Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Шамарин А.А., паспорт, доверенность от 25.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Батайска
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 12.07.2017 по делу N А53-35304/2016
по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска
к жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща-2"
о взыскании задолженности и пени,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща-2" (далее - кооператив, ответчик) о взыскании 2 451 890 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 07.02.2012 N 5156 за период с 01.01.2012 по 30.06.2016, 2 044 586 руб. 18 коп. пени за период с 21.03.2012 по 14.09.2016.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Согласно статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) комплексное освоение земельного участка предполагает, что будущий застройщик ведет подготовку документации по планировке территории. Задача развития инженерной инфраструктуры решается на стадии территориального планирования, причем наличие на территории публично-правового образования соответствующих объектов инженерной инфраструктуры определяется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, содержащими минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (ч. 4 ст. 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)). Следовательно, параметры и виды таких объектов известны арендатору заранее, а довод суда о том, что земельный участок не обеспечен водоснабжением и водоотведением безоснователен, в связи с тем, что по состоянию на 2009 год имелась техническая возможность присоединения исследуемого объекта к сетям водопровода и канализации, также из письма водоканала от 03.07.2017 N 705 следует, что микрорайон "Березовая роща" входит в инвестиционную программу, однако заявка на выдачу технических условий на присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения ЖСК "Березова роща-2" в водоканал не подавалась. Подготовка и утверждение документации по планировке территории принимаются самостоятельно лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, соответственно все нормы для строительства детского дошкольного учреждения должны были быть соблюдены арендатором при формировании земельного участка, в случае невозможности строительства на данном земельном участке детского сада на 90 мест, необходимо было внести изменения в проект планировки территории, однако ответчиком за все время пользования участком не предпринималось попыток о внесении изменений в проект застройки по причине невозможности строительства детского сада на 90 мест, а также попыток перераспределения земельного участка. В связи с тем, что спорный участок образован из участка для комплексного освоения, то арендатор исходного земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, может без проведения аукциона или иных процедур оформить его перераспределение. У арендатора имелась возможность до заключения договора аренды проверить земельный участок на соответствие его санитарным правилам и в случае невозможности строительства на данном земельном участке детского дошкольного учреждения не заключать договор аренды и не принимать данный земельный участок по акту приема-передачи.
Представитель ответчика в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечил.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании постановления Администрации города Батайска от 07.02.2012 N 289 между комитетом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2010 N 5156, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ) для использования в целях детского дошкольного учреждения, площадью 4161 кв. м, кадастровый номер земельного участка 61:46:001241:554.
Земельный участок был передан арендатору по акту от 07.02.2012.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.02.2012 до 11.01.2017.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.04.2012 N 61-61-05/020/2012-22.
Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды установлены размер и сроки внесения арендной платы. Согласно пункту 3.2 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В связи с тем, что ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, за ним образовалась задолженность по арендной плате по договору N 5156 от 07.02.2012 за период с 01.01.2012 по 30.06.2016 в размере 2 451 890 руб. 73 коп.
Вследствие нарушения сроков оплаты истцом была начислена пеня, предусмотренная договором, в размере 2 044 586 руб. 18 коп. за период с 21.03.2012 по 14.09.2016.
15.09.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. N 51/14/2119 с предложением добровольно погасить задолженность по арендной плате.
В связи с тем, что задолженность по арендной плате не погашена, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьей 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, а указанные выше обязательства являются встречными. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.
В случае предоставления земельного участка для строительства объекта, обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.
Как установлено судом первой инстанции, по результатам аукциона на продажу права аренды между комитетом и ООО "Стройкомплекс" был заключен договор аренды N 4655 от 27.11.2009 земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012401:214, общей площадью 52247 кв. м для его комплексного освоения с целью жилищного строительства (пункт 1.1 договора).
ООО "Стройкомплекс" по договору уступки прав (цессии) N 4655/2 от 22.09.2011 уступило кооперативу право аренды указанного участка по указанному договору.
Постановлением администрации города Батайска N 289 от 01.02.2012 из земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012401:214 было выделено 15 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 61:46:001241:554 с видом разрешенного использования - детские дошкольные учреждения - с предоставлением земельного участка в аренду ответчику.
07.02.2012 между комитетом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5156, согласно которому, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:46:0012401:545, расположенный по адресу: г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ), кадастровый номер: 61:46:0012401:545, площадью 4161 кв. м. Разрешенное использование земельного участка - детские дошкольные учреждения.
Земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012401:545 передан кооперативу по акту приема-передачи от 07.02.2012.
Как установлено судом первой инстанции, данный земельный участок не может быть использован по назначению, так как не соответствует требованиям норм действующего законодательства для целей размещения детского дошкольного учреждения.
Ответчиком в суд первой инстанции было представлено заключение строительно-технического исследования от 27.04.2017 N 670-04/2017, проведенного обществом с ограниченной ответственностью "Альфа-Эксперт". Как верно указано судом первой инстанции, данный документ, в совокупности с иными представленными сторонами доказательствами, подтверждает передачу земельного участка, не предназначенного для целей его использования.
В соответствии с положениями пункта 9.3 Санитарно-эпидемиологических требований к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных учреждениях (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.4.1.2660-10), утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 22.07.2010 N 91 "Об утверждении СанПиН 2.4.1.2660-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных организациях", действовавшими на момент предоставления земельного участка, водоснабжение и коммуникация детского дошкольного образовательного учреждения должны быть централизованными.
Как следует из материалов дела, кооперативом неоднократно направлялись письма в адрес администрации города Батайска, мэра г. Батайска с просьбой о подключении коттеджного поселка "Березовая Роща" к водоснабжению и канализации, в ответ на которые ответчику дан ответ, что поселок включен в инвестиционную программу АО "Ростовводоканал" города Ростова-на-Дону по присоединению к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, действующей с 01 января 2017 года.
Тем самым, материалами дела подтверждено, что предоставленный ответчику в аренду земельный участок не обеспечен водоснабжением и водоотведением. Водоснабжение осуществляется из скважин с предварительной фильтрацией. Соответственно, указанное выше требование Санитарных правил не может быть соблюдено при строительстве детского дошкольного учреждения на переданном земельном участке, следовательно, данный земельный участок не может быть использован для целей аренды, а именно для детского дошкольного учреждения, так как размещение на нем такого учреждения влечет нарушение норм действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2.1 Санитарных норм, предоставление земельных участков для строительства объектов дошкольных организаций допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам.
Как следует из договора аренды земельного участка, любых иных имеющихся документов в отношении предоставленного для строительства детского дошкольного образовательного учреждения документах, переданный в аренду земельный участок не проверялся на соответствие его санитарным правилам, санитарно-эпидемиологическое заключение в отношении данного участка не предоставлялось.
Указанные обстоятельства также прямо нарушают установленный порядок передачи земельного участка для строительства детского дошкольного учреждения и свидетельствуют о том, что данный участок для целей, заявленных в договоре аренды N 5156 от 07.02.2012, использоваться не мог. Наличие данного заключения является соблюдением существенного условия договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства детского дошкольного образовательного учреждения.
Отсутствие данного заключения также не позволяет использовать земельный участок в соответствии с целями договора аренды.
В силу пункта 2.2 Санитарных правил здания дошкольных организаций размещают на внутриквартальных территориях жилых микрорайонов, удаленных от городских улиц, межквартальных проездов на расстояние, обеспечивающее уровни шума и загрязнения атмосферного воздуха требованиям санитарных правил и нормативов. От границы участка дошкольной организации до проезда должно быть не менее 25 м.
Переданный в аренду для размещения дошкольного детского образовательного учреждения земельный участок располагается на границе г. Батайска и Азовского района. Граница земельного участка находится на расстоянии менее трех метров от дороги, соединяющей г. Батайск и п. Красный сад Азовского района.
То есть, местоположение земельного участка нарушает требование о расположении на внутриквартальных территориях, не обеспечивает удаления от транспортных магистралей, а также нарушает требование об удалении границы земельного участка от проезда.
В соответствии с "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89" участки детских дошкольных учреждений не должны примыкать непосредственно к магистральным улицам.
Как следует из заключения специалиста и документально не опровергнуто истцом, на расстоянии менее 50 м от границы земельного участка с тыльной стороны проходит линия высоковольтных передач мощностью 110 000 Вольт.
В соответствии с Постановлением Министерства строительства Ростовской области от 25.12.2013 N 1 "Об утверждении Нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области" воздушные линии электропередачи (ВЛ) напряжением 110 кВ и выше допускается размещать только за пределами жилых и общественно-деловых зон.
Таким образом, установленное требование к месту размещения земельного участка для детского дошкольного образовательного учреждения не позволяет использовать предоставленный земельный участок в соответствии с целями аренды.
Согласно выводам специалистов в заключении N 670-04/2017 от 27.04.2017 водоснабжение, канализация и теплоснабжение в дошкольных образовательных учреждениях должны быть централизованными. Из представленных специалистам технических условий о возможности подключения объекта к сетям водопровода и канализации (технические условия ОАО "ПО Водоканал" М9186 от 06.04.2009) установлено, что по состоянию на 2009 год имелась техническая возможность присоединения исследуемого объекта к сетям водопровода и канализации. Водоснабжение объекта возможно с присоединением к водопроводной сети, пролегающей по ул. Энгельса, канализование объекта возможно с присоединением к канализационной сети, пролегающей по ул. К. Цеткин.
Из представленного заказчиком исследования ответа Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области N 26.6/1918 от 29.10.2015 установлено, что строительство объектов внешнего водоснабжения и водоотведения жилого поселка "Березовая роща" за счет бюджетных средств в 2016 году не предоставляется возможным. Таким образом, из представленных документов установлено, что по состоянию с 2009 года по 2016 год, а также по настоящее время к исследуемому земельному участку с кадастровым номером 61:46:0012401:545, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ), на котором планируется строительство детского сада на 90 мест, не подведены централизованные городские сети водоснабжения и канализации.
Таким образом, размещение детского дошкольного учреждения - детского сада на 90 мест на территории земельного участка с кадастровым номером: 61:46:0012401:545, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ), противоречит рассмотренным выше требованиями п. 91, 9.3 СанПиН 2.4. L 2660-10, п. 3.7, подпункта 14 Нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений - Ростовской области по причине отсутствия подводки к исследуемому земельному участку централизованных городских сетей водоснабжения и канализации.
При условии устройства на территории земельного участка с кадастровым номером: 61:46:0012401:545, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ) локальных очистных сооружений необходимо будет устанавливать по территории участка санитарно-защитную зону канализационных очистных сооружений в соответствии с требованиями, изложенными в табл. 7А.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (которая будет составлять не менее 15 м от очистных сооружений в каждую сторону, что приведет к уменьшению площади земельного участка допустимой для размещения детского сада в среднем от 1000 кв. м и более), что приведет к значительному снижению допустимой площади застройки территории участка, а также к невозможности выполнения требований по озеленению земельного участка в минимальном размере 50% от общей площади участка, регламентированной п. 8, п. 21.3 ПЗЗ г. Батайска.
Земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012401:545 по адресу Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ) расположен в зоне Ж-2. Через всю ширину зоны Ж-2 проходит санитарно-защитная зона высоковольтных линий электропередач, обозначенная штриховкой.
Таким образом, прохождение воздушной линии электропередач мощностью 110 кв, проложенной вдоль тыльной юридической границы исследуемого земельного участка по адресу: Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ), предназначенного для строительства детского дошкольного учреждения (детского сада на 90 мест) на расстоянии 39,30 м от тыльной границы исследуемого земельного участка нарушает требования пунктов 5, 7 Нормативов градостроительного проектирования городских, округов и поселений Ростовской области, поскольку линия электропередач мощностью 110 кв пересекает всю жилую зону Ж-2 и не вынесена за пределы жилой зоны.
Из текста приведенных выше норм СанПиН 2971 следует, что электрическое поле вблизи воздушной линии может оказывать вредное воздействие как на человека так и создавать угрозу в окружающем пространстве. Кроме того, электрическое поле может стать причиной воспламенения или взрыва паров горючих материалов и смесей в результате возникновения электрических разрядов при соприкосновении предметов и людей с машинами и механизмами.
Таким образом, размещение детского дошкольного учреждения - детского сада на 90 мест - на территории земельного участка с кадастровым номером: 61:46:0012401:545 противоречит требованиями пунктов 5, 7 Нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области по причине прохождения воздушной линии электропередач мощностью 110 кв, проложенной вдоль тыльной юридической границы исследуемого земельного участка в непосредственной близости на расстоянии 39,30 метра от тыльной границы исследуемого земельного участка. Воздушная линия электропередач мощностью 110 кв. пересекает всю жилую зону Ж-2 и не вынесена за пределы жилой зоны.
Предоставленное в материалы дела приложение к санитарно-эпидемиологическому заключению N 61.РЦ.07.000.Т.000252.02.09 от 11.02.2009, которое, по мнению истца, является надлежащим в соответствии с законом санитарным заключением для строительства на земельном участке детского дошкольного учреждения, не может являться относимым доказательством, поскольку выдано в отношении другого земельного участка площадью 28 га для индивидуального жилищного строительства. Строительство детского дошкольного учреждения в соответствии с данным документом невозможно.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из указанных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся передачи арендатору арендованного имущества и возможности пользования им в целях, предусмотренных договором аренды.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Предоставленный земельный участок в нарушение требований норм ЗК РФ, действующего на момент заключения договоров, не имел технических условий на подключение его к сетям инженерно-технического обеспечения, что является нарушением требований, установленных статьей 38.1 ЗК РФ.
Согласно письму ОАО "Водоканал" микрорайон "Березовая роща" входит в инвестиционную программу, в соответствии с которой с 1 января 2017 года в АО "Ростовводоканал" действует инвестиционная программа, постановление N 73/5 от 19.12.2016 об установлении тарифов на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения АО "Ростовводоканал" г. Ростов-на-Дону.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец (арендодатель) фактически не предоставил в аренду ответчику (арендатор) земельный участок, который можно было бы использовать для целей, предусмотренных в договоре аренды (строительство детского сада).
Таким образом, отсутствуют основания для взыскания задолженности и пени ввиду передачи арендатору имущества, которое не могло быть использовано для целей, предусмотренных в договоре аренды.
Здание детского сада на земельном участке отсутствует, подготовительные работы, предшествующие строительству (планировка территории), не проводилась, территория не используется. Доказательств, что ответчик использовал земельный участок, истец не представил суду.
Поскольку кооператив не приступал к использованию спорного земельного участка, учитывая отсутствие возможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором, основания для взыскания с арендной платы и неустойки за нарушение сроков ее внесения, отсутствуют.
Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного суда РФ от 09.01.2017 N 309-ЭС16-18154 по делу N А60-8159/2014.
Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2017 по делу N А53-35304/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2017 N 15АП-13244/2017 ПО ДЕЛУ N А53-35304/2016
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. N 15АП-13244/2017
Дело N А53-35304/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Шамарин А.А., паспорт, доверенность от 25.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Батайска
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 12.07.2017 по делу N А53-35304/2016
по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска
к жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща-2"
о взыскании задолженности и пени,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща-2" (далее - кооператив, ответчик) о взыскании 2 451 890 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 07.02.2012 N 5156 за период с 01.01.2012 по 30.06.2016, 2 044 586 руб. 18 коп. пени за период с 21.03.2012 по 14.09.2016.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Согласно статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) комплексное освоение земельного участка предполагает, что будущий застройщик ведет подготовку документации по планировке территории. Задача развития инженерной инфраструктуры решается на стадии территориального планирования, причем наличие на территории публично-правового образования соответствующих объектов инженерной инфраструктуры определяется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, содержащими минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (ч. 4 ст. 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)). Следовательно, параметры и виды таких объектов известны арендатору заранее, а довод суда о том, что земельный участок не обеспечен водоснабжением и водоотведением безоснователен, в связи с тем, что по состоянию на 2009 год имелась техническая возможность присоединения исследуемого объекта к сетям водопровода и канализации, также из письма водоканала от 03.07.2017 N 705 следует, что микрорайон "Березовая роща" входит в инвестиционную программу, однако заявка на выдачу технических условий на присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения ЖСК "Березова роща-2" в водоканал не подавалась. Подготовка и утверждение документации по планировке территории принимаются самостоятельно лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, соответственно все нормы для строительства детского дошкольного учреждения должны были быть соблюдены арендатором при формировании земельного участка, в случае невозможности строительства на данном земельном участке детского сада на 90 мест, необходимо было внести изменения в проект планировки территории, однако ответчиком за все время пользования участком не предпринималось попыток о внесении изменений в проект застройки по причине невозможности строительства детского сада на 90 мест, а также попыток перераспределения земельного участка. В связи с тем, что спорный участок образован из участка для комплексного освоения, то арендатор исходного земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, может без проведения аукциона или иных процедур оформить его перераспределение. У арендатора имелась возможность до заключения договора аренды проверить земельный участок на соответствие его санитарным правилам и в случае невозможности строительства на данном земельном участке детского дошкольного учреждения не заключать договор аренды и не принимать данный земельный участок по акту приема-передачи.
Представитель ответчика в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечил.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании постановления Администрации города Батайска от 07.02.2012 N 289 между комитетом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2010 N 5156, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ) для использования в целях детского дошкольного учреждения, площадью 4161 кв. м, кадастровый номер земельного участка 61:46:001241:554.
Земельный участок был передан арендатору по акту от 07.02.2012.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.02.2012 до 11.01.2017.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.04.2012 N 61-61-05/020/2012-22.
Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды установлены размер и сроки внесения арендной платы. Согласно пункту 3.2 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В связи с тем, что ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, за ним образовалась задолженность по арендной плате по договору N 5156 от 07.02.2012 за период с 01.01.2012 по 30.06.2016 в размере 2 451 890 руб. 73 коп.
Вследствие нарушения сроков оплаты истцом была начислена пеня, предусмотренная договором, в размере 2 044 586 руб. 18 коп. за период с 21.03.2012 по 14.09.2016.
15.09.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. N 51/14/2119 с предложением добровольно погасить задолженность по арендной плате.
В связи с тем, что задолженность по арендной плате не погашена, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьей 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, а указанные выше обязательства являются встречными. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.
В случае предоставления земельного участка для строительства объекта, обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.
Как установлено судом первой инстанции, по результатам аукциона на продажу права аренды между комитетом и ООО "Стройкомплекс" был заключен договор аренды N 4655 от 27.11.2009 земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012401:214, общей площадью 52247 кв. м для его комплексного освоения с целью жилищного строительства (пункт 1.1 договора).
ООО "Стройкомплекс" по договору уступки прав (цессии) N 4655/2 от 22.09.2011 уступило кооперативу право аренды указанного участка по указанному договору.
Постановлением администрации города Батайска N 289 от 01.02.2012 из земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012401:214 было выделено 15 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 61:46:001241:554 с видом разрешенного использования - детские дошкольные учреждения - с предоставлением земельного участка в аренду ответчику.
07.02.2012 между комитетом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5156, согласно которому, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:46:0012401:545, расположенный по адресу: г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ), кадастровый номер: 61:46:0012401:545, площадью 4161 кв. м. Разрешенное использование земельного участка - детские дошкольные учреждения.
Земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012401:545 передан кооперативу по акту приема-передачи от 07.02.2012.
Как установлено судом первой инстанции, данный земельный участок не может быть использован по назначению, так как не соответствует требованиям норм действующего законодательства для целей размещения детского дошкольного учреждения.
Ответчиком в суд первой инстанции было представлено заключение строительно-технического исследования от 27.04.2017 N 670-04/2017, проведенного обществом с ограниченной ответственностью "Альфа-Эксперт". Как верно указано судом первой инстанции, данный документ, в совокупности с иными представленными сторонами доказательствами, подтверждает передачу земельного участка, не предназначенного для целей его использования.
В соответствии с положениями пункта 9.3 Санитарно-эпидемиологических требований к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных учреждениях (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.4.1.2660-10), утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 22.07.2010 N 91 "Об утверждении СанПиН 2.4.1.2660-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных организациях", действовавшими на момент предоставления земельного участка, водоснабжение и коммуникация детского дошкольного образовательного учреждения должны быть централизованными.
Как следует из материалов дела, кооперативом неоднократно направлялись письма в адрес администрации города Батайска, мэра г. Батайска с просьбой о подключении коттеджного поселка "Березовая Роща" к водоснабжению и канализации, в ответ на которые ответчику дан ответ, что поселок включен в инвестиционную программу АО "Ростовводоканал" города Ростова-на-Дону по присоединению к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, действующей с 01 января 2017 года.
Тем самым, материалами дела подтверждено, что предоставленный ответчику в аренду земельный участок не обеспечен водоснабжением и водоотведением. Водоснабжение осуществляется из скважин с предварительной фильтрацией. Соответственно, указанное выше требование Санитарных правил не может быть соблюдено при строительстве детского дошкольного учреждения на переданном земельном участке, следовательно, данный земельный участок не может быть использован для целей аренды, а именно для детского дошкольного учреждения, так как размещение на нем такого учреждения влечет нарушение норм действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2.1 Санитарных норм, предоставление земельных участков для строительства объектов дошкольных организаций допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам.
Как следует из договора аренды земельного участка, любых иных имеющихся документов в отношении предоставленного для строительства детского дошкольного образовательного учреждения документах, переданный в аренду земельный участок не проверялся на соответствие его санитарным правилам, санитарно-эпидемиологическое заключение в отношении данного участка не предоставлялось.
Указанные обстоятельства также прямо нарушают установленный порядок передачи земельного участка для строительства детского дошкольного учреждения и свидетельствуют о том, что данный участок для целей, заявленных в договоре аренды N 5156 от 07.02.2012, использоваться не мог. Наличие данного заключения является соблюдением существенного условия договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства детского дошкольного образовательного учреждения.
Отсутствие данного заключения также не позволяет использовать земельный участок в соответствии с целями договора аренды.
В силу пункта 2.2 Санитарных правил здания дошкольных организаций размещают на внутриквартальных территориях жилых микрорайонов, удаленных от городских улиц, межквартальных проездов на расстояние, обеспечивающее уровни шума и загрязнения атмосферного воздуха требованиям санитарных правил и нормативов. От границы участка дошкольной организации до проезда должно быть не менее 25 м.
Переданный в аренду для размещения дошкольного детского образовательного учреждения земельный участок располагается на границе г. Батайска и Азовского района. Граница земельного участка находится на расстоянии менее трех метров от дороги, соединяющей г. Батайск и п. Красный сад Азовского района.
То есть, местоположение земельного участка нарушает требование о расположении на внутриквартальных территориях, не обеспечивает удаления от транспортных магистралей, а также нарушает требование об удалении границы земельного участка от проезда.
В соответствии с "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89" участки детских дошкольных учреждений не должны примыкать непосредственно к магистральным улицам.
Как следует из заключения специалиста и документально не опровергнуто истцом, на расстоянии менее 50 м от границы земельного участка с тыльной стороны проходит линия высоковольтных передач мощностью 110 000 Вольт.
В соответствии с Постановлением Министерства строительства Ростовской области от 25.12.2013 N 1 "Об утверждении Нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области" воздушные линии электропередачи (ВЛ) напряжением 110 кВ и выше допускается размещать только за пределами жилых и общественно-деловых зон.
Таким образом, установленное требование к месту размещения земельного участка для детского дошкольного образовательного учреждения не позволяет использовать предоставленный земельный участок в соответствии с целями аренды.
Согласно выводам специалистов в заключении N 670-04/2017 от 27.04.2017 водоснабжение, канализация и теплоснабжение в дошкольных образовательных учреждениях должны быть централизованными. Из представленных специалистам технических условий о возможности подключения объекта к сетям водопровода и канализации (технические условия ОАО "ПО Водоканал" М9186 от 06.04.2009) установлено, что по состоянию на 2009 год имелась техническая возможность присоединения исследуемого объекта к сетям водопровода и канализации. Водоснабжение объекта возможно с присоединением к водопроводной сети, пролегающей по ул. Энгельса, канализование объекта возможно с присоединением к канализационной сети, пролегающей по ул. К. Цеткин.
Из представленного заказчиком исследования ответа Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области N 26.6/1918 от 29.10.2015 установлено, что строительство объектов внешнего водоснабжения и водоотведения жилого поселка "Березовая роща" за счет бюджетных средств в 2016 году не предоставляется возможным. Таким образом, из представленных документов установлено, что по состоянию с 2009 года по 2016 год, а также по настоящее время к исследуемому земельному участку с кадастровым номером 61:46:0012401:545, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ), на котором планируется строительство детского сада на 90 мест, не подведены централизованные городские сети водоснабжения и канализации.
Таким образом, размещение детского дошкольного учреждения - детского сада на 90 мест на территории земельного участка с кадастровым номером: 61:46:0012401:545, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ), противоречит рассмотренным выше требованиями п. 91, 9.3 СанПиН 2.4. L 2660-10, п. 3.7, подпункта 14 Нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений - Ростовской области по причине отсутствия подводки к исследуемому земельному участку централизованных городских сетей водоснабжения и канализации.
При условии устройства на территории земельного участка с кадастровым номером: 61:46:0012401:545, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ) локальных очистных сооружений необходимо будет устанавливать по территории участка санитарно-защитную зону канализационных очистных сооружений в соответствии с требованиями, изложенными в табл. 7А.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (которая будет составлять не менее 15 м от очистных сооружений в каждую сторону, что приведет к уменьшению площади земельного участка допустимой для размещения детского сада в среднем от 1000 кв. м и более), что приведет к значительному снижению допустимой площади застройки территории участка, а также к невозможности выполнения требований по озеленению земельного участка в минимальном размере 50% от общей площади участка, регламентированной п. 8, п. 21.3 ПЗЗ г. Батайска.
Земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012401:545 по адресу Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ) расположен в зоне Ж-2. Через всю ширину зоны Ж-2 проходит санитарно-защитная зона высоковольтных линий электропередач, обозначенная штриховкой.
Таким образом, прохождение воздушной линии электропередач мощностью 110 кв, проложенной вдоль тыльной юридической границы исследуемого земельного участка по адресу: Ростовская область, г. Батайск, южная часть района застройки (ПЧЛ), предназначенного для строительства детского дошкольного учреждения (детского сада на 90 мест) на расстоянии 39,30 м от тыльной границы исследуемого земельного участка нарушает требования пунктов 5, 7 Нормативов градостроительного проектирования городских, округов и поселений Ростовской области, поскольку линия электропередач мощностью 110 кв пересекает всю жилую зону Ж-2 и не вынесена за пределы жилой зоны.
Из текста приведенных выше норм СанПиН 2971 следует, что электрическое поле вблизи воздушной линии может оказывать вредное воздействие как на человека так и создавать угрозу в окружающем пространстве. Кроме того, электрическое поле может стать причиной воспламенения или взрыва паров горючих материалов и смесей в результате возникновения электрических разрядов при соприкосновении предметов и людей с машинами и механизмами.
Таким образом, размещение детского дошкольного учреждения - детского сада на 90 мест - на территории земельного участка с кадастровым номером: 61:46:0012401:545 противоречит требованиями пунктов 5, 7 Нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области по причине прохождения воздушной линии электропередач мощностью 110 кв, проложенной вдоль тыльной юридической границы исследуемого земельного участка в непосредственной близости на расстоянии 39,30 метра от тыльной границы исследуемого земельного участка. Воздушная линия электропередач мощностью 110 кв. пересекает всю жилую зону Ж-2 и не вынесена за пределы жилой зоны.
Предоставленное в материалы дела приложение к санитарно-эпидемиологическому заключению N 61.РЦ.07.000.Т.000252.02.09 от 11.02.2009, которое, по мнению истца, является надлежащим в соответствии с законом санитарным заключением для строительства на земельном участке детского дошкольного учреждения, не может являться относимым доказательством, поскольку выдано в отношении другого земельного участка площадью 28 га для индивидуального жилищного строительства. Строительство детского дошкольного учреждения в соответствии с данным документом невозможно.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из указанных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся передачи арендатору арендованного имущества и возможности пользования им в целях, предусмотренных договором аренды.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Предоставленный земельный участок в нарушение требований норм ЗК РФ, действующего на момент заключения договоров, не имел технических условий на подключение его к сетям инженерно-технического обеспечения, что является нарушением требований, установленных статьей 38.1 ЗК РФ.
Согласно письму ОАО "Водоканал" микрорайон "Березовая роща" входит в инвестиционную программу, в соответствии с которой с 1 января 2017 года в АО "Ростовводоканал" действует инвестиционная программа, постановление N 73/5 от 19.12.2016 об установлении тарифов на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения АО "Ростовводоканал" г. Ростов-на-Дону.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец (арендодатель) фактически не предоставил в аренду ответчику (арендатор) земельный участок, который можно было бы использовать для целей, предусмотренных в договоре аренды (строительство детского сада).
Таким образом, отсутствуют основания для взыскания задолженности и пени ввиду передачи арендатору имущества, которое не могло быть использовано для целей, предусмотренных в договоре аренды.
Здание детского сада на земельном участке отсутствует, подготовительные работы, предшествующие строительству (планировка территории), не проводилась, территория не используется. Доказательств, что ответчик использовал земельный участок, истец не представил суду.
Поскольку кооператив не приступал к использованию спорного земельного участка, учитывая отсутствие возможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором, основания для взыскания с арендной платы и неустойки за нарушение сроков ее внесения, отсутствуют.
Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного суда РФ от 09.01.2017 N 309-ЭС16-18154 по делу N А60-8159/2014.
Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2017 по делу N А53-35304/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
В.В.ВАНИН
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)