12.10.2015 года надлежащим образом не заверен, подлинник на обозрение суду не представлен.
В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство отложено с 10.12.2015 года на 25.12.2015 года.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и собственниками жилых помещений 32-квартирного жилого дома по адресу г. Новосибирск, ул. Морской пр.,44 (арендодателями) заключен договор аренды от 01.01.2007 года (далее по тексту - Договор аренды), в соответствии с которым арендодатели сдают, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение общей площадью 137 кв. м (часть подвального помещения в жилом доме, 2 подъезд) для использования под мастерскую и магазины (пункт 1.1 Договора).
Согласно пункту 2.13 Договора аренды, арендатор имеет право предоставлять часть помещений объекта аренды в пользование сторонним организациям, при наличии у них соответствующих разрешений или лицензии на осуществление их видов деятельности.
01.08.2014 года ООО ОДЦ "Магик" (арендодатель) заключило с ИП Тюрюминой Г.В. (субарендатор) договор субаренды (далее по тексту - Договор субаренды), согласно которому арендодатель предоставляет, а субарендатор получает в пользование нежилое помещение по адресу: г. Новосибирск, Морской проспект, 44 под. 2, 5 к., офис, общей площадью 13 кв. м, в т.ч. (торговое место - 3 метра квадратных) для использования в целях, определенных Уставом субарендатора (пункт 1.1 Договора субаренды).
В соответствии с пунктом 3.1 Договора субаренды за указанное помещение субарендатором уплачивается договорная плата в размере 12 000 руб. В арендную плату входит стоимость эксплуатационных, коммунальных, электроэнергии, охрана помещения, уборка общих помещений, содержание помещений, и прочих услуг.
Согласно пункту 3.2 Договора субаренды срок оплаты - 5 дней после получения счета на оплату услуг.
В соответствии с пунктом 4.1 Договора субаренды в случае задолженности оплаты субарендатор оплачивает 2% в день от просроченной суммы. Оплата пени по предъявленным счетам - фактурам за предыдущий месяц.
В силу пункта 7.1 Договора субаренды срок действия договора составляет с 01.08.2014 года по 31.07.2015 года.
Согласно пункта 5.1 Договора субаренды, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных обязательств, уведомив другу сторону не менее, чем за 1 месяц в письменном виде.
Во исполнение принятых на себя обязательств ООО ОДЦ "Магик" (арендатор) передал спорное помещение в пользование ИП Тюрюминой Г.В. (субарендатор), что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2014 года подписанного сторонами без замечаний и возражений.
В связи с неуплатой ответчиком арендной платы за июнь 2015 года истец направил ответчику уведомление от 19.06.2015 года N 19/2 о расторжении договора аренды и освобождении помещения до 01.07.2015 года, которое получено адресатом.
Поскольку ответчик спорные помещения не освободил, истец обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Статьей 8 Гражданского кодекса РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса РФ, а в силу части 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Так, подпунктом "б" пункта 5.3 Договора субаренды предусмотрено, что договор аренды досрочно расторгается, если субарендатор нарушает обязанности по настоящему договору - задержка арендной платы более, чем на 10 дней.
В пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Из материалов дела усматривается, что к моменту рассмотрения иска в суде первой инстанции Договор субаренды прекратил свое действие, в связи с истечением его срока действия, что влечет окончание договорных правоотношений между сторонами.
По смыслу главы 29 Гражданского кодекса РФ возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора, окончание договорных отношений в связи с истечением действия договора, которым они установлены, влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора в силу их фактического отсутствия.
Таким образом, не подлежит удовлетворению требование истца о расторжении Договора субаренды от 01.08.2014 года.
По правилам абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что после окончания срока действия Договора субаренды ответчик не освободил занимаемое помещение, поскольку 17.06.2015 года между ИП Тюрюминой Г.В. и ФГУП "ЖКХ ННЦ" заключен договор аренды N 482-А/15 (далее по тексту - Договор аренды N 482-А/15), в соответствии с которым правоотношения сторон возникают с 01.07.2015 года.
Основанием для заключения Договора аренды N 482-А/15 явилось решение собственников многоквартирного дома, оформленное протоколом общего собрания собственников от 08.06.2015 года.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, ФГУП "ЖКХ ННЦ" является лицом управомоченным собственником помещения сдавать его в аренду.
По акту приема-передачи к Договору аренды N 482-А/15 от 17.06.2015 года арендодатель передал спорное помещение ответчику в пользование с 01.07.2015 года.
Согласно статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
В соответствии с пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ по решению общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Статьей 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- - принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- - принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Следовательно, распоряжение общим имуществом многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников квартир и уполномоченный орган, действует на условиях, определенных решением общего собрания.
Из материалов данного дела следует, что истцом приобщен протокол внеочередного общего собрания собственников данного многоквартирного дома от 15.07.2015 года, в соответствии с которым собственниками многоквартирного дома принято решение о разрешении размещения ООО "Магик" в многоквартирном доме по адресу Морской проспект, 44. Также истцом заключен договор аренды с собственниками многоквартирного дома от 18.07.2015 года, предметом которого является предоставление во временное пользование и владение подвального помещения в здании, расположенном по адресу г. Новосибирск, Морской проспект, 44.
Таким образом, на момент рассмотрения спора имеются два решения общего собрания собственников о предоставлении в аренду помещений, а также договоры аренды от 17.06.2015, от 18.07.2015 года на одно и то же спорное имущество. И как верно отмечено судом первой инстанции, ни решения собственников, ни Договоры аренды не признаны недействительными в установленном законом порядке.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Таким образом, поскольку из обстоятельств дела следует, что ИП Тюрюминой Г.В. передано спорное помещение по акту приема-передачи от 17.06.2015 года уполномоченным от имени собственников лицом - ФГУП "ЖКХ ННЦ", суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по освобождению спорного помещения в связи с истечением срока действия договора субаренды от 01.08.2014 года, и обязанность оплачивать платежи по субаренде в связи с прекращением данных обязательств с 01.07.2015 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Стороны в соответствии со статьей 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Довод о том, что судом сделан неверный вывод об отсутствии у ИП Тюрюминой Г.В. обязанности освободить спорное помещение, является несостоятельным и опровергается материалами дела. Заявляя указанный довод, надлежащих доказательств истцом не представлено.
Требования истца о взыскании задолженности и процентов по Договору субаренды также обоснованно не были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку в материалы дела представлены платежные документы, в том числе расписка о получении аванса от 01.07.2014 года о внесении аванса за июнь 2014 года, свидетельствующие о полной оплате арендной платы по договору субаренды за весь срок действия Договора вплоть до 01.07.2015 года.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ совокупность представленных в материалы дела доказательств, доводы сторон и обстоятельства спора по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом заявленных исковых требований.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в отсутствие доказательств, их подтверждающих, они не могут повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта.
Таким образом, поскольку апеллянтом не опровергнуты выводы суда, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов суда относительно обстоятельств по данному делу, в силу статьи 268 АПК РФ у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки обстоятельств спора, правильно установленных судом.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной инстанции относится на апеллянта.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 октября 2015 года по делу N А45-14061/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.01.2016 N 07АП-11363/2015 ПО ДЕЛУ N А45-14061/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 января 2016 г. по делу N А45-14061/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12 января 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.,
судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой О.Ю.
при участии в заседании:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: без участия (извещен)
от третьего лица: без участия (извещено)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Оптико-диагностический центр "Магик" (N 07АП-11363/15)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 09 октября 2015 года по делу N А45-14061/2015 (судья Айдарова А.И.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Оптико-диагностический центр "Магик", г. Новосибирск (ОГРН 1035403639138, ИНН 5408186150)
к Индивидуальному предпринимателю Тюрюминой Галине Васильевне, г. Новосибирск (ОГРНИП 311547628000019, ИНН 540862092017)
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального государственного унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное хозяйство Новосибирского научного центра", г. Новосибирск
о расторжении договора субаренды от 01.08.2014 года; о взыскании задолженности в размере 43 922 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 59 622 руб. рублей; об обязании освободить нежилое помещение,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Оптико-диагностический центр "Магик" (далее по тексту - истец, ООО ОДЦ "Магик", Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к индивидуальному предпринимателю Тюрюминой Галине Васильевне (далее по тексту - ответчик, предприниматель, ИП Тюрюмина Г.В.) о расторжении договора субаренды от 01.08.2014 года; о взыскании задолженности в размере 43 922 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 59 622 руб. рублей; об обязании освободить нежилое помещение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Жилищно-коммунальное хозяйство Новосибирского научного центра" (далее по тексту - третье лицо, ФГУП "ЖКХ ННЦ").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 октября 2015 года по делу N А45-14061/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы истец указывает, что ИП Тюрюмина Г.В. не могла занимать спорное помещение по Договору аренду от 17.06.2015 года, поскольку подвальное помещение передано 01.01.2007 года ООО ОДЦ "Магик" в аренду, из владения и пользования ООО ОДЦ "Магик" собственниками многоквартирного дома не изымалось и к моменту "передачи" 01.07.2015 года ИП Тюрюминой Г.В. уже находилось в пользование ООО ОДЦ "Магик", следовательно, ООО ОДЦ "Магик" обладает преимущественным правом перед ИП Тюрюминой Г.В. на аренду указанного помещения.
Более подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
ИП Тюрюмина Г.В. в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу считает, что решение суда вынесено в соответствии с действующим законодательством, является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку доводы жалобы истца не содержат сведений о том, какие именно судом при вынесении решения нарушены нормы материального и процессуального права, а сводятся к переоценке обстоятельств дела и представленных доказательств.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Письменные отзывы сторон приобщены к материалам дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Приложенные к апелляционной жалобе копия протокола б/н от 12.10.2015 года и приложение N 1 План арендуемого объекта по договору N 2049/05 от 19.08.2005 года не приобщаются к материалам дела, поскольку апеллянтом не представлено доказательств наличия уважительных причин невозможности представления данных документов в суд первой инстанции (часть 2 статьи 268 АПК РФ). Кроме того, представленный протокол б/н от 12.10.2015 года надлежащим образом не заверен, подлинник на обозрение суду не представлен.
В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство отложено с 10.12.2015 года на 25.12.2015 года.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и собственниками жилых помещений 32-квартирного жилого дома по адресу г. Новосибирск, ул. Морской пр.,44 (арендодателями) заключен договор аренды от 01.01.2007 года (далее по тексту - Договор аренды), в соответствии с которым арендодатели сдают, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение общей площадью 137 кв. м (часть подвального помещения в жилом доме, 2 подъезд) для использования под мастерскую и магазины (пункт 1.1 Договора).
Согласно пункту 2.13 Договора аренды, арендатор имеет право предоставлять часть помещений объекта аренды в пользование сторонним организациям, при наличии у них соответствующих разрешений или лицензии на осуществление их видов деятельности.
01.08.2014 года ООО ОДЦ "Магик" (арендодатель) заключило с ИП Тюрюминой Г.В. (субарендатор) договор субаренды (далее по тексту - Договор субаренды), согласно которому арендодатель предоставляет, а субарендатор получает в пользование нежилое помещение по адресу: г. Новосибирск, Морской проспект, 44 под. 2, 5 к., офис, общей площадью 13 кв. м, в т.ч. (торговое место - 3 метра квадратных) для использования в целях, определенных Уставом субарендатора (пункт 1.1 Договора субаренды).
В соответствии с пунктом 3.1 Договора субаренды за указанное помещение субарендатором уплачивается договорная плата в размере 12 000 руб. В арендную плату входит стоимость эксплуатационных, коммунальных, электроэнергии, охрана помещения, уборка общих помещений, содержание помещений, и прочих услуг.
Согласно пункту 3.2 Договора субаренды срок оплаты - 5 дней после получения счета на оплату услуг.
В соответствии с пунктом 4.1 Договора субаренды в случае задолженности оплаты субарендатор оплачивает 2% в день от просроченной суммы. Оплата пени по предъявленным счетам - фактурам за предыдущий месяц.
В силу пункта 7.1 Договора субаренды срок действия договора составляет с 01.08.2014 года по 31.07.2015 года.
Согласно пункта 5.1 Договора субаренды, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных обязательств, уведомив другу сторону не менее, чем за 1 месяц в письменном виде.
Во исполнение принятых на себя обязательств ООО ОДЦ "Магик" (арендатор) передал спорное помещение в пользование ИП Тюрюминой Г.В. (субарендатор), что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2014 года подписанного сторонами без замечаний и возражений.
В связи с неуплатой ответчиком арендной платы за июнь 2015 года истец направил ответчику уведомление от 19.06.2015 года N 19/2 о расторжении договора аренды и освобождении помещения до 01.07.2015 года, которое получено адресатом.
Поскольку ответчик спорные помещения не освободил, истец обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Статьей 8 Гражданского кодекса РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса РФ, а в силу части 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Так, подпунктом "б" пункта 5.3 Договора субаренды предусмотрено, что договор аренды досрочно расторгается, если субарендатор нарушает обязанности по настоящему договору - задержка арендной платы более, чем на 10 дней.
В пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Из материалов дела усматривается, что к моменту рассмотрения иска в суде первой инстанции Договор субаренды прекратил свое действие, в связи с истечением его срока действия, что влечет окончание договорных правоотношений между сторонами.
По смыслу главы 29 Гражданского кодекса РФ возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора, окончание договорных отношений в связи с истечением действия договора, которым они установлены, влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора в силу их фактического отсутствия.
Таким образом, не подлежит удовлетворению требование истца о расторжении Договора субаренды от 01.08.2014 года.
По правилам абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что после окончания срока действия Договора субаренды ответчик не освободил занимаемое помещение, поскольку 17.06.2015 года между ИП Тюрюминой Г.В. и ФГУП "ЖКХ ННЦ" заключен договор аренды N 482-А/15 (далее по тексту - Договор аренды N 482-А/15), в соответствии с которым правоотношения сторон возникают с 01.07.2015 года.
Основанием для заключения Договора аренды N 482-А/15 явилось решение собственников многоквартирного дома, оформленное протоколом общего собрания собственников от 08.06.2015 года.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, ФГУП "ЖКХ ННЦ" является лицом управомоченным собственником помещения сдавать его в аренду.
По акту приема-передачи к Договору аренды N 482-А/15 от 17.06.2015 года арендодатель передал спорное помещение ответчику в пользование с 01.07.2015 года.
Согласно статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
В соответствии с пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ по решению общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Статьей 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- - принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- - принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Следовательно, распоряжение общим имуществом многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников квартир и уполномоченный орган, действует на условиях, определенных решением общего собрания.
Из материалов данного дела следует, что истцом приобщен протокол внеочередного общего собрания собственников данного многоквартирного дома от 15.07.2015 года, в соответствии с которым собственниками многоквартирного дома принято решение о разрешении размещения ООО "Магик" в многоквартирном доме по адресу Морской проспект, 44. Также истцом заключен договор аренды с собственниками многоквартирного дома от 18.07.2015 года, предметом которого является предоставление во временное пользование и владение подвального помещения в здании, расположенном по адресу г. Новосибирск, Морской проспект, 44.
Таким образом, на момент рассмотрения спора имеются два решения общего собрания собственников о предоставлении в аренду помещений, а также договоры аренды от 17.06.2015, от 18.07.2015 года на одно и то же спорное имущество. И как верно отмечено судом первой инстанции, ни решения собственников, ни Договоры аренды не признаны недействительными в установленном законом порядке.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Таким образом, поскольку из обстоятельств дела следует, что ИП Тюрюминой Г.В. передано спорное помещение по акту приема-передачи от 17.06.2015 года уполномоченным от имени собственников лицом - ФГУП "ЖКХ ННЦ", суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по освобождению спорного помещения в связи с истечением срока действия договора субаренды от 01.08.2014 года, и обязанность оплачивать платежи по субаренде в связи с прекращением данных обязательств с 01.07.2015 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Стороны в соответствии со статьей 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Довод о том, что судом сделан неверный вывод об отсутствии у ИП Тюрюминой Г.В. обязанности освободить спорное помещение, является несостоятельным и опровергается материалами дела. Заявляя указанный довод, надлежащих доказательств истцом не представлено.
Требования истца о взыскании задолженности и процентов по Договору субаренды также обоснованно не были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку в материалы дела представлены платежные документы, в том числе расписка о получении аванса от 01.07.2014 года о внесении аванса за июнь 2014 года, свидетельствующие о полной оплате арендной платы по договору субаренды за весь срок действия Договора вплоть до 01.07.2015 года.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ совокупность представленных в материалы дела доказательств, доводы сторон и обстоятельства спора по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом заявленных исковых требований.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в отсутствие доказательств, их подтверждающих, они не могут повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта.
Таким образом, поскольку апеллянтом не опровергнуты выводы суда, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов суда относительно обстоятельств по данному делу, в силу статьи 268 АПК РФ у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки обстоятельств спора, правильно установленных судом.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной инстанции относится на апеллянта.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 октября 2015 года по делу N А45-14061/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)