Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве. Истец полагает, что переплатил застройщику (ответчику) спорную сумму в связи с тем, что последним неверно был произведен расчет цены договора без учета понижающего коэффициента площади балкона (лоджии).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сидорчук М.В.
Докладчик: Белик Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Белик Н.В.,
судей Дмитриевой Л.А., Печко А.В.,
при секретаре А
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 октября 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя П М на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П к ООО "Дирекция стройки" о взыскании убытков - отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения представителей П - М, ООО "Дирекция стройки" - П, судебная коллегия
установила:
П обратилась в суд с иском к ООО "Дирекция стройки", в котором просит взыскать с ответчика убытки в размере <данные изъяты> <данные изъяты>
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве N, по которому ей в собственность должна была быть передана квартира, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, площадью лоджии <данные изъяты> кв. м, за что она должна была оплатить <данные изъяты> рублей, что ею было впоследствии исполнено в полном объеме.
Истец полагает, что переплатила застройщику по договору <данные изъяты> в связи с тем, что последним неверно был произведен расчет цены договора без учета понижающего коэффициента площади балкона (лоджии). Данное нарушение ее права явилось основанием для обращения в суд с указанным иском.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель П М
В апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения суда первой инстанции, принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении предъявленного иска.
В обоснование доводов жалобы указывает, что толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
При этом пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.
Граждане-потребители являются экономически более слабой стороной и нуждаются в повышенной защите со стороны государства, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны.
Апеллянт полагает, что по смыслу договора площадь передаваемого объекта долевого строительства включает в себя площадь квартиры и площадь лоджии в нарушение ст. ст. 15, 16 ЖК РФ, ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.
Из буквального толкования пунктов 1.1, 1.2, 1.4, 2.3 договора в цену договора включена сумма стоимости квартиры исходя из ее площади и стоимости лоджии исходя из ее площади, то есть площадь лоджии в размере <данные изъяты> кв. м заложена в стоимость договора.
Указывает, что планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре долевого строительства, но и в плане создаваемого жилого дома.
В плане квартиры площадь лоджии указана с учетом понижающего коэффициента 0,5. В п. 2.5.1 проектной декларации в расчете площади жилых помещений общая площадь квартир с учетом 1/3 площади балконов и 1/2 площади лоджий.
Условия пунктов 1.1, 1.2, 1.4, 2.3 договора вступают в противоречие с планом квартиры, проектной документацией и указанных выше норм права.
Кроме того, указывает, что суд не дал правовой оценки доводу истца о ничтожности п. 1.2 договора в части включения в цену договора прибыли застройщика, так как соответствие пункту 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ формулировки п. 1.2 договора о "Цене Договора" с включением в цену договора прибыли застройщика, вызывает сомнения.
Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N (л.д. 5 - 12), по условиям которого ООО "Дирекция стройки" как застройщик приняло на себя обязательство построить жилой дом по <адрес> стр., получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру-студию N, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, площадью лоджии (балкона) <данные изъяты> кв. м. Участник же долевого строительства обязался оплатить цену договора как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта, оплату услуг застройщика и прибыли в размере <данные изъяты>
Приложением N к Договору явился план квартиры, в котором указано на следующие технические характеристики квартиры: <данные изъяты> кв. м - жилая комната, <данные изъяты> м. - площадь жилой комнаты, передней, санузла и зоны кухни; <данные изъяты> кв. м - площадь жилой комнаты, передней, санузла, зоны кухни, балкона с учетом понижающего коэффициента; <данные изъяты> м (<данные изъяты> кв. м) - балкон; <данные изъяты> кв. м - зона кухни <данные изъяты> кв. м - коридор, <данные изъяты> - санузел.
При заключении Договора стороны пришли к соглашению о том, что в случае несоответствия фактически измеренной и указанной в плане объекта площади квартиры и проектной площади, указанной в договоре, стороны осуществляют перерасчет.
Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ П в счет оплаты объекта долевого строительства было внесено в ООО "Дирекция стройки" <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан Акт приема-передачи квартиры (л.д. 75), из которого следует, что участнику застройщиком был передан объект долевого строительства со следующими техническими характеристиками: площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью 15,3 кв. м, площадью лоджии (балкона) <данные изъяты> кв. м.
Разрешая данный спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 421, 424, 431 ГК РФ, исходил из того, что истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе и о стоимости квартиры, а поскольку сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат, то требования истца не подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах материального права и представленных сторонами доказательствах, которым судом первой инстанции дана оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. У суда апелляционной инстанции оснований к иной оценке, представленных доказательств, не имеется.
В соответствии с абзацем 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Так, согласно п. 2 ст. 2 того же Закона объект долевого строительства - это не только жилое или нежилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Действительно, договором участия в долевом строительстве заключенным между сторонами предусмотрено строительство объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры-студии N, имеющие проектные параметры: площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью 15,1 кв. м, площадью лоджии (балкона) <данные изъяты> кв. м, именуемой в дальнейшем "Квартирой". Цена договора предусмотрена в размере <данные изъяты> рублей, и на момент подписания определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта, денежных средств на оплату услуг "Застройщика", прибыли.
Однако, указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь балкона, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 ст. 25.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, и, применение к названному объекту долевого строительства наименования "Квартира", не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета балкона.
Придя к данному выводу, судебная коллегия учла также и то факт, что иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п. 2 ст. 2 того же Закона, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно балкон (ст. 36 ЖК РФ, Постановлению Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее затраты на строительство лоджии.
Утверждение в жалобе, что применяя в договоре понятие "Квартира" к объекту строительства, и определяя его площадь с учетом лоджии, застройщик, нарушил ст. ст. 15, 16 ЖК РФ, несостоятельно, поскольку как указывалось выше, сторонами при толковании договора было определено, что наименование "Квартира" применяется к объекту долевого строительства, а не к квартире, как объекту жилищных прав.
Обоснованно судом первой инстанции указано и на то обстоятельство, что при расчете цены договора, застройщиком обоснованно не применен понижающий коэффициент 0,5, предусмотренный пункт 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", поскольку данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации, в целях проведения технической инвентаризации жилищного фонда; оценки и переоценки жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационного и консультационного обслуживания и иной деятельности, связанной с государственным учетом жилищного фонда. Застройщик же к указанным лицам не относится, в связи с тем требования о применении данного инструкции при определении цены Договора необоснованно, также противоречило бы ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.
Кроме того, суд первой инстанции правильно указал в своем решении, что нарушение прав истца при передаче объекта долевого участия не установлено, поскольку фактическая площадь квартиры (без учета площади балкона) состоит из суммы площадей: жилой площади квартиры <данные изъяты> кв. м, передней - <данные изъяты> кв. м, санузла - <данные изъяты> кв. м, зоны кухни - <данные изъяты> кв. м, и составляет величину, не менее величины технических характеристик объекта, указанным в проектной документации и приложении к договору.
Оценивая довод автора апелляционной жалобы в той части, что судом первой инстанции не дана оценка доводу истца о ничтожности п. 1.2. Договора в части включения в цену договора прибыли застройщика, судебная коллегия исходит из нижеследующего.
Как следует из резолютивной части решения суда, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении всех предъявленных требований истца и отсутствие в мотивировочной части решения суда первой инстанции мотивов, по которым суд первой инстанции отказал и в удовлетворении данной части требований, не является основанием к отмене решения суда первой инстанции, в соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, поскольку судом первой инстанции принято правильное в целом по существу решение.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Действительно, в ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По мнению суда апелляционной инстанции, указание в договоре, что цена договора определена, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта, денежных средств на оплату услуг "Застройщика", прибыли, не свидетельствует о нарушении Застройщиком вышеназванных требований действующего законодательства, поскольку фактически прибыль, это денежные средства на оплату услуг застройщика, т.е. разница между полученными от участника долевого строительства, и денежными средствами, израсходованными на строительство объекта долевого строительства. А кроме того, запрета на указание на иные составляющие цены договора долевого участия в строительстве жилья, какие либо законодательные акты не содержат, в том числе и вышеуказанный Закон, который указывает на право сторон, указать, в том числе и эти 2 составляющие цены договора.
Из содержания вышеуказанных норм в их взаимосвязи следует, что последствием признания недействительным условия договора, как ущемляющего права потребителя, является возмещение возникших убытков, наличие и размер которых подлежат доказыванию потребителем.
Однако истцом не представлено доказательств, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, подтверждающих тот факт, что те денежные средства, которые она просит взыскать, составляют размер, причиненных ей убытков, являющихся последствием недействительных данных условий договора.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены судебного постановления, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя П М без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.10.2016 ПО ДЕЛУ N 33-10350/2016
Требование: О взыскании убытков.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве. Истец полагает, что переплатил застройщику (ответчику) спорную сумму в связи с тем, что последним неверно был произведен расчет цены договора без учета понижающего коэффициента площади балкона (лоджии).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2016 года
Судья: Сидорчук М.В.
Докладчик: Белик Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Белик Н.В.,
судей Дмитриевой Л.А., Печко А.В.,
при секретаре А
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 октября 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя П М на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П к ООО "Дирекция стройки" о взыскании убытков - отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения представителей П - М, ООО "Дирекция стройки" - П, судебная коллегия
установила:
П обратилась в суд с иском к ООО "Дирекция стройки", в котором просит взыскать с ответчика убытки в размере <данные изъяты> <данные изъяты>
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве N, по которому ей в собственность должна была быть передана квартира, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, площадью лоджии <данные изъяты> кв. м, за что она должна была оплатить <данные изъяты> рублей, что ею было впоследствии исполнено в полном объеме.
Истец полагает, что переплатила застройщику по договору <данные изъяты> в связи с тем, что последним неверно был произведен расчет цены договора без учета понижающего коэффициента площади балкона (лоджии). Данное нарушение ее права явилось основанием для обращения в суд с указанным иском.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель П М
В апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения суда первой инстанции, принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении предъявленного иска.
В обоснование доводов жалобы указывает, что толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
При этом пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.
Граждане-потребители являются экономически более слабой стороной и нуждаются в повышенной защите со стороны государства, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны.
Апеллянт полагает, что по смыслу договора площадь передаваемого объекта долевого строительства включает в себя площадь квартиры и площадь лоджии в нарушение ст. ст. 15, 16 ЖК РФ, ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.
Из буквального толкования пунктов 1.1, 1.2, 1.4, 2.3 договора в цену договора включена сумма стоимости квартиры исходя из ее площади и стоимости лоджии исходя из ее площади, то есть площадь лоджии в размере <данные изъяты> кв. м заложена в стоимость договора.
Указывает, что планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре долевого строительства, но и в плане создаваемого жилого дома.
В плане квартиры площадь лоджии указана с учетом понижающего коэффициента 0,5. В п. 2.5.1 проектной декларации в расчете площади жилых помещений общая площадь квартир с учетом 1/3 площади балконов и 1/2 площади лоджий.
Условия пунктов 1.1, 1.2, 1.4, 2.3 договора вступают в противоречие с планом квартиры, проектной документацией и указанных выше норм права.
Кроме того, указывает, что суд не дал правовой оценки доводу истца о ничтожности п. 1.2 договора в части включения в цену договора прибыли застройщика, так как соответствие пункту 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ формулировки п. 1.2 договора о "Цене Договора" с включением в цену договора прибыли застройщика, вызывает сомнения.
Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N (л.д. 5 - 12), по условиям которого ООО "Дирекция стройки" как застройщик приняло на себя обязательство построить жилой дом по <адрес> стр., получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру-студию N, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, площадью лоджии (балкона) <данные изъяты> кв. м. Участник же долевого строительства обязался оплатить цену договора как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта, оплату услуг застройщика и прибыли в размере <данные изъяты>
Приложением N к Договору явился план квартиры, в котором указано на следующие технические характеристики квартиры: <данные изъяты> кв. м - жилая комната, <данные изъяты> м. - площадь жилой комнаты, передней, санузла и зоны кухни; <данные изъяты> кв. м - площадь жилой комнаты, передней, санузла, зоны кухни, балкона с учетом понижающего коэффициента; <данные изъяты> м (<данные изъяты> кв. м) - балкон; <данные изъяты> кв. м - зона кухни <данные изъяты> кв. м - коридор, <данные изъяты> - санузел.
При заключении Договора стороны пришли к соглашению о том, что в случае несоответствия фактически измеренной и указанной в плане объекта площади квартиры и проектной площади, указанной в договоре, стороны осуществляют перерасчет.
Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ П в счет оплаты объекта долевого строительства было внесено в ООО "Дирекция стройки" <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан Акт приема-передачи квартиры (л.д. 75), из которого следует, что участнику застройщиком был передан объект долевого строительства со следующими техническими характеристиками: площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью 15,3 кв. м, площадью лоджии (балкона) <данные изъяты> кв. м.
Разрешая данный спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 421, 424, 431 ГК РФ, исходил из того, что истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе и о стоимости квартиры, а поскольку сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат, то требования истца не подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах материального права и представленных сторонами доказательствах, которым судом первой инстанции дана оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. У суда апелляционной инстанции оснований к иной оценке, представленных доказательств, не имеется.
В соответствии с абзацем 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Так, согласно п. 2 ст. 2 того же Закона объект долевого строительства - это не только жилое или нежилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Действительно, договором участия в долевом строительстве заключенным между сторонами предусмотрено строительство объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры-студии N, имеющие проектные параметры: площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью 15,1 кв. м, площадью лоджии (балкона) <данные изъяты> кв. м, именуемой в дальнейшем "Квартирой". Цена договора предусмотрена в размере <данные изъяты> рублей, и на момент подписания определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта, денежных средств на оплату услуг "Застройщика", прибыли.
Однако, указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь балкона, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 ст. 25.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, и, применение к названному объекту долевого строительства наименования "Квартира", не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета балкона.
Придя к данному выводу, судебная коллегия учла также и то факт, что иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п. 2 ст. 2 того же Закона, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно балкон (ст. 36 ЖК РФ, Постановлению Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее затраты на строительство лоджии.
Утверждение в жалобе, что применяя в договоре понятие "Квартира" к объекту строительства, и определяя его площадь с учетом лоджии, застройщик, нарушил ст. ст. 15, 16 ЖК РФ, несостоятельно, поскольку как указывалось выше, сторонами при толковании договора было определено, что наименование "Квартира" применяется к объекту долевого строительства, а не к квартире, как объекту жилищных прав.
Обоснованно судом первой инстанции указано и на то обстоятельство, что при расчете цены договора, застройщиком обоснованно не применен понижающий коэффициент 0,5, предусмотренный пункт 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", поскольку данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации, в целях проведения технической инвентаризации жилищного фонда; оценки и переоценки жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационного и консультационного обслуживания и иной деятельности, связанной с государственным учетом жилищного фонда. Застройщик же к указанным лицам не относится, в связи с тем требования о применении данного инструкции при определении цены Договора необоснованно, также противоречило бы ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.
Кроме того, суд первой инстанции правильно указал в своем решении, что нарушение прав истца при передаче объекта долевого участия не установлено, поскольку фактическая площадь квартиры (без учета площади балкона) состоит из суммы площадей: жилой площади квартиры <данные изъяты> кв. м, передней - <данные изъяты> кв. м, санузла - <данные изъяты> кв. м, зоны кухни - <данные изъяты> кв. м, и составляет величину, не менее величины технических характеристик объекта, указанным в проектной документации и приложении к договору.
Оценивая довод автора апелляционной жалобы в той части, что судом первой инстанции не дана оценка доводу истца о ничтожности п. 1.2. Договора в части включения в цену договора прибыли застройщика, судебная коллегия исходит из нижеследующего.
Как следует из резолютивной части решения суда, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении всех предъявленных требований истца и отсутствие в мотивировочной части решения суда первой инстанции мотивов, по которым суд первой инстанции отказал и в удовлетворении данной части требований, не является основанием к отмене решения суда первой инстанции, в соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, поскольку судом первой инстанции принято правильное в целом по существу решение.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Действительно, в ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По мнению суда апелляционной инстанции, указание в договоре, что цена договора определена, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта, денежных средств на оплату услуг "Застройщика", прибыли, не свидетельствует о нарушении Застройщиком вышеназванных требований действующего законодательства, поскольку фактически прибыль, это денежные средства на оплату услуг застройщика, т.е. разница между полученными от участника долевого строительства, и денежными средствами, израсходованными на строительство объекта долевого строительства. А кроме того, запрета на указание на иные составляющие цены договора долевого участия в строительстве жилья, какие либо законодательные акты не содержат, в том числе и вышеуказанный Закон, который указывает на право сторон, указать, в том числе и эти 2 составляющие цены договора.
Из содержания вышеуказанных норм в их взаимосвязи следует, что последствием признания недействительным условия договора, как ущемляющего права потребителя, является возмещение возникших убытков, наличие и размер которых подлежат доказыванию потребителем.
Однако истцом не представлено доказательств, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, подтверждающих тот факт, что те денежные средства, которые она просит взыскать, составляют размер, причиненных ей убытков, являющихся последствием недействительных данных условий договора.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены судебного постановления, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя П М без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)